Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в апреле 2010 г.


21.05.2010 21:14

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги апреля 2010 г.

 

Рынок коммерческой недвижимости в апреле 2010 года

Итоги апреля явственно свидетельствуют о том, что активность рынка, отмеченная весной, была лишь волной реализации отложенного спроса. Эта «волна» собиралась в течение всего 2009 года. Сначала был период стагнации во всех сегментах, в течение которого продавцы без острой необходимости не выставляли свои объекта на продажу: ведь реализации по приемлемым для них ценам в тот момент не представлялась возможным. Позднее, когда ситуации стабилизировалась, сначала в торговом, а потом и в остальных сегментах, продавцы предпринимали попытки выставить свои объекты на продажу. Однако, покупатели не торопились активно выходить на рынок, присматриваясь к новым условиям. И только в конце прошлого-начале нынешнего года, когда стало понятно, что «дно» пройдено, отложенный спрос превратился в относительно активный.

Тем не менее, кризис пока не окончен и тенденции роста цен не наблюдается. «Волна» отложенного спроса проходит, и рынок снова вошел в стабильное состояние. Именно этими тенденциями определялись апрельские показатели рынка. Постепенное оживление рынка коммерческой недвижимости, отмеченное по росту объема предложения в марте, в апреле практически закончилось, состояние рынка стабильное.

Об этом говорят не только ценовые показатели. Сроки экспозиции находятся на максимальных уровнях – около 160 дней. Доля объектов, по которым не меняется цена, достигла рекордного показателя за весь период мониторинга – 54%. В прошлом году этот показатель находился на уровне 45%, в докризисный период – около 40%. Это показатель отражает стагнационные процессы на рынке: мало кто верит, что изменение цены в экспозиции на рынке, как в большую, так и в меньшую сторону приведут к продаже.

 Рост объема предложения по количеству составил 4%, в то время как по общей площади, наоборот, на 2% снизился.

Незначительной в апреле была и ценовая динамика. Средневзвешенная цена в апреле снизилась на 1% и составила 4004$/кв.м., что на 9% ниже уровня апреля 2009 года.

Отсутствие значительных изменений на рынке в апреле было обусловлено отсутствием существенных положительных предпосылок для роста продаж, так как последствия кризиса рынок ощущает на себе до сих пор.

Всего в апреле на продажу было выставлено 1384 объекта общей площадью 2638 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,56 млрд.$.

Рынок в целом

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

1 384

10 563

2 638

1,91

4 004

к марту 2010

+ 4%

− 3%

− 2%

− 5%

− 1%

к апрелю 2009

+ 27%

+ 5%

+ 16%

− 9%

− 9%

 

Торговая недвижимость

В апреле экспонировалось 429 объекта общей площадью 333 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,01 млрд.$, из них 76 объектов – внутри Садового Кольца и 353 объекта – за его пределами.

И в центральной части города, и за пределами Садового Кольца цена предложения возросла. Однако, это лишь структурные изменения, вызванные уходом с рынка дешевых крупных и появлением дорогих объектов.

Так, средневзвешенная цена на торговые помещения в центре, продолжившие экспонирование, в апреле осталась на уровне марта. А за счет появления нескольких новых и достаточно крупных объектов, средневзвешенная цена по всем объектам выросла на 5%.

Если посмотреть за пределы Садового, то за счет окончания экспонирования ряда более дешевых торговых объектов цена предложения по всем объектам за пределами центра по сравнению с мартом подорожала на 3% до 4970$/кв.м.

«Все это подтверждает тезис о том, что рынок купли-продажи коммерческой недвижимости достаточно узок и волотилен. Причем торгового сегмента это касается в большей степени за счет малого количества предложений и почти двухпорядковой разнице в стоимости квадратного метра между самым дешевым и самым дорогим объектом.– говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – В целом же, как в отношении объектов в центре, так в отношении помещений за его пределами, о тенденции к устойчивому росту говорить пока не приходится. Рост цен носит локальный характер, в то время, как устойчивая положительная динамика в отношении помещений выставляемых уже давно, отсутствует.»

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость,

млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

76

532

36

0,47

14 868

к марту 2010

+ 4%

+ 19%

+ 13%

+ 8%

+ 5%

к апрелю 2009

+ 29%

+ 57%

+ 74%

+ 35%

− 10%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые

вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средяя цена, $/м2

значение

353

1 479

298

0,84

4 970

к марту 2010

− 2%

− 18%

− 21%

− 19%

+ 3%

к апрелю 2009

+ 17%

+ 6%

+ 9%

− 7%

− 3%

 

Офисная недвижимость

Объем предложений офисов в апреле возрос на 4% по количеству и снизился на 1% по общей площади. Рынок находится в состоянии незначительных колебаний, и такая ситуация, вероятнее всего, сохранится по крайней мере до осени этого года.

 При этом превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца от уровня годовой давности является гораздо более значительным по сравнению с аналогичным ростом за пределами центра: скорее всего, офисы в центре до сих пор остаются менее ликвидными.

Всего в апреле объем предложения составил  603 объектов общей площадью 1551 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,82 млрд.$, из них 207 объектов – внутри Садового Кольца и 396 объекта – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в апреле за счет роста цен по объектам, продолжившим экспонирование, выросла на 2% до 7697 $/кв.м. Такой рост отчасти можно объяснить однопроцентным снижением в апреле курса доллара. Еще одна причина заключается в том, что рынок офисов в центре, по всей видимости, уже достиг дна и теперь по наиболее качественным объектом продавцы делают попытки повышение цены. Однако трендом повышение цен еще не стало.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в апреле снизилась на 1% до 3530$/кв.м. Это снижение произошло как по объектам, продолжившим экспонирование (на 2%), так и по остальным объектам (на 1%). Таким образом, какие-либо новые тенденции на рынке не наблюдаются.

«Сравнивая ценовую динамику по офисам с ценовой динамикой в торговом сегменте, можно отметить тот факт, что по торговым помещениям как в центре, так и за его пределами в отношении появившихся объектов цены хотя бы локально, но растут, а в отношении офисов даже такие подвижки отсутствуют. – отмечает генеральный директор RRG Денис Колокольников. - В связи с этим можно заключить, что сегмент офисов по сравнению с сегментом торговых помещений в инвестиционном плане остается более слабым».

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные

внутри СК

Количество

Общая стоимость,

млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средняя цена, $/м2

значение

ИСТОЧНИК: АСН-инфо


07.04.2010 16:11

Аналитики Rodex Group подготовили обзор рынка загородной недвижимости Московского региона по итогам марта 2010 г. и высказали свое мнение о его перспективах.

Сегодня общее количество проектов на загородном рынке малоэтажного строительства в Подмосковье приближается к 800. Из них, по приблизительным подсчетам, около 300 – сданы (это в основном поселки до 50 домовладений построенные до 2002 года), около 100 проектов – заморожены в конце 2008 – начале 2009 г. и примерно 400 находятся на разных стадиях готовности и ведутся активные продажи. В свою очередь, только 30% из этих 400 могут заинтересовать покупателей, т.к. они находятся на заключительной стадии готовности  - построены дома (как минимум 1 очередь) и введены либо все, либо 3 из 4 основных коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация). Но только в половине из 120 почти готовых проектов ведется строительство и домов и коммуникаций.

Что же касается структуры предложений, то она сильно не изменилась. Наибольшим спросом на рынке, как и в 2009, в 1 квартале текущего года, пользуется недвижимость эконом- и бизнес-класса – примерно 80% от общего числа сделок. Во время кризиса было отмечено серьезное падение спроса на элитную недвижимость (30-45%), однако в ближайшей перспективе резкий рост в данном секторе видится маловероятным. Если повышение и будет, то только незначительным – по нашим подсчетам, он составит не более 15%.

Изменилась структура спроса - люди, в основном, берут готовое жилье. Но, при определенных условиях, возможна покупка проектов на ранней стадии. Но только у опытных игроков – компаний, у которых есть более 5 построенных поселков, а также стабильная положительная репутация. 

В настоящий момент, на рынке практически отсутствуют покупатели с инвестиционными целями.

На первый взгляд может показаться, что в период октябрь 2008 - декабрь 2009 мы были свидетелями неуклонного падения цен во всех секторах российской недвижимости.  Однако, это только половина правды - на рынке присутствовало некоторое количество компаний, которые не только не снижали, но даже повышали цены на свои проекты (в среднем повышение было на 20-50%). Это связано, в первую очередь, с тем, что проекты данных компаний либо были уже полностью построены, либо находились на финальном этапе реализации (это 1/3 из тех самых 30%, о которых мы говорили выше).

Несмотря на тяжелый, в финансовом плане, год, достаточные финансовые средства в сфере загородной недвижимости были, как и у девелоперов, так и у потенциальных клиентов. Малая активность объясняется тем, что большинство участников рынка придерживали деньги «на черный день» и если со стороны покупателя это было обоснованно, то с девелоперами такая запасливость сыграла злую шутку. Именно в период октября 2008 – декабря 2009 складывалась благоприятная обстановка для вложения необходимых средств  с целью завершения ранее начатых проектов.  Это обусловлено снижением цен в кризис как на рабочую силу, строительные материалы, так и на сопутствующие расходы.  Те компании, которые были достаточно дальновидны и вложились в кризисный год, уже в марте 2010 первыми снимали «первые сливки».

Также, с целью привлечения «живых денег» многие компании из этих 30% внедряли различные программы финансирования, что положительно повлияло на их состояние в проблемный период.

Мы ожидаем, что в 2010 – 2011 гг. будет нехватка готового жилья, которая выльется в рост цен. Спрос со стороны клиентов будет расти, а ликвидный продукт будет отсутствовать, что выльется в рост цен.

Диапазон роста – от 5 до 50% процентов. Такой широкий разброс обусловлен тем, насколько компания–застройщик обременена кредитными ограничениями. Если такие ограничения имеются, то цена будет стагнировать (либо можно ожидать небольшие колебания в пределах 10%). Если же у компании отсутствуют кредитные обременения (либо они незначительные), то к осени цена может вырасти на 50%.

Сейчас наиболее привлекательные для инвесторов – поселки на ранней стадии готовности, реализуемые опытными игроками (компаниями у которых уже есть минимум 5 реализованных проектов). В таком поселке ежеквартально цена будет повышаться на 15-20%. Таким образом, за два года (средний срок реализации проекта) инвестор сможет получить около 160% прибыли

Во втором квартале рост достигнет 10-20% по сравнению с 1 кварталом. Но этот рост будет не спекулятивным, а взвешенным: ключевые факторы, положительно влияющие на цену – репутация компании и качество каждого конкретного проекта.

С последней недели февраля мы наблюдаем всплеск покупательского интереса и если в течение апреля – мая данный интерес будет устойчивым, то с конца мая – июня можно ожидать существенного роста цен. Однако, все это верно только для обозначенных 30% проектов, находящихся в финальной стадии. Что касается остальных компаний, которые по тем или иным причинам находятся в стагнации, то мы ожидаем, что в этом году они активизируют свои проекты, но в ближайший год они не будут ликвидными.

Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы сохранится тенденция роста спроса, который достигнет 160% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Это обусловлено не только сезонностью, но и достаточно серьезным отложенным спросом. Если рассматривать структуру роста, то распределение приблизительно такое: 1/3 роста – сезонность, 2/3 – отложенный спрос. Также, не стоит забывать о том, что люди начали приспосабливаться к сложной финансовой обстановке и постепенно все большее количество граждан всерьез задумываются о том, чтобы улучшить свои жилищные условия, переехав из города за город, несмотря на пессимизм в отношении девелоперов вице-премьера Кудрина.

 

Материал предоставлен Rodex Group


ИСТОЧНИК: АСН-инфо


02.04.2010 10:05

Аналитики компании GVA Sawyer подготовили краткий обзор ситуации на рынке офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2010 г.

 

По итогам 1 кв. 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) составило 10,5 млн. кв. м.

В 1 кв. 2010 г. было введено 351,3 кв. м офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу не более 650-850 тысяч кв. м офисных площадей. Согласно прогнозам GVA Sawyer, в I полугодии 2010 г. ожидается стагнация, небольшой рост основных показателей рынка будет наблюдаться ближе к концу года.

Период восстановления рынка к показателям докризисного уровня составит не менее 3 лет. Несмотря на экономический рост, спрос на рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами.

Основные показатели рынка офисной недвижимости, 1 кв. 2010 г.


 

Предложение

Среди основных тенденций I квартала 2010 г. отметим «разморозку» приостановленных в 2009 г. проектов и получение дополнительного финансирования проектов некоторыми девелоперами.

К примеру, AFI Development возобновила работы над офисным комплексом на Озерковской наб., д.22-28 (155578 кв. м) и бизнес-парком на Павелецкой наб. (89477 кв. м. В ММДЦ «Москва Сити» будет возобновлено строительство City Palace (I очередь) на уч.2-3 («Снегири» и «Интеко»); транспортного терминала с гостиницей на уч. 11 (Citer Invest B.V уладил вопрос с финансированием, будет оформлен синдицированный кредит ВТБ и турецкого IS Bank на сумму 190 млн. долларов) и башня Eurasia Tower (девелопер MCG, недавно договорился о возобновлении кредитной линии в Сбербанке).

Mirax Group также намерена достроить деловой комплекс «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» до 97 этажей. В 2009 г. у компании были намерения остановить проект на 64 этаже.

Объем качественного предложения, класс А, В+,В-, тыс. кв. м


В
I квартале 2010 г. некоторым девелоперам удалось реструктуризовать кредиты. Альфа-банк реструктурировал кредит Forum Properties на сумму 150 млн. долларов, под который был заложен БЦ «Эрмитаж Плаза», ранее девелопер искал покупателя на заложенный объект.

«Дон-строй» и Сбербанк также смогли договориться о реструктуризации долгов, девелопер отдаст Сбербанку 100% БЦ Nordstar Tower, что позволит погасить 11 млрд. рублей долга, задолженность в 9 млрд. рублей будет пролонгирована.

«Сбербанк-Капитал» получил 50,01% долей в уставном капитале созданной компании ООО «Хрустальные башни» (проект БЦ класса А «Хрустальные башни» девелопера Coalco).

Несмотря на увеличение общего объема поглощения (с III-IV квартала 2009) по сравнению с предыдущим полугодием, и некоторого «оживления рынка», уровень вакантных площадей еще минимум год будет остаться на максимальном уровне. Согласно прогнозам GVA Sawyer при оптимистическом сценарии некоторая стабилизация спроса наступит к концу 2010-2011 гг.

К концу 2010 г. уровень вакантных площадей в Москве составит около 18-20%, в результате выхода на рынок, всех офисных площадей находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и уровня поглощения, который пока не превысит объемы нового строительства.

Уровень вакантных площадей, %


 

Финансовые условия

По итогам I квартала 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили 550-850 долларов/ 1 кв.м / год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) – ЦАО, 450-650 долларов – вне делового центра города, в классе В+ 350-550 долларов / 1 кв.м / год, В- 200-350 долларов / 1 кв.м. По сравнению с IV кварталом 2009 г. ставки практически не изменились, лишь в некоторых высококачественных объектах произошло увеличение арендных ставок, которое пока в целом на рынок не оказало значительного влияния.

Общее снижение арендных ставок, начавшееся в сентябре-октябре 2008 г., составило 35-50%. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами составляла 20-30% и более. На I квартал 2010 г. отмечается «стабилизация» арендных ставок.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка 95-120 долларов / 1 кв. м / год, в классе В+ 75-100 долларов / кв. м / год, В- 60-75 долларов / кв. м / год.

Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40-50%, и в среднем по рынку составили 6000-8000 долларов за 1 кв. м (не включая НДС) – ЦАО, 4500-6500 долларов – вне делового центра города – класс А, 3000-4500 долларов – класс В+, 2000-3000 долларов – класс В-. «Пик падения» цен пришелся на конец 2008 – I полугодие 2009 г. Сегодня цены немного стабилизировались.

В 2010 г. возможен рост арендных ставок на 5-7% в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В целом по рынку, небольшой рост арендных ставок ожидается ближе к концу года.

Средневзвешенные ставки аренды, не включая эксплуатационные расходы и НДС, $/кв.м год


 

Спрос

В I квартале 2010 г. продолжилась тенденция увеличения спроса на офисные площади. По-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core.

«Пик» пересмотра коммерческих условий по заключенным договорам пришелся на I-II кварталы 2009 г. Доступность качественных площадей по снижающимся арендным ставкам и льготы для новых арендаторов побуждают компании к смене офисов.

Ближе к концу 2009 г., когда большинство собственников снизили цены, было зафиксировано наибольшее количество сделок с начала кризиса. Увеличилось и количество сделок купли-продажи объектов.

Среди значимых сделок отмечена продажа компанией «Большой город» БЦ на Садовнической наб., д. 79. «Альфа-групп» продала за 45 млн. долларов БЦ на ул. Красная Пресня, доставшегося банку от Kopernik Group (ГК МИАН) в счет погашения долгов. Покупателем выступили близкие к банку «Стройкредит» структуры. В БЦ планируется разместить головной офис компании.

Страховая группа «Согаз» приобрела у ИПГ «Евразия» БЦ «Волна» (19200 кв. м) на пр.

Академика Сахарова, д.10 за 140 млн. долларов. Инвестхолдинг «Финам» купил БЦ (7500

кв. м) в Настасьинском пер., 7, корп. 2.

Список сделок аренды, анонсированных в I кв. 2010 г.


 

Материал предоставлен GVA Sawyer


ИСТОЧНИК: АСН-инфо