В 10 проектах на первичном рынке Москвы средний бюджет покупки не превышает 6 млн
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», на столичном первичном рынке представлено 10 проектов со средней стоимостью предложения до 6 млн рублей. Их доля составляет 2,7% от всех девелоперских проектов в границах «старой» Москвы. Годом ранее таких проектов также было 10, а пять лет назад – 12.
Московские девелоперы сегодня реализуют 10 проектов, в которых средняя стоимость лотов не превышает 6 млн рублей. В начале 2018 года подобных проектов в столице было 12, в начале 2022 года, как и сейчас, – 10. Несмотря на то, что первичное жилье в «старой» Москве за последние пять лет подорожало на 85,6%, бюджетные проекты не исчезают с рынка. Однако средняя площадь лотов в десяти самых доступных проектах за пять лет сократилась на 30 кв. м – с 48,3 кв. м до 18,3 кв. м.
Наименьшая средняя площадь реализуемого жилья среди 10 самых доступных проектов зафиксирована в жилом комплексе «Аминьевское 5» – 15,7 кв. м. Квадратный метр квартир в этом ЖК в среднем стоит 361,1 тысяч рублей, больше, чем в остальных бюджетных проектах.
Наиболее просторные бюджетные лоты представлены в апарт-комплексе «КларНет». Их средняя площадь равна 23,9 кв. м. Следует отметить, что в проекте «КларНет» клиентам дешевле всего обойдется квадратный метр жилья – здесь он в среднем стоит 211,7 тысяч рублей.
Самое дешевое жилье в столице сегодня продается в комплексе «Апартаменты в Кусково». Средняя стоимость лотов в этом проекте составляет 4,2 млн рублей. В начале 2023 года в Москве нет ни одного проекта со средним бюджетом покупки до 4 млн рублей. Год назад на рынке был представлен один такой проект, пять лет назад – два.
Минимальный бюджет предложения сейчас также зафиксирован в проекте «Апартаменты в Кусково». Здесь можно купить студию площадью 12 кв. м за 2,9 млн рублей. Год назад самый доступный лот – апартамент площадью 12,3 кв. м в комплексе «New Form Аминьевское» – стоил 3 млн рублей. В начале 2018 года самым бюджетным предложением на рынке была студия площадью 26,2 кв. м в апарт-комплексе Nord стоимостью 2 млн рублей.
Абсолютное большинство самых доступных предложений приходится на апартаменты. Восемь из десяти проектов со средним бюджетом покупки до 6 млн рублей – это апарт-комплексы. Квартиры средней стоимостью менее 6 млн рублей доступны только в жилых комплексах «Аминьевское 5» и «MySpace на Окской». В начале 2022 года квартиры средней стоимостью до 6 млн рублей были представлены лишь в одном проекте, а пять лет назад – в четырех.
В начале 2023 года проекты с бюджетом покупки до 6 млн рублей распределены по пяти округам Москвы. Примечательно, что в прежние годы бюджетные проекты также были сосредоточены на территории пяти округов. Сейчас три комплекса находятся в ЗАО («New Form Аминьевское», Citimix, «Аминьевское 5»), по два – в САО («КларНет», SUNCITY17), ВАО («Апартаменты в Кусково», Park Place Sokolniki) и ЮВАО («New Form Жигулевская», «MySpace на Окской»), один в ЮАО («Loft Нагорная»). Ближе всего к центру Москвы расположен апарт-комплекс «КларНет», расстояние от него до Кремля составляет менее 11 км.
Из 10 самых доступных проектов столицы 7 уже введены в эксплуатацию. На начальном этапе строительства находится только новая очередь масштабного комплекса апартаментов Citimix. В проектах «КларНет» и «Аминьевское 5» завершается внутренняя отделка.
В 8 проектах со средней стоимостью лотов до 6 млн рублей девелоперы предлагают чистовой ремонт. В апарт-комплексе Citimix также есть лоты с отделкой whitebox. Покупатели апартаментов в комплексе «КларНет» могут выбрать лоты с предчистовой отделкой или без отделки от застройщика. В Park Place Sokolniki представлены исключительно апартаменты без отделки.
«Недвижимость в бюджетных проектах Москвы пользуется высоким спросом, так как сегодня многие покупатели даже с привлечением ипотеки могут позволить себе лишь самые доступные лоты, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Однако это не оптимальный выбор для клиентов, желающих заработать на перепродаже недвижимости. Многие проекты представляют собой старые здания, в которых проводится реконструкция либо капитальный ремонт. Срок таких работ обычно не превышает год, поэтому лоты выходят на рынок по ценам, приближенным к финальным. В то же время их приобретение прекрасно подходит для сбережения средств. Кроме того, можно рассчитывать на доход от сдачи компактного жилья в аренду, ведь такие лоты часто снимают студенты, молодые пары и начинающие специалисты».
Топ-10 самых доступных проектов «старой» Москвы
|
Проект |
Район |
Стадия строительства |
Девелопер |
Средний бюджет покупки, млн руб. |
Min бюджет покупки, млн руб./кв. м |
|
Апартаменты в Кусково |
Вешняки |
сдан |
Частный девелопер |
4,166 |
2,9 / 12 |
|
Loft Нагорная |
Нагорный |
сдан |
Частный девелопер |
4,540 |
4,5/ 19,2 |
|
New Form Жигулевская |
Кузьминки |
сдан |
Pioner Finance |
4,742 |
4,5 / 15,9 |
|
New Form Аминьевское |
Очаково-Матвеевское |
сдан |
Pioner Finance |
4,972 |
3,8 / 12,3 |
|
КларНет |
Коптево |
внутренняя отделка |
Частный девелопер |
5,054 |
4 / 14 |
|
Citimix |
Тропарево-Никулино |
котлован |
Apsis Globe |
5,592 |
5 / 21,4 |
|
Аминьевское 5 |
Очаково-Матвеевское |
внутренняя отделка |
Частный девелопер |
5,668 |
4,4 / 12 |
|
SUNCITY17 |
Головинский |
сдан |
Частный девелопер |
5,776 |
3,7 / 10,7 |
|
MySpace на Окской |
Кузьминки |
сдан |
MySpace Development |
5,915 |
5,5 / 15,8 |
|
Park Place Sokolniki |
Сокольники |
сдан |
Частный девелопер |
5,983 |
4,7 / 15 |
Источник: «Метриум»
По итогам 2021 года спрос на офисы в Санкт-Петербурге полностью восстановился и даже превысил допандемийные показатели. Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, объем сделок за год по аренде и купле-продаже под собственные нужды достиг 354 тыс. кв. м, что является максимальным значением за последние пять лет. Это на 89% больше, чем в 2020 году, и на 12% опережает показатель 2019 года.
Стоит отметить, что нынешнее значение является одним из рекордов за историю рынка в целом: больший объем сделок, по данным JLL, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Петербург активно переезжали «Газпром» и его структуры. В прошедшем году «Газпром» и его подрядчики заняли лишь 9% в структуре сделок, а их основная активность направлена не на переезд из Москвы, а на расширение внутри рынка Петербурга, в том числе растет интерес к гибким офисным пространствам.
Динамика объема сделок аренды и купли-продажи на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Увеличение объема сделок объясняется миграцией арендаторов из одного здания в другое на фоне кризиса и реализацией отложенного спроса, так как в 2020 году многие компании приостановили развитие до стабилизации ситуации. В Петербурге активно развиваются российские IT-компании, их доля в структуре сделок составила 27% в 2021 году.
При этом компании выбирали в первую очередь более доступные здания класса B, на который пришлось 79% от объема сделок; с точки зрения географии, они предпочитали офисы в Центральном, Петроградском и Московском районах города (49% сделок). Кроме того, растет число сделок по покупке офисных зданий для собственных нужд из-за отсутствия крупных блоков в аренду.
«Офисы прошли испытание “удаленкой”, и все равно оказались нужны. При этом меняется отношение к офису. Он все чаще воспринимается в первую очередь как место для встреч и переговоров, а также как конкурентное преимущество в борьбе за персонал. Новые бизнес-центры с современными инженерными системами и удобными планировочными характеристиками, построенные с применением зеленых технологий, намного быстрее находят арендаторов по сравнению с морально устаревшими зданиями», - комментирует Регина Волошенко руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
«Активизация спроса привела к снижению доли свободных офисов в среднем по городу с 8,4% в конце 2020 года до 7% к концу 2021-го. В целом влияние пандемии на офисный рынок оказалось кратковременным и не столь драматичным, как в предыдущие кризисы. Каждая новая волна заболеваемости оказывает все меньшее влияние, бизнес адаптировался, а гибридный формат работы стал общепринятой практикой», - говорит Наталия Киреева руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Динамика доли свободных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Источник: JLL
Существенный рост конкуренции и увеличение доли свободных площадей отмечается лишь в Московском районе города, где было введено в эксплуатацию четыре новых здания арендопригодной площадью 40,5 тыс. кв. м (2-я очередь БЦ «Собрание», «Пономарев Центр», 1-я очередь «Атлас-Сити», 2-я очередь «Элкуса»).
В целом в 2021 году в Санкт-Петербурге, по данным JLL, введено в эксплуатацию и завершена реконструкция 18 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 150 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем изначально было анонсировано девелоперами в начале года.
За всю историю офисного рынка Северной столицы минимальный годовой ввод офисной недвижимости в Петербурге был в 2017 году (122 тыс. кв. м), а максимальный – в 2008 году (364 тыс. кв. м). В 2022 году этот рекорд может быть побит, если все строящиеся проекты (388 тыс. кв. м) будут введены вовремя, что маловероятно. При этом оптимальным показателем с точки зрения баланса спроса и предложения для рынка, по мнению экспертов JLL, является показатель ввода в диапазоне от 200 до 250 тыс. кв. м.
За год средневзвешенная цена подмосковного квадратного метра в пределах ЦКАД достигла 147,2 тыс. рублей. Сильнее всего подорожали квартиры комфорт-класса. А 22% покупателей хотят приобрести студии, но их доля в предложении составляет всего 13%.
Наиболее активен рынок первичного жилья в пределах ЦКАД, на конец 2021 года здесь представлено 158 проектов жилой застройки. Всего это 32 тысячи лотов, или более 1,5 млн кв. метров. За октябрь-декабрь предложение уменьшилось сразу на 2,2 тысячи квартир – такое существенное сокращение вызвано большим спросом и ограниченным набором новых проектов.
Наибольший объем предложения сконцентрирован на юго-восточном и восточном направлении от Москвы – сейчас в этих локациях находится 42,5% от всего предложения. Также популярны у девелоперов запад и север области, на них приходится суммарно более 20% предложения.
Средневзвешенная цена предложения в IV квартале 2021 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 147,2 тыс. руб./кв. м, рост за квартал составил 8,6%. Больше всего за квартал цены выросли в комфорт-классе – на 7,7% за квартал до 153,1 тыс. руб./кв. м и в стандарт-классе - на 7% за квартал до 123,6 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе за счёт выхода новых корпусов средневзвешенная цена предложения за квартал скорректировалась на 2% и составила 250,3 тыс. руб./кв. м.
«Быстрее всего в Подмосковье вымываются объекты стандарт-класса как самые доступные, – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал предложение стандарт-класса уменьшилось на 19% до 371 тыс. кв.м, с начала года – на 32,3%. Комфорт-класс и бизнес-класс с начала года показали рост предложения – на 35% и в полтора раза соответственно, это обусловлено изменением структуры предложения и выводом проектов более высокого класса. Сейчас новые проекты в области появляются большей частью в комфорт-классе, а появление проектов бизнес-класса говорит о развитии и общем улучшении ситуации на первичном рынке Подмосковья».
Спрос покупателей существенно превышает предложение в категории лотов до 7 млн рублей. Здесь экспонируется 58% от всего объема предложения, а спрос составляет 66% от всего объема. В более дорогих лотах предложение, напротив, превышает спрос.
Интересно, что тенденция спроса на небольшое по площади жилье тоже не исчезает. Так, более 22% покупателей интересуются студиями, а их доля в предложении составляет только 13%.