В 2022 году на фоне увеличения внутреннего турпотока доля свободных площадей в стрит-ретейле Санкт-Петербурга уменьшилась до 8,4%
Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, по итогам 2022 года на рынке стрит-ретейла отмечалось снижение объема свободных площадей на 0,6 п. п., до 8,4%. Причиной этому послужило увеличение внутреннего туристического потока в Северную столицу. За год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Лидерство по количеству открытых заведений сохранили операторы общественного питания. Причем структура арендаторов по профилю деятельности различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
- В течение 2022 года рынок стрит-ретейла Санкт-Петербурга продолжил восстановление после пандемии. В центральных районах в связи с увеличением внутреннего туристического потока и активизацией спроса на помещения в формате стрит-ретейла наблюдалось снижение вакантности. В среднем по городу доля свободных площадей составила 8,4%, сократившись на 0,6 п. п. за год. При этом в допандемийный период она была на уровне 7–7,5%. Наибольшее снижение (более 10 п. п.) вакантности было отмечено на ул. Белинского, на Владимирском и Загородном проспектах.
- На Невском проспекте, главной улице Санкт-Петербурга, доля свободных площадей составила 8%, при этом на основной части улицы пустует 6,6%, а на Старо-Невском проспекте – 11,1%. Кроме того, по данным на конец декабря 2022 года, девять магазинов иностранных брендов оставались временно закрытыми.
Географическое распределение долей свободных площадей
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура арендаторов по профилю деятельности за год изменилась незначительно. Так, большую часть площадей по-прежнему занимают кафе и рестораны, магазины продуктов и одежды. Объем площадей, занятых арендаторами в сфере общественного питания и продуктов увеличился на 3% и 5% соответственно по сравнению 2021 годом. Стоит отметить, что в формате встроенных помещений продолжили развиваться продуктовые сети «Магнит», «ВкусВилл», «Дикси», «Мини Лента» и другие. Однако некоторые ретейлеры сокращают количество своих магазинов – среди них «Великолукский мясокомбинат», «Фасоль» и др.
- Банковский сегмент продолжил тенденцию по оптимизации занимаемых площадей. В 2022 году было закрыто 28 отделений банков, а открылось только 13.
Структура топ-10 профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
по занимаемой площади
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура профилей арендаторов различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
Распределение профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
в зависимости от локации (по площади)
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- В целом за 2022 год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно стали лидерами по количеству закрытых и открытых объектов – 35% и 31% соответственно.
- Изменение средних запрашиваемых арендных ставок показывало разнонаправленную динамику. Так, на основной части Невского проспекта, на Старо-Невском проспекте и на Садовой улице ставки снизились на 6%,10% и 5% соответственно. На всех остальных торговых улицах города показатель остался неизменным или увеличился в пределах 1–4%.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «2022 год для рынка стрит-ретейла был годом восстановления после двух лет пандемии. Мы отмечаем снижение доли свободных площадей в среднем по рынку и растущий спрос со стороны российских брендов. Благодаря развитию внутреннего туризма выросла посещаемость ресторанов и магазинов в центре города, открылись заведения с новыми интересными концепциями. В 2023 году в условиях высокой конкурентной борьбы за локального потребителя ожидается дальнейшее обновление форматов и концепций ретейлеров».
- В 2023 году при условии, что иностранные ретейлеры, приостановившие деятельность, уйдут с рынка, на Невском проспекте прогнозируется изменение доли свободного предложения до 10% и выше. При этом на Старо-Невском проспекте показатели вакантности могут достичь 15%. Освободившиеся помещения будут занимать новые торговые сети, ранее не представленные в городе. Вследствие этого достижение оптимальных показателей доли свободных площадей (менее 10%) ожидается уже к концу 2023 года. Наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей.
- Арендные ставки сохранятся на уровне 2022 года, при этом индексация по действующим договорам снизится до 3–4% вместо традиционных 5–6%. Таким образом, помещения стрит-ретейла на Невском проспекте станут еще более привлекательными для арендаторов.
Из 144 тыс. кв. м офисов иностранных компаний, которые закрыли или существенно сократили офисы в Санкт-Петербурге, к январю 2023 года для аренды были доступны 74 тыс. кв. м (51% от общего объема высвобожденных площадей). 47 тыс. кв. м (33%) на рынок не выходили, поскольку сразу перешли к другим арендаторам, а еще по 23 тыс. кв. м (16%) договоры аренды с иностранными компаниями пока не расторгнуты.
Треть из освобожденных иностранными компаниями площадей приходится на бизнес-центры класса А (47 000 кв. м). В этом сегменте уже сданы в аренду почти 11 тыс. кв м, или 23% офисов.
Большинство компаний, которые закрыли офисы в Санкт-Петербурге, принадлежат к IT-сфере. В частности, это Veeam Software, EPAM Systems, Microsoft, Dino systems, Deutsche Telekom, JetBrains, Luxoft, Grid Dynamics и другие.
В целом по рынку офисной недвижимости Санкт-Петербурга вакантность по итогам года достигла 10,5%, в то время как в 2021 году этот показатель был на уровне 5,6%. Наибольший рост вакансии продемонстрировали офисы класса А — с 4,7% до 10,3%, в классе B доля свободных помещений увеличилась с 6,1% до 10,6%.
В то же время, несмотря на увеличение объема свободных площадей, средневзвешенная арендная ставка по городу скорректировалась незначительно, показав небольшой рост на 0,3–0,6%. В офисах класса А этот показатель в 2022 году составил 1 780 руб./кв. м/мес. (без НДС), в классе B — 1 162 руб./кв. м/мес. (без НДС).
На фоне освобождения площадей иностранными компаниями на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга был зафиксирован рекордный спрос: объем сделок в 2022 году превысил 250 000 кв. м. Такой высокий показатель обеспечила активность структур «Газпрома» (42% от общего объема сделок) и сегмент ИТиТ (30%), что, в частности, связано с покупкой компанией Huawei БЦ «Кантемировский» (порядка 50 000 кв. м) для собственных нужд в начале года.
«2022 год был противоречивым для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. С одной стороны, мы наблюдали рост доли свободных площадей, а с другой – на фоне отъезда международных компаний, преимущественно из сферы IT, мы получили отличный выбор качественных офисных площадей, обладающих современной инженерией, дизайнерским ремонтом, а зачастую — укомплектованных мебелью, — комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — К концу года мы наблюдали повышенную активность со стороны потенциальных арендаторов. Самые интересные площадки, выходившие на открытый рынок аренды, уже перешли к новым компаниям или находятся в процессе переговоров, но до середины 2023 года еще можно успеть реализовать проект и арендовать качественный офис».
По прогнозу экспертов консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году уровень вакантных площадей может увеличиться на 1–1,5%, что связано в том числе с ожидаемым вводом в эксплуатацию ряда объектов. В частности, на этот год анонсировано завершение строительства БЦ «Тесла» (GLA 12 800 кв. м), а также двух БЦ «Сенатор» — на Миллионной, 5 (GLA 8 775 кв. м) и на Миллионной, 6 (GLA 11 325 кв. м).
Источник: Nikoliers