Сокращение просроченной ипотеки замедлилось
На начало 2023 года проблемным может являться каждый 251 ипотечный кредит, тогда как годом ранее — каждый 167-й. Вместе с тем, темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности замедлились почти в 2,4 раза: если по итогам 2022 года она снизилась на 8%, то за 2021 год снижение достигло 19%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».
В денежном выражении объём проблемных кредитов на покупку жилья на балансах банков за 2022 год уменьшился на 5,6 млрд рублей против 15 млрд по итогам 2021 года. На начало января 2023 года совокупная просроченная ипотечная задолженность в стране составляла 61,1 млрд рублей при 66,7 млрд на начало 2022 года. Доля просроченных ипотечных ссуд к совокупному ипотечному портфелю снизилась с 0,6% в 2021-м до 0,4% в 2022-м.
«Сокращение объема просроченных ипотечных кредитов происходит на фоне увеличения ипотечного портфеля в целом. Несмотря на все сложности, за 2022 год ипотечный портфель в стране вырос на 17,5%. Сейчас сложилась ситуация, когда со старыми проблемными кредитами банки уже разобрались, а новые, в которых существенную часть занимает льготная ипотека, еще не стали просроченными. Такой ситуации, безусловно, способствовал и рост цен на недвижимость в конце 2021 года – начале 2022 года: реализация залоговой недвижимости в этот период происходила очень успешно. По некоторым оценкам, в 2022 году рост средних цен на вторичное жилье в России составил 10%. Сейчас во многих местах нашей страны уровень цен на построенное жилье вернулся к уровню 2021 года, — рассуждает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — По мере замедления роста цен на «квадрат» будут снижаться и темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности».
По словам эксперта, в 2021-2022 годах важным фактором в снижении накопленной банками просроченной ипотеки стал массовый вывод на рынок проблемных квартир в рамках досудебного урегулирования.
«Заемщики охотнее соглашаются на продажу залога, если после погашения ипотечного кредита у них остается некоторая сумма денежных средств. Постепенно доля таких должников в портфеле просроченной ипотеки снижается, в сделках остаются сложные случаи, — рассуждает Денис Аксёнов. — Пару лет назад мы ошибались, ожидая, что массовая «распродажа» залогового жилья может как-то повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Переведя долги в метраж, можно на сегодня говорить о проблемной ипотеке на 766 тыс. м2 против общего жилого фонда страны более чем в 4 млрд м2, то есть менее 0,02%. То есть до момента наступления ипотечного пузыря, которым нам всем угрожают, при сохранении текущих параметров нам придётся прожить не один десяток лет».
20 октября Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», выступил на Международном жилищном конгрессе с докладом «Тренды на рынке цифровой ипотеки в 2022 году», где рассказал о ключевых событиях этого года в ипотеке, о динамике онлайн-спроса и перспективах развития цифровых платформ. Приводим основные тезисы выступления.
Онлайн-спрос на ипотеку отреагировал на частичную мобилизацию
Частичная мобилизация стала одним из ключевых факторов, повлиявших на ипотечный рынок. За сентябрь онлайн-спрос на ипотеку на «Выберу.ру» сократился на 11%, по сравнению с августом, это был самый низкий показатель спроса за год. Однако, поисковый спрос в Яндексе упал еще больше — на 18%. «Меньшее падение онлайн-спроса на специализированных площадках, по сравнению с поиском, обусловлено спецификой аудитории — на финансовых маркетплейсах собираются более заинтересованные в ипотеке пользователи», — пояснил Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Корреляция ставки ЦБ и выдачи ипотеки
Объем выдач ипотеки в 2022 году напрямую зависел от ключевой ставки ЦБ. Её повышение в феврале до 20% спровоцировало стремительное уменьшение ипотечного портфеля в весенние месяцы. При этом по мере последующего снижения ключевой ставки ЦБ, объемы выдач вновь стали увеличиваться. Впрочем, несмотря на то, что спрос восстановился, в целом темпы роста ипотечного портфеля в 2022 году снижаются — сейчас они примерно вдвое ниже, чем год назад.
Драйверы цифровой трансформации ипотеки
По данным Сбербанка, в 2022 году более 60% заявок на ипотечный кредит клиенты подают онлайн. А в Дом.рф каждая вторая ипотека проходит через сервис электронной регистрации в Росреестре. На первичном рынке жилья эта доля стремится к 90% за счет активности застройщиков. Их субсидируемые программы стали одним из драйверов цифровой ипотеки в 2022 году. В силу прямого сотрудничества с банком ипотека оформляется прямо в офисе застройщика или дистанционно, человеку не нужно посещать банковское отделение.
«Сейчас в ипотеке больше всего оцифрованы 2 процесса: онлайн-заявка и электронная регистрация сделки в Росреестре. Остальные процессы являются точками роста. Например, банки уже отказались от оформления новых закладных в бумажном виде — осталось решить, как оцифровать ранее оформленные закладные. С развитием инициативы маркетплейса ЦБ на цифровых площадках становится доступным полный цикл онлайн-сделки», — комментировал Ярослав.
Доклад Ярослава Баджурака прошел в рамках конференции «Цифровая ипотека в новых экономических условиях». На секции также участвовали эксперты из «Альфа-Банка», «Дом.рф», Банка ВТБ, «Россельхозбанка», Банка ПСБ, Banki.Shop, «Метр квадратный» и SRG.
Темпы снижения цен на вторичном рынке жилья московского региона в октябре вновь ускорились после сентябрьского затишья. Быстрее всего по-прежнему дешевеет наиболее переоценённая локация – «старая» Москва. Новая не сильно от нее отстает, а в Подмосковье стоимость кв. м падает более чем в два раза медленнее, чем в столице.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в октябре индекс стоимости жилья в «старой» Москве снизился на 0,8% до 255 700 руб. за кв. м в среднем (в сентябре – на 0,7%). В Новой Москве цены упали на 0,7% до 200 350 руб. за кв. м (в сентябре – на 0,2%), в Подмосковье, где в сентябре динамика цен была нулевой, стоимость метра просела на 0,3% до 151 600 руб.Таким образом, с мая 2022 г. квартиры в «старой» Москве подешевели на 5,9% за кв. м в среднем, в Новой– на 3,7%, в области – на 2,3%.
В «старой» Москве, как и все предыдущие месяцы, старое и дешевое жилье в октябре дешевело быстрее современного и дорогого: квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках потеряли 1,3-1,7% стоимости, лоты в современных панельных и монолитно-кирпичных домах – 0,2-0,6%.
В Новой Москве опережающими темпами дешевели одно- и двухкомнатные квартиры (-1,3 и -1,1% соответственно)– ранее они часто приобретались с инвестиционными целями и оказались сильно переоценены. При этом разница в ценовой динамике между различными типами жилья в октябре находилась в пределах статистической погрешности (-0,7-0,9%). В Подмосковье наоборот: в разрезе комнатности квартиры дешевели равномерно (на 0,2-0,4%), а по типам видно, что панельные дома более успешно сопротивляются снижению цен. Так, квартиры в «панельках» подешевели лишь на 0,1%, а в кирпичных домах – на 0,8% в среднем.
Что касается географии, то в Москве сильнее всего цены просели в Юго-Восточном округе (-1,6%), а также в Восточном (-1,1%) и Центральном (-1,1%). В Московской области, как и в предыдущие месяцы, наиболее устойчивым в ценовом плане остается дальнее Подмосковье. В ближнем Подмосковье квартиры в октябре подешевели на 0,6% за квадратный метр в среднем. В Новой Москве вырвался вперед по темпам снижения цен Троицкий округ (-1%), в последние месяцы отстававший от Новомосковского (-0,7%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Главной проблемой вторичного рынка московского региона остается рост объемов предложения на фоне стагнации спроса. За октябрь число квартир в экспозиции увеличилось еще на 20% по сравнению с сентябрем, примерно в равных пропорциях в «старой» Москве, Новой и в Подмосковье. А в целом за последние три месяца предложение выросло более чем на 60%, достигнув максимальных величин за всю историю рынка. Это главный показатель того, что число желающих продать квартиру сейчас намного превышает количество тех, кто готов ее купить. А значит, в ближайшем будущем снижение цен продолжится, а возможно, даже ускорится. Цены реальных сделок уже давно существенно ниже заявленных - по разным оценкам, дисконты составляют 10-20%».