Отголоски пандемии, санкции, мигранты: что в 2022 году влияло на стоимость квартир с отделкой
По итогам года отделка квартир от застройщиков, вопреки ожиданиям, почти не подорожала. Надо отдать должное игрокам рынка — они приложили максимум усилий, чтобы потребителей проблемы отрасли почти не коснулись. В группе компаний Sinteza проанализировали, что провоцировало рост цен и как его удалось избежать.
Первое полугодие: себестоимость идет вверх
В цену на отделку под ключ входит составление дизайн-проекта, закупка материалов и мебели, оплата услуг мастеров. Подорожание последних двух пунктов в 2022 году осложнило работу девелоперам, реализующим квартиры с отделкой.
На себестоимость чистовой отделки в тот период влияли несколько факторов. В частности, продолжился тренд 2020-2021 годов, когда из-за проблем, связанных с пандемией, дорожали все виды строительных материалов. В 2022-м их отголоски по-прежнему подталкивали цены вверх: российские и зарубежные производители не успевали нарастить выпуск продукции после ковидных ограничений и удовлетворить спрос, скорость поставок тоже отставала от потребностей рынка. В связи с этим в начале 2022-го прогнозировался рост цен на стройматериалы примерно на 15% за год.
«Весной добавились санкции и уход из России иностранных брендов, серьезные колебания курсов валют и увеличение дефицита материалов — все это привело к росту цен. Только за первый квартал, по оценкам разных участников рынка, они подскочили на 13%. Также были проблемы с поставками и стоимостью мебели, инженерного оборудования — всего, что влияет на оснащение квартир под ключ, особенно в ЖК бизнес-класса и выше. По некоторым позициям цены к лету увеличились на 80%», — отметил Александр Шнурко, коммерческий директор группы компаний Sinteza.
В первой половине года многие застройщики стали снижать долю квартир с отделкой в общем объеме предложения. Таким образом, рост себестоимости чистовой отделки и проблемы с поставками привели не к увеличению цен и сроков выполнения работ, а к временной «заморозке» этого вида услуг.
Второе полугодие: стабилизация рынка
Часть проблем на строительном рынке была связана с нехваткой рабочих рук, в том числе — иностранных граждан, занимающихся отделкой и оснащением помещений. В I квартале упал курс рубля, возникли сложности с обменом и переводом валюты — людям стало невыгодно работать в РФ. Но массового оттока трудовых мигрантов не случилось, а уже во II и III кварталах после укрепления курса отечественной валюты в страну хлынула новая волна приезжих. В результате в 2022 году услуги мастеров если и подорожали, то незначительно.
«Несколько месяцев ушло и на организацию параллельного импорта, поиск новых поставщиков, импортозамещение. В августе цены на материалы и оборудование начали снижаться, наладились новые цепочки поставок. Эти процессы продолжались до конца года. И в итоге, по данным Росстата, в декабре цены на стройматериалы были всего на 3,58% выше, чем в конце 2021-го», — добавил Александр Шнурко.
В целом по рынку себестоимость строительства многоквартирных домов и отделки под ключ вернулась к показателям начала 2022 года. Застройщики еще осенью стали возвращать чистовую отделку в свои проекты, и уже к декабрю эта опция вновь стала популярной.
В Sinteza полагают, что доля квартир с отделкой в структуре предложения будет расти. Продукт востребован покупателями и за счет возможности сразу въехать в новую квартиру, и за счет возможности сэкономить время и деньги на самостоятельной отделке.
Консалтинговая компания Nikoliers подвела итоги 2022 года в офисном, складском и торговом сегментах недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По объемам ввода коммерческой недвижимости прошлый год стал рекордным на региональном рынке за последние восемь лет. Таких показателей удалось достичь благодаря активности девелоперов в складском сегменте — объем ввода складов за прошедший год вырос в 2,7 раза.
С января по декабрь 2022 года в Петербурге и агломерации было введено 614,3 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, что в 1,9 раза больше показателя 2021 года. Такой рост в первую очередь связан с рекордным объемом ввода складских помещений — предложение качественных площадей увеличилось на 441 тыс. кв. м, в то время как за весь 2021 год было построено 162 тыс. кв. м.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, столь рекордных цифр в складском сегменте удалось достичь благодаря вводу в эксплуатацию крупных распределительных центров для онлайн-ритейлеров: в 2020-2021 годах был зафиксирован наибольший объем сделок по BTS-проектам.
«С начала пандемии в 2020 году высокая потребность в складских мощностях стимулировала федеральных ритейлеров и маркетплейсы, а также обеспечивающие их деятельность логистические компании все чаще прибегать к строительству объектов по схеме buit-to-suit с участием региональных и федеральных девелоперов, а также самостоятельному строительству объектов с привлечением генподрядных организаций, — комментирует Вероника Лежнева, региональный директор департамента исследований компании Nikoliers. — В частности, в прошлом году завершилось строительство двух распределительных центров для OZON (107 тыс. кв. м и 60 тыс. кв. м), а в конце декабря был введен складской корпус на 97,3 тыс. кв. метров в составе «PNK Парк Шушары 3», якорным арендатором которого станет «Всеинструменты.ру». В первом квартале 2023 года мы ожидаем ввод построенного распределительного центра Wildberries в Шушарах площадью более 100 тыс. кв. м».
Отметим, что основную долю складского ввода (80%) составили объекты, реализованные для нужд компаний, поэтому прирост нового спекулятивного предложения составил около 90 тыс. кв. м.
В офисном сегменте за 2022 год было построено 157 тыс. кв. метров, что почти на 16 тыс. кв. метров больше, чем годом ранее. При этом все новые офисы представляют собой спекулятивное строительство. В числе крупнейших БЦ, строительство которых завершилось в 2022 году, — 3-я очередь квартала «Невская Ратуша» (GLA 44 500 кв. м), Ferrum II (GLA 28 300 кв. м), «Морская столица» (GLA 26 500 кв. м), «Авиор Тауэр–1» (GLA 16 000 кв. м).
Отметим, что согласно первоначальному прогнозу, прирост офисов по итогам года должен был составить 270 тыс. кв. м, однако ряд девелоперов предпочли скорректировать сроки реализации своих проектов. Так, в 2023 году ожидается завершение строительства второго корпуса БЦ «Атлас Сити» (GLA 8 390 кв. м), а также БЦ «Тесла» (GLA 12 800 кв. м).
«Корректировка сроков реализации не говорит о «заморозке» строительства бизнес-центров, — поясняет Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — Некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию ждут «якорного» интересанта, который будет давать достаточный арендный поток для поддержания операционной деятельности бизнес-центра. Другие девелоперы немного скорректировали сроки реализации проектов, при этом строительство объектов идет полным ходом».
Торговая недвижимость пополнилась на 16 тыс. кв. метров, в то время как в 2021 году было сдано 18 тыс. кв. м. В 2022 году был открыт один районный проект в Калининском районе – торговый центр «Прометей», в то время как в предыдущем году было запущено два торговых центра меньшей арендопригодной площадью: «Спутник» на улице Бабушкина (GLA 11 000 кв. м) и ТК в составе ЖК «Солнечный город» на проспекте Ветеранов (GLA 7 000 кв. м).
По данным Nikoliers, в 2023 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти к вводу ожидается сопоставимый с прошлым годом объем коммерческой недвижимости — 620 тыс. кв. м. Более половины этих площадей (57%, или 352 тыс. кв. м) сформировано складским сектором. 31% (190 тыс. кв. м) — офисами, остальные 12% (85 тыс. кв. м) — торговыми площадями.
В числе проектов торговых центров, планируемых к открытию в 2023 году, – ТЦ «Экопарк» в Мурино, ТЦ «Парк-Молл Грин» и четвертая очередь МФК «Заневский каскад». Всего же на этапе строительства в Санкт-Петербурге находятся пять торговых центров, их совокупная арендопригодная площадь превышает 160 000 кв. м, а горизонт открытия составляет ближайшие два года.
Эксперты компании KNRU проанализировали сегмент красоты и здоровья Петербурга. Сегодня в городе работает около 20 тыс. точек этой сферы.
В декабре 2022 года в Санкт-Петербурге в сфере красоты и здоровья* работает 19,8 тыс. предприятий. Основное число предприятий приходится на салоны красоты. Доля этих предприятий относительно общего числа составляет 37,32%, а в целом сегодня в Северной столице работает 7422 подобных предприятия.
Вторую строчку по числу предприятий в этом сегменте занимают ногтевые студии. Доля этого сегмента составляет 25,24% или 5018 объектов.
Замыкают ТОП-3 по числу организаций косметологические студии, доля которых составляет сейчас 15,44% или 3070 предприятий.
«Заведения сегмента красоты и здоровья предпочитают помещения в местах с хорошим трафиком и также внутри хороших спальников. Более того, есть тенденция того, что компании этого сегмента, которые ранее располагались только в центре, сейчас видят перспективу для себя именно в жилых массивах. Это связано с тем, что, во-первых, подобные услуги успели войти в привычный образ жизни для многих, а, во-вторых, трендом является то, что люди бронируют онлайн-время в наиболее близком заведении и не хотят ездить далеко», – отметила руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова.
По словам эксперта, бум открытий заведений красоты пришёлся на годы перед пандемией. Тогда открылось множество барбершопов, ногтевых студий. Сегодня динамика открытий сократилась, но при этом новые заведения появляются.
«Сегмент здоровья и красоты представлен в торговых центрах, но он не является якорным форматом – такие точки занимают неудобные помещения, которые сложно использовать под торговлю, этот формат не платит высокие ставки. В связи с этим подобные заведения чаще располагаются именно в стрит-ретейле», – подчеркнула представитель компании KNRU.
Другим трендом этого сегмента стали бьюти-коворкинги.
«Этот формат у нас появился в пандемию, когда многие специалисты начали оказывать надомные услуги, а затем вновь стали искать помещения для оказания услуг в более приятных местах. Таких коворкингов пока немного, но тенденция к росту их числа есть, так как люди привыкли получать качественные услуги в красивом месте», – резюмировала Полина Фиофилова.
* – посчитаны Барбершопы, Салоны красоты, СПА-центры, Ногтевые студии, Массажные студии, Косметологические студии, Тату салоны.