В Новой Москве сравнялось предложение квартир с отделкой и без отделки
В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.
Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.
В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.
Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.
«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».
В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).
«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».
В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.
Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.
«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».
В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).
«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».
Впервые за семь лет ЮВАО перестал быть самым большим локальным рынком массовых новостроек Москвы. Доля округа в предложении квартир эконом- и комфорт-класса сократилась до 18,5%, подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего новостроек в этом сегменте продается в ЗАО.
В декабре 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве застройщики продавали 22,9 тыс. квартир. За предшествующие 12 месяцев предложение такого жилья в столице увеличилось на 53%. Во всех административных округах столицы число квартир в продаже прибавилось, однако это происходило неравномерно, что привело к смене многолетнего лидера по объему локального предложения.
Юго-Восточный административный округ (ЮВАО), в котором последние семь лет было сосредоточено больше всего массовых новостроек в продаже, уступил лидерство Западному административному округу (ЗАО). В декабре 2022 года на долю ЮВАО пришлись 18,5% от общего объема предложения массовых новостроек, тогда как в ЗАО этот показатель достиг 19%.
В последний раз ЮВАО занимал второе место по объему рынка массовых новостроек в марте 2016 года. Тогда больше всего квартир эконом- и комфорт-класса продавалось в Южном административном округе (ЮАО), на долю которого приходилось 26% предложения, а в ЮВАО было 24%.
В декабре 2022 года третье место по числу новых квартир в массовых новостройках занял Северный административный округ (САО), где застройщики продавали 16,3% от их общего числа в столице. Далее следуют Северо-Восточный административный округ (СВАО), где объем рынка составляет 12,2%, Восточный административный округ (ВАО) – 10,3%, Южный административный округ (ЮАО) – 10%, Северо-Западный административный округ (СЗАО) – 7,8% и Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) – 5,9%.
В 2022 году застройщики стали предлагать гораздо больше квартир в Западном административном округе, чем год назад. Это и стало причиной смены лидера. В декабре 2022 года в ЗАО продавали на 84% больше помещений в новостройках, чем в декабре 2021 года. Между тем в ЮВАО объем предложения вырос только на 7,5%, и это худшая динамика среди всех административных округов Москвы. Так, в ЮЗАО предложение выросло за год на 75%, в ЮАО и САО – на 74% и 73% соответственно, в СВАО – на 66%, в ВАО – на 60%, а в СЗАО – на 42%.
Впрочем, больше всего проектов новостроек эконом- и комфорт-класса продается в САО (20 жилых комплексов), тогда как в ЮВАО их 17, а в ЗАО – 13. Эксперты «Метриум» полагают, что для массовых жилых комплексов в ЗАО характерен больший масштаб, поэтому в рамках одного проекта застройщики способны предложить клиенту сотни квартир.
«В последние годы на западе и севере Москвы появилось много интересных площадок для реализации проектов комфорт-класса, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Эти локации более привлекательны для покупателей, чем ЮВАО, поэтому их охотнее осваивают застройщики. Однако в скором времени ситуация может измениться со стартом застройки Южного порта, который находится в ЮВАО. Здесь будет реализован огромный проект, и ЮВАО может вновь надолго стать самым богатым на выбор нового жилья округом Москвы».
Аналитики «Метриум» отмечают, что ЗАО отличается не только большим массовых новостроек, но и высокими ценами на них. В этом округе средняя стоимость квадратного метра составляет 354 тыс. рублей, тогда как в СЗАО – 326 тыс., в СВАО – 326 тыс. руб., в ВАО – 320 тыс. руб., в ЮАО – 317 тыс. руб., в ЮВАО – 293 тыс. руб., а в ЮЗАО – 235 тыс. руб.
В последние несколько лет в Санкт-Петербурге наблюдается постепенное уменьшение площади выводимых на рынок квартир. По данным консалтинговой компании Nikoliers, значительнее всего сокращается площадь лотов в премиум-классе: с 2020 года строящееся премиальное жилье уменьшилось в среднем на 25 кв. м. Покупатели также выбирают более компактные квартиры, но при этом средний чек реализованных лотов растет: в целом по городу бюджет покупки на первичном рынке Северной столицы за год увеличился на 16%.
Средняя площадь квартир, выведенных на рынок Санкт-Петербурга в 2022 году, составила 51,1 кв. м. В 2020 году этот показатель был на уровне 57,7 кв. м.
Как отмечают аналитики Nikoliers, уменьшение площадей квартир в новом предложении наблюдается во всех сегментах жилой недвижимости. Комфорт-класс за три года «потерял» 6,8 кв. м — средняя площадь новых лотов в 2022 году составила 44,5 кв. м. В бизнес-классе квартиры в среднем уменьшились до 61,1 кв. м (минус 13,1 кв. м с 2020 года). Значительнее всего сократилась средняя площадь новых лотов в премиум-классе: со 115,8 кв. м в 2020 году до 89,1 кв. м в 2022 году.
«В последние годы границы между классами жилья стираются, идет тренд на уменьшение площади приобретаемой недвижимости, а на первый план выходят прагматичные характеристики. Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту, — комментирует Елизавет Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Уменьшение площади квартир позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, сдержать рост общего чека на квартиру без снижения стоимости квадратного метра. Несколько лет назад именно так на рынке появился премиум-класс, сочетающий в себе планировки бизнес-класса и более интересные концептуальные характеристики, близкие к элитному сегменту».
Что касается предпочтений покупателей, то они также стали выбирать более компактные квартиры. В 2022 году показатель средней площади реализованных лотов опустился до 40,2 кв. м (-2,3 кв. м с 2021 года). До 71,3 кв. м (-7,6 кв. м за год) уменьшилась средняя площадь проданных квартир в премиум-сегменте, до 49,8 кв. м (-5,5 кв. м) — в бизнес-классе и до 38,2 кв. м (-1,8 кв. м за год) в классе «комфорт».
В то же время средний чек покупки в новостройках Санкт-Петербурга только за 2022 год увеличился на 16% и достиг 8,5 млн рублей. В «комфорте» средний бюджет покупки квартиры в прошлом году составил 7,3 млн рублей (+18% к 2021 г.), в бизнес-классе — 14,2 млн рублей (+11% к 2021 г.) и в премиальных проектах — 29,9 млн рублей (+15% к 2021 г.).
«Средневзвешенная стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Санкт-Петербурге за прошлый год увеличилась на 19,5%, что сказалось и на среднем чеке покупки. Корректировка цен возможна при пополнении объема рынка, однако девелоперы не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения, и выводят на рынок ограниченное количество корпусов, — поясняет Елизавета Конвей. — Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне».