Зафиксирован самый резкий скачок цен в истории рынка на массовые новостройки Москвы

В феврале зафиксирован самый резкий рост средней стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы по меньшей мере с 2014 года. За месяц квадратный метр подорожал на 5% и достиг в цене 281 тыс. рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом все типы квартир по количеству комнат обновили исторические рекорды по своей средней стоимости.

---

В феврале средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла до 281 тыс. рублей. Между тем, еще в январе этот показатель составлял 261 тыс. рублей. Таким образом, только за один месяц удельная стоимость новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве поднялась на 5% или на 20 тыс. рублей.

Это самый резкий месячный рост показателя за всю историю наблюдения за рынком компании «Метриум», которая работает в Московском регионе десять лет. Предыдущий максимум ценового всплеска был зафиксирован в 2014 году. Тогда в марте средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась на 4,8% – со 144 тыс. до 151 тыс. рублей. В среднем каждый месяц массовые новостройки Москвы дорожали последние десять лет примерно на 0,7%.

В последующие годы резкий рост цен на новостройки часто совпадал по времени с девальвацией рубля. Так, повышение курса доллара с 56 рублей до 65 рублей в декабре 2014 года и январе 2015 года привело к росту средней стоимости квадратного метра на 3,6% в тот же период. В январе 2016 года 12-процентная девальвация рубля (рост курса доллара с 70 рублей до 77 рублей) спровоцировала повышение цен на массовые новостройки за месяц на 2%, хотя в предыдущие полгода они только снижались. Рост курса доллара в марте 2020 года на 15% (с 64 рублей до 74 рублей) отразился в повышении стоимости квадратного метра на 2,3%. Плавная девальвация рубля в июле-октябре 2020 года привела к росту цен на массовые новостройки на 4,1% в сентябре и еще на 4,5% в октябре того же года.

«Курс валют – это своеобразный индикатор прогноза инфляции, поэтому девелоперы обращают на него внимание при формировании политики ценообразования, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Ослабление рубля обычно ускоряет рост цен в экономике, так как дорожают многие импортные товары, от стоимости которых косвенно зависит всё. И эти ожидания закономерно отражаются в ценах. Однако сейчас многие застройщики стараются вести сдержанную ценовую политику, стремясь привлечь клиентов, и выделяясь тем самым на фоне конкурентов. К тому же у покупателей есть альтернатива – апартаменты, которые примерно на 20-30% доступнее, чем аналогичные по качеству комплексы с квартирами».

На фоне повышения цен обновили исторические максимумы и показатели средней стоимости разных типов квартир в массовых новостройках Москвы. Так, впервые за отметку в 8 млн рублей перешла средняя стоимость студий. За месяц они подорожали на 4,3% и достигли 8,2 млн рублей. Впервые дороже 11 млн рублей стоят однокомнатные квартиры, чья стоимость увеличилась за месяц на 5,6% и составила 11,6 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали до 16,3 млн рублей против 15,5 млн месяцем ранее, то есть на 5,2%. Больше 21 млн теперь обойдется средняя трехкомнатная квартира в массовых новостройках. За месяц её стоимость увеличилась на 5,3%.

«Резкий рост цен в феврале обусловлен многими факторами, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С одной стороны, мы наблюдали высокий спрос в течение месяца, который привел к сокращению в продаже наиболее доступных вариантов жилья, что повлияло на рост средних расценок. С другой стороны, многие застройщики поспешили отреагировать на девальвацию рубля в конце февраля резким ростом цен, связанным со всплеском инвестиционной активности на фоне нестабильности в экономике и политике. Ретроспектива показывает, что часто после резких всплесков курса валют цены на жилье ведут себя похожим образом: сначала растут, а потом стабилизируются. Исключением, пожалуй, стал только 2021 год, когда цены росли под влиянием не валютного рынка, а иных факторов, таких как повышение себестоимости строительства и льготная ипотека».

Источник: «Метриум»

От 5% до 15% выручки крупным московским новостройкам приносят продажи нежилой недвижимости

Львиную долю финансовых поступлений в бюджеты застройщиков приносят продажи квартир и апартаментов. Однако фонды жилых комплексов, доступные для реализации, включают тысячи объектов нежилой недвижимости – помещения коммерческого назначения, кладовые и места в паркингах. Специалисты премии Urban Awards установили, что в течение сезона юниты из этих категорий могут приносить участникам рынка миллиарды рублей. Их удельный вес в корпоративной кассе может достигать 10-15%.

---

Многочисленные нежилые помещения, выставленные на витрину в московских новостройках, служат  серьезным финансовым подспорьем для девелоперов. Средства от их реализации образуют относительно небольшой, но заметный сектор в общем объеме выручки. Пропорция может меняться в зависимости от стадии в девелоперском цикле. В частности, большие пулы объектов, предназначенных для ведения бизнеса, хранения вещей или парковки автомобилей, поступают в экспозицию уже на финальном этапе, когда массив жилой недвижимости почти распродан. Соответственно, в этот период они могут формировать до 70% всей кассы – как, например, в случае ЖК Level Амурская.

Сбор статистики по нежилым юнитам осложняется большими пробелами в информации. Тем не менее, аналитики Urban Awards собрали и систематизировали данные по 35 крупным новостройкам комфорт- и бизнес-класса от ведущих столичных застройщиков. Это уже репрезентативная выборка, позволяющая адекватно судить о спросе на коммерческую недвижимость, кладовые помещения и машино-места.

В целом аудитория нежилых объектов гораздо меньше, чем у квартир и апартаментов: кладовые и машино-места для многих по-прежнему относятся к «необязательным»  покупкам, а коммерческие помещения рассчитаны на предпринимательское сообщество. Для большинства жилых комплексов норма выручки по указанным категориям варьируется от 5% до 15%. В отдельных случаях она может быть выше: 25,0% в ЖК «Преображение», 17,0% в таких новостройках, как «Скандинавия», «Сиреневый парк», Level Донской.

Ряд проектов по итогам прошлого сезона вышел на отметку в 1+ млрд рублей по совокупному объему средств, вырученных с продажи нежилых активов . Эта группа делится на две фракции – микрорайоны за МКАД («Скандинавия», «Лучи», «Прокшино», вторая очередь «Испанских кварталов», «Новые Ватутинки», «Саларьево Парк») и масштабные жилые комплексы бизнес-класса («Символ», «Событие», «Западный порт», RiverSky).

Среди нежилой недвижимости наибольший объем выручки дают помещения, запланированные под ритейл иди другие виды бизнеса (фитнес-центры, частные клиники и детские сады, офисы, коворкинги). Годовые поступления от них в крупных проектах измеряются миллиардами рублей:  4,74 млрд рублей в ЖК «Скандинавия», 3,13 млрд рублей в ЖК «Символ»,2,02 млрд рублей в ЖК «Прокшино», 1,55 млрд рублей в ЖК «Новые Ватутинки». Машино-места, как правило, приносят сотни миллионов рублей, кладовые – десятки миллионов. Но есть несколько исключений. Так, в ЖК «Символ» (Лефортово) были распроданы сотни кладовок на сумму 226,4 млн рублей, в ЖК «Скандинавия» (Новая Москва) – на 220,4 млн рублей, в ЖК «Сиреневый парк» (Метрогородок) – 186,0 млн рублей, в ЖК «Лучи» – 171,3 млн рублей. Более 100 млн рублей на продажах кладовых комнат заработали также проекты «Прокшино», Green Park, «Западный порт», «Люблинский Парк», «Саларьево Парк», «Событие». В том же комплексе «Событие» покупатели потратили 1,41 млрд рублей на места в паркинге, в ЖК RiverSky этот показатель равен 1,03 млрд рублей, в ЖК «Скандинавия» – 1,08 млрд рублей.

Доля нежилых помещений в структуре выручки московских новостроек

Жилой комплекс	Застройщик	Район	Нежилые помещения	Выручка от продажи некоммерческих помещений в 2021 г., млрд рублей	Доля нежилых помещений в структуре выручки, %
Level Амурская	Level Group	Гольяново	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,96	70,1
Преображение	Инград	Богородское	Коммерческая недвижимость	0,37	25,0
Скандинавия	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	6,04	17,0
Сиреневый парк	AFI Development	Метрогородок	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,80	17,0
Level Донской	Level Group	Донской	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,42	17,0
Лучи	Группа «ЛСР»	Солнцево	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,21	15,8
Южное Бунино	ГК «МИЦ»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,48	14,1
Западный порт	ГК «ПИК»	Филевский Парк	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,12	13,6
RiverSky	Инград	Даниловский	Коммерческая недвижимость, машиноместа	1,37	13,5
Символ	Донстрой	Лефортово	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	5,81	12,4
Прокшино	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	2,84	12,1
Испанские кварталы 2	ГК «А101»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,47	11,5
Рихард	ГК «ФСК»	Хорошевский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,38	11,0
Событие	Донстрой	Раменки	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	3,16	10,8
Настроение	ГК «ФСК»	Ярославский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,31	10,3
Новые Ватутинки	Стройком	Десеновское	Коммерческая недвижимость, машиноместа	2,24	9,1
Саларьево Парк	ГК «ПИК»	Сосенское/ Московский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	1,46	8,2
Остафьево	Группа «Самолет»	Рязановское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,71	7,0
Алхимово	Группа «Самолет»	Рязановское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,65	6,7
Green Park	ГК «ПИК»	Останкинский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,62	6,7
Архитектор	ГК «ФСК»	Обручевский	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,61	6,7
Level Стрешнево	Level Group	Покровское-Стрешнево	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,21	6,7
Режиссер	ГК «ФСК»	Ростокино	Коммерческая недвижимость, машиноместа	0,56	6,1
Дмитровский Парк	ГК «ПИК»	Дмитровский	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,55	5,4
Шереметьевский	ГК «ПИК»	Марьина Роща	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,45	5,4
Южные сады	ГК «А101»	Южное Бунино	Кладовые, машиноместа	0,31	4,5
TopHills	Инград	Нагорный	Кладовые, машиноместа	0,33	4,3
Сердце столицы	Донстрой	Хорошево-Мневники	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,72	4,2
Люблинский Парк	ГК «ПИК»	Люблино	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,67	4,0
Академика Павлова	ГК «ПИК»	Кунцево	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,25	3,2
Полярная 25	ГК «ПИК»	Южное Медведково	Коммерческая недвижимость, кладовые, машиноместа	0,27	3,1
Кленовые аллеи	ГК «МИЦ»	Десеновское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,15	2,9
Бунинские луга	ГК «ПИК»	Сосенское	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,25	1,5
Перовское 2	ГК «ПИК»	Нижегородский	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,11	1,3
Новое Внуково	Группа «Самолет»	Кокошкино	Коммерческая недвижимость, кладовые	0,11	1,4

 

«Несмотря на то, что коммерческие объекты, кладовые помещения и места для автомобилей объединяются в статистике общей рубрикой «нежилая недвижимость», спрос на них подчиняется разным закономерностям. Рынок лотов бизнес-назначения очень чутко реагирует на изменение экономической конъюнктуры. Если ситуация ухудшается, интерес к этим активам падает, но как только наступает стабилизация, активность восстанавливается до прежнего уровня. Кладовые – это то, на чем можно сэкономить, но можно и  отказаться при дефиците свободных финансов. Мы видим, что на каждые восемь купленных квартир приходится всего одна кладовка. Машино-места представляют собою автономную нишу, которая слабо коррелирует с общерыночными трендами. Это продукт, в большей степени актуальный для сегментов “элит”, “премиум” и “бизнес”», – разъясняет генеральный директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.