Треть освобожденных в Петербурге зарубежными компаниями офисов заняли арендаторы
Из 144 тыс. кв. м офисов иностранных компаний, которые закрыли или существенно сократили офисы в Санкт-Петербурге, к январю 2023 года для аренды были доступны 74 тыс. кв. м (51% от общего объема высвобожденных площадей). 47 тыс. кв. м (33%) на рынок не выходили, поскольку сразу перешли к другим арендаторам, а еще по 23 тыс. кв. м (16%) договоры аренды с иностранными компаниями пока не расторгнуты.
Треть из освобожденных иностранными компаниями площадей приходится на бизнес-центры класса А (47 000 кв. м). В этом сегменте уже сданы в аренду почти 11 тыс. кв м, или 23% офисов.
Большинство компаний, которые закрыли офисы в Санкт-Петербурге, принадлежат к IT-сфере. В частности, это Veeam Software, EPAM Systems, Microsoft, Dino systems, Deutsche Telekom, JetBrains, Luxoft, Grid Dynamics и другие.
В целом по рынку офисной недвижимости Санкт-Петербурга вакантность по итогам года достигла 10,5%, в то время как в 2021 году этот показатель был на уровне 5,6%. Наибольший рост вакансии продемонстрировали офисы класса А — с 4,7% до 10,3%, в классе B доля свободных помещений увеличилась с 6,1% до 10,6%.
В то же время, несмотря на увеличение объема свободных площадей, средневзвешенная арендная ставка по городу скорректировалась незначительно, показав небольшой рост на 0,3–0,6%. В офисах класса А этот показатель в 2022 году составил 1 780 руб./кв. м/мес. (без НДС), в классе B — 1 162 руб./кв. м/мес. (без НДС).
На фоне освобождения площадей иностранными компаниями на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга был зафиксирован рекордный спрос: объем сделок в 2022 году превысил 250 000 кв. м. Такой высокий показатель обеспечила активность структур «Газпрома» (42% от общего объема сделок) и сегмент ИТиТ (30%), что, в частности, связано с покупкой компанией Huawei БЦ «Кантемировский» (порядка 50 000 кв. м) для собственных нужд в начале года.
«2022 год был противоречивым для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга. С одной стороны, мы наблюдали рост доли свободных площадей, а с другой – на фоне отъезда международных компаний, преимущественно из сферы IT, мы получили отличный выбор качественных офисных площадей, обладающих современной инженерией, дизайнерским ремонтом, а зачастую — укомплектованных мебелью, — комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — К концу года мы наблюдали повышенную активность со стороны потенциальных арендаторов. Самые интересные площадки, выходившие на открытый рынок аренды, уже перешли к новым компаниям или находятся в процессе переговоров, но до середины 2023 года еще можно успеть реализовать проект и арендовать качественный офис».
По прогнозу экспертов консалтинговой компании Nikoliers, в 2023 году уровень вакантных площадей может увеличиться на 1–1,5%, что связано в том числе с ожидаемым вводом в эксплуатацию ряда объектов. В частности, на этот год анонсировано завершение строительства БЦ «Тесла» (GLA 12 800 кв. м), а также двух БЦ «Сенатор» — на Миллионной, 5 (GLA 8 775 кв. м) и на Миллионной, 6 (GLA 11 325 кв. м).
Источник: Nikoliers
По предварительным итогам I полугодия 2022 г. объем инвестиций в российскую недвижимость составил 64,3 млрд рублей ($925 млн), что на 16% превышает показатели I полугодия 2021 г., когда в российскую недвижимость было вложено 55,3 млрд рублей ($779 млн). При этом 50% от общего объема инвестиций пришлось на офисную недвижимость. Востребованность офисных активов объясняется их устойчивостью к кризисным ситуациям с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности. При этом 2/3 офисных инвестиций пришлось на Санкт-Петербург – эту тенденцию мы наблюдаем уже второй год подряд, что связано с меньшим разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей, в результате чего они быстрее договариваются о заключении сделки. По нашим оценкам, из-за активности инвесторов на региональных и петербургском рынках по итогам года доля Москвы в общем объеме инвестиций может опуститься до минимального за всю историю рынка уровня.
Распределение инвестиций по регионам
По структуре инвестиций на втором месте по объему транзакций находится торговая недвижимость – на этот сегмент пришлось 28%. Складской сегмент, который в течение двух лет стабильно лидировал по объему привлеченных средств, в I полугодии сформировал всего 3% от общего объема. Это связано с тем, что несмотря на сохранение текущего уровня вакантности на минимальном уровне, до конца года ожидается выход на рынок достаточного количества свободных площадей как в субаренду, так и от тех компаний, у которых в конце года заканчивается договор аренды.
По предварительным итогам первого полугодия 2022 года, доля иностранного капитала в объеме закрытых сделок составляет 7%. Для сравнения, по итогам 2021 года показатель составлял 6%, а вот по итогам 2020 – 14%.
Динамика распределения инвестиций по источнику капитала
Станислав Бибик, партнер Nikoliers: «Большая часть от объема инвестиций в I полугодии 2022 г., а именно 64%, пришлась на второй квартал. Это объясняется тем, что текущая ситуация, простимулировала собственников быстрее выходить на сделки. Текущие сделки связаны как с желанием в состоянии неопределенности приобрести качественный актив по привлекательной стоимости, так и с уходом части иностранных компаний с российского рынка, в результате чего им пришлось продавать свои активы. По нашим оценкам, учитывая постепенную стабилизацию инвестиционного климата объем инвестиций по итогам 2022 года будет сопоставим с прошлогодними показателями».
В мае аналитики «Метриум» продолжили фиксировать снижение активности покупателей жилья в столице на основе данных Росреестра Москвы. заметнее всего упал спрос на вторичное жилье – на 45%, а число договоров долевого участия сократилось на 31% относительно мая 2021 года. Ипотечные сделки также снизились на 40%.
В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 4,9 тыс. ДДУ, что на 31% меньше, чем в мае 2021 года. Впрочем, в апреле 2022 года спрос на строящееся жилье в Москве оказался ниже на 36%, чем в апреле 2021 года, то есть наблюдается небольшая положительная динамика в годовом измерении.
По сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок ниже на 7%, тогда как в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке ипотеки наблюдалась другая динамика. В мае заемщики получили почти 5,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в мае 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 9,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит упал на 40%. Для сравнения: в апреле в столице заключили на 38% меньше сделок, чем в апреле 2021 года
Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. Между тем в апреле относительно марта динамика была хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте.
«Сейчас мы наблюдаем реакцию покупателей на кризис, а также на первые меры поддержки властей, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В мае вышли на финальные этапы сделок те немногие покупатели, которые остались на рынке в марте-апреле. Поэтому пока рано судить о долгосрочном значении майской статистики. Немалое значение имело и быстрое улучшение условий кредитования, которое стимулировало покупателей откладывать сделку в ожидании еще более выгодных условий. Полагаю, уже июньские данные по продажам будут значительно лучше».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Самый резкий спад зафиксирован на вторичном рынке жилья в Москве. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.
Динамика вторичного рынка в мае ухудшилась. В апреле в годовом выражении число вторичных сделок было только на 34% меньше, чем в апреле 2021 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В отличие от резкого падения спроса в период пандемии в 2020 году, теперь нас ожидает более длительный период восстановления покупательской активности, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Сейчас клиентов удерживает от заключения сделки масса факторов, причем преимущественно не связанных с рынком жилья. Впрочем, май никогда не был самым показательным месяцем для анализа спроса, как и другие отпускные периоды. По-настоящему понятная картина откроется только осенью, когда станет понятен масштаб текущих процессов в экономике».