Объем вложений в коммерческую недвижимость России стал рекордным за всю историю наблюдений и составил 487,2 млрд руб.
Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений достиг 487,2 млрд руб., что на 21% превышает показатель 2021 года. Локальные инвесторы, приобретавшие активы уходящих компаний, были основными драйверами инвестиционного спроса в 2022 году.
- Показатель 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость РФ оказался рекордным и достиг 487,2 млрд руб. Доля иностранного капитала, как и прогнозировалось ранее, оказалась наименьшей за историю наблюдений и составила 3,3% от общего объема вложений.
Динамика общего объема инвестиций в недвижимость РФ
Источник: NF Group Research
- После февраля 2022 года иностранные компании, владеющие крупным объемом активов в РФ, постепенно принимали решение об уходе с российского рынка и дальнейшей продаже своих активов. Таким образом предложение пополнилось качественными, а иногда и «трофейными» активами, которые ранее были недоступны для покупки. Кроме того, состояние отдельных сегментов коммерческой недвижимости по итогам 2022 года оказалось существенно лучше, чем прогнозировали в феврале-марте – несмотря на период неопределенности со стороны арендаторов и покупателей, а ставки и цены не снизились. Строительная активность также осталась на достаточно высоком уровне. Наконец, меры правительства по поддержанию деловой активности принесли свои результаты. По итогам года ключевая ставка ЦБ РФ вернулась к показателю конца 2021 года и составила 7,5%. Инфляция также не оказалась столь высокой, как ожидалось ранее, и составила 11,94%.
Динамика инфляции и ключевой ставки
Источник: NF Group Research
- В IV квартале 2022 года череда продаж бизнеса игроков, уходящих из России, продолжилась. Если в I–III кварталах на рынок вышли российские активы таких компаний, как Fazer, Carlsberg, Valio, Paulig, «Вимм-Биль-Данн», Pizza Hut, Sponda и PPF Real Estate, то в конце 2022 года свои активы реализовали SvetoCopy, Mercedes-Benz и другие. Стоит отметить, что зачастую объекты приобретались локальным менеджментом либо ключевыми партнерами.
- Значительно выросла доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости: если в 2021 году на них пришлось 36% инвестированных средств, а прочие были вложены в площадки под девелопмент, то по итогам 2022 года этот показатель увеличился до 55%.
- Доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций составила 45% против 64% годом ранее. Помимо московских застройщиков, которые продолжают генерировать обширный земельный фонд, значительный вклад в общий объем внесли региональные девелоперы, которые активно приобретали площадки в Москве и Санкт-Петербурге.
- Среди классических сегментов коммерческой недвижимости наибольший объем вложений пришелся на офисы – доля сегмента в общем объеме вложений выросла с 12% в 2021 году до текущих 22%. При этом в абсолютном выражении объем вложений в данный тип недвижимости вырос вдвое – с 50 до 108 млрд руб. Второе место занимает складская и индустриальная недвижимость. Несмотря на небольшой рост доли, с 16% годом ранее до 17%, общий объем вложений в сегмент увеличился на 33% за год, до 84,6 млрд руб. На торговую недвижимость пришлось 8% в общем объеме вложений или 40,7 млрд руб.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: NF Group Research
Примеры крупнейших инвестиционных сделок, 2022 г.
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Цена, руб. |
|
БЦ Comcity |
Офисы |
Москва |
н/д |
25-27 млрд руб. |
|
ЛК «Южные Врата» |
Склады |
Москва |
«Венталл-Девелопмент» |
18-19 млрд руб. |
|
Офисно-торговый кластер «Арма» |
Офисы |
Москва |
ООО «Ю-Крафт» |
15-17,5 млрд руб. |
|
Футбольный стадион «Открытие Банк Арена» |
Прочее |
Москва |
«Лукойл» |
15-17 млрд руб. |
|
БЦ «Воздвиженка Центр» |
Офисы |
Москва |
«Фонд коллективных инвестиций» |
13-15 млрд руб. |
|
БЦ «Шаболовка, 31» и з/у |
Площадки под девелопмент |
Москва |
Vesper |
13-14 млрд руб. |
|
ЛК FM Logistic |
Склады |
МО |
Central Properties |
8-9 млрд руб. |
Источник: NF Group Research
- Среди регионов России лидером в структуре спроса по итогам 2022 года оказалась Москва, ее доля выросла с 67% до 69%. На Санкт-Петербург пришлось 22% против 29% годом ранее, а на остальные регионы – 10% против 4% в 2021 году.
Структура инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора лидером в структуре спроса были девелоперы, которые активно приобретали площадки под строительство, – их доля по итогам 2022 года составила 50% против 67% годом ранее. Также высокой остается доля инвестиционных компаний и частных инвесторов, на которые пришлось 32% объема инвестиций. Стоит заметить существенно возросшую активность конечных пользователей, доля которых увеличилась с 8% годом ранее до 14% по итогам 2022 года. В основном в рамках таких сделок приобретались офисные и складские объекты под собственное размещение компаний. Доля сделок ЗПИФ (в том числе ЗПИФ недвижимости) составила 4% против 3% годом ранее.
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «2022 год на рынке инвестиций в недвижимость России был связан с большим количеством различных вызовов для профильных игроков. Высокая степень неопределенности, возможность санкционного давления на компании, резкие изменения в экономике и стоимости заемного финансирования – все эти факторы влияли на поведение инвесторов в прошедшем году. Тем не менее, какими бы мрачными не казались перспективы, результат по объему вложений оказался рекордным при минимальной доле иностранного капитала. Российские инвесторы становятся владельцами абсолютного большинства премиальных объектов в различных сегментах и, вероятно, такая тенденция продолжится, пока уходящие компании не реализуют все свои активы. В 2023 году столь активного поведения инвесторов не предполагается – наиболее ликвидные объекты уже сменили собственников, и мы ожидаем постепенное возвращение объемов инвестирования до уровня 2016–2020 гг., то есть до 300 млрд руб. ежегодно».
По данным CORE.XP, доля иностранных компаний, объявивших в I кв. 2022 года о приостановлении деятельности, по количеству арендаторов площадей в ТЦ Москвы составляет порядка 20 - 25% (в расчёт включались торговые центры, традиционно востребованные у иностранных ритейлеров). При этом, их доля по квадратным метрам доходит до 40%. В целом, для московских торговых центров окружного, регионального и суперрегионального формата характерна аренда 30-40% площадей международными брендами.
Наибольшие риски увеличения вакантности характерны для суперрегиональных ТЦ (более 80 тыс. кв. метров арендопригодной площади), в которых крупные зарубежные сети арендуют значительную часть площадей. Тем не менее, по итогам I кв. 2022 года изменения вакансии ввиду приостановления деятельности международных брендов не произошло. Операторы пока продолжают выполнять обязательства по договорам и, за редким исключением, не освобождают занятые площади.
В целом, российские представительства международных ритейл операторов имеют возможность оставаться закрытыми и выполнять обязательства по выплате арендной и заработной платы ещё порядка 2 - 3 месяцев. Однако летом необходимо будет производить оценку сложившейся рыночной ситуации и принимать решение о продолжении или же прекращении операций.
В случае негативного развития геополитического сценария, замещение ушедших игроков будет происходить медленно ввиду необходимости решения вопросов выбора локации, юридического оформления, налаживания логистики и позиционирования новых брендов в РФ.
Российские операторы сегмента fashion пока не обладают достаточными мощностями для аренды помещений площадью 1 000 и более кв. м.
Новое предложение
Рост затрат на строительство и высокий уровень рыночных рисков негативно отразятся на объёме ввода торговых площадей. Ожидается, что он будет отложен на более поздние периоды. В случае пессимистичного развития ситуации, перенос затронет 2/3 анонсированных к вводу арендопригодных площадей.
Так, по итогам года, из запланированных 195 тыс. кв. м будут построены около 65 тыс. кв. м. Основой будущего строительства являются ТЦ районного формата.
Примеры торговых объектов, планируемых к открытию в 2022 году
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
Самым необеспеченным торговыми площадями округом Москвы является Зеленоградский (220 кв. м/1 000 чел.), больше всего торговых центров в Южном округе (5 560 кв. м/1 000 чел.).
Обеспеченность торговыми площадями по административным округам г. Москвы
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
По прогнозам CBRE, реакция на кризисные события имеет отложенный эффект и будет более заметна во втором - третьем кварталах текущего года. Рынок может отреагировать сокращением арендных платежей ввиду падения покупательского спроса и предоставления скидок для ритейл-операторов.
Одновременно с этим мы можем увидеть трансформацию сложившихся логистических процессов, существующего соотношения российских и зарубежных арендаторов в торговых центрах, а также ассортимента товаров.
Марина Малахатько, старший директор, глава ритейл департамента CORE.XP, комментирует:
«Итоги первого квартала пока не отражают происходящие изменения рынка торговой недвижимости. Первые недели апреля уже показали снижение посещаемости как в московских, так и в региональных ТРЦ. Крупные магазины международных брендов остаются закрытыми уже более месяца, но арендаторы пока продолжают платить арендную плату. Диапазон предоставляемых скидок составляет 30-50% от среднегодовой арендной платы (в том числе от товарооборота) за 2021 год. При этом, многие российские и зарубежные ритейлеры накапливают дебиторскую задолженность и получают от арендодателей уведомления о штрафах, которые далее могут привести к расторжению договора со стороны арендодателя при его желании. Таким образом, арендодатели стараются получить возможность для маневра, если поиски альтернативных арендаторов увенчаются успехом. Большинство крупных портфельных девелоперов не готовы долго терпеть закрытые площади и планируют к сентябрю провести замены, если иностранные ритейлеры не откроются во втором квартале. Переговоры ведутся как с российскими компаниями, так и с новыми игроками из Кореи, Турции, Индии и других стран. Инвестиции в бренды из этих стран предполагаются локальные, то есть будут оплачены за счет российских партнеров по франчайзингу или самих девелоперов, вынужденных заполнять пустующие площади за свой счет».
Эксперты петербургского агентства недвижимости «ДАРКО» проанализировали динамику спроса на вторичную недвижимость Санкт-Петербурга. В марте спрос сократился, но по итогам всего первого квартала оказался в плюсе.
В марте 2022 года покупательский спрос на вторичную недвижимость в Санкт-Петербурге снизился 12,06%. Такая корректировка отмечена в сравнении с февралём текущего года. При этом спрос относительно марта 2021 года в нынешнем году не изменился (+0,1%).
На данный момент количество запросов на приобретение готового жилья у физических лиц снижается второй месяц подряд. Так, по итогам февраля, спрос снизился на 1,26% относительно января 2022 года.
В целом, несмотря на снижение, по итогам первого квартала, спрос на покупку вторичного жилья в Петербурге показал рост. В период с января по март 2022 года количество запросов выросло на относительно четвёртого квартала 2021 года и на 16,14% относительно первого квартала прошлого года.
Пик спроса на вторичку в Петербурге пришёлся на январь 2022 года. В этом месяце количество запросов оказалось на 26,02% выше среднемесячного результата 2021 года и в 1,5 раза (+50,85%) выше аналогичного показателя за 2020 год.
В апреле 2022 года на вторичном рынке города экспонируется 19,9 тыс. квартир. По данным экспертов АН «ДАРКО», наиболее доступный объект в этом сегменте сейчас оценивается в 2,7 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести 2-комнатную квартиру площадью 37 кв. м., которая располагается в Разливе.