Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в апреле 2010 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги апреля
Рынок коммерческой недвижимости в апреле 2010 года
Итоги апреля явственно свидетельствуют о том, что активность рынка, отмеченная весной, была лишь волной реализации отложенного спроса. Эта «волна» собиралась в течение всего 2009 года. Сначала был период стагнации во всех сегментах, в течение которого продавцы без острой необходимости не выставляли свои объекта на продажу: ведь реализации по приемлемым для них ценам в тот момент не представлялась возможным. Позднее, когда ситуации стабилизировалась, сначала в торговом, а потом и в остальных сегментах, продавцы предпринимали попытки выставить свои объекты на продажу. Однако, покупатели не торопились активно выходить на рынок, присматриваясь к новым условиям. И только в конце прошлого-начале нынешнего года, когда стало понятно, что «дно» пройдено, отложенный спрос превратился в относительно активный.
Тем не менее, кризис пока не окончен и тенденции роста цен не наблюдается. «Волна» отложенного спроса проходит, и рынок снова вошел в стабильное состояние. Именно этими тенденциями определялись апрельские показатели рынка. Постепенное оживление рынка коммерческой недвижимости, отмеченное по росту объема предложения в марте, в апреле практически закончилось, состояние рынка стабильное.
Об этом говорят не только ценовые показатели. Сроки экспозиции находятся на максимальных уровнях – около 160 дней. Доля объектов, по которым не меняется цена, достигла рекордного показателя за весь период мониторинга – 54%. В прошлом году этот показатель находился на уровне 45%, в докризисный период – около 40%. Это показатель отражает стагнационные процессы на рынке: мало кто верит, что изменение цены в экспозиции на рынке, как в большую, так и в меньшую сторону приведут к продаже.
Рост объема предложения по количеству составил 4%, в то время как по общей площади, наоборот, на 2% снизился.
Незначительной в апреле была и ценовая динамика. Средневзвешенная цена в апреле снизилась на 1% и составила 4004$/кв.м., что на 9% ниже уровня апреля 2009 года.
Отсутствие значительных изменений на рынке в апреле было обусловлено отсутствием существенных положительных предпосылок для роста продаж, так как последствия кризиса рынок ощущает на себе до сих пор.
Всего в апреле на продажу было выставлено 1384 объекта общей площадью 2638 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,56 млрд.$.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
1 384 |
10 563 |
2 638 |
1,91 |
4 004 |
|
к марту 2010 |
+ 4% |
− 3% |
− 2% |
− 5% |
− 1% |
|
к апрелю 2009 |
+ 27% |
+ 5% |
+ 16% |
− 9% |
− 9% |
Торговая недвижимость
В апреле экспонировалось 429 объекта общей площадью 333 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,01 млрд.$, из них 76 объектов – внутри Садового Кольца и 353 объекта – за его пределами.
И в центральной части города, и за пределами Садового Кольца цена предложения возросла. Однако, это лишь структурные изменения, вызванные уходом с рынка дешевых крупных и появлением дорогих объектов.
Так, средневзвешенная цена на торговые помещения в центре, продолжившие экспонирование, в апреле осталась на уровне марта. А за счет появления нескольких новых и достаточно крупных объектов, средневзвешенная цена по всем объектам выросла на 5%.
Если посмотреть за пределы Садового, то за счет окончания экспонирования ряда более дешевых торговых объектов цена предложения по всем объектам за пределами центра по сравнению с мартом подорожала на 3% до 4970$/кв.м.
«Все это подтверждает тезис о том, что рынок купли-продажи коммерческой недвижимости достаточно узок и волотилен. Причем торгового сегмента это касается в большей степени за счет малого количества предложений и почти двухпорядковой разнице в стоимости квадратного метра между самым дешевым и самым дорогим объектом.– говорит генеральный директор
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
76 |
532 |
36 |
0,47 |
14 868 |
|
к марту 2010 |
+ 4% |
+ 19% |
+ 13% |
+ 8% |
+ 5% |
|
к апрелю 2009 |
+ 29% |
+ 57% |
+ 74% |
+ 35% |
− 10% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средяя цена, $/м2 |
|
значение |
353 |
1 479 |
298 |
0,84 |
4 970 |
|
к марту 2010 |
− 2% |
− 18% |
− 21% |
− 19% |
+ 3% |
|
к апрелю 2009 |
+ 17% |
+ 6% |
+ 9% |
− 7% |
− 3% |
Офисная недвижимость
Объем предложений офисов в апреле возрос на 4% по количеству и снизился на 1% по общей площади. Рынок находится в состоянии незначительных колебаний, и такая ситуация, вероятнее всего, сохранится по крайней мере до осени этого года.
При этом превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца от уровня годовой давности является гораздо более значительным по сравнению с аналогичным ростом за пределами центра: скорее всего, офисы в центре до сих пор остаются менее ликвидными.
Всего в апреле объем предложения составил 603 объектов общей площадью 1551 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,82 млрд.$, из них 207 объектов – внутри Садового Кольца и 396 объекта – за его пределами.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в апреле за счет роста цен по объектам, продолжившим экспонирование, выросла на 2% до 7697 $/кв.м. Такой рост отчасти можно объяснить однопроцентным снижением в апреле курса доллара. Еще одна причина заключается в том, что рынок офисов в центре, по всей видимости, уже достиг дна и теперь по наиболее качественным объектом продавцы делают попытки повышение цены. Однако трендом повышение цен еще не стало.
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в апреле снизилась на 1% до 3530$/кв.м. Это снижение произошло как по объектам, продолжившим экспонирование (на 2%), так и по остальным объектам (на 1%). Таким образом, какие-либо новые тенденции на рынке не наблюдаются.
«Сравнивая ценовую динамику по офисам с ценовой динамикой в торговом сегменте, можно отметить тот факт, что по торговым помещениям как в центре, так и за его пределами в отношении появившихся объектов цены хотя бы локально, но растут, а в отношении офисов даже такие подвижки отсутствуют. – отмечает генеральный директор
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
значение |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
22.03.2010 17:43
По данным аналитиков компании «Мир недвижимости» за зиму 2009-2010 гг. в Санкт-Петербурге было реализовано около 290 тысяч кв.м. жилья эконом-класса. Причем почти 43% от этих продаж пришлось на декабрь 2009 года. Количество сделок в этом месяце выросло почти на 30% по сравнению с осенними месяцами. Немалую роль в этом сыграли традиционные новогодние акции и скидки, которые предлагали застройщики, а также появление новых объектов в продаже. В 2010 году, как и ожидалось, оживление спроса продолжилось. В январе 2010 вопреки традиционному сезонному затишью покупательская активность была на высоком уровне. Причем эта активность распределилась неравномерно. Первая половина января до 18 числа оказалась очень вялой, но во второй половине спрос резко вырос, достигнув высоких показателей осени 2009 года. Вследствие праздников, совокупная активность спроса оказалась несколько ниже, чем в декабре, но не значительно – всего на 10%. В итоге и по количеству запросов и по реальным сделкам январь 2010 года показал очень высокие значения. Активность спроса в феврале сохранилась высокой, однако по сделкам такой активности не наблюдалось. В первую очередь это связано с насыщенными до и после праздничными продажами, которые вымыли наиболее ликвидные по соотношению цена-качество предложения. Кроме того в феврале перестали действовать специальные скидочные предложения застройщиков. Что сказалось на реальной цене строящегося жилья. В общей сложности зима оказалась довольно результативной на продажи. В Санкт-Петербурге было реализовано около 290 000 кв.м. жилья эконом класса. Причем почти 43% от этих продаж было в декабре. За весь 2009 год продано около 1,2 млн. кв. м. жилья. Как и прежде повышенным интересом у покупателей пользуются 1-комнвиные квартиры. Они доминируют как в запросах покупателей, так и в фактических продажах. Спрос на студии высокий – около 10%, но не может быть удовлетворен существующим предложением. Сейчас в предложении таких квартир мало (не более 1%) и они не удовлетворяют имеющийся спрос. Объекты, в которых предлагаются студии по рыночным ценам раскупаются с повышенной скоростью. Темпы продаж по этим квартирам зашкаливают и могут превышать показатели в 20-30 квартир в месяц даже в объектах на начальной стадии строительства. Предложение За зиму в продажу вышли 5 объектов суммарной площадью около Дома, которые появились в продаже зимой 2009-2010 Северный город - Дом у речного вокзала (37 760 кв.м.) Сэтл Групп ЖК Космос (21 645 кв.м.) ЖК Токио (около 10 000 кв.м.) Ойкумена - ЖК Чайка (26 334 кв.м.) NCC – Шведская крона 1-я очередь (9000 кв.м.) Норманн – дополнительные секции в Шушарах
Размер средней скидки составляет 9% Разброс цен предложения значительный – по эконом классу от 40 000 до 100 000 рублей за кв. м. Все определяется местоположением, сроками сдачи, гарантиями застройщика и конкурентной ситуацией в конкретном районе. Цены В конце 2009 года и в начале 2010 цены незначительно снизились. Это прошло за счет предоставления застройщиками традиционных акций и скидок перед новым годом и сразу после него.
Начало 2010 года проходит в ожидаемом русле. Спрос сохраняется на относительно высоких показателях 4 квартала 2009 года. Цены находятся на стабильном уровне с незначительными колебаниями вниз-вверх. До осени 2010 ситуация со спросом и ценами не изменится. Выбытие ликвидного предложения начнет ощущаться во 2 кв. 2010 года. В этот период начнутся более серьезные изменения на рынке недвижимости. Материал предоставлен компанией «Мир недвижимости» ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
17.03.2010 22:09
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля Рынок в целом: «желаемое» далеко от «действительного» Данные первого рабочего месяца 2010 года отражают не столько истинное положение дел на рынке коммерческой недвижимости, сколько чаяния и ожидания его игроков. Стабилизация цен, некоторое оживление деловой активности, бодрые статьи и сообщения о конце кризиса и начале восстановления экономики – все это позволяет участникам рынка рассчитывать на близлежащий рост. Именно эти ожидания и оказали влияние на рынок: в феврале экспонировалось 1344 объекта общей площадью 2597 кв.м. и общей стоимостью 11 млрд.$, что больше январских показателей предложения соответственно на 27%, 25% и 35%. Более того, средневзвешенная цена предложения, хотя и продолжает оставаться на более низком, нежели год назад уровне, за месяц выросла весьма ощутимо - на 8% до 4235$/кв.м. Впрочем, рост цен – это, скорее, желаемое, чем действительное. Общий позитив, скорее желаемый участниками рынка, подталкивает собственников к выставлению новых объектов в продажу с более высокими ценовыми ожиданиями. В реальности же о заметной активизации спроса говорить преждевременно. Заявить к продаже и продать – совсем не одно и то же. И эту суровую правду вполне осознают продавцы объектов, выставленных на продажу в конце прошлого и начале этого года. Не случайно цены по объектам, продолжившим экспонирование, остались на уровне января. Рынок в целом
Торговая недвижимость Рост объема предложения торговых предложений в феврале соответствовал общим настроениям на рынке. При этом было отмечено и появление в экспозиции крупных объектов. Так, в феврале выставлен на продажу торговый комплекс «Москвичка» на Новом Арбате (объект площадью 8267 кв.м. предлагается по цене 13667 $/кв.м.). Динамика цен по торговым объектам характеризовалась отсутствием их изменения по объектам, продолжившим позиционирование, но, вместе с тем, - появлением новых объектов в феврале по завышенной цене. При этом уходят с рынка относительно дешевые объекты. Это в очередной раз свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии, когда явные тенденции в ценовой динамике пока еще отсутствуют, а попытки зондирования рынка на предмет ценовых тенденций носят единичный и локальный характер. Причем данный процесс ярче выражен в периферийной части столицы. Цена по объектам, которые продолжили экспонирование, не изменилась. Тем не менее, за счет окончания в январе экспонирования таких дешевых объектов как на Пятницком ш. (9363 кв.м., 1550$/кв.м.) и на 1-м Варшавском проезде (5000 кв.м., 1400$/кв.м.), а также выставления в феврале на продажу ряда дорогих торговых объектов на Кутузовском пр-те (1460 кв.м., 22600$/кв.м.), на Ленинском пр-те (3065 кв.м., 9790$/кв.м.) и на Ленинградском пр-те (3682 кв.м., 9504$/кв.м.) средневзвешенная цена по всем объектам возросла. В результате средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в феврале выросла на 11% до 5272 $/кв.м. А вот внутри Садового Кольца в феврале – напротив – средневзвешенная цена по торговым объектам снизилась на 3% до 13801 $/кв.м. Однако, специалисты не склонны считать это отражение какой-либо тенденции рынка. Скорее, при общем небольшом количестве предлагаемых в центре объектов, такой эффект дало появление в феврале ряда относительно дешевых предложений. В частности, на Новинском бульваре (366 кв.м., 8197$/кв.м.), на ул.Валовой (603 кв.м., 8067$/кв.м.) и на Рождественском бульваре (3388 кв.м., 5903$/кв.м.). Цена же по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне января. Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые помещения вне Садового Кольца
Офисная недвижимость: стабильная нестабильность Надежды продавцов офисных помещений выразились в существенном увеличении объема предложения. Стоит отметить, что если год назад собственники снимали свои объекты с продажи, предпочитая не тратить впустую средства на рекламу, то сейчас общее ожидание скорого выхода из кризиса подталкивает к обратным действиям. Внутри Садового Кольца в феврале 2010 года было выставлено на продажу 379 тыс. кв.м офисных площадей, что на 80% больше, чем в феврале 2009-го. Прирост предложения вне Садового Кольца оказался не столь внушительным, но тоже немалым – 35%. Между тем, офисный сегмент по-прежнему находится в менее стабильном состоянии, чем остальные виды коммерческой недвижимости. Несмотря на явное замедление снижения цен, еще осенью прошлого года, продавцы и покупатели офисной недвижимости продолжают «нащупывать» справедливый уровень цен. Все это влечет за собой сильный разброс цен, который далеко не всегда прямо зависит от качества объектов. Владельцы офисных зданий и помещений следуют совершенно противоположной логике, нежели продавцы торговой недвижимости. Видимо устав от ожидания прохождения дна, владельцы продаваемых объектов предприняли попытку поднять цены. В центре столицы цена по объектам, продолжившим экспонирование с предыдущих месяцев, выросла на 4%. За пределами Садового Кольца этот рост был скромнее – на 1%. При этом новые предложения оцениваются несколько ниже. Так, в феврале появилось несколько недорогих «центровых» предложений: на ул. Б.Полянка (32926 кв.м., 4859 $/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 50000 $/кв.м.). Дорогие же (например, бизнес-центр на пр-те Ак.Сахарова площадью 16239 кв.м. по цене 10900 $/кв.м.) были сняты с продажи. В итоге средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца снизилась на 7% до 7422 $/кв.м.. А вот за пределами Садового Кольца офисная недвижимость, по всей вероятности, действительно, достигла нижнего порога: выросла и цена по объектам, которые продолжили экспонирование, и новые предложения оказались не дешевле. Среди последних – объект на Воробьевском ш. (6320 кв.м., 12737$/кв.м.) и рядом со ст.м. Курская (10000 кв.м., 10000$/кв.м.). Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
