В Новой Москве сравнялось предложение квартир с отделкой и без отделки
В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.
Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.
В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.
Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.
«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».
В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).
«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».
В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.
Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.
«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».
В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).
«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения вырос на 5,4%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 293,6 тыс. руб. (-0,7% за месяц, +12,6% за год).
По данным «Метриум», на рынке массовой недвижимости по итогам октября 2022 года находилось 122 проекта с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 23,9 тыс. лотов, из них 20,8 тыс. – квартиры и 3,1 тыс. – апартаменты. По сравнению с сентябрем количество лотов выросло на 5,4% (рост коснулся только предложения квартир). Старта новых проектов не произошло, объем пополнялся за счет выхода в продажу новых корпусов существующих комплексов.
С января 2022 г. объем предложения квартир и апартаментов в массовом сегменте вырос в 1,5 раза, а за год на треть.
Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Лидерство по объему предложения в массовом сегменте принадлежит ЮВАО (19,3%, -0,5 п.п. за месяц).
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности сохраняется перевес в сторону предложений, находящихся в корпусах на стадии монтажа (55,8%, +3,7 п.п.).
Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В разрезе типологий увеличился объем одно- (35,4%, +1,1 п.п.) и двухкомнатных предложений (25,9%, +0,5 п.п.). При этом количество студий уменьшается (28,5%, -1,6 п.п.). Пик числа компактных вариантов пришелся на июль 2022 года, когда на рынке находилось 7,2 тыс. студий, после чего предложение вымывалось, и на конец октября составило 6,8 тыс. лотов.
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
Доля предложений с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке новостроек (68,5%, +0,5 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в октябре составила 293,6 тыс. руб. (-0,7% за месяц, +12,6% за год). Средневзвешенная цена предложения снижалась во всех округах кроме ЮВАО, наибольшее падение произошло в ЮАО (-2,7%) и ВАО (-2,4%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Небольшое снижение среднерыночных цен затронуло как квартиры, так и апартаменты.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по месяцам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средняя площадь предложений за квартал не изменилась, поэтому снижение бюджета предложения было аналогично снижению средних цен и составило 0,7%.
В реализацию поступил многокомнатный апартамент площадью 227,3 кв. м в комплексе «ФизтехСити», который стал самым просторным предложением на рынке массовых новостроек.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11,4 |
23,6 |
107,9 |
157 000 |
322 640 |
668 440 |
2 932 710 |
7 618 220 |
26 975 000 |
|
1К |
25 |
37,7 |
70,5 |
166 410 |
307 130 |
560 900 |
6 114 580 |
11 578 440 |
25 373 520 |
|
2К |
32 |
56,6 |
117,6 |
162 810 |
285 860 |
489 850 |
7 610 970 |
16 190 530 |
42 029 130 |
|
3К |
49,3 |
80,9 |
130,8 |
131 580 |
264 570 |
473 700 |
9 812 020 |
21 410 000 |
48 257 250 |
|
4К+ |
83,8 |
109,5 |
227,3 |
135 750 |
263 110 |
479 100 |
13 285 480 |
28 812 160 |
57 396 180 |
|
итого |
11,4 |
43,6 |
227,3 |
131 580 |
293 550 |
668 440 |
2 932 710 |
12 784 680 |
57 396 180 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2022 года:
– «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 11,8 кв. м за 2,9 млн руб.
– «New Form Аминьевское»: студия площадью 12,3 кв. м за 3,3 млн руб.
– «КларНет»: студия площадью 13,4 кв м за 3,5 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в октябре 2022 года составило 2 тыс. штук. По сравнению с сентябрем, активность покупателей упала на 43%, а по сравнению с прошлогодней статистикой – на 26%. Данное значение стало минимальным за последние два года. Меньше двух тысяч сделок в месяц в массовом сегменте последний раз регистрировалось с апреля по июль 2020 года, когда в Москве был объявлен связанный с пандемией коронавируса локдаун.
Количество сделок по ДДУ в новостройках массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На рынке массовых новостроек продолжает расти количество квартир и апартаментов в экспозиции, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – В октябре 2022 года объем предложений в продаже достиг 23,9 тыс. лотов (+5,4% за месяц). С начала года объем предложения увеличился в 1,5 раза, а с октября 2021 года вырос на треть.
Средневзвешенная цена квадратного метра в октябре составила 293,6 тыс. руб., что на 0,7% ниже, чем в прошлом месяце. Снижение средневзвешенной цены связано в первую очередь с выходом нового объема предложения на рынок (в частности, в таких проектах, как «Ютаново», «Никольские луга», где цены ниже среднерыночных), а также за счет управления объемами экспозиции застройщиками.
Несмотря на большой выбор предложений и многочисленные акции от девелоперов, спрос в октябре снизился на 43% по сравнению с прошлым месяцем. По сравнению с октябрем 2021 года спрос в массовом сегменте сократился на 32,5%. При этом покупатели продолжали активно пользоваться банковскими предложениями – 83% сделок было заключено с ипотечным обременением. Похожая ситуация на рынке массовой недвижимости наблюдалась в апреле-июле 2020 года: рекордно низкое количество сделок сопровождалось повышенным интересом к ипотечным программам».
Аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex- Knight Frank St. Petersburg) подвели итоги III квартала 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Северной столицы. Согласно полученным данным, общий объем вложений за девять месяцев превысил 76 млрд рублей против 106 млрд рублей годом ранее (-28%). Наибольший объем инвестиций пришелся на площадки под девелопмент – около 42 млрд рублей (-48%), а также на офисную недвижимость – около 20 млрд рублей (+38%). Но наибольший прирост инвестиций показали сегменты складской/индустриальной, а также гостиничной недвижимости, увеличившись каждый на 55% по сравнению с прошлым годом, – в абсолютных значениях цифры составили 8 млрд рублей и 5,6 млрд рублей.
- За девять месяцев 2022 года общий объем вложений в коммерческую недвижимость превысил 76 млрд рублей против 106 млрд рублей годом ранее. При этом 55% инвестированных средств пришлось не на готовые объекты, а на площадки под девелопмент. По сравнению с показателями прошлого года объем инвестированных средств в земельные участки сократился почти в два раза – с 81 млрд руб. до 42 млрд руб. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале стало приобретение девелопером Setl City участка площадью 19,3 га на Заповедной улице. Второй по объему сделкой стало приобретение застройщиком «Страна Девелопмент» участка площадью 35 га в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга.
Примеры крупнейших инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге в III квартале 2022 г.
|
Объект |
Покупатель |
Площадь объекта м2 |
Площадь ЗУ, га |
Оценочная стоимость |
|
Парголово, Пригородный уч.2 |
Строительный трест |
- |
53 |
3,0–3,2 млрд руб. |
|
Индустриальный/Лапинский/Волго-Донской |
Страна Девелопмент |
- |
35,8 |
3,5–3,9 млрд руб. |
|
Заповедная улица, участок 6 |
Setl City |
- |
19,3 |
4,5–5,0 млрд руб. |
|
PNK Парк Шушары-3 |
Современные фонды недвижимости |
60 000 |
- |
3,0–3,9 млрд руб. |
Источник: Петербургский офис NF Group
- По отношению к результатам девяти месяцев 2021 года объемы инвестиций в офисную недвижимость увеличились на 38%, до 20 млрд рублей.
- Объем инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость увеличился на 55% за счет сделки по продаже «PNK Парк Шушары-3»), в гостиничную недвижимость – на 55% за счет продажи нескольких зданий под будущие отели и апартаменты сервисного формата. Наименьший объем инвестиций отмечался в торговую недвижимость – он сократился в три раза с 1,2 млрд рублей до 376 млн рублей.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: Петербургский офис NF Group
- В структуре инвестиций по профилю инвестора абсолютное лидерство сохранилось за девелоперами, чья доля в общем объеме вложений составила 58%. На инвестиционные компании и частных инвесторов пришлось 29% вложенных средств, еще 13% от общего объема было инвестировано конечными пользователями. Ожидается, что до конца года девелоперы продолжат удерживать лидерство в структуре инвестирования с целью пополнения своего земельного фонда.
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: Петербургский офис NF Group
- Период с января по сентябрь для рынка инвестиций в коммерческую недвижимость был неоднородным – если в первой половине инвестиционная активность была высокой, в том числе за счет закрытия сделок, которые начались еще в прошлом году, то впоследствии активность профильных инвесторов резко снизилась из-за текущей геополитической и экономической ситуации. Уход международных компаний и брендов с российского рынка уже оказал и продолжает оказывать влияние на рынок коммерческой недвижимости.
- Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций петербургского офиса NF Group, отмечает: «С марта 2022 года ряд глобальных игроков промышленного сектора передали свои активы под внешнее управление, либо продали их за символическую сумму. У каждого такого производителя на территории РФ имелся солидный пул компаний-поставщиков, которые с марта 2022 года ожидали развития ситуации с бизнесом их главного клиента. Эти поставщики также обладали производственными активами, которым в рамках текущей ситуации найти сегодня применение затруднительно, поэтому большинство компаний примут решение об их продаже. А, учитывая значительные санкционный ограничения, приобретение таких активов, по сути, единственный способ получить качественную производственную базу с европейским оборудованием для российских компаний. Вполне вероятно, что уже в 2023 году мы увидим на рынке большое количество качественных промышленных площадок, а, соответственно, и увеличение инвестиций в сегмент индустриальной недвижимости».