Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в апреле 2010 г.

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги апреля 2010 г.

Рынок коммерческой недвижимости в апреле 2010 года

Итоги апреля явственно свидетельствуют о том, что активность рынка, отмеченная весной, была лишь волной реализации отложенного спроса. Эта «волна» собиралась в течение всего 2009 года. Сначала был период стагнации во всех сегментах, в течение которого продавцы без острой необходимости не выставляли свои объекта на продажу: ведь реализации по приемлемым для них ценам в тот момент не представлялась возможным. Позднее, когда ситуации стабилизировалась, сначала в торговом, а потом и в остальных сегментах, продавцы предпринимали попытки выставить свои объекты на продажу. Однако, покупатели не торопились активно выходить на рынок, присматриваясь к новым условиям. И только в конце прошлого-начале нынешнего года, когда стало понятно, что «дно» пройдено, отложенный спрос превратился в относительно активный.

Тем не менее, кризис пока не окончен и тенденции роста цен не наблюдается. «Волна» отложенного спроса проходит, и рынок снова вошел в стабильное состояние. Именно этими тенденциями определялись апрельские показатели рынка. Постепенное оживление рынка коммерческой недвижимости, отмеченное по росту объема предложения в марте, в апреле практически закончилось, состояние рынка стабильное.

Об этом говорят не только ценовые показатели. Сроки экспозиции находятся на максимальных уровнях – около 160 дней. Доля объектов, по которым не меняется цена, достигла рекордного показателя за весь период мониторинга – 54%. В прошлом году этот показатель находился на уровне 45%, в докризисный период – около 40%. Это показатель отражает стагнационные процессы на рынке: мало кто верит, что изменение цены в экспозиции на рынке, как в большую, так и в меньшую сторону приведут к продаже.

 Рост объема предложения по количеству составил 4%, в то время как по общей площади, наоборот, на 2% снизился.

Незначительной в апреле была и ценовая динамика. Средневзвешенная цена в апреле снизилась на 1% и составила 4004$/кв.м., что на 9% ниже уровня апреля 2009 года.

Отсутствие значительных изменений на рынке в апреле было обусловлено отсутствием существенных положительных предпосылок для роста продаж, так как последствия кризиса рынок ощущает на себе до сих пор.

Всего в апреле на продажу было выставлено 1384 объекта общей площадью 2638 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,56 млрд.$.

Рынок в целом

Торговая недвижимость

В апреле экспонировалось 429 объекта общей площадью 333 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,01 млрд.$, из них 76 объектов – внутри Садового Кольца и 353 объекта – за его пределами.

И в центральной части города, и за пределами Садового Кольца цена предложения возросла. Однако, это лишь структурные изменения, вызванные уходом с рынка дешевых крупных и появлением дорогих объектов.

Так, средневзвешенная цена на торговые помещения в центре, продолжившие экспонирование, в апреле осталась на уровне марта. А за счет появления нескольких новых и достаточно крупных объектов, средневзвешенная цена по всем объектам выросла на 5%.

Если посмотреть за пределы Садового, то за счет окончания экспонирования ряда более дешевых торговых объектов цена предложения по всем объектам за пределами центра по сравнению с мартом подорожала на 3% до 4970$/кв.м.

«Все это подтверждает тезис о том, что рынок купли-продажи коммерческой недвижимости достаточно узок и волотилен. Причем торгового сегмента это касается в большей степени за счет малого количества предложений и почти двухпорядковой разнице в стоимости квадратного метра между самым дешевым и самым дорогим объектом.– говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – В целом же, как в отношении объектов в центре, так в отношении помещений за его пределами, о тенденции к устойчивому росту говорить пока не приходится. Рост цен носит локальный характер, в то время, как устойчивая положительная динамика в отношении помещений выставляемых уже давно, отсутствует.»

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые помещения вне Садового Кольца

Офисная недвижимость

Объем предложений офисов в апреле возрос на 4% по количеству и снизился на 1% по общей площади. Рынок находится в состоянии незначительных колебаний, и такая ситуация, вероятнее всего, сохранится по крайней мере до осени этого года.

 При этом превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца от уровня годовой давности является гораздо более значительным по сравнению с аналогичным ростом за пределами центра: скорее всего, офисы в центре до сих пор остаются менее ликвидными.

Всего в апреле объем предложения составил  603 объектов общей площадью 1551 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,82 млрд.$, из них 207 объектов – внутри Садового Кольца и 396 объекта – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в апреле за счет роста цен по объектам, продолжившим экспонирование, выросла на 2% до 7697 $/кв.м. Такой рост отчасти можно объяснить однопроцентным снижением в апреле курса доллара. Еще одна причина заключается в том, что рынок офисов в центре, по всей видимости, уже достиг дна и теперь по наиболее качественным объектом продавцы делают попытки повышение цены. Однако трендом повышение цен еще не стало.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в апреле снизилась на 1% до 3530$/кв.м. Это снижение произошло как по объектам, продолжившим экспонирование (на 2%), так и по остальным объектам (на 1%). Таким образом, какие-либо новые тенденции на рынке не наблюдаются.

«Сравнивая ценовую динамику по офисам с ценовой динамикой в торговом сегменте, можно отметить тот факт, что по торговым помещениям как в центре, так и за его пределами в отношении появившихся объектов цены хотя бы локально, но растут, а в отношении офисов даже такие подвижки отсутствуют. – отмечает генеральный директор RRG Денис Колокольников. - В связи с этим можно заключить, что сегмент офисов по сравнению с сегментом торговых помещений в инвестиционном плане остается более слабым».

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя цена, $/м2
значение	ИСТОЧНИК: АСН-инфо Подписывайтесь на нас: Санкт-Петербург. Торговые центры Петербурга: аренда 20.10.2005 20:41 К началу 2006 года планируется удвоение рынка торговых площадей в торговых центрах по сравнению с 2003 годом. Последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По-прежнему наиболее популярны среди арендаторов торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, которые могут предложить современные качественные торговые площади и определенный набор услуг. Конкуренция растет Традиционно рынок торговой недвижимости Петербурга подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения, торговые центры, киоски и ларьки и уличные рынки. Во второй половине 2005 года продолжилась тенденция сокращения доли последних двух сегментов, в том числе за счет проведения соответствующей политики городской администрации. По-прежнему идет бурный рост торговых центров на фоне ограниченного предложения на рынке встроенной торговой недвижимости. Встроенная торговая недвижимость занимает сегодня 45% рынка торговой недвижимости, ТЦ – 20%, уличные рынки – 16%, а павильоны и ларьки – 19%. Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня высок и достигает 20%. Однако растет и конкуренция, постепенно снижая показатели доходности. Для того, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе инвесторы при создании новых ТК все больше вкладываются в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» – 80 тыс. кв. м, «Европа-центр» – 98 тыс. кв. м, «Телецентр» – 75 тыс. кв. м). Растет и качество Торговые центры, появившиеся в Петербурге в середине 1990-х годов («Балканский», «Шувалово», «Аэродром»), были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели и европейским стандартам не отвечали. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, изменялось предложение на рынке помещений в торговых комплексах. Уже в 2003 году на рынке стали появляться качественные торговые центры, имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, и имеющие не только торговую составляющую, но и объекты общепита и развлекательную функцию. Росло не только качество ТЦ, но и стремительно увеличивалось их количество: в 2003 году было введено порядка 270 тыс. кв. м новых качественных торговых площадей в ТЦ, в 2004 году – порядка 300 тыс. кв. м. На 1-е полугодие 2005 года было намечено к вводу в эксплуатацию около 75 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 1-го полугодия было введено в эксплуатации примерно 56 800 кв. м. качественных торговых площадей. Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2005 г. составил 844300 кв. м. Наиболее крупные торговые центры, введенные в 2005 и заявленные к вводу в 2006 году Наименование ТЦ Адрес Общая площадь, кв. м. «Меридиан» Пулковское ш.(рядом с "Лентой") 20 000 ТК "Гранд Коньон" пр. Энгельса 74 000 ТРЦ "Планета Нептун" (1-оч.) ул. Звенигородская, 7А, 7Б 28 800 "Мебель Сити" ул. Кантемировская, 37 16 000 "Французский бульвар" пер. Ленинского пр. и бул. Наваторов 19 000 ТРК "Южный полюс" угол ул. Пражской и пр. Славы 35 000 ТРК "Румба" угол ул. Васи Алексеева и пр. Маршала Говорова 22 000 ТРК "Варшавский экспресс" наб. Обводного кан. 37 000 ТОЦ "Опера" ул. Казанская, 5 7000 ТК "Галерея 1814" пл. Стачек 8000/ ТДЦ "Александр Невский" Малоохтинский пр., 66-68 4 700/1800 Лента Московское Ш., 22 12 000 Metro Пулковское ш. 14 000 Космополис Выборгское ш., Шувалово-Озерки, квартал 10 21 000/11 000 ТДЦ ул. Фучика, 23 3135 Торгово-офисный комплекс ул. Садовая, 28-30, корп.3 2 374 ТЦ "Пионер 1" ул. Пионерская, 21 8 000 ТРК Пересение Энегльса и Суздальского проспектов 18 340 ТК «Шкиперский молл» Ул. Наличная, 18 20 000 По данным компании «Бекар. Консалтинг» Аренда дорожает постепенно В течение первого полугодия 2005 года наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15% годовых. Обычно арендные ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ ставки, как правило, не увеличивают. Уровень арендных ставок зависит, прежде всего, от местоположения торгового центра и формата арендатора. На плату существенно влияет функция арендатора – торговля, общепит, развлечения, а также значимость его для всего центра (в отношении якорных арендаторов, как правило, применяется иная ценовая политика – арендная плата для них снижена в 2-3 раза), площадь магазина, этаж и приближенность к входу в ТЦ, к лестнице или эскалатору. Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга Местоположение Арендная ставка в $ за кв. м в год, без НДС Зона А (Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. П. С.) 910-2 200 Зона В (Районы Владимирского, Московского, Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова) 530-1 200 Зона С (Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе) 180-530 Зона D (Малопроходимые места, промзоны) 80-200 По данным «Бекар-консалтинг» Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов Тип оператора Якорные арендаторы Остальные арендаторы Арендуемая площадь, кв. м. Арендные ставки $за кв. м./в год Арендуемая площадь, кв. м. Арендные ставки $за кв. м./в год Продуктовые операторы 1000 - 15000 120 - 280 - - Товары для дома 1000 - 4000 216 - 300 30 - 100 400 - 550 Спортивные товары 1000 - 1600 200 - 300 50 - 300 205 - 650 Одежда и обувь 1000 - 3500 200 - 300 30 -300 300 – 1500 Книги, аудио и видео Около 1000 180 - 240 - - Операторы развлекательных функций 500 – 7000 120 - 160 - - Красота и здоровье - - 40 - 300 400 – 1200 Операторы общепита - - 20 - 80 500 – 700 Аксессуары и сувениры - - 20 - 140 350 – 1200 Операторы, представляющие услуги (ремонт, парикмахерские и др.) - - 3 - 50 30 - 80 По данным «Бекар-консалтинг» От ларьков - к торговым центрам Сегодня население все больше переориентируется на торговые центры от павильонов, ларьков и рынков. Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных ТЦ, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и, соответственно, координирует направления развития ТЦ. Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%-98%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м. Выбор в пользу того или иного арендатора во многом зависит от специфики ТЦ: одна и та же марка может в одном случае притягивать покупателей, в другом – отталкивать. Абсолютно неактуально, например, размещение сети ресторанов быстрого питания в качестве одного из основных арендаторов в элитном торговом центре. Якорные арендаторы должны вписываться в концепцию ТЦ, а их количество и состав зависят от классификации и площади ТЦ. Существует ряд крупных и динамично расширяющихся сетей, специализирующихся на продажах электроники и бытовой техники, спортивных товаров, парфюмерии, одежды и др. В большинстве случаев якорные арендаторы – крупноформатные сети К ним относятся продуктовые сети «Патэрсон», «Рамстор», операторы электроники и бытовой техники «Эльдорадо», «М-Видео», «Техно Сила» и спортивные операторы – «СпортМастер», «Интерспорт», «СпортЛэнд», «Балтик Спорт». Тенденции и прогнозы К началу 2006 года планируется удвоение рынка в сравнении с 2003 годом. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к нарастанию оттока из ТЦ старого поколения в новые торговые центры. В результате чего многие торговые центры будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. На основании данных по объемам ввода новых площадей за предыдущие периоды действительный объем ввода в эксплуатацию торговых центров в 2006 году должен составить порядка 288 500 кв. м. Таким образом, прогнозируемый объем предложения торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 году составит 1 401500 кв. м, в 2007 году – около 1700000 кв. м. Одним из наиболее значимых событий рынка торговых центров 2006 года станет ввод ТРК «МЕГА» рядом с уже существующей «IKEA» и второго комплекса «МЕГА – «IKEA» в зоне Парнас в пос. Бугры. Другим значимым проектом 2006 года станет открытие ТРК «Родео Драйв». Рост ввода новых торговых площадей приведет к значительному усилению конкуренции, и для привлечения покупателей в новые торговые центры еще больше возрастет роль развлекательных, досугово-оздоровительных зон и зон общепита и др. Дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров, активное строительство жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будет обуславливать размещение новых торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города, на КАД. Рынок торговых центров Петербурга останется одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов. Источник: ГК «Бекар» Подписывайтесь на нас: Санкт-Петербург. Управление коммерческой недвижимостью 30.08.2005 15:55 Анализ состояния и развития сектора управления коммерческой недвижимостью Москвы, Санкт-Петербурга и регионов. Как развивался рынок управления Общеизвестно, что управление коммерческой недвижимостью в южной и северной столице пошло по разным путям. В Москве укрепили позиции иностранные управляющие компании, а в Петербурге – отечественные, преимущественно, петербургские фирмы. Такая ситуация сложилось исторически. В Москве строительство бизнес-центров класса «А» началось в середине 1990-х годов за счет иностранных инвестиций. Такие объекты строились для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали тоже иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм. Между тем в Петербурге к 1998 году были построены только три бизнес-центра класса «А». Зато активно рос сегмент бизнес-центров класса «В», развивался рынок редевелопмента. В городе на Неве коммерческую недвижимость развивали  преимущественно местные компании, подбором арендаторов также занимались петербургские брокеры. Многие УК северной столицы выросли из строительных и брокерских компаний – это УК «Бекар», УК «ВМБ-Траст», УК «АйБи Групп», УК «МК ПСБ». К моменту, когда инвесторы стали активно осваивать рынок Петербурга, в северной столице уже сформировался рынок управления с профессиональными специалистами, способными конкурировать с иностранными фирмами. В крупных региональных центрах России рынок управления коммерческой недвижимостью развивается по иному пути. Пока рынки коммерческой недвижимости Москвы и Петербурга приносили высокие дивиденды, инвесторы мало интересовались региональными рынками. Поэтому конкуренция в регионах была низкой. Однако по мере насыщения столичных рынков, возрастал интерес к российским городам-милионникам. Если в двух российских столицах доходность объектов коммерческой недвижимости сегодня составляет в среднем 15-17%, то в регионах доходность достигает 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В настоящее время в регионах можно наблюдать настоящий бум строительства торговых и офисных объектов, растет спрос на качественные площади. Таким образом, конкуренция в региональных центрах резко обострилась, требования к качеству управления выросли скачкообразно, приблизившись к столичному уровню. Собственники и инвесторы в коммерческую недвижимость стали испытывать острую потребность в квалифицированных специалистах в области управления недвижимостью. В этой ситуации московские и петербургские управляющие и консультанты стали привлекаться к управлению региональными проектами. По уровню развития рынка коммерческой недвижимости Петербург отстает от Москвы на 2-3 года. Примерно на такой же срок отстает от петербургского рынок коммерческой недвижимости регионов. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов запаздывает по сравнению со столицей где-то на 5-6 лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка, усвоенных на собственном опыте, помогает компаниям Москвы и Петербурга с большой точностью прогнозировать ситуацию на региональных рынках. Сколько стоит? Стоимость управления объектов коммерческой недвижимости в Петербурге, Москве и регионах сопоставима, объемы проектов трудно сравнивать. Например, в городе на Неве объект площадью 15-20 тыс. кв. м до сих пор считается большим, а в столице к таковым относят площади от 70-100 тыс. кв.м. Крупным региональным проектом считается объект от 10 тыс. кв. м. Стоимость услуг по доверительному управлению недвижимостью в среднем составляет 10% от валового дохода. Цена доверительного управления колеблется в широком диапазоне, зависит от договоренностей и набора услуг. Кроме того, существуют различные схемы оплаты, например, фиксированная оплата, плюс процент от прибыли. Стоимость маркетинговых исследований рынка в России обычно составляет от $10 тыс. Услуги по созданию концепции развития стоят в Петербурге и в регионах от $25 тыс. (вместе с проведением исследования), а в Москве дороже – от $35 тыс. Сопровождение проекта (в зависимости от полноты функций и размера объекта) стоит примерно 1% от стоимости строительства и в Москве, и в Петербурге, и в регионах. Кроме того, в рамках сопровождения проекта могут оказываться отдельные услуги: например, консалтинг в эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управления, составление арендного плана и т.д.  Цена за эти услуги колеблется в зависимости от компании и объема работ: здесь слишком много разных деталей и трудно говорить о конкретике. Стоимость брокериджа в обеих столицах и в регионах составляет 4-8% годовой арендной платы, и зависит от объема и условий (например, кто оплачивает рекламную кампанию). Что требуется? В обеих столицах сегодня наиболее востребованы такие виды услуг управляющих компаний как создание бизнес-плана объекта (концепт) и брокеридж. Также начинается активное развитие такого направления как эксплуатация недвижимости. Появляются компании, которые занимаются только эксплуатацией: на рынке практически нет конкуренции, он огромен, но не освоен. Популярностью пользуется не только текущая эксплуатация здания, но и консалтинг в эксплуатации – область, в которой «Бекар» является пионером. В регионах пользуются спросом блок работ, связанный с финансированием проектов и привлечением инвесторов и блок работ, связанный с привлечением крупных «якорных» арендаторов в проекты, а также заказ бизнес-планов по развитию объектов (просчитываются будущие денежные потоки, доходы и расходы, в том числе и на эксплуатацию). Сегодня для успеха проектов собственникам в регионах уже недостаточно простого составления концепции или бизнес-плана. Клиентам требуется сопровождение на этапе проектирования и строительства объектов, привлечение якорных арендаторов, рекомендации по проведению тендеров.  Имея опыт работы на рынке недвижимости обеих столиц, «Бекар» с успехом использует свои наработки на региональных рынках. Александр Шарапов, президент группы компаний «Бекар» Подписывайтесь на нас: « 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 » О нас Архив газеты Распространение СПб Реклама на сайте Реклама в газете Контакты × Авторизация Логин: Пароль: Забыли пароль Регистрация Запомнить меня Авторизоваться