Отголоски пандемии, санкции, мигранты: что в 2022 году влияло на стоимость квартир с отделкой
По итогам года отделка квартир от застройщиков, вопреки ожиданиям, почти не подорожала. Надо отдать должное игрокам рынка — они приложили максимум усилий, чтобы потребителей проблемы отрасли почти не коснулись. В группе компаний Sinteza проанализировали, что провоцировало рост цен и как его удалось избежать.
Первое полугодие: себестоимость идет вверх
В цену на отделку под ключ входит составление дизайн-проекта, закупка материалов и мебели, оплата услуг мастеров. Подорожание последних двух пунктов в 2022 году осложнило работу девелоперам, реализующим квартиры с отделкой.
На себестоимость чистовой отделки в тот период влияли несколько факторов. В частности, продолжился тренд 2020-2021 годов, когда из-за проблем, связанных с пандемией, дорожали все виды строительных материалов. В 2022-м их отголоски по-прежнему подталкивали цены вверх: российские и зарубежные производители не успевали нарастить выпуск продукции после ковидных ограничений и удовлетворить спрос, скорость поставок тоже отставала от потребностей рынка. В связи с этим в начале 2022-го прогнозировался рост цен на стройматериалы примерно на 15% за год.
«Весной добавились санкции и уход из России иностранных брендов, серьезные колебания курсов валют и увеличение дефицита материалов — все это привело к росту цен. Только за первый квартал, по оценкам разных участников рынка, они подскочили на 13%. Также были проблемы с поставками и стоимостью мебели, инженерного оборудования — всего, что влияет на оснащение квартир под ключ, особенно в ЖК бизнес-класса и выше. По некоторым позициям цены к лету увеличились на 80%», — отметил Александр Шнурко, коммерческий директор группы компаний Sinteza.
В первой половине года многие застройщики стали снижать долю квартир с отделкой в общем объеме предложения. Таким образом, рост себестоимости чистовой отделки и проблемы с поставками привели не к увеличению цен и сроков выполнения работ, а к временной «заморозке» этого вида услуг.
Второе полугодие: стабилизация рынка
Часть проблем на строительном рынке была связана с нехваткой рабочих рук, в том числе — иностранных граждан, занимающихся отделкой и оснащением помещений. В I квартале упал курс рубля, возникли сложности с обменом и переводом валюты — людям стало невыгодно работать в РФ. Но массового оттока трудовых мигрантов не случилось, а уже во II и III кварталах после укрепления курса отечественной валюты в страну хлынула новая волна приезжих. В результате в 2022 году услуги мастеров если и подорожали, то незначительно.
«Несколько месяцев ушло и на организацию параллельного импорта, поиск новых поставщиков, импортозамещение. В августе цены на материалы и оборудование начали снижаться, наладились новые цепочки поставок. Эти процессы продолжались до конца года. И в итоге, по данным Росстата, в декабре цены на стройматериалы были всего на 3,58% выше, чем в конце 2021-го», — добавил Александр Шнурко.
В целом по рынку себестоимость строительства многоквартирных домов и отделки под ключ вернулась к показателям начала 2022 года. Застройщики еще осенью стали возвращать чистовую отделку в свои проекты, и уже к декабрю эта опция вновь стала популярной.
В Sinteza полагают, что доля квартир с отделкой в структуре предложения будет расти. Продукт востребован покупателями и за счет возможности сразу въехать в новую квартиру, и за счет возможности сэкономить время и деньги на самостоятельной отделке.
По данным CBRE, временное закрытие магазинов не привело к увеличению вакансии на основных торговых улицах Москвы в I кв. 2022 года. Бренды продолжают исполнять обязательства по заключенным договорам. Ставки аренды, за редким исключением, прописаны как фиксированные, а наличие процента от товарооборота, не исключает оплаты аренды на рыночных условиях. Несмотря на то, что эти ритейлеры занимают всего 3,3% от общего числа помещений стрит-ритейла внутри Садового кольца, их временное закрытие крайне заметно для топовых торговых коридоров. Так, доля международных брендов в Столешниковом переулке составляет 23,2%, 17,6% - в Третьяковском проезде, 12,6% - на Петровке и 9,7% на Кузнецком Мосту.
Приостановка деятельности ряда международных операторов на текущий момент не оказала влияния на уровень ставок. В зависимости от дальнейшего развития ситуации, возможны два сценария: рынок отреагирует на нее изменениями арендных платежей и вакансии, или существующая конъюнктура останется неизменной. Обычно реакция на такие процессы имеет отложенный эффект и наступает не ранее чем через 3 - 6 месяцев. Таким образом, возможные изменения будут заметны во втором полугодии.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в I кв. 2022 г.
|
Улица |
Доля свободных площадей |
Ставка аренды (руб./кв.м/год) |
|
1-я Тверская-Ямская |
31,9% |
45 000 |
|
Мясницкая |
17,8% |
70 000 |
|
Никольская |
17,2% |
100 000 |
|
Петровка |
16,9% |
135 000 |
|
Новый Арбат |
16,2% |
70 000 |
|
Арбат |
14,6% |
65 000 |
|
Тверская |
14,1% |
75 000 |
|
Пятницкая |
13,4% |
75 000 |
|
Покровка |
13,2% |
70 000 |
|
Кузнецкий Мост |
12,2% |
140 000 |
|
Б. Дмитровка |
10,0% |
95 000 |
|
Столешников |
9,3% |
160 000 |
|
Маросейка |
9,1% |
85 000 |
|
Патриаршие Пруды |
8,1% |
130 000 |
|
Цветной бульвар |
7,8% |
85 000 |
|
Б. Никитская |
6,8% |
100 000 |
Источник: исследования CBRE, I кв. 2022 г.
Самый низкий показатель уровня вакантных площадей - на улице Большая Никитская – 6,8%, которая в IV квартале 2021 года характеризовалась наибольшим уровнем ротации (совокупная доля всех изменений (новых открытий, закрытий и смен арендаторов) относительно общего числа помещений на улице). В данный момент улица продолжает привлекать новых арендаторов, о чем свидетельствуют ремонтные работы в освободившихся помещениях.
Максимальная доля свободных площадей в I квартале характерна для улицы 1-ая Тверская-Ямская, где 70% вакантных помещений представлены на рынке более полугода. Основные причины – сложности с паркингом, низкий пешеходный трафик на участках, удаленных от метро, невозможность размещения общепита в большинстве помещений, неудобная планировка. Похожая ситуация наблюдается на улице Тверская – 67% помещений свободны уже более шести месяцев.
Спрос со стороны ритейлеров находится на минимальном уровне. Помимо сложностей с поставками, с которыми столкнулись арендаторы, низкая активность связана и с возросшими инвестициями в отделку помещения. В первую очередь сейчас востребованы помещения с готовым ремонтом. Например, ресторанный сегмент выбирает помещения за выездом ресторанов.
Структура новых открытий осталась неизменной в части лидирующих позиций – наибольшее число открытий приходилось на сегменты «Рестораны и кафе» и «Одежда, обувь и аксессуары». На третьем месте - сегмент «Красота и здоровье» (против сегмента «Другое» в IV кв. 2021).
Среди заметных открытий I квартала рестораны Maya и Lumicino на Большой Никитской, Rocky на Большой Дмитровке, а также Lou Lou на Малой Бронной улице. Новые арендаторы сегмента fashion в Столешниковом переулке – итальянский бутик Fabiana Filippi и швейцарский Billionaire. Ведутся ремонтные работы в бутике Brunello Cucinelli на улице Петровка. Наиболее ярким открытием сегмента «Красота и здоровье» стал парфюмерный бутик Vilhelm Parfumerie New York в районе Патриарших Прудов (договоры по аренде этих помещений были заключены ещё в 2021 году).
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла в Москве CBRE, комментирует:
«Важно отметить, что исходя из низкого спроса со стороны ритейлеров, собственники не корректируют ставки экспонирования на вакантные помещения, но в процессе переговоров готовы идти на более существенные уступки».
Методология
С 1 января 2022 года анализ центральных торговых коридоров Москвы производится по измененной методологии.
В качестве критериев учета улиц выступают: пешеходный характер, близость к станциям метро, наличие сетевых арендаторов, а также расположение в ЦАО (в пределах Садового кольца).
Критериями учета помещений выступали: расположение на первом этаже, первая линия улицы, наличие отдельного входа, а также витрины или больших окон. Для ряда улиц критерием выступала также структурная значимость того или иного арендатора для профиля улицы (например, категория «Банки и сервисы»).
В мониторинг включались улицы на всем их протяжении.
По данным департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet, в I квартале 2022 года объём предложения на рынке коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, составил 358,1 тыс. кв. м или 1,6 тыс. лотов. Больше всего помещений стрит-ритейла сфокусировано в ЦАО. Там же – самая высокая средневзвешенная цена метра.
«Сегмент помещений стрит-ритейла тесно связан с рынком новостроек – современные жилые комплексы немыслимы без набора собственной инфраструктуры. Выбор помещений стрит-ритейла в Москве широк и разнообразен – в экспозиции представлены объекты, расположенные на первых этажах как современных жилых проектов, так и в «старом» жилом фонде, – рассказывает Светлана Дергунова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet. – По ходу развития рынка первичного жилья форматы коммерческих помещений менялись. Для объектов стрит-ритейла в составе современных жилых проектов с их высокой плотностью застройки характерны компактность, функциональность, наличие витрин и зон под погрузку-разгрузку, размещение в один уровень без ступеней и перепадов высот. Помещения в «старом» жилом фонде зачастую такими характеристиками не обладают».
В I квартале 2022 года объём предложения на рынке коммерческих помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, составил 358,1 тыс. кв. м или 1,6 тыс. лотов.
Наибольший объём площадей сосредоточен в ЦАО – 21,8% от суммарной площади объектов в экспозиции. На втором месте – САО, на него приходится 12,8% площадей. Третье место занимает ЮАО с долей 11,5%. Наименьший объём предложения коммерческих помещений – в ЗелАО (0,3%).
Средневзвешенная цена предложения коммерческих помещений составляет 329,8 тыс. руб./кв. м. Наиболее высокий уровень цен – в ЦАО (528,5 тыс. руб./кв. м). На втором месте – ЗАО (333,7 тыс. руб./кв. м). Наиболее низкая цена предложения – в ЗелАО (189,5 тыс. руб./кв. м).
