В Новой Москве сравнялось предложение квартир с отделкой и без отделки
В 2022 году застройщики быстро наращивали предложение квартир без отделки в Новой Москве, вопреки тренду последних лет. Это привело к тому, что рыночные доли квартир с отделкой и без почти сравнялись до 47% и 45% соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». В «старой» Москве предложение квартир «в бетоне» также росло опережающими темпами.
Московские застройщики в 2022 году стали чаще продавать квартиры в новостройках без отделки. Наиболее ярко это проявилось на локальном рынке жилья Новой Москвы, где предложение квартир с отделкой и без практически сравнялось.
В конце 2022 года на долю предложения помещений с отделкой в новостройках Новой Москвы приходились 47%, тогда как квартиры без отделки составили 45%. Год назад на стороне жилья под ключ было более существенное преимущественное: 53% против 41%.
Структура предложения изменилась потому, что застройщики быстрее наращивали предложение квартир без ремонта. Если в декабре 2021 года таких помещений в продаже было 4,7 тыс., то в декабре 2022 – 8,2 тыс., то есть рост составил 75%. Квартир с ремонтом от застройщика тоже стало больше, но не в такой же мере: 6,1 тыс. в декабре 2021 против 8,5 тыс. в декабре 2022 года (плюс 40%). Также увеличилось предложение с промежуточным вариантом готовности – предчистовой отделкой (white box). Их стали продавать в два раза чаще, а доля на рынке выросла с 6% до 8%.
«Сокращение предложения квартир с отделкой стало антикризисной реакцией застройщиков, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В начале года резко выросли цены на стройматериалы, и поэтому многие отказались от этой опции. Мы же, напротив, предусмотрели отделку в одном из корпусов нашего кластера, хотя изначально проект не предполагал ремонта под ключ от застройщика. В текущей ситуации мы делаем ставку на разнообразие доступных покупателю вариантов готовности жилья, чтобы у клиента был выбор».
В «старой» Москве в целом прослеживаются похожие тенденции. В массовом сегменте рынка новостроек доля квартир без отделки выросла за 2022 год с 16% до 18%. Преимущество жилья под ключ осталось неоспоримым, но несколько сократилось, хотя в последние годы только увеличивалось. Доля помещений с отделкой в массовых новостройках сократилось с 70% до 69%. Формат white box сохранил позиции (14%).
«Предложение квартир с отделкой сокращалось не только из-за решений застройщиков, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Спрос покупателей был сосредоточен именно на квартирах с полной или предчистовой отделкой. Когда клиент берет ипотеку, ему выгодно приобретать квартиру, максимально готовую к заселению. Фактически он включает возможные расходы на ремонт в стоимость кредита. К тому же многие выбирают промежуточный вариант – white box, который позволяет сэкономить на начальном этапе отделочных работ, но оставляет пространство для реализации собственного дизайн-проекта».
В новостройках бизнес-класса и раньше квартиры без отделки превалировали в продаже, но в 2022 году их представительство усилилось. Доля таких помещений на рынке выросла за год с 56% до 67%. Одновременно предложение квартир с white box уменьшилось с 27% до 21%, а с полной отделкой – с 18% до 12%.
Похожая ситуация и сегменте новостроек премиум-класса. Здесь доля квартир без отделки увеличилась с 44% до 48%, а помещения с отделкой теперь образуют только 17% предложения против 29% годом ранее. Впрочем, квартир с предчистовой отделкой стало больше: 36% сейчас против 27% в декабре 2021 года.
«Аудитория покупателей новостроек премиум-класса весьма требовательная, и угадать её вкусы, определяя проект дизайна квартир с отделкой, трудно, – поясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала «Прайм Парк»). – Поэтому растет предложение квартир с более универсальным решением – white box, которое позволяет быстрее заселиться, но в то же время клиенты могут сами выбрать дизайн. Впрочем, отделка тоже может быть востребованной, если ее разрабатывают приглашенные именитые дизайнеры и имеется несколько вариантов по цветам или стилистическим решениям».
В самых дорогих новостройках Москвы (элитный и делюкс-сегменты) наблюдались характерные для всего рынка тенденции. Доля квартир и апартаментов без отделки увеличилась с 49% до 61%, а с отделкой уменьшилась с 40% до 31%. Предложений white box тоже стало меньше (11% в 2021 году против 8% в 2022).
«В 2023 году мы ожидаем продолжение тенденции к сокращению квартир с отделкой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – На фоне сокращения спроса застройщики стремятся удерживать цены на приемлемом для покупателя уровне, в том числе и сокращая предложение жилья под ключ, которое, как правило, дороже на 15-20%. Впрочем, может ускориться распространение жилья с предчистовой отделкой в качестве “компромиссного” варианта текущих условиях».
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg оценили растущий рынок коворкингов в городе. На сегодняшний день в Петербурге насчитывается более 55 коворкингов общей площадью около 45 тыс. кв. м, 21 из них относятся к сетевым проектам. Объем занимаемых площадей с января по июнь увеличился на 13%. Крупнейшими открытиями за I полугодие текущего года являются коворкинг «Практик», расположенный на Гороховой ул. и &place, арендовавший площади в ТЦ «Невский атриум». В 2021 году к запуску планируется более 13 тыс. кв. м. площадей гибких пространств, таким образом, общая площадь коворкингов будет более 57 тыс. кв. м (прирост +47% к 2020). Этот объём составит 1,5% от совокупного объёма предложения качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге.
Средняя площадь коворкинга по итогам I полугодия 2021 г. составила 780 кв. м. Большинство гибких пространств (20 шт.) расположено в Центральном районе, на втором месте – Петроградский район с 11 коворкингами, он же лидер по площади, занимаемой ими (34%), на третьем месте – Адмиралтейский район с 10 коворкингами.
Аренда нефиксированного рабочего места в коворкинге составляет в среднем 9 100 руб./раб.место/месяц. Аренда фиксированного места – в среднем 13 000 тыс. руб./раб.место/месяц.
В Петербурге представлено 6 сетей коворкингов: Benua Page (6,6 тыс. кв. м), «Практик» (6,2 тыс. кв. м), Corner (1,4 тыс. кв. м.), Regus (1,4 тыс. кв. м), «Место встречи» (1,3 тыс. кв. м), Grow Up (0,9 тыс. кв. м).
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg: «Коворкинги набирают все большую популярность в России в целом, и в Петербурге в частности. Они занимают свою нишу между работой в офисе и работой из дома. Во многом популярность этого формата обусловлена тем, что многие компании выбирают коворкинг ввиду простоты старта и полной укомплектованности: оборудованием, мебелью, сервисными функциями. При необходимости количество занимаемых мест можно расширить или сократить. Также рабочие места в коворингах пользуются спросом у фрилансеров, начинающих индивидуальных предпринимателей, у небольших растущих бизнесов. Сегодня сотрудники все меньше хотят быть привязанными к одному месту, и все больше предпочитают мобильность, либо рабочее место расположенное максимально близко к дому».
По итогам II квартала 2021 г. доля сделок по ипотеке (включая как льготную программу, так и основные программы кредитования) при покупке жилья в московских новостройках составила 64%, что стало максимальным показателем за всю историю рынка. Год назад доля ипотечных сделок в целом по рынку Москвы составила 60% (на момент когда программа льготной ипотеки под 6,5% уже действовала), а по итогам II квартала 2019 г. этот показатель составлял 45%. Рекордный спрос на покупку жилья по ипотеке обусловлен тремя факторами: стремлением покупателей успеть под действие льготной программы, активным ростом цен, а также сокращающимся объемом предложения на рынке.
Рост доли сделок по ипотеке наблюдался во всех сегментах жилья. В комфорт-классе доля сделок по ипотеке по итогам квартала составила 72%, годом ранее показатель держался на уровне 69%.
Доля сделок по ипотеке в сегменте бизнес-класса сейчас составляет 55%, а в прошлом квартале доля таких сделок составляла 53%. Годом ранее данный показатель по результатам II квартала 2020 г. показал 50%.
Ипотека в премиум-классе пользуется меньшей популярностью среди клиентов по сравнению с бизнес-классом – 35% от всех сделок (год назад этот показатель составлял 13%). В сегменте элитной недвижимости Москвы по итогам II квартала 2021 г. тоже произошло увеличение спроса на ипотеку – 26% (год назад показатель составлял 14%).
Сейчас льготная ипотека действует на новых условиях - максимальный размер кредита составляет 3 млн рублей, ставка - 7%. За первые несколько дней действия новых условий мы видим, что банки не спешат увеличивать ипотечные ставки до необходимых 7%. По данным Дом. РФ, средневзвешенная ставка льготной ипотеки остается на уровне 5,93%, а ставка по стандартным программам – 8,24%.
Учитывая ограничения по максимальной сумме кредита, в Москве в большинстве случаев покупатели смогут воспользоваться льготной программой при условии внесения 50% первоначального взноса. Это объясняется тем, что основная часть предложения в новостройках начинается от 6 млн рублей, а предложение менее 6 млн рублей в краткие строки бронируется клиентами.
На текущий момент минимальный бюджет покупки жилья до 3 млн рублей в «старых» границах Москвы присутствует только в апарт-комплексе «Подъемная 14» - минимальная студия площадью 11 кв. м и стоимостью 2,8 млн рублей. В части квартир минимальный бюджет покупки на рынке жилой недвижимости представлен в проекте «Станция Л» от девелопера Seven Suns Development – квартира-студия площадью 23,3 кв. м и стоимостью 4,55 млн рублей.
По прогнозам аналитиков Colliers, в ближайшей перспективе доля сделок по ипотеке в Москве может начать снижение, но только в случае более динамичного роста ипотечных ставок. Также спрос на ипотеку будет зависеть от динамики цен не первичном рынке жилой недвижимости Москвы. В текущих условиях, когда цены продолжают идти вверх, новые проекты выходят на рынок в недостаточном объеме и поглощаются каждый квартал, а покупательская способность снижается, ипотека будет оставаться основным драйвером и инструментом для покупки недвижимости в столице.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на недвижимость продолжает бить рекорды на рынке: из-за изменений с 1 июля 2021 г. условий действия льготной ипотеки многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам, понимая, что под новые условия действия льгот столичная недвижимость не попадает. Несмотря на увеличения ключевой ставки три раза с начала 2021 г. до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. Итоги II квартала очередной раз доказывают высокий спрос со стороны клиентов на субсидированные программы и льготные условия ипотечного кредитования».