Отголоски пандемии, санкции, мигранты: что в 2022 году влияло на стоимость квартир с отделкой
По итогам года отделка квартир от застройщиков, вопреки ожиданиям, почти не подорожала. Надо отдать должное игрокам рынка — они приложили максимум усилий, чтобы потребителей проблемы отрасли почти не коснулись. В группе компаний Sinteza проанализировали, что провоцировало рост цен и как его удалось избежать.
Первое полугодие: себестоимость идет вверх
В цену на отделку под ключ входит составление дизайн-проекта, закупка материалов и мебели, оплата услуг мастеров. Подорожание последних двух пунктов в 2022 году осложнило работу девелоперам, реализующим квартиры с отделкой.
На себестоимость чистовой отделки в тот период влияли несколько факторов. В частности, продолжился тренд 2020-2021 годов, когда из-за проблем, связанных с пандемией, дорожали все виды строительных материалов. В 2022-м их отголоски по-прежнему подталкивали цены вверх: российские и зарубежные производители не успевали нарастить выпуск продукции после ковидных ограничений и удовлетворить спрос, скорость поставок тоже отставала от потребностей рынка. В связи с этим в начале 2022-го прогнозировался рост цен на стройматериалы примерно на 15% за год.
«Весной добавились санкции и уход из России иностранных брендов, серьезные колебания курсов валют и увеличение дефицита материалов — все это привело к росту цен. Только за первый квартал, по оценкам разных участников рынка, они подскочили на 13%. Также были проблемы с поставками и стоимостью мебели, инженерного оборудования — всего, что влияет на оснащение квартир под ключ, особенно в ЖК бизнес-класса и выше. По некоторым позициям цены к лету увеличились на 80%», — отметил Александр Шнурко, коммерческий директор группы компаний Sinteza.
В первой половине года многие застройщики стали снижать долю квартир с отделкой в общем объеме предложения. Таким образом, рост себестоимости чистовой отделки и проблемы с поставками привели не к увеличению цен и сроков выполнения работ, а к временной «заморозке» этого вида услуг.
Второе полугодие: стабилизация рынка
Часть проблем на строительном рынке была связана с нехваткой рабочих рук, в том числе — иностранных граждан, занимающихся отделкой и оснащением помещений. В I квартале упал курс рубля, возникли сложности с обменом и переводом валюты — людям стало невыгодно работать в РФ. Но массового оттока трудовых мигрантов не случилось, а уже во II и III кварталах после укрепления курса отечественной валюты в страну хлынула новая волна приезжих. В результате в 2022 году услуги мастеров если и подорожали, то незначительно.
«Несколько месяцев ушло и на организацию параллельного импорта, поиск новых поставщиков, импортозамещение. В августе цены на материалы и оборудование начали снижаться, наладились новые цепочки поставок. Эти процессы продолжались до конца года. И в итоге, по данным Росстата, в декабре цены на стройматериалы были всего на 3,58% выше, чем в конце 2021-го», — добавил Александр Шнурко.
В целом по рынку себестоимость строительства многоквартирных домов и отделки под ключ вернулась к показателям начала 2022 года. Застройщики еще осенью стали возвращать чистовую отделку в свои проекты, и уже к декабрю эта опция вновь стала популярной.
В Sinteza полагают, что доля квартир с отделкой в структуре предложения будет расти. Продукт востребован покупателями и за счет возможности сразу въехать в новую квартиру, и за счет возможности сэкономить время и деньги на самостоятельной отделке.
В результате рекордно высокого спроса на рынке жилых новостроек в период 2020 – первой половины 2021 г. вероятность дефицита предложения на фоне вымывания объемов была очевидна. Однако в ушедшем году девелоперы продемонстрировали высокую активность и вполне уверенные темпы по вводу нового предложения, что обеспечило рынок необходимым потенциалом и качественно обновило экспозицию.
Эксперты департамента аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что основным показателем активности застройщиков в массовом сегменте жилья по итогам 2021 г. стал выход новых объемов в уже реализующихся проектах – 118 корпусов, что на 40,5% больше, чем в 2020 г., и на 28,3%, чем в 2019. Максимальный объем пришелся на III квартал 2021 г., когда в продажу поступило 39 новых корпусов. Абсолютно новых проектов в 2021 г. вышло в реализацию 20 – меньше, чем в 2020 году (36 проектов).
Динамика выхода новых объемов в массовом сегменте квартир (кол-во корпусов)
Совокупный объем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья в старых границах Москвы на начало 2022 г. составил 778,2 тыс. кв. м, что в годовой динамике показало снижение лишь на 1,5%, и 15,6 тыс. лотов (+9,5% за год). На долю комфорт-класса пришлось 98,1% предложения, т.е. 761,9 тыс. кв. м (-1,4% за год) и 15,3 тыс. лотов (+9,4% за год). Доля стандарт-класса составила 14,6 тыс. кв. м (-9,6% за год) и 365 лотов (+12,3% за год). Таким образом показатель объема предложения по площади за год практически не изменился, а по количеству лотов стал даже несколько выше.
Динамика экспозиции квартир массового сегмента в 2021 г. (тыс. кв. м)
При этом, половина предложения в комфорт-классе (50,9% площади) представлена начальной стадией строительной готовности, в т.ч. 26,8% на нулевом цикле и 24% на этапе монтажа первых этажей. На заключительной стадии находится 36,2% экспозиции: 27,2% на стадии фасадно-отделочных работ, 2,8% на этапе благоустройства, 6,2% введено в эксплуатацию. В стандарт-классе большая часть предложения (66,3%) также представлена на начальной стадии строительной готовности.
Однако, несмотря на выход нового предложения на нулевом цикле, уровень цен в массовом сегменте жилых новостроек продолжает расти, как в месячной, так и в годовой динамике. По итогам декабря 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра составила 264,6 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +30,3% за год): в комфорт-классе – 265 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +29,9% за год), в стандарт-классе – 245,6 тыс. руб. (+6,3% за месяц, +52,4% за год). Средняя цена квартир составила 13,1 млн руб. (+0,4% за месяц, +17,1% за год): в комфорт-классе – 13,2 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,1% за год), в стандарт-классе – 9,9 млн руб. (-19,1% за месяц, + 22,6% за год).
В 2021 году средняя площадь жилья в новостройках Москвы (без учета элитной недвижимости) уменьшилась как в продаже, так и в спросе – средняя площадь лота в экспозиции сократилась до 58 кв. м, что на 10 кв. м меньше аналогичного показателя прошлого года, при этом средняя площадь проданного лота составила 55 кв. м. Основной причиной является повышенная осторожность со стороны клиентов на фоне удорожания цен, что мотивирует девелоперов к реализации лотов меньших площадей. Тенденция коснулась объектов комфорт-, бизнес- и премиум-классов, самое существенное уменьшение площади лотов, представленных на рынке, наблюдалось в премиум-классе (-18 кв. м за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра жилья в столице выросла за год на 21%. При этом, несмотря на изменение условий программы льготного ипотечного кредитования с 1 июля 2021 года, послужившее толчком к снижению темпов роста цен, тенденция к удорожанию сохраняется до сих пор. Помимо повышенной избирательности покупателей в приобретении жилья, существенное влияние на уровень цен оказали: рост ключевой ставки в течение года (с 4,25% до 8,5%), рост себестоимости строительства и дефицит объема предложения. Тенденция повышения средневзвешенной цены наблюдается для всех классов, наибольший прирост показал бизнес-класс (+32% по сравнению с IV кварталом 2020 г.). Если говорить о влиянии локации, то предложение с наиболее высокими ценами на жилье традиционно было сконцентрировано в ЦАО, а с самыми низкими – в ЮВАО.
Динамика средневзвешенной цены по классам
Объем предложения по итогам IV квартала 2021 года составил 2,03 млн. кв. м (без учета элитной недвижимости), что на 11% ниже аналогичного периода 2020 года, при этом выведено на рынок было 35 тыс. лотов среди новых жилых комплексов и корпусов, что на 3% больше по сравнению с IV кварталом 2020 г. Объем нового предложения составил 202 тыс. кв м, что на 6% больше показателей предыдущего квартала, однако все еще на 27% меньше показателей конца прошлого года. Наибольшая доля объема предложения пришлась на бизнес-класс (46%).
На фоне массового введения программ субсидированной ипотеки на покупку первичного жилья и появления новых систем рассрочки (ипотека по 0%) показатели спроса остаются на достаточно высоком уровне (987 тыс. кв. м в IV квартале 2021 года), при этом в его структуре преобладают лоты комфорт-класса (58%). Что касается динамики спроса в течение года, то после прироста спроса в первом полугодии было заметно некоторое снижение в августе этого года, связанное в большей степени с сезоном отпусков, после чего уровень спроса снова стал демонстрировать положительную динамику.
Динамика объема предложения и спроса
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «В 2022 году рынок жилой недвижимости Москвы будет поддерживаться субсидированными программами, разработанными в 2021 г., которые помогли удерживать спрос на высоком уровне. При этом мы прогнозируем сохранение положительной ценовой динамики, но уже не с такими темпами роста, как мы наблюдали последние 2 года. В 2022 г. мы ожидаем вывод новых качественных проектов, которые восполнят тот дефицит, который ощущался последний год на рынке московских новостроек, при этом девелоперам необходимо будет еще больше внимания уделять качественным характеристикам проектов».