Самые продаваемые апарт-комплексы Москвы в 2022 году
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/a071f703/c16a294ae3464069d771c3bc.jpg)
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», в топ-10 самых востребованных апарт-комплексов по итогам 2022 года вошли 7 проектов комфорт-класса и 3 проекта бизнес-класса. На долю 10 самых продаваемых проектов апартаментов приходится 56,7% спроса всего рынка от общего количества договоров долевого участия.
По итогам 2022 г было заключено 4,3 тыс. договоров, что на 28% меньше, чем за прошлый год. На долю апартаментов приходится не более 8% от совокупного спроса.
Большая часть спроса на апартаменты пришлась на массовый сегмент – 53%. На втором месте находится бизнес-класс с долей 36,6%, доля премиального сегмента -10,4%.
Наиболее продаваемым стал апарт-комплекс HighWay от компании «Гранель». На него пришлось 11,4% реализованных лотов. По сравнению с прошлым годом доля проданных апартаментов увеличилась в два раза.
На втором месте проект «Волоколамское 24» от ПИК, доля которого в структуре спроса составила 10,9% (+2,2%).
Третье место занимает проект бизнес-класса N’ICE Loft – 9,9% в структуре спроса. По сравнению с 2021 годом его доля выросла на 6,1%.
На четвертой позиции «Верейская 41» с долей 4,7% (старт продаж в марте 2022 г).
Замыкает пятерку лидеров Левел Стрешнево с долей 4,5% (+1,7% за год).
«Средняя цена квадратного метра ТОП-10 проектов в 2022 г. составила 289,2 тыс. руб., что на 20,2% больше, чем по итогам прошлого года. Из ТОП-10 проектов на комфорт-класс приходится 7 проектов. Наибольшая доля продаж пришлась на 3 проекта ЖК HighWay (11,4%), ЖК «Волоколамское 24» (10,9%) и ЖК N’ice Loft (9,9%). Наибольшим спросом пользуются студии, на которые приходится 39% продаж: в комфорт-классе – 45%, в бизнес-классе – 37,1%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «Бон Тон».
Топ-10 самых продаваемых апарт-проектов Москвы в 2022 году
№ |
Проект |
Девелопер |
Округ |
Район |
Класс |
Доля, % |
Средневзвешенная стоимость метра, тыс. руб. |
Динамика, % |
||||
2021 г. |
2022 г. |
2021 г. |
2022 г. |
доля |
СВЦ |
|||||||
1 |
HighWay |
Гранель |
ЮВАО |
Южнопортовый |
комфорт |
5,70% |
11,40% |
246 |
250,8 |
5,70% |
1,90% |
|
2 |
Волоколамское 24 |
ПИК |
СЗАО |
Щукино |
комфорт |
8,70% |
10,90% |
213,2 |
242 |
2,20% |
13,50% |
|
3 |
N’ice Loft |
Coldy |
ЮВАО |
Нижегородский |
бизнес |
3,80% |
9,90% |
279 |
317,6 |
6,10% |
13,80% |
|
4 |
Верейская 41 |
Самолет |
ЗАО |
Можайский |
комфорт |
0,00% |
4,70% |
337 |
4,70% |
Старт продаж в 2022 |
||
5 |
Левел Стрешнево |
Level Group |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
бизнес |
2,80% |
4,50% |
271,7 |
255,4 |
1,70% |
-6,00% |
|
6 |
Перец |
МИЦ |
СЗАО |
Митино |
комфорт |
2,40% |
3,80% |
194,8 |
211,1 |
1,40% |
8,40% |
|
7 |
Сокольнический вал 1 |
ПИК |
ВАО |
Сокольники |
комфорт |
1,60% |
3,10% |
261,2 |
267,4 |
1,50% |
2,40% |
|
8 |
Измайловский парк |
Новая жизнь |
ВАО |
Соколиная Гора |
комфорт |
1,80% |
2,90% |
245,5 |
307 |
1,10% |
25,00% |
|
9 |
Движение Тушино |
ФСК |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
комфорт |
4,70% |
2,80% |
253,5 |
295,7 |
-1,90% |
16,70% |
|
10 |
Логос |
Sense |
ЮАО |
Даниловский |
бизнес |
0,00% |
2,60% |
486 |
2,60% |
Старт продаж в 2022 г. |
||
Итого |
|
31,60% |
56,70% |
240,6 |
289,2 |
25,10% |
20,20% |
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/e16e105f/61935b6d752e59c956928bd6.jpg)
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона, проанализировав динамику стоимости, ценовую политику девелоперов, структуру сделок, долю ипотеки и объем предложения.
- Продажи новостроек в 2022 г. на 25% ниже, чем в 2021 г. В отдельные месяцы разрыв с предыдущим годом по числу сделок достигал 2-х раз.
- В конце 2023 г. средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составила 202 тыс. рублей. За год “квадрат” подорожал на 13%, по сравнению с 2021 г. увеличение цен замедлилось (тогда +23%).
- 77% всех сделок в Петербургском регионе в 2022 г. были заключены с привлечением ипотеки - это рекордный показатель. В последние месяцы прошедшего года доля ипотеки превышала 85%. В ипотеку берут меньшую площадь и на больший срок.
- Объем предложения в продаже за год увеличился на 20% и в конце 2022 г. достиг 70 тыс. лотов - конкуренция на рынке усиливается.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
1. Спрос просел на четверть
По итогам 2022 г. на первичном рынке Петербургского региона заключено 67,9 тыс. ДДУ. Это на четверть меньше, чем в 2021 г. Аналогичное годовое снижение спроса и в Московском регионе (на 21%). Среди причин снижения числа сделок высокая база 2021 г. и внешние вызовы 2022 г., которые ограничивали уверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне. Заметнее спрос просел в Санкт-Петербурге - на 30% относительно прошлого года (48 тыс. ДДУ в 2022 г.), в области сокращение сдержаннее - на 7% относительно 2021 г. (20 тыс. ДДУ в 2022 г.)
Количество сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
Количество ДДУ, тыс. шт. |
Динамика за год |
||
2021 г. |
2022 г. |
||
Санкт-Петербург |
69,0 |
48,0 |
-30,4% |
Ленинградская область |
21,5 |
19,9 |
-7,4% |
Петербургский регион |
90,5 |
67,9 |
-25,0% |
Источник: Циан.Аналитика
Около 71% всех сделок в новостройках региона приходится на Санкт-Петербург. В предыдущие годы доля “столицы” была выше - около 76-77% в 2019-2021 гг. Из-за удорожания стоимости лотов в Санкт-Петербурге покупатели стали чаще рассматривать более бюджетные локации в области, к тому же, сейчас там в продаже находится около 35% всех лотов в регионе, тогда как еще 2 года назад - только 25%.
Так же, как в Московском регионе, в Петербургском регионе в начале 2022 г. число ДДУ превышало значения 2021 г. (кроме февраля). Начиная с апреля 2022 г. все последующие месяцы спрос в Петербургском регионе был ниже, чем в 2021 г. Наибольший разрыв с предыдущим годом был в мае-июне (в 2 раза), наименьший - в августе (-11%) - в 2021 г. в этот месяц был зафиксирован обвал спроса из-за сокращения лимита по льготной ипотеке. В июне-сентябре 2022 г. спрос на первичном рынке региона восстанавливался после весеннего падения, однако в октябре вновь снизился. В ноябре роста спроса не наблюдалось, разрыв с прошлогодними значениями увеличился до 43%. В декабре рынок показал рост до 6 тыс. ДДУ, но это все равно на 35% меньше, чем в декабре 2021 г.
Динамика числа сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2021 г. и 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
2. Цены увеличились на 13%
На начало января 2023 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составляет 202 тыс. рублей: в Санкт-Петербурге - 230,6 тыс. рублей, В Ленинградской области - 146,5 тыс. рублей. За год рост на 13% (причем, в области, и в Санкт-Петербурге рост сопоставим - +12-13%). Так же, как в Московском регионе и в целом по стране, увеличение цен в 2022 г. замедлилось по сравнению с 2020-2021 гг. (в 2021 г. рост составил 23%).
Средняя стоимость кв.м. в предложении в Петербургском регионе в 2020-2022 гг. (без учета премиальных сегментов)
Средняя цена кв. м, тыс. рублей |
2021/2020 |
2022/2021 |
|||
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
|||
Санкт-Петербург |
160,2 |
205,8 |
230,6 |
+28,5% |
+12,1% |
Ленинградская область |
96,0 |
129,5 |
146,5 |
+34,9% |
+13,1% |
Петербургский регион |
146,0 |
179,3 |
202,0 |
+22,8% |
+12,7% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост цен в 2022 г. обеспечен, прежде всего, результатами первого квартала 2022 г. - в феврале и марте цены увеличивались на 7-8,5% за месяц. С апреля по август 2022 г. на рынке Петербургского региона наблюдалась ценовая стагнация (в отдельные месяцы был небольшой рост), с сентября “квадрат” стал дешеветь. Отрицательная динамика связана с тем, что на фоне сворачивания программ с околонулевыми ставками (именно такие программы были ключевым драйвером продаж в 2022 г.) застройщики для стимулирования спроса стали все активнее использовать скидки.
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Санкт-Петербурге (без учета премиальных сегментов)
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Ленинградской области (без учета премиальных сегментов)
Источник: Циан.Аналитика
3. 77% сделок - с привлечением заемных средств
По итогам 2022 г. 77% ДДУ в Петербургском регионе были заключены с привлечением ипотеки. Это выше, чем в предыдущие годы: в 2021 г. - 64%, в 2020 г. - 60%, в 2019 г. - 50%. В Санкт-Петербурге доля в 2022 г. составила 76%, в Ленинградской области - 78%.
С мая на первичном рынке Петербургского региона наблюдалось резкое наращивание доли кредитования. Оно было связано с увеличением лимита по льготной ипотеке до 12 млн рублей (что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Петербургского региона) и все большим распространением специальных программ от застройщиков с дополнительным субсидированием ставки (в т.ч. “нулевой” ипотеки). С июля доля сделок с привлечением заемных средств превышает 80%.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Всего в 2022 г. было выдано около 53 тыс. ипотек на первичном рынке Петербургского региона против 56,7 тыс. в 2021 г. Снижение всего на 6,5%, в то время как по общему числу сделок - на 25%, что подтверждает рост доли кредитования.
Покупатели в ипотеку берут все меньшую площадь на больший срок. Средняя приобретаемая в ипотеку площадь в декабре 2022 г. ниже, чем в декабре 2021 г. на 2,7 кв.м. в Санкт-Петербурге, на 0,6 кв.м. - в Ленинградской области. По сравнению с декабрем 2020 г. сокращение на 3,7 кв.м. и 1,5 кв.м. соответственно. Такая тенденция говорит об “оптимизации” площади ради сокращения бюджета на фоне роста цен. Кроме того, и сами девелоперы делают все более мелкую “нарезку” в проектах. Средний срок, на который берут ипотеку, наоборот, увеличивается. В конце 2022 г. он на ~3,5-4 года больше, чем в конце 2021 г., и на 6-7 лет больше, чем в конце 2020 г. Из-за роста цен покупатели вынуждены брать ипотеку на больший срок и большую сумму.
Приобретаемая в ипотеку площадь квартир и средний срок кредитования на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
Динамика за 2 года (относительно 2020) |
Динамика за год (относительно 2021) |
Санкт-Петербург |
площадь, кв.м. |
43,3 |
42,3 |
39,6 |
-3,7 |
-2,7 |
срок, месяцев |
213 |
248 |
291 |
+78 |
+43 |
|
Ленинградская область |
площадь, кв.м. |
42,3 |
41,4 |
40,8 |
-1,5 |
-0,6 |
срок, месяцев |
209 |
248 |
296 |
+87 |
+48 |
Источник: Циан.Аналитика
4. Объем предложения достиг 70 тыс. лотов
На начало января 2023 г. на первичном рынке недвижимости Петербургского региона в продаже находится почти 70 тыс. квартир и апартаментов. В годовой динамике выбор выше на 20% (в начале 2022 г. на рынке было доступно 58 тыс. лотов), по сравнению с началом 2021 г. - больше на 62% (тогда 43 тыс. лотов). На Санкт-Петербург приходится около 65% всех лотов в регионе.
Резкие колебания объема предложения наблюдались в начале года - в феврале выбор сократился на 11%, в марте увеличился на 8%, в апреле - еще на 8%. В условиях общей неопределенности и трудностей с логистикой застройщики пересматривали цены и объемы, выставленных на продажу лотов. Далее с апреля по август выбор на рынке практически не менялся, с сентября объем предложения непрерывно увеличивается.
Среди причин роста числа лотов - низкий уровень спроса по сравнению с предыдущими годами. Увеличение объема предложения стало одной из причин замедления роста цен в 2022 г. (за счет большей конкуренции).
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Петербургского региона
Источник: Циан.Аналитика
«Спрос на первичном рынке Петербургского региона в 2022 г. оказался на четверть ниже, чем в 2021 г. Падение числа сделок чуть более выраженное, чем в столичном регионе (там -21%). Цены выросли сильнее (+12,7%), чем в Москве и области (+6,5%), где высокая база ограничивала динамику. Число лотов в продаже в конце 2022 г. - начале 2023 г. продолжает увеличиваться, а цены предложения - снижаться за счет роста конкуренции и предоставления скидок, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Тенденция на сокращение средних цен сохранится, вероятно, и в ближайшие 2-3 месяца 2023 г. Спрос на рынке будет зависеть от уровня ипотечных ставок (уже фиксируется их рост), динамики доходов населения и внешней повестки».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/4a2c298b/31ba8e0d379ce874bf8f0d55.jpg)
Эксперты агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП проанализировали январскую динамику цен на новостройки в Петербурге за 10 прошедших лет.
Январь – традиционно является достаточно спокойным месяцем на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга. За 10 последних лет в 7 первых месяцах годов изменение не превышало 1% ни в большую, ни в меньшую сторону.
Самое значительное изменение цены за первый месяц года, с 2012 года, было отмечено по итогам января 2015 года. Так, в первом месяце того года средняя стоимость изменилась на 2,23% или 2,3 тыс. рублей, достигнув к февралю 100,5 тыс. руб.
Самый значительный рост по итогам января был отмечен в 2021 году. Тогда в первом месяце средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,81% или на 2,7 тыс. рублей, достигнув отметки в 151,8 тыс. руб.
«Январь – это всегда месяц раскачки рынка. Более того, с текущими колебаниями политики и экономики, уж точно сильных изменений ждать не стоит. Недвижимость изначально не самый динамичный рынок. Мы увидим динамику в рамках одного процента. Возможно, даже и вниз. Не все сегменты рынка чувствуют себя хорошо. В нашей команде сейчас большое количество броней с конца прошлого года и наша основная задача их удержать. Ставки немного выросли и это не самый положительный триггер», – отметил генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарёв.
По словам эксперта, проекты в которых ценность выше цены будут идти вверх, а перегретые сегменты бизнес- и премиум-классов могут показать отрицательную динамику. Сегодня вера в наши российские активы в дорогих сегментах тает, поэтому спрос на аренду дорогих объектов кажется людям выгоднее и безопаснее. Рынки же эконом- и комфорт-класса продолжат спокойный рост.
Раскачка рынка в январе происходит пару недель, когда «докатываются» сделки декабря. Например, наша компания обычно продаёт в 2 раза больше чем в ноябре, а январь почти всегда немного не дотягивает до ноябрьских результатов по сделкам.
«По нашим прогнозам, в целом первый квартал 2023 года покажет небольшой рост, в размере 2—3% от конца года. Дорогой рынок будет стагнировать, а эконом- и комфорт-класс покажет небольшой стабильный рост. Есть определённое правило, которое гласит, что недвижимость всегда идёт либо вровень, либо чуть больше инфляции. Думаю, что и сейчас это правило будет актуально с поправкой на актуальные условия и события», – резюмировал эксперт.