В 2010 г. на рынок Москвы выйдет 2 млн. кв. м. жилья
Оживление на рынке новостроек Москвы и Подмосковья после финансового кризиса принимает более наглядные формы: девелоперы объявляют о начале реализации новых проектов и оживлении замороженных строек.
По данным компании Est-a-Tet, в 2010 году планируется к сдаче в Москве в общей сложности почти 2 млн. кв. м. коммерческого жилья. Около 60% от этого объема составят монолитные объекты, 30% - панельное жилье и 8-10% - объекты на элитном рынке.
Ввод в эксплуатацию жилья в 2010 году, по словам ведущего аналитика Est-a-Tet Алексея Кобякова, не превысит уровня прошлого года, и, согласно заявлениям правительства Москвы, составит около 3,2 млн. кв. м. В 2011-2012 гг. объем ввода нового жилья в Москве может составить порядка 3 млн. кв.м., из которых доля коммерческого жилья прогнозируется до 2 млн. кв.м.
В существующем объеме предложения, который реализуется в 2010 году, - острая нехватка недорогого панельного жилья, спрос на который удовлетворяется сейчас в основном за счет подмосковных объектов. Если на рынке не появится новых масштабных проектов в сегменте «эконом-класса», рынок может столкнуться с дефицитом дешевых квартир и ростом стоимости на московские новостройки.
Панельное жилье
Пока на сегмент панельного жилья, строительство которого начнется в 2010 году, приходится более 600 000 кв.м. О реализации очередных проектов объявила компания «Ведис групп»: она планирует застраивать микрорайон по Б.Очаковской ул., вл. 3 (около 140 тыс. кв. м), ЖК «Юрлово» (продажи пока ведутся по одному корпусу, всего в перспективе будет четыре). В настоящее время активно ведется строительство ЖК «Нахимово» по ул. Болотниковской. Также на реализацию выходят новые объемы квартир в рамках уже существующих жилых комплексов. Кроме того, «Ведис групп», известная, прежде всего, как застройщик панельного жилья, собирается попробовать свои силы и на элитном рынке: компания объявила о реализации ЖК «Андреевский Дом» - элитного клубного дома на 94 квартиры, расположенного на 2-й Фрунзенской ул.
В районе Ново-Переделкино планируется возведение около 150 тыс. кв. м жилья – застройщиком к 2012 году будет возведен микрорайон примерно из 13 жилых домов.
Вновь активизировались застройщики, которые замораживали строительные объекты во время кризиса. Так ГК «ПИК» приступила к реализации ранее приостановленных проектов, в частности, в Подмосковье. Из новых объектов в Москве компания в данный момент застраивает ЖК «Заповедный уголок» на севере Москвы (СВАО), где будет построено около 9 панельных домов (78,5 тыс. кв. м), сейчас в продажу поступили квартиры в корпусе № 6, который пока находится на этапе возведения фундамента. Также на рынок вышел новый объект – ЖК «Битцевский» из 4-ех жилых домов серии КОПЭ в районе Чертаново, на ул. Красного Маяка. Кроме того, нужно иметь в виду, что недавно ГК ПИК завершил переговоры по приобретению в собственность территории Краснопресненского сахарорафинадного завода под строительство жилья – на участке примерно в 7 га будет построено ориентировочно около 80-100 тыс. кв. м жилья.
«Эти объекты нельзя причислить к массовым объемам ввода жилья на рынок. Масштабные проекты аналогично Марфино пока ни у кого из московских девелоперов на продажу не выйдут. Скорее, можно говорить о постепенном вливании на рынок объемов панельного строительства путем поэтапного завершения строительства ранее начатых проектов», - говорит Алексей Кобяков.
Монолитные объекты
В сегменте «бизнес-класса» в 2010 году появляются новые «заделы» строительных объектов, чтобы обеспечить требуемый объем ввода жилья в период до 2015г. Строительные работы ведутся в Кунцево в 18-20 кварталах, где будет построено социальное и коммерческое жилье. Одним из таких проектов является ЖК «Солнце» компании «Система Галс» на ул. Ельнинская, 28. Это монолитно-кирпичный дом бизнес-класса с подземным паркингом, который будет завершен ориентировочно во второй половине 2012 года.
Можно ожидать, что продолжится реализация крупного объекта ЖК «Царицыно» по улице Липецкая, который компания НДВ реализует вместе с подрядчиком МФС-6: ранее строительство объекта было приостановлено в связи с финансовыми трудностями у застройщика. Продолжится комплексная реконструкция мкр. «Мичуринский», осуществляемая компанией «Главмосстрой» - здесь также запланировано введение большого объема жилья. На данный момент, по информации Est-a-Tet, девелопер осуществляет возведение 1-й и 2-й очереди объекта, возведение 3-й очереди пока не начиналось.
Элитный рынок
Среди элитных объектов, которые вышли на реализацию в этом году, стоит отметить упомянутый выше ЖК «Андреевский Дом», а также комплекс элитных особняков «Итальянский квартал» по ул. Фадеева. В сегменте элитного жилья пока нет полной ясности относительно количества и класса объектов, которые будут построены в будущем. Появлялась информация о небольших участках под жилье в ЦАО – в районе Нижегородской ул., на Серпуховской ул. и в Замоскворечье, которые, с учетом местоположения, могут быть отнесены к бизнес-классу или элите.
Однако в целом сложившаяся ситуация с дефицитом новых элитных объектов является ожидаемой. «На период кризиса многие стройки, находившиеся в бумажной стадии, были приостановлены - скорее всего, они будут выходить на рынок постепенно, без спешки. В то же время новые площадки пока не разрабатывались, поэтому еще в начале кризиса участники рынка ожидали появления дефицита в сегменте элитного жилья», - замечает Алексей Кобяков.
Перспективные объекты, которые выйдут на рынок в 2010 году:
|
Название |
Адрес |
Девелопер |
Объем, кв. м |
Сроки |
|||||||||||||||||
Панельное жилье |
||||||||||||||||||||||
1 |
Микрорайон на Б.Очаковской, КОПЭ, П-44Т |
Б.Очаковская, вл.3 |
Ведис групп, ПИК, ДСК-1 |
140 тыс. жилья, 60 тыс. инфр-ры (13 га) |
Начало строительства – III кв. 2010 г. |
|||||||||||||||||
2 |
ЖК «Юрлово», П-44Т |
Юрловский пр-д, вл. 14, СВАО |
Ведис групп |
77 084 кв. м |
Конец 2011 г. |
|||||||||||||||||
3 |
ЖК «Нахимово», П-44Т |
Ул. Болотниковская, 36а, ЮЗАО |
Ведис групп |
82 тыс. кв. м, 1500 кв-р |
Конец 2010 г. |
|||||||||||||||||
4 |
ЖК «Заповедный уголок на севере Москвы» |
Заповедная ул., вл. 14-16 |
ПИК |
78,5 тыс. (4,4 га), 9 домов П-3М, КОПЭ |
Часть построена, часть выходит на реализацию |
|||||||||||||||||
5 |
ЖК «Битцевский», КОПЭ-М-«Парус» |
Ул. Красного Маяка, напр.д.13, кор.4, ЮАО |
ПИК |
110 тыс. кв. м, 700 кв-р |
В процессе строительства |
|||||||||||||||||
Монолит |
||||||||||||||||||||||
1 |
ЖК «Солнце» |
Ул. Ельнинская, 28 (Кунцево, кв-л 20) |
Система Галс, Кунцево Инвест |
58 404 кв. м |
2012 г. – сдача в эксплуатацию |
|||||||||||||||||
2 |
Мкр. «Царицыно» |
Царицыно, 6-я Радиальная ул., ул. Липецкая |
НДВ, МФС-6 |
369 600 кв. м (43,84 га, 15 кор.) |
IV кв. 2010, II кв. 2011 г. |
|||||||||||||||||
3 |
Мкр. «Мичуринский» |
Мичуринский пр-т, кв-л 5,6, кор.11, 58 |
Главмосстрой |
360 тыс. кв. м |
II кв. 2010 г. |
|||||||||||||||||
4 |
ЖК «Богородский» |
Б-р Маршала Рокоссовского, вл. 5-8, ВАО |
ОАО Концерн «МонАрх» |
135 185 кв. м, 1847 кв-р |
IV кв. 2011 г. |
|||||||||||||||||
5 |
Versis |
Ул. Вавилова, ЮЗАО |
Пересвет Групп |
48 900 (жилая – 28 800) кв. м, 244 кв-ры |
II кв. 2013 г. |
|||||||||||||||||
6 |
«Альбатрос» |
Ул.Твардовского, Строгино, СВАО |
«Сити XXI век» |
Более 70 тыс. кв. м, 440 кв-р |
2010-2012 гг. |
|||||||||||||||||
7 |
«Холмогоры» |
Ул. Холмогорская, вл.2, СВАО |
«ЮИТ СитиСтрой» |
0,53 га, 104 кв-ры |
Ведется строительство |
|||||||||||||||||
8 |
«Приоритет» |
Нагорный б-р, 39а, ЮЗАО |
«Баркли» |
24 194,5, 134 кв-ры |
IV кв. 2010 |
|||||||||||||||||
Элитный сегмент |
||||||||||||||||||||||
1 |
ЖК «Андреевский Дом» |
2-я Фрунзенская ул., ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
14.04.2009 14:18
К этим выводам пришли аналитики «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) в ходе проведенного исследования строительной активности застройщиков в Санкт-Петербурге в I квартале «В своей работе мы анализировали те объекты, для которых нулевая стадия строительства характеризуется выходом на площадку и ограждением территории, - рассказывает На конец марта 2009 года объем строящегося жилья в Петербурге составляет порядка 6,8 млн. кв. м или 101,4 тыс. квартир. Из них 72% находится в состоянии строительной активности. На остальных 28% (приблизительно 1,9 млн кв. метров жилых площадей) строительная активность снизилась. «Как правило, замедление или прекращение реализации уже начатых проектов жилой недвижимости обусловлено кризисом в банковской сфере, - комментирует Зося Захарова. – Из-за нехватки финансирования и практически полной невозможности привлечь в нынешних условиях кредитные ресурсы на строительство начатых объектов, активное возведение части из них пока не ведется. В первую очередь, снижение темпов характерно для жилых объектов, находящихся на начальных этапах реализации». По состоянию на конец марта, в Санкт-Петербурге начато строительство 226 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшая строительная активность характерна для тех объектов, которые находится на завершающей стадии готовности. На диаграмме представлена структура строящихся жилых объектов (домов/комплексов) в зависимости от стадии готовности объекта и строительной активности на них. В структуре классов строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом», «комфорт») - 86%. Более половины строящихся объектов – класс «комфорт» (58%). «Это обусловлено тем, что на протяжении последних лет благосостояние населения Санкт-Петербурга существенно улучшалось, соответственно повысились требования к жилым домам: качеству строительства, насыщению объектами инфраструктуры, площади квартир», - объясняет Зося Захарова. «Однако с учетом новых экономических условий следует ожидать «отката» рынка на несколько лет назад и увеличение доли жилья эконом-класса.» Если говорить о строительной активности, то наибольшие темпы возведения жилья присутствует в сегменте жилья массового спроса (73%). Для объектов жилой недвижимости более высокого класса («бизнес» и «элита») строительная активность характерна только для 55% жилых площадей. «Это объясняется тем, что крупные проекты жилья высокой ценовой категории находятся на начальной стадии реализации и не получают достаточного финансирования ни от банков ни от дольщиков, а на завершающем этапе находятся объекты небольшой площади, – объясняет Зося Захарова. – В жилье массового спроса реализация масштабных объектов была начата раньше и на текущий момент многие проекты построены, более чем на 50%». Наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%). Материал предоставлен АРИН
08.04.2009 20:38
Март 2009 г. прошел спокойно, без существенных колебаний на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Арендные ставки и цены остались практически на том же уровне, что и в феврале. Несмотря на рост цен на нефть, укрепление рубля, продажу валюты и стабилизацию цен, денежные средства не перетекли на рынок коммерческой недвижимости. Тем не менее, инвесторы все активнее присматриваются к продаваемым объектам. Появились первые сделки по покупке объектов преимущественно малых размеров. Однако гораздо чаще инвестиционные расчеты выставленных на продажу офисных и торговых проектов по существующим рыночным ставкам и уровню заполняемости без их положительной эскалации в ближайшие годы показывают низкую доходность (менее 10%), даже несмотря на дисконты цены продажи в 10-50%. Индикаторы рынка коммерческой недвижимости, март
Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г. Главный вопрос, который сейчас волнует инвесторов и девелоперов – макроэкономическое развитие в ближайшее время. Что означает рост цен на нефть, фондовых индексов и курса рубля в марте 2009 г.: начало стабилизации или коррекцию перед следующим падением? Как и когда разрешится вопрос с кредитованием реального сектора? Уже скоро подойдет время отдавать те краткосрочные кредиты, которые были даны предприятиям в 2008 г. С учетом падения оборотов, если они не смогут перекредитоваться снова, мы увидим волну банкротств. В ситуации неопределенности большинство инвесторов предпочитает не рисковать, а дождаться прояснения экономической ситуации, проводя активный мониторинг рынка. Арендаторы, пользуясь моментом, требуют пересмотра договорных условий: снижение арендных ставок, переход от номинирования в валюте (у.е.) в рубли, фиксирование величины арендных ставок, привязка к обороту (для торговых центров). Среди управляющих компаний можно выделить две стратегии: одни по возможности не предоставляют больших скидок по аренду, предпочитая незаполненные площади и дожидаясь оживления, другие снижают ставки (до 50% по сравнению с докризисными), предоставляют льготные условия аренды, ориентируясь на сохранение уровня заполняемости. По прогнозам аналитиков Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), ситуация станет более предсказуемой в конце лета - начале осени 2009 года. Офисы С началом весны на офисном рынке появились первые сделки продажи встроенных помещений. Так Фонд имущества реализовал 9 небольших (площадь менее Спрос на высококлассную недвижимость остается низким. Бизнес-центры класса А продолжают терять арендаторов: например, в марте БЦ «Атриум» на Невском пр., 25 потерял двух арендаторов ( Девелоперы пересматривают концепции создаваемых офисных проектов с сокращением в них офисной части и увеличением доли жилья (RBI, ЛСР и др.) или перепрофилированием в склады (SVP Group, Setl City) Торговля В настоящее время первую половину 2008 года все воспринимают как максимум уровня платежеспособности и розничного товарооборота на ближайшие 3-5 лет. Сейчас перед торговыми операторами стоят следующие основные цели: максимально удержать сопоставимые показатели прошлых лет, повысить эффективность работы существующей сети и отдельных розничных точек, воспользоваться ситуацией сокращения игроков рынка и увеличить свою рыночную долю. Среди розничных гипермаркетов наиболее прочно выглядит «О´Кей», благодаря четкой концепции магазинов и сохранению широкого ассортимента, показатели количества клиентов на один гипермаркет и среднего чека в марте 2009 превысили аналогичные показатели прошлого года. «Карусель» удерживает клиентов собачками с большими глазами. «Лента» теряет позиции - ни ассортимента, ни собачек, ни цен «Народного» универсама. Сетевые операторы продолжают сокращать количество точек, оставляя наиболее рентабельные. Освобожденные площади в удачных торговых центрах занимают другие операторы (Tommi Hilfiger вместо Axara в ТЦ «Сенная», «Карусель» вместо «Мосмарт» в ТЦ «Июнь»), либо пустуют (ТЦ «Северный молл», ТЦ «Феличита», ТЦ «Apriory Gallery» и др.). Ситуацию с заполняемостью торговых центров решает, прежде всего, локация. Центр на потоках остается востребованным, на окраине становится пустым. Арендаторы активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде процента от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%. Материал предоставлен ГУД |