Компактнее, но дороже: средний чек покупки жилья в новостройке Петербурга вырос на 16%
В последние несколько лет в Санкт-Петербурге наблюдается постепенное уменьшение площади выводимых на рынок квартир. По данным консалтинговой компании Nikoliers, значительнее всего сокращается площадь лотов в премиум-классе: с 2020 года строящееся премиальное жилье уменьшилось в среднем на 25 кв. м. Покупатели также выбирают более компактные квартиры, но при этом средний чек реализованных лотов растет: в целом по городу бюджет покупки на первичном рынке Северной столицы за год увеличился на 16%.
Средняя площадь квартир, выведенных на рынок Санкт-Петербурга в 2022 году, составила 51,1 кв. м. В 2020 году этот показатель был на уровне 57,7 кв. м.
Как отмечают аналитики Nikoliers, уменьшение площадей квартир в новом предложении наблюдается во всех сегментах жилой недвижимости. Комфорт-класс за три года «потерял» 6,8 кв. м — средняя площадь новых лотов в 2022 году составила 44,5 кв. м. В бизнес-классе квартиры в среднем уменьшились до 61,1 кв. м (минус 13,1 кв. м с 2020 года). Значительнее всего сократилась средняя площадь новых лотов в премиум-классе: со 115,8 кв. м в 2020 году до 89,1 кв. м в 2022 году.
«В последние годы границы между классами жилья стираются, идет тренд на уменьшение площади приобретаемой недвижимости, а на первый план выходят прагматичные характеристики. Даже в проектах премиального сегмента девелоперы смещают фокус от большой площади лотов к эргономичности планировок. В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту, — комментирует Елизавет Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. — Уменьшение площади квартир позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, сдержать рост общего чека на квартиру без снижения стоимости квадратного метра. Несколько лет назад именно так на рынке появился премиум-класс, сочетающий в себе планировки бизнес-класса и более интересные концептуальные характеристики, близкие к элитному сегменту».
Что касается предпочтений покупателей, то они также стали выбирать более компактные квартиры. В 2022 году показатель средней площади реализованных лотов опустился до 40,2 кв. м (-2,3 кв. м с 2021 года). До 71,3 кв. м (-7,6 кв. м за год) уменьшилась средняя площадь проданных квартир в премиум-сегменте, до 49,8 кв. м (-5,5 кв. м) — в бизнес-классе и до 38,2 кв. м (-1,8 кв. м за год) в классе «комфорт».
В то же время средний чек покупки в новостройках Санкт-Петербурга только за 2022 год увеличился на 16% и достиг 8,5 млн рублей. В «комфорте» средний бюджет покупки квартиры в прошлом году составил 7,3 млн рублей (+18% к 2021 г.), в бизнес-классе — 14,2 млн рублей (+11% к 2021 г.) и в премиальных проектах — 29,9 млн рублей (+15% к 2021 г.).
«Средневзвешенная стоимость квадратного метра первичной недвижимости в Санкт-Петербурге за прошлый год увеличилась на 19,5%, что сказалось и на среднем чеке покупки. Корректировка цен возможна при пополнении объема рынка, однако девелоперы не заинтересованы пока предлагать рынку все свои проектные решения, и выводят на рынок ограниченное количество корпусов, — поясняет Елизавета Конвей. — Многие компании пытаются искусственно сформировать дефицит предложения, чтобы поддержать цены на жилье на текущем уровне».
В течение года в Петербурге к освобождению планируется 109 830 кв. м складских площадей, подсчитали в консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.
По итогам 1 квартала 2022 г. объем нового предложения составил 21 730 кв. м, при этом на класс А из них пришлось 7 570 кв. м, на класс В, соответственно, 14 160 кв. м. Плановый показатель по итогам года составляет 593 900 кв. м, однако фактический, вероятно, окажется в два раза меньше. Из наиболее крупных объектов до конца года к вводу в эксплуатацию заявлены распределительный центр OZON (134 849 кв. м), распределительный центр Wildberries (100 000 кв. м), склад DNS (61 850 кв. м).
Объем вакансии за первый квартал вырос и составил 71 420 кв. м, при этом в классе А уровень свободных площадей – 1,4%, в классе В – 2,3%.
Больше всего свободных площадей представлено на юге Петербурга – 42 170 кв. м, или 59%. 23% (16 610 кв. м) от всех доступных к аренде площадей приходится на восточное направление и, соответственно, 18% (12 640 кв. м) – на северное. В западном направлении Петербурга свободных площадей нет. С точки зрения расположения относительно КАД почти 60% вакансии (41 740 кв. м) расположено на расстоянии до 15 км за ее пределами.
Больше всего свободных площадей представлено на юге Петербурга – 42 170 кв. м, или 59%. 23% (16 610 кв. м) от всех доступных к аренде площадей приходится на восточное направление и, соответственно, 18% (12 640 кв. м) – на северное. В западном направлении Петербурга свободных площадей нет. С точки зрения расположения относительно КАД почти 60% вакансии (41 740 кв. м) расположено на расстоянии до 15 км за ее пределами.
В течение года к освобождению планируется 109 830 кв. м, из них 94 860 кв. м приходится на класс А и 14 970 кв. м на класс В. Основной объем так называемой скрытой вакансии формируют компании, у которых за счет нарушения логистических цепочек образовался дефицит товара и, как следствие, излишние площади. Досрочный выход из «длинного» договора аренды влечет за собой крупные штрафы, поэтому арендаторам выгоднее сдать часть площадей в субаренду, таким образом оптимизировав затраты.
Средневзвешенная арендная ставка в классе А на конец квартала составила 6 320 руб./кв. м/год в классе А и 4 720 руб./кв. м/год в классе В. По отношению к концу года рост составил 5,5% и 10,5% соответственно.
Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC Int., отмечает, что спрос на складские площади сейчас формируют в основном производственные компании, логистические операторы и дистрибьюторы.
По данным CORE.XP, доля иностранных компаний, объявивших в I кв. 2022 года о приостановлении деятельности, по количеству арендаторов площадей в ТЦ Москвы составляет порядка 20 - 25% (в расчёт включались торговые центры, традиционно востребованные у иностранных ритейлеров). При этом, их доля по квадратным метрам доходит до 40%. В целом, для московских торговых центров окружного, регионального и суперрегионального формата характерна аренда 30-40% площадей международными брендами.
Наибольшие риски увеличения вакантности характерны для суперрегиональных ТЦ (более 80 тыс. кв. метров арендопригодной площади), в которых крупные зарубежные сети арендуют значительную часть площадей. Тем не менее, по итогам I кв. 2022 года изменения вакансии ввиду приостановления деятельности международных брендов не произошло. Операторы пока продолжают выполнять обязательства по договорам и, за редким исключением, не освобождают занятые площади.
В целом, российские представительства международных ритейл операторов имеют возможность оставаться закрытыми и выполнять обязательства по выплате арендной и заработной платы ещё порядка 2 - 3 месяцев. Однако летом необходимо будет производить оценку сложившейся рыночной ситуации и принимать решение о продолжении или же прекращении операций.
В случае негативного развития геополитического сценария, замещение ушедших игроков будет происходить медленно ввиду необходимости решения вопросов выбора локации, юридического оформления, налаживания логистики и позиционирования новых брендов в РФ.
Российские операторы сегмента fashion пока не обладают достаточными мощностями для аренды помещений площадью 1 000 и более кв. м.
Новое предложение
Рост затрат на строительство и высокий уровень рыночных рисков негативно отразятся на объёме ввода торговых площадей. Ожидается, что он будет отложен на более поздние периоды. В случае пессимистичного развития ситуации, перенос затронет 2/3 анонсированных к вводу арендопригодных площадей.
Так, по итогам года, из запланированных 195 тыс. кв. м будут построены около 65 тыс. кв. м. Основой будущего строительства являются ТЦ районного формата.
Примеры торговых объектов, планируемых к открытию в 2022 году
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
Самым необеспеченным торговыми площадями округом Москвы является Зеленоградский (220 кв. м/1 000 чел.), больше всего торговых центров в Южном округе (5 560 кв. м/1 000 чел.).
Обеспеченность торговыми площадями по административным округам г. Москвы
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
По прогнозам CBRE, реакция на кризисные события имеет отложенный эффект и будет более заметна во втором - третьем кварталах текущего года. Рынок может отреагировать сокращением арендных платежей ввиду падения покупательского спроса и предоставления скидок для ритейл-операторов.
Одновременно с этим мы можем увидеть трансформацию сложившихся логистических процессов, существующего соотношения российских и зарубежных арендаторов в торговых центрах, а также ассортимента товаров.
Марина Малахатько, старший директор, глава ритейл департамента CORE.XP, комментирует:
«Итоги первого квартала пока не отражают происходящие изменения рынка торговой недвижимости. Первые недели апреля уже показали снижение посещаемости как в московских, так и в региональных ТРЦ. Крупные магазины международных брендов остаются закрытыми уже более месяца, но арендаторы пока продолжают платить арендную плату. Диапазон предоставляемых скидок составляет 30-50% от среднегодовой арендной платы (в том числе от товарооборота) за 2021 год. При этом, многие российские и зарубежные ритейлеры накапливают дебиторскую задолженность и получают от арендодателей уведомления о штрафах, которые далее могут привести к расторжению договора со стороны арендодателя при его желании. Таким образом, арендодатели стараются получить возможность для маневра, если поиски альтернативных арендаторов увенчаются успехом. Большинство крупных портфельных девелоперов не готовы долго терпеть закрытые площади и планируют к сентябрю провести замены, если иностранные ритейлеры не откроются во втором квартале. Переговоры ведутся как с российскими компаниями, так и с новыми игроками из Кореи, Турции, Индии и других стран. Инвестиции в бренды из этих стран предполагаются локальные, то есть будут оплачены за счет российских партнеров по франчайзингу или самих девелоперов, вынужденных заполнять пустующие площади за свой счет».