В 10 проектах на первичном рынке Москвы средний бюджет покупки не превышает 6 млн
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», на столичном первичном рынке представлено 10 проектов со средней стоимостью предложения до 6 млн рублей. Их доля составляет 2,7% от всех девелоперских проектов в границах «старой» Москвы. Годом ранее таких проектов также было 10, а пять лет назад – 12.
Московские девелоперы сегодня реализуют 10 проектов, в которых средняя стоимость лотов не превышает 6 млн рублей. В начале 2018 года подобных проектов в столице было 12, в начале 2022 года, как и сейчас, – 10. Несмотря на то, что первичное жилье в «старой» Москве за последние пять лет подорожало на 85,6%, бюджетные проекты не исчезают с рынка. Однако средняя площадь лотов в десяти самых доступных проектах за пять лет сократилась на 30 кв. м – с 48,3 кв. м до 18,3 кв. м.
Наименьшая средняя площадь реализуемого жилья среди 10 самых доступных проектов зафиксирована в жилом комплексе «Аминьевское 5» – 15,7 кв. м. Квадратный метр квартир в этом ЖК в среднем стоит 361,1 тысяч рублей, больше, чем в остальных бюджетных проектах.
Наиболее просторные бюджетные лоты представлены в апарт-комплексе «КларНет». Их средняя площадь равна 23,9 кв. м. Следует отметить, что в проекте «КларНет» клиентам дешевле всего обойдется квадратный метр жилья – здесь он в среднем стоит 211,7 тысяч рублей.
Самое дешевое жилье в столице сегодня продается в комплексе «Апартаменты в Кусково». Средняя стоимость лотов в этом проекте составляет 4,2 млн рублей. В начале 2023 года в Москве нет ни одного проекта со средним бюджетом покупки до 4 млн рублей. Год назад на рынке был представлен один такой проект, пять лет назад – два.
Минимальный бюджет предложения сейчас также зафиксирован в проекте «Апартаменты в Кусково». Здесь можно купить студию площадью 12 кв. м за 2,9 млн рублей. Год назад самый доступный лот – апартамент площадью 12,3 кв. м в комплексе «New Form Аминьевское» – стоил 3 млн рублей. В начале 2018 года самым бюджетным предложением на рынке была студия площадью 26,2 кв. м в апарт-комплексе Nord стоимостью 2 млн рублей.
Абсолютное большинство самых доступных предложений приходится на апартаменты. Восемь из десяти проектов со средним бюджетом покупки до 6 млн рублей – это апарт-комплексы. Квартиры средней стоимостью менее 6 млн рублей доступны только в жилых комплексах «Аминьевское 5» и «MySpace на Окской». В начале 2022 года квартиры средней стоимостью до 6 млн рублей были представлены лишь в одном проекте, а пять лет назад – в четырех.
В начале 2023 года проекты с бюджетом покупки до 6 млн рублей распределены по пяти округам Москвы. Примечательно, что в прежние годы бюджетные проекты также были сосредоточены на территории пяти округов. Сейчас три комплекса находятся в ЗАО («New Form Аминьевское», Citimix, «Аминьевское 5»), по два – в САО («КларНет», SUNCITY17), ВАО («Апартаменты в Кусково», Park Place Sokolniki) и ЮВАО («New Form Жигулевская», «MySpace на Окской»), один в ЮАО («Loft Нагорная»). Ближе всего к центру Москвы расположен апарт-комплекс «КларНет», расстояние от него до Кремля составляет менее 11 км.
Из 10 самых доступных проектов столицы 7 уже введены в эксплуатацию. На начальном этапе строительства находится только новая очередь масштабного комплекса апартаментов Citimix. В проектах «КларНет» и «Аминьевское 5» завершается внутренняя отделка.
В 8 проектах со средней стоимостью лотов до 6 млн рублей девелоперы предлагают чистовой ремонт. В апарт-комплексе Citimix также есть лоты с отделкой whitebox. Покупатели апартаментов в комплексе «КларНет» могут выбрать лоты с предчистовой отделкой или без отделки от застройщика. В Park Place Sokolniki представлены исключительно апартаменты без отделки.
«Недвижимость в бюджетных проектах Москвы пользуется высоким спросом, так как сегодня многие покупатели даже с привлечением ипотеки могут позволить себе лишь самые доступные лоты, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Однако это не оптимальный выбор для клиентов, желающих заработать на перепродаже недвижимости. Многие проекты представляют собой старые здания, в которых проводится реконструкция либо капитальный ремонт. Срок таких работ обычно не превышает год, поэтому лоты выходят на рынок по ценам, приближенным к финальным. В то же время их приобретение прекрасно подходит для сбережения средств. Кроме того, можно рассчитывать на доход от сдачи компактного жилья в аренду, ведь такие лоты часто снимают студенты, молодые пары и начинающие специалисты».
Топ-10 самых доступных проектов «старой» Москвы
|
Проект |
Район |
Стадия строительства |
Девелопер |
Средний бюджет покупки, млн руб. |
Min бюджет покупки, млн руб./кв. м |
|
Апартаменты в Кусково |
Вешняки |
сдан |
Частный девелопер |
4,166 |
2,9 / 12 |
|
Loft Нагорная |
Нагорный |
сдан |
Частный девелопер |
4,540 |
4,5/ 19,2 |
|
New Form Жигулевская |
Кузьминки |
сдан |
Pioner Finance |
4,742 |
4,5 / 15,9 |
|
New Form Аминьевское |
Очаково-Матвеевское |
сдан |
Pioner Finance |
4,972 |
3,8 / 12,3 |
|
КларНет |
Коптево |
внутренняя отделка |
Частный девелопер |
5,054 |
4 / 14 |
|
Citimix |
Тропарево-Никулино |
котлован |
Apsis Globe |
5,592 |
5 / 21,4 |
|
Аминьевское 5 |
Очаково-Матвеевское |
внутренняя отделка |
Частный девелопер |
5,668 |
4,4 / 12 |
|
SUNCITY17 |
Головинский |
сдан |
Частный девелопер |
5,776 |
3,7 / 10,7 |
|
MySpace на Окской |
Кузьминки |
сдан |
MySpace Development |
5,915 |
5,5 / 15,8 |
|
Park Place Sokolniki |
Сокольники |
сдан |
Частный девелопер |
5,983 |
4,7 / 15 |
Источник: «Метриум»
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения вырос на 5,4%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 293,6 тыс. руб. (-0,7% за месяц, +12,6% за год).
По данным «Метриум», на рынке массовой недвижимости по итогам октября 2022 года находилось 122 проекта с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 23,9 тыс. лотов, из них 20,8 тыс. – квартиры и 3,1 тыс. – апартаменты. По сравнению с сентябрем количество лотов выросло на 5,4% (рост коснулся только предложения квартир). Старта новых проектов не произошло, объем пополнялся за счет выхода в продажу новых корпусов существующих комплексов.
С января 2022 г. объем предложения квартир и апартаментов в массовом сегменте вырос в 1,5 раза, а за год на треть.
Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Лидерство по объему предложения в массовом сегменте принадлежит ЮВАО (19,3%, -0,5 п.п. за месяц).
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности сохраняется перевес в сторону предложений, находящихся в корпусах на стадии монтажа (55,8%, +3,7 п.п.).
Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В разрезе типологий увеличился объем одно- (35,4%, +1,1 п.п.) и двухкомнатных предложений (25,9%, +0,5 п.п.). При этом количество студий уменьшается (28,5%, -1,6 п.п.). Пик числа компактных вариантов пришелся на июль 2022 года, когда на рынке находилось 7,2 тыс. студий, после чего предложение вымывалось, и на конец октября составило 6,8 тыс. лотов.
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
Доля предложений с чистовой отделкой сохраняет количественное преимущество на массовом рынке новостроек (68,5%, +0,5 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в октябре составила 293,6 тыс. руб. (-0,7% за месяц, +12,6% за год). Средневзвешенная цена предложения снижалась во всех округах кроме ЮВАО, наибольшее падение произошло в ЮАО (-2,7%) и ВАО (-2,4%).
Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Небольшое снижение среднерыночных цен затронуло как квартиры, так и апартаменты.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по месяцам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средняя площадь предложений за квартал не изменилась, поэтому снижение бюджета предложения было аналогично снижению средних цен и составило 0,7%.
В реализацию поступил многокомнатный апартамент площадью 227,3 кв. м в комплексе «ФизтехСити», который стал самым просторным предложением на рынке массовых новостроек.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11,4 |
23,6 |
107,9 |
157 000 |
322 640 |
668 440 |
2 932 710 |
7 618 220 |
26 975 000 |
|
1К |
25 |
37,7 |
70,5 |
166 410 |
307 130 |
560 900 |
6 114 580 |
11 578 440 |
25 373 520 |
|
2К |
32 |
56,6 |
117,6 |
162 810 |
285 860 |
489 850 |
7 610 970 |
16 190 530 |
42 029 130 |
|
3К |
49,3 |
80,9 |
130,8 |
131 580 |
264 570 |
473 700 |
9 812 020 |
21 410 000 |
48 257 250 |
|
4К+ |
83,8 |
109,5 |
227,3 |
135 750 |
263 110 |
479 100 |
13 285 480 |
28 812 160 |
57 396 180 |
|
итого |
11,4 |
43,6 |
227,3 |
131 580 |
293 550 |
668 440 |
2 932 710 |
12 784 680 |
57 396 180 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2022 года:
– «Апартаменты в Кусково»: студия площадью 11,8 кв. м за 2,9 млн руб.
– «New Form Аминьевское»: студия площадью 12,3 кв. м за 3,3 млн руб.
– «КларНет»: студия площадью 13,4 кв м за 3,5 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек массового сегмента в октябре 2022 года составило 2 тыс. штук. По сравнению с сентябрем, активность покупателей упала на 43%, а по сравнению с прошлогодней статистикой – на 26%. Данное значение стало минимальным за последние два года. Меньше двух тысяч сделок в месяц в массовом сегменте последний раз регистрировалось с апреля по июль 2020 года, когда в Москве был объявлен связанный с пандемией коронавируса локдаун.
Количество сделок по ДДУ в новостройках массового сегмента по месяцам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На рынке массовых новостроек продолжает расти количество квартир и апартаментов в экспозиции, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – В октябре 2022 года объем предложений в продаже достиг 23,9 тыс. лотов (+5,4% за месяц). С начала года объем предложения увеличился в 1,5 раза, а с октября 2021 года вырос на треть.
Средневзвешенная цена квадратного метра в октябре составила 293,6 тыс. руб., что на 0,7% ниже, чем в прошлом месяце. Снижение средневзвешенной цены связано в первую очередь с выходом нового объема предложения на рынок (в частности, в таких проектах, как «Ютаново», «Никольские луга», где цены ниже среднерыночных), а также за счет управления объемами экспозиции застройщиками.
Несмотря на большой выбор предложений и многочисленные акции от девелоперов, спрос в октябре снизился на 43% по сравнению с прошлым месяцем. По сравнению с октябрем 2021 года спрос в массовом сегменте сократился на 32,5%. При этом покупатели продолжали активно пользоваться банковскими предложениями – 83% сделок было заключено с ипотечным обременением. Похожая ситуация на рынке массовой недвижимости наблюдалась в апреле-июле 2020 года: рекордно низкое количество сделок сопровождалось повышенным интересом к ипотечным программам».
Аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex- Knight Frank St. Petersburg) подвели итоги III квартала 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Северной столицы. Согласно полученным данным, общий объем вложений за девять месяцев превысил 76 млрд рублей против 106 млрд рублей годом ранее (-28%). Наибольший объем инвестиций пришелся на площадки под девелопмент – около 42 млрд рублей (-48%), а также на офисную недвижимость – около 20 млрд рублей (+38%). Но наибольший прирост инвестиций показали сегменты складской/индустриальной, а также гостиничной недвижимости, увеличившись каждый на 55% по сравнению с прошлым годом, – в абсолютных значениях цифры составили 8 млрд рублей и 5,6 млрд рублей.
- За девять месяцев 2022 года общий объем вложений в коммерческую недвижимость превысил 76 млрд рублей против 106 млрд рублей годом ранее. При этом 55% инвестированных средств пришлось не на готовые объекты, а на площадки под девелопмент. По сравнению с показателями прошлого года объем инвестированных средств в земельные участки сократился почти в два раза – с 81 млрд руб. до 42 млрд руб. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале стало приобретение девелопером Setl City участка площадью 19,3 га на Заповедной улице. Второй по объему сделкой стало приобретение застройщиком «Страна Девелопмент» участка площадью 35 га в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга.
Примеры крупнейших инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге в III квартале 2022 г.
|
Объект |
Покупатель |
Площадь объекта м2 |
Площадь ЗУ, га |
Оценочная стоимость |
|
Парголово, Пригородный уч.2 |
Строительный трест |
- |
53 |
3,0–3,2 млрд руб. |
|
Индустриальный/Лапинский/Волго-Донской |
Страна Девелопмент |
- |
35,8 |
3,5–3,9 млрд руб. |
|
Заповедная улица, участок 6 |
Setl City |
- |
19,3 |
4,5–5,0 млрд руб. |
|
PNK Парк Шушары-3 |
Современные фонды недвижимости |
60 000 |
- |
3,0–3,9 млрд руб. |
Источник: Петербургский офис NF Group
- По отношению к результатам девяти месяцев 2021 года объемы инвестиций в офисную недвижимость увеличились на 38%, до 20 млрд рублей.
- Объем инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость увеличился на 55% за счет сделки по продаже «PNK Парк Шушары-3»), в гостиничную недвижимость – на 55% за счет продажи нескольких зданий под будущие отели и апартаменты сервисного формата. Наименьший объем инвестиций отмечался в торговую недвижимость – он сократился в три раза с 1,2 млрд рублей до 376 млн рублей.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: Петербургский офис NF Group
- В структуре инвестиций по профилю инвестора абсолютное лидерство сохранилось за девелоперами, чья доля в общем объеме вложений составила 58%. На инвестиционные компании и частных инвесторов пришлось 29% вложенных средств, еще 13% от общего объема было инвестировано конечными пользователями. Ожидается, что до конца года девелоперы продолжат удерживать лидерство в структуре инвестирования с целью пополнения своего земельного фонда.
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: Петербургский офис NF Group
- Период с января по сентябрь для рынка инвестиций в коммерческую недвижимость был неоднородным – если в первой половине инвестиционная активность была высокой, в том числе за счет закрытия сделок, которые начались еще в прошлом году, то впоследствии активность профильных инвесторов резко снизилась из-за текущей геополитической и экономической ситуации. Уход международных компаний и брендов с российского рынка уже оказал и продолжает оказывать влияние на рынок коммерческой недвижимости.
- Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций петербургского офиса NF Group, отмечает: «С марта 2022 года ряд глобальных игроков промышленного сектора передали свои активы под внешнее управление, либо продали их за символическую сумму. У каждого такого производителя на территории РФ имелся солидный пул компаний-поставщиков, которые с марта 2022 года ожидали развития ситуации с бизнесом их главного клиента. Эти поставщики также обладали производственными активами, которым в рамках текущей ситуации найти сегодня применение затруднительно, поэтому большинство компаний примут решение об их продаже. А, учитывая значительные санкционный ограничения, приобретение таких активов, по сути, единственный способ получить качественную производственную базу с европейским оборудованием для российских компаний. Вполне вероятно, что уже в 2023 году мы увидим на рынке большое количество качественных промышленных площадок, а, соответственно, и увеличение инвестиций в сегмент индустриальной недвижимости».