В 2022 году на фоне увеличения внутреннего турпотока доля свободных площадей в стрит-ретейле Санкт-Петербурга уменьшилась до 8,4%
Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, по итогам 2022 года на рынке стрит-ретейла отмечалось снижение объема свободных площадей на 0,6 п. п., до 8,4%. Причиной этому послужило увеличение внутреннего туристического потока в Северную столицу. За год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Лидерство по количеству открытых заведений сохранили операторы общественного питания. Причем структура арендаторов по профилю деятельности различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
- В течение 2022 года рынок стрит-ретейла Санкт-Петербурга продолжил восстановление после пандемии. В центральных районах в связи с увеличением внутреннего туристического потока и активизацией спроса на помещения в формате стрит-ретейла наблюдалось снижение вакантности. В среднем по городу доля свободных площадей составила 8,4%, сократившись на 0,6 п. п. за год. При этом в допандемийный период она была на уровне 7–7,5%. Наибольшее снижение (более 10 п. п.) вакантности было отмечено на ул. Белинского, на Владимирском и Загородном проспектах.
- На Невском проспекте, главной улице Санкт-Петербурга, доля свободных площадей составила 8%, при этом на основной части улицы пустует 6,6%, а на Старо-Невском проспекте – 11,1%. Кроме того, по данным на конец декабря 2022 года, девять магазинов иностранных брендов оставались временно закрытыми.
Географическое распределение долей свободных площадей
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура арендаторов по профилю деятельности за год изменилась незначительно. Так, большую часть площадей по-прежнему занимают кафе и рестораны, магазины продуктов и одежды. Объем площадей, занятых арендаторами в сфере общественного питания и продуктов увеличился на 3% и 5% соответственно по сравнению 2021 годом. Стоит отметить, что в формате встроенных помещений продолжили развиваться продуктовые сети «Магнит», «ВкусВилл», «Дикси», «Мини Лента» и другие. Однако некоторые ретейлеры сокращают количество своих магазинов – среди них «Великолукский мясокомбинат», «Фасоль» и др.
- Банковский сегмент продолжил тенденцию по оптимизации занимаемых площадей. В 2022 году было закрыто 28 отделений банков, а открылось только 13.
Структура топ-10 профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
по занимаемой площади
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Структура профилей арендаторов различается в зависимости от торгового коридора. Если в спальных районах преобладают продуктовые магазины (16%), то в центре города большая часть площадей занята кафе и ресторанами с долей 30–40% и больше.
Распределение профилей арендаторов помещений стрит-ретейла
в зависимости от локации (по площади)
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- В целом за 2022 год было открыто на 17% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно стали лидерами по количеству закрытых и открытых объектов – 35% и 31% соответственно.
- Изменение средних запрашиваемых арендных ставок показывало разнонаправленную динамику. Так, на основной части Невского проспекта, на Старо-Невском проспекте и на Садовой улице ставки снизились на 6%,10% и 5% соответственно. На всех остальных торговых улицах города показатель остался неизменным или увеличился в пределах 1–4%.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «2022 год для рынка стрит-ретейла был годом восстановления после двух лет пандемии. Мы отмечаем снижение доли свободных площадей в среднем по рынку и растущий спрос со стороны российских брендов. Благодаря развитию внутреннего туризма выросла посещаемость ресторанов и магазинов в центре города, открылись заведения с новыми интересными концепциями. В 2023 году в условиях высокой конкурентной борьбы за локального потребителя ожидается дальнейшее обновление форматов и концепций ретейлеров».
- В 2023 году при условии, что иностранные ретейлеры, приостановившие деятельность, уйдут с рынка, на Невском проспекте прогнозируется изменение доли свободного предложения до 10% и выше. При этом на Старо-Невском проспекте показатели вакантности могут достичь 15%. Освободившиеся помещения будут занимать новые торговые сети, ранее не представленные в городе. Вследствие этого достижение оптимальных показателей доли свободных площадей (менее 10%) ожидается уже к концу 2023 года. Наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей.
- Арендные ставки сохранятся на уровне 2022 года, при этом индексация по действующим договорам снизится до 3–4% вместо традиционных 5–6%. Таким образом, помещения стрит-ретейла на Невском проспекте станут еще более привлекательными для арендаторов.
За 12 месяцев прошлого года на пяти ключевых торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 113 новых точек стрит-ритейла против 163 в 2021 году. Таким образом, количество новых открытий в центре Петербурга за год сократилось на 30,6%.
Традиционно активнее всего на пяти центральных улицах — Невском и Старо-Невском проспектах, Большом проспекте П.С., Б. Конюшенной улице и улице Рубинштейна — открывались заведения общественного питания. В 2022 года в центре города появилось 47 новых точек общепита (42% от всех открытий в стрит-ритейле). В числе интересных открытий — Sono Asia, Maze (оба – на Большом проспекте П.С.), «Мидийное место» на Невском, Provocateur на Рубинштейна.
Магазины одежды и обуви сформировали 17% новых открытий (19 торговых точек). Основная часть новых магазинов — представители небольших российских брендов, например, Mia Monica, MoonShine, DreamWhite и Nude Story, дебютировавший в Санкт-Петербурге. В числе федеральных брендов, увеличивших присутствие в формате street retail в центре города, – обувные бренды Sofia и Tamaris.
Выросло число открытий сувенирных лавок: в январе – декабре появилось семь магазинов этого сегмента, тогда как за весь 2021 год было открыто всего три таких точки. Отдельно стоит отметить высокую активность табачных магазинов: за прошедшие 12 месяцев на центральных магистралях открылось 17 табачных лавок, при этом годом ранее новые табачные магазины не появились ни на одном из пяти торговых коридоров.
Уровень ротации стрит-ритейла в центре города в 2022 году был довольно сдержанным — 7,2%. Наиболее активно вывески сменялись на Б. Конюшенной улице (уровень ротации – 12,2%) и Невском проспекте (9,2%). К примеру, на Большой Конюшенной на месте магазина MILLZ KARTA открылся ювелирный салон «Сокровище». На Невском проспекте Carl’s Junior сменил Subway, а кондитерская «Север Метрополь» заняла помещение магазина Estel.
В результате ротации и освобождения помещений на пяти основных торговых улицах за 2022 год закрылось 105 точек стрит-ритейла. В сравнении с предыдущим годом закрытия встречались почти на 10% реже: в 2021 году завершили работу 115 заведений и магазинов.
Также на пяти ключевых торговых коридорах сократилась доля свободных помещений — к концу 2022 года вакантность составила 8,9%, что на 0,7 п.п. ниже, чем годом ранее. Хотя на разных улицах вакантность менялась неодинаково. Невский проспект и Б. Конюшенная улица продемонстрировали снижение количества свободных площадей (на 5,1 и 2,8 п.п. соответственно), но “доковидного” уровня вакантности так и не достигли.
На Старо-Невском, Большом проспекте П.С. и улице Рубинштейна вакантность за год увеличилась, при этом самый существенный рост произошел на Рубинштейна — с 2,5% до 6,2%. В частности, на главной барной улице города закрылись заведения Vice City, RS20 и Crazy Wine. Закрытие на Большом проспекте П.С. в конце года магазинов Cos, &Other Stories, H&M Home, Nespresso и других привело к росту вакантности до 8,1% к концу года.
В течение первого полугодия ряд зарубежных ритейлеров объявил о временной приостановке деятельности в России. С начала марта на центральных торговых коридорах приостановили работу 27 магазинов. К концу года 11 точек возобновили работу под старыми или новыми вывесками, шесть помещений были освобождены, а в статусе временно закрытых остаются десять магазинов: Prada на Б. Конюшенной, Uniqlo на Каменноостровском проспекте, Zara на Невском проспекте, а также бутики Brunello Cucinelli, Dior, Bulgari, Louis Vuitton, ESCADA, Fendi и Chanel на Старо-Невском проспекте.
“Изменение геополитических и макроэкономических условий в 2022 году стали настоящим вызовом для арендаторов и арендодателей торговых помещений в Санкт-Петербурге, — комментирует Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers. — Многим компаниям пришлось перестроить операционную деятельность: изменить цепочки поставок товаров, оптимизировать затраты или вовсе сменить бренд или ассортимент. Однако участники рынка активно адаптируются к произошедшим изменениям, поэтому при отсутствии крупных внешних потрясений можно ожидать, что уровень вакантности в стрит-ритейле центральной части Санкт-Петербурга в 2023 году останется стабильным”.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», за год объем предложения на первичном рынке ТиНАО вырос на 54,5%. В экспозиции находится 842 тыс. кв. м и 17,3 тыс. лотов в 34 проектах. На НАО приходится 96% предложения. За год на первичный рынок Новой Москвы вышло в реализацию 5 новых проектов: ЖК «Мелиссад» (МИЦ), ЖК «Бунинские кварталы» (А101), ЖК «Новая Звезда-2» (КРОСТ), ЖК «Движение. Говорово» (ФСК), ЖК «Дзен-кварталы» (А101). Также рынок пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых проектах.
На территории НАО две трети экспозиции сосредоточено в 3 поселениях: Сосенское – 54,5% Десеневское – 12% и Внуковское – 8,1%. При этом больше всего доля предложения увеличилась в поселениях Сосенское на 5,7% до 440,7 тыс. кв. м, Внуковское – на 2,9% до 65,2 тыс. кв. м и Рязановское – на 2,3% до 50,5 тыс. кв. м. За год экспозиция сократилась в поселениях Марушкинское (-0,4%), Десеновское (-6,8%) и Московский (-8,9%).
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 86,9% (-2,8% за год) и Новофедоровское – 13,1% (-2,8% за год).
В НАО две трети экспозиции представлено на начальной стадии строительной готовности – 54,5% площади, которая за год уменьшилась на 8,2%: на нулевом цикле находится 33,7% площади (-3,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 20,8% (-5% за год). На стадии монтажных работ находится 7,1% (+1,5% за год). На заключительной стадии находится 38,4% предложения с ростом за год на 13,8%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 32,1% (+18,4% за год), на стадии благоустройства – 3,6% (-2,1% за год) и введены – 2,7% (-2,5% за год). В ТАО на заключительной стадии строительной готовности находится 85,4% предложения (-14,6% за год), на стадии монтажных работ – 14,6% (+14,6% за год).
За год в НАО доля предложения квартир без отделки, которая составляет 47,8%, увеличилась на 10,2%. По-прежнему большая доля приходится на предложение с различными видами отделки – 52,3% лотов (-10,2% за год): с отделкой – 22,2% (-24,8% за год), с предчистовой отделкой – 17,7% (+11,5% за год) и с допопциями – 12,4% (+3,1% за год). В ТАО большая часть предложения представлена без отделки – 96,1% (-1,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка в НАО составила 234,2 тыс. руб., увеличившись за год +7,7% за год и в ТАО – 129,1 тыс. руб. (+7,3% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке в НАО составила 11,3 млн руб. (+7,1% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+2% за год).
«В результате снижения спроса в целом по рынку Новой Москвы прирост экспозиции продолжится. Тем более, что активность застройщиков по выводу новых объемов в реализацию не снижается, как показал 2022 г. Поэтому застройщики продолжат предоставлять скидки для того, чтобы активизировать спрос», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».