По итогам 2022 года вакантность на рынке складской недвижимости Петербурга и Ленинградской области составила 1,5%
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области площадь введенных в эксплуатацию качественных складских объектов превысила 550 тыс. кв. м. Суммарный объем сделок за год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Основной спрос обеспечили транспортные и логистические компании (56%), операторы розничной торговли (19%) и производственные организации (10%). Объем вакантных площадей с учетом субаренды снизился до 1,5% (70,6 тыс. кв. м в абсолютных значениях). В 2023 году сокращение вакантности продолжится до ввода в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов во втором полугодии.
- По итогам 2022 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области были введены в эксплуатацию качественные складские объекты суммарной площадью более 550 тыс. кв. м, включая объект формата light industrial. Практически половина из них (49%) была сдана в последнем квартале года.
- Три четверти введенных складов составили собственные объекты, а также построенные в формате build-to-suit. Основными заказчиками выступили преимущественно компании онлайн-торговли – Ozon (склады в Буграх и Шушарах), «ВсеИнструменты» (склады в Шушарах). Также был введен в эксплуатацию складской комплекс для компании Estel, расположенный поблизости от действующего производства в Шушарах.
- Объекты, введенные в эксплуатацию в 2022 году, находятся преимущественно на юге города. Всего в Шушарах и вдоль Московского шоссе было введено около 68% от общего объема площадей. Благодаря вводу крупнейшего комплекса Ozon северное направление стало вторым по популярности направлением среди новых складских объектов. В районе Бугров и Мурино по итогам года было введено около 20% от общих значений.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Большой спрос на качественные складские площади в Санкт-Петербурге, который мы наблюдали в прошлые годы, трансформировался в рекордные объемы нового строительства. При этом доля спекулятивных складов не так велика, а начало строительства новых объектов еще не анонсировано. Таким образом, 2023 год мы начинаем с сохранившимся дефицитом площадей, который может сократиться только к концу года».
- Суммарный объем сделок с качественными складскими объектами за 2022 год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Наибольшие показатели пришлись на первый и четвертый кварталы – 132,6 тыс. кв. м и 84,9 тыс. кв. м соответственно. Такое распределение спроса отражает снижение активности на рынке, зафиксированное еще в середине года, когда многие компании поставили свои планы по развитию на паузу.
- По итогам 2022 года основной спрос формировали транспортные и логистические компании, на них пришлось 56% от общего объема сделок или 178 тыс. кв. м. Крупнейшей стала заключенная сделка build-to-suit аренды площадью 102 тыс. кв. м с компанией из сферы логистики для онлайн-торговли. Без учета данной сделки доля транспортных и логистических компаний в структуре спроса на складские площади составляет 24%. Розничные ретейлеры заняли второе место по совокупному объему сделок по итогам года, заключив 19% от общего объема договоров или 61,1 тыс. кв. м. Производственные компании же заняли лишь 10% или 31,4 тыс. кв. м.
- Компании электронной торговли, занимавшие лидирующие позиции в структуре спроса на складские площади Санкт-Петербурга в последние годы, значительно сократили объемы аренды и покупки по итогам прошедшего года. Это связано с тем, что они уже заняли значительные объемы площадей, которые требуются для покрытия текущих потребностей.
- Стабильный рост по объему сделок на протяжении года демонстрировали производственные компании, а также компании розничной торговли. Первые отдавали предпочтение складским помещениям площадью до 5 тыс. кв. м в объектах класса А и В, которые удобно расположены относительно действующих производственных мощностей. В свою очередь, компании розничной торговли занимали в основном площади от 5 до 20 тыс. кв. м в объектах класса А.
Распределение сделок аренды складской недвижимости по профилю арендатора, 2022 г.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Объем вакантных площадей за год увеличился с 18,6 тыс. кв. м до 70,6 тыс. кв. м. и составил 1,5% (с учетом субаренды). При этом емкость субаренды постепенно сокращается: если во втором квартале он находился на уровне 26 тыс. кв. м, в третьем квартале – 17 тыс. кв. м, то по итогам года на рынке предлагалось около 2 тыс. кв. м. Сокращение предложения субаренды связано с тем, что ряд арендодателей отказались от предложения своих помещений и оставляют площади для собственных нужд, а другие сдают их в аренду по переуступке.
- Несмотря на крупнейший за всю историю наблюдений объем ввода складских площадей на рынке Санкт-Петербурга, значительную долю нового строительства составили именно объекты для собственных нужд, а не спекулятивные площади. Таким образом, вакантные на конец 2022 года площади преимущественно представлены в уже действующих объектах, введенных ранее.
Динамика доли свободных складских площадей с учетом субаренды
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Средневзвешенная арендная ставка в действующих складских объектах составила 5 750 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). Диапазон запрашиваемых ставок аренды составил 5 700–5 800 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). С учетом сохраняющегося дефицита качественных спекулятивных площадей мы фиксируем возвращение ставки на уровень конца 2021–начала 2022 года.
- Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме build-to-suit сохраняется в диапазоне 55 000–65 000 руб./кв. м (без учета НДС).
Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды, руб./м²/год, triple net
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По словам Ильи Князева, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, 2022 год показал, что складской рынок Северной столицы оказался наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. «По итогам года мы не увидели резкого увеличения вакансии, а арендные ставки вернулись на уровень конца 2021 года. Рост объема предлагаемой субаренды, который мы наблюдали в середине года, стал ответом на неопределенность арендаторов касаемо будущего. При этом широкого развития данный формат сделок не получил. К концу года многие компании сформировали свои планы по развитию, из-за чего объемы субаренды снизились до минимальных значений. В то же время мы видим сокращение объема заключаемых сделок относительно прошлых лет и практически полное отсутствие продаж, что говорит о более осторожной долгосрочной политике арендаторов. Аналогичная ситуация сложилась и среди девелоперов – новых проектов за 2022 практически не было анонсировано. 2023 год мы встречаем сохранившимся рынком продавца, структура которого вряд ли изменится в первую половину года».
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $1,59 млрд, что на 28% меньше результатов прошлого года. Основными причинами снижения активности на рынке инвестиций являются растущая стоимость заемного финансирования на фоне роста ключевой ставки, а также сохраняющееся влияние ковида и сопутствующие ограничения. В то же время превалирующие и рекордные вложения капитала пришлись на земельные участки для строительства жилья и апартаментов, а также проектов редевелопмента.
Складская недвижимость остается в центре внимания инвесторов
Пиковую активность продолжает демонстрировать складской сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 39% или $614 млн от общего объема вложений в существующие активы. Наиболее крупными сделками стали продажа компанией Itella своего портфеля складских комплексов логистическому оператору Tablogix, и сделка по продаже складских комплексов PNK Group общей площадью 152 000 кв. м группе «Новая Технологическая Компания».
Офисный сегмент продолжает восстанавливаться
Суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость составил $522 млн. Примечательно, что впервые почти половина транзакций (45% или $237 млн) пришлась на Санкт-Петербург на фоне замедления переговоров по крупным московским активам.
Рынок торговой недвижимости обновляет минимумы
Общий объем транзакций на рынке торговой недвижимости составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд. Однако стоит отметить, что объемы товарооборота в наиболее качественных активах превысили показатели 2019 г., а ряд переговоров по приобретению торговых центров находится на финальных стадиях. Ввиду вышесказанного, в 2022 году вероятен разворот тренда.
С учетом эпидемиологической неопределенности и текущей геополитической ситуации участие иностранного капитала в общем объеме инвестиций по-прежнему невелико, основной объем был традиционно сформирован российским капиталом (94%). Если говорить о распределении по территории РФ, то основной объем транзакций пришелся на Московский регион – 70%, при этом доля Санкт-Петербурга составила 23,7%.
Основными игроками на рынке остаются окологосударственные структуры, в первую очередь ЗПИФы под управлением ключевых банков, например «Сбер» и «ВТБ», а также региональные покупатели. Определенную растущую долю формируют нетипичные участники рынка, использующие для приобретений коммерческой недвижимости только собственные средства, что позволяет им рассматривать объекты в более широком диапазоне ставок капитализации.
Станислав Бибик, партнер Colliers: «На протяжении 2021 года мы наблюдали интерес к инвестированию в складскую и офисную недвижимость, который, предположительно, сохранится и в предстоящем году. Кроме того, ряд сделок по качественным торговым активам находится на стадии финализации, что иллюстрирует сохранившийся к этому сегменту интерес со стороны инвесторов. Мы ожидаем, что после текущего затишья 2022 год продемонстрирует более высокий уровень активности, преимущественно в логистическом и офисном сегментах, однако ограниченное предложение премиальных активов и удорожание кредитного финансирования будут по-прежнему являться причиной низкого числа транзакций с качественными высокобюджетными инвестиционными активами».
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).