В 2022 году доля свободных площадей в торговых центрах Петербурга выросла до 10,6%
По данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году доля свободных площадей в качественных торговых центрах города увеличилась на 6,3 п. п. по сравнению с итогами 2021 года и достигла 10,6%. Основной причиной роста вакантности стал уход международных брендов: 22 иностранные марки освободили занимаемые площади в торговых центрах города. При этом за год открылись магазины восьми новых иностранных ретейлеров, что лишь немногим меньше по сравнению с 2021 годом, когда на рынок Северной столицы вышло девять игроков. По итогам года значительная часть международных брендов продолжила свою деятельность, а некоторые работают под другими названиями. Временно закрытыми остаются магазины 28 иностранных ретейлеров в торговых центрах города, – они занимают всего 3% арендопригодных площадей.
- По итогам 2022 года доля свободных площадей в качественных торговых центрах Санкт-Петербурга увеличилась на 6,3 п. п. по сравнению с итогами 2021 года и достигла 10,6%. Преимущественно это объясняется тем, что международные операторы начали расторгать договоры аренды. Доля свободных площадей неравномерно распределена на рынке. В 24 из 55 торговых центрах вакантность составляет менее 5%, а в восьми торговых центрах пустует более 20%.
Динамика открытий новых торговых центров и доли свободных площадей
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Так, в 2022 году в торговых центрах Санкт-Петербурга открылось восемь магазинов иностранных брендов одежды: Ruck&Maul, Dan John и Loriata (Италия), Royal Rabbit (Великобритания), Wellensteyn и Van Laack (Германия), Guess Kids (США), Mark Formelle (Беларусь).
- Наибольшее число брендов – четыре – вышло в торговом центре «Галерея».
Международные операторы, вышедшие на рынок Санкт-Петербурга в 2022 г.
№ |
Бренд |
Страна происхождения |
Профиль |
Ценовой сегмент |
Торговый центр |
1 |
Royal Rabbit |
Великобритания |
детская одежда и аксессуары |
средний |
Мега Дыбенко |
2 |
RUCK&MAUL |
Италия |
мужская и женская одежда |
средний |
Галерея |
3 |
Dan John |
Италия |
мужская одежда |
средний |
Галерея |
4 |
Loriata |
Италия |
женская одежда |
средний |
Галерея |
5 |
Wellensteyn |
Германия |
верхняя одежда |
средний |
Балкания Нова |
6 |
Van Laack |
Германия |
мужская и женская одежда |
выше среднего |
Outlet Village Pulkovo |
7 |
Guess Kids |
США |
товары для детей |
средний |
Галерея |
8 |
Mark Formelle |
Беларусь |
мужская и женская одежда |
масс-маркет |
Пик, Рио, Родео Драйв, Июнь, Лондон Молл, Порт Находка |
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group: «Санкт-Петербург остается вторым рынком страны по количеству представленных международных брендов. Это крупный город с существенной долей качественных торговых площадей и высокой покупательской способностью населения, поэтому ретейлерам интересно расширяться в этом направлении. Мы ожидаем, что при сохранении текущей конъюнктуры интерес новых игроков будет высоким, и в Санкт-Петербург продолжат выходить новые бренды, в частности из Турции и стран СНГ».
- В 2022 году 22 иностранных бренда закрыли и освободили арендованные площади в торговых центрах города.
Ключевые бренды, ушедшие с рынка Санкт-Петербурга (торговые центры)
№ |
Бренд |
Страна |
Профиль |
1 |
Prisma |
Финляндия |
Продукты |
2 |
Hesburger |
Финляндия |
Общественное питание |
3 |
Camper |
Испания |
Обувь |
4 |
Columbia |
США |
Одежда и аксессуары |
5 |
Daniel Wellington |
Швеция |
Одежда и аксессуары |
6 |
Watsons |
Китай |
Парфюмерия и косметика |
7 |
Victoria’s Secret |
США |
Одежда и аксессуары/Нижнее белье |
8 |
Jack Wolfskin |
Германия |
Одежда и аксессуары |
9 |
Michael Kors |
США |
Одежда и аксессуары |
10 |
NYX |
США |
Парфюмерия и косметика |
11 |
Piu Bello |
Нидерланды |
Одежда и аксессуары |
12 |
Lush |
Великобритания |
Парфюмерия и косметика |
13 |
IKEA |
Швеция |
Товары для дома |
14 |
Lindt |
Швейцария |
Продукты |
15 |
Triumph |
Германия |
Одежда и аксессуары/Нижнее белье |
16 |
H&M |
Швеция |
Одежда и аксессуары |
17 |
Monki |
Швеция |
Одежда и аксессуары |
18 |
Nespresso (Nestle) |
Швейцария |
Продукты |
19 |
«Университетская аптека» |
Финляндия |
Аптека |
20 |
DIM |
Франция |
Одежда и аксессуары/Нижнее белье |
21 |
Polo Ralph Lauren |
США |
Одежда и аксессуары |
22 |
The Body Shop |
Великобритания |
Парфюмерия и косметика |
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- К концу 2022 года более 30 иностранных брендов остались на рынке и работали под новыми названиями. Среди них: L'Occitane («Л'Окситан»), «OBI» (ОБИ), McDonald's («Вкусно и точка»), бренды Reserved, House, Cropp, Mohito и Sinsay компании LPPGroup (RE, CR, M, «Син», «ХС»), CCC (Obuv), Deichmann (NAM), Timberland (Bootwood), Reebok (SneakerBox) и др.
Ключевые бренды, оставшиеся на рынке Санкт-Петербурга (торговые центры)
№ |
Бренд |
Страна |
Ребрендинг/Продажа |
1 |
L'Occitane |
Франция |
«Л'Окситан» (возможен дополнительный ребрендинг) |
2 |
OBI |
Германия |
ОБИ (продажа и ребрендинг) |
3 |
McDonald's |
США |
«Вкусно – и точка» (продажа и ребрендинг) |
4 |
LPP Group (бренды Reserved, House, Cropp, Mohito и Sinsay) |
Польша |
RE, CR, M, «Син», «ХС» (продажа и ребрендинг) |
5 |
CCC |
Польша |
Obuv |
6 |
Levi’s |
США |
JNS/JEANS’а |
7 |
Helly Hansen |
Норвегия |
«Хансен» |
8 |
Reebok |
США |
Sneaker Box (продажа турецкой компании FLO Retailing) |
9 |
Starbucks |
США |
Stars Coffee (продажа и ребрендинг) |
10 |
Samsonite |
США |
ЧемоданPRO |
11 |
Mango |
Испания |
Передача франчайзи |
12 |
Deichmann |
Германия |
NAM (продажа и ребрендинг) |
13 |
Crocs |
США |
Saboo (передача локальному менеджменту (КЛЭР), частичное открытие |
14 |
TOUS |
Испания |
Переоткрытие (работает в России через партнера Rashel Group) |
15 |
Pizza Hut |
США |
Pizza-H (продажа российской компании «Ной-М») |
16 |
KFC |
США |
Rostic's (ребрендинг) |
17 |
Sephora |
Франция |
«Иль Де Ботэ» (передача локальному менеджменту) |
18 |
Skechers |
США |
Urbanvibes |
19 |
Lego |
Дания |
«Мир кубиков» (ребрендинг) |
21 |
Inditex |
Испания |
Продажа ливанской компании Daher Group и ребрендинг |
22 |
U.S. Polo |
Турция |
AR Fashion |
23 |
Mothercare |
Великобритания |
Kids Brands (ребрендинг и продажа российской компании «Джамилько») |
24 |
Timberland |
США |
Bootwood (ребрендинг) |
25 |
Baskin Robbins |
США |
BRandICE (ребрендинг) |
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Стоит отметить, что в настоящее время магазины 28 иностранных брендов в торговых центрах города временно остаются закрытыми. При этом они занимают всего 3% арендопригодных площадей.
- По словам Евгении Хакбердиевой, глобально можно рассматривать два варианта развития сегмента торговой недвижимости в России, которые также верны и для Санкт-Петербурга – базовый и консервативный. К базовому можно отнести сохранение темпов развития рынка на уровне 2022 года и медленное восстановление сегмента. В первой половине 2023 года будут происходить небольшие колебания ввиду принятия решений российскими и зарубежными брендами о дальнейшей экспансии в регионы и планах развития. Во втором полугодии возможно восстановление сегмента при условии частичного возвращения на рынок крупных международных компаний, выхода новых локальных ретейлеров и брендов из стран-партнеров: ожидается выход турецких ретейлеров, с которыми активно велись переговоры в прошлом году.
- Консервативный формат предполагает продолжение тенденции ухода международных брендов в связи с давлением со стороны головных офисов и снижением объемов потребления. Эти события могут повлечь за собой оптимизацию действующих магазинов западных ретейлеров и российских арендаторов: останутся только наиболее эффективные проекты. Что касается новых проектов, которые выйдут на рынок, то они будут иметь больше экспериментальный характер, и решение об их полноценной экспансии или сокращении точек продаж будет приниматься с оглядкой на риски, связанные с различиями в локальной бизнес-структуре и с внешними факторами.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости. Объем предложения за год пополнился 13 бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Это в два раза меньше по сравнению с тем, что было анонсировано в начале года. По данным на конец декабря 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% больше, чем по итогам 2021 года. Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей достигла 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В пустует 11,1% (+3,9 п. п.) площадей. Общий объем сделок по аренде офисной недвижимости составил 180 тыс. кв. м, что превышает значения 2021 года на 38%. Основными драйверами спроса оставались компании нефтегазовой отрасли (51% всех арендованных площадей).
- Объем предложения офисной недвижимости в 2022 году пополнился 13 новыми бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Среди них четыре здания класса А и девять – класса В.
- В классе А отмечается максимальный за последние пять лет объем ввода бизнес-центров, предназначенных для сдачи в аренду – 102,4 тыс. кв. м. В частности, было завершено строительство новых корпусов в составе делового квартала «Невская Ратуша», второй очереди бизнес-центра «Феррум», «Авиор Тауэр-1», «Аквилон LINKS».
- В классе В восемь из девяти введенных в 2022 году в эксплуатацию зданий, представляют собой объекты реконструкции. Среди наиболее заметных – Левашовский хлебозавод, где разместится офис компании RBI.
- В 2022 году на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга отмечалось снижение девелоперской активности. Девелоперы ввели в эксплуатацию в два раза меньше офисных площадей, чем было анонсировано в начале 2022 года. Продление сроков разрешений на строительство стало массовым явлением на фоне нестабильного спроса и освобождения площадей после ухода международных компаний. Например, на 2023 год перенесено открытие бизнес-центра «Тесла» на Васильевском острове и второй очереди «Атлас Сити» в Московском районе и др.
- По итогам 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% превысило показатели конца 2021 года. На рост вакантности повлиял в первую очередь уход международных компаний, а также выход на рынок новых бизнес-центров, заполняемость в которых составила 53% к концу года.
- Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей за год увеличилась в три раза, достигнув 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В вакантность составила 11,1% (+3,9 п. п.).
- С точки зрения географического распределения наибольший объем свободного предложения представлен в локации «Московский проспект», где пустует 102,6 тыс. кв. м или 22,8% площадей.
- Стоит отметить, что вакантные офисные площади крайне неравномерно распределены на рынке. Так, из 519 бизнес-центров класса А и В в Петербурге – 277 зданий заполнены на 100%, а 242 предлагают свободные офисы. Причем, офис площадью от 10 тыс. кв. м можно арендовать лишь в восьми действующих бизнес-центрах – это здания, введенные в эксплуатацию в 2022 году, пустующие после освобождения иностранными компаниям, а также предлагающие офисы по ставкам выше среднерыночных.
- Общий объем сделок по аренде на рынке качественной офисной недвижимости продемонстрировал рекордные показатели за последние шесть лет и составил 180 тыс. кв. м, что больше на 38% чем в 2021 году (130 тыс кв. м), но меньше знакового 2016 года на 13% (206 тыс. кв. м).
- В 2022 году спрос был ориентирован на офисы класса В с отделкой, а иногда и с меблировкой, в новых офисных зданиях с современными инженерными системами. Арендаторы отдавали предпочтение предложению с хорошей транспортной доступностью и парковкой.
- Основными драйверами спроса на рынке остаются компании нефтегазовой отрасли, которые арендовали за год более 90 тыс. кв. м площадей (51% от всего объема сделок), и компании из сферы информационных технологий, арендовавшие более 27 тыс кв. м (15%). Для сравнения: в 2021 году на долю арендаторов из нефтегазовой отрасли в структуре сделок составила всего 8% (10,7 тыс. кв. м), а доля IT-компаний была выше – 26% (33,9 тыс. кв. м)
Динамика распределения сделок по профилям
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Общий объем сделок по аренде офисов в классе А составил 80,5 тыс. кв. м, 87% из которых пришлось на Центральный административный район. 78% площадей в классе А арендовали компании нефтегазовой сферы.
- Крупнейшей сделкой по аренде офисной недвижимости за всю историю существования рынка стала аренда компанией «Газпром нефть» 50 тыс. кв. м в офисном центре класса А «Невская Ратуша».
- Спрос на офисы в зданиях класса В представлен преимущественно российскими IT-компаниями, которые активно развиваются на фоне ухода международных игроков. Но, несмотря на рост количества сделок, средняя площадь арендуемого офиса IT-компаниями в классе В меньше, чем годом ранее – около 1 тыс. кв. м против 1,4 тыс. кв. м в 2021 году. Отсутствие дефицита офисных площадей на рынке дает возможность не арендовать площади с запасом.
- По итогам года в бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка аренды снизилась на 1,3%, до 2 279 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Запрашиваемые ставки на офисные помещения класса B снизились за год на 2,8%, до 1 481 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.
Динамика арендных ставок
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «Для офисной недвижимости 2022 год стал очень неоднозначным. Ранее мы находились в состоянии острой нехватки качественных офисных площадей, а для крупных арендаторов выбор ограничивался зданиями, которые можно было пересчитать по пальцам одной руки. Сейчас же уход международных компаний и освобождение большого количества площадей – это негативный тренд на рынке с точки зрения собственников и инвесторов, но позитивный – с точки зрения арендаторов. Увеличение выбора офисов с отделкой, а иногда и меблировкой подтолкнуло многие компании к переезду. Массовая миграция 2022 года привела к рекордному за последние шесть лет объему сделок аренды. Арендные ставки при этом показали незначительное снижение. Рынок достиг состояния здоровой конкуренции».
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в 15 самых продаваемых новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено 54,6% от общего количества договоров долевого участия. Темпы продаж в самом популярном проекте сравнимы с показателями массовых ЖК. В то же время, за год число сделок в лидирующем комплексе снизилось на 42,3%.
В 2022 году в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено на 39,4% меньше договоров долевого участия, чем в 2021 году. Доля 15 самых востребованных проектов за год выросла на 2,3 п.п.
Топ-15 наиболее популярных проектов бизнес-класса на первичном рынке за год обновился примерно на половину, его пополнили 8 жилых комплексов. Изменения произошли и в структуре рейтинга.
Лидером рейтинга стал жилой комплекс «Остров» от компании «Донстрой». По итогам 2022 года в нем заключено 1113 ДДУ (7,9% от всех ДДУ в бизнес-классе). Тем не менее, объем реализации относительно 2021 года снизился на 42,3%. Каждый месяц в «Острове» продавалось в среднем 93 квартиры. Самыми успешными периодами оказались февраль и март, когда было реализовано 234 и 241 лотов. Средняя цена квадратного метра в комплексе в декабре 2022 года достигла 550,4 тысяч рублей.
Второе место занял другой проект «Донстроя» – ЖК «Символ». В 2022 году покупатели приобрели 861 квартиру в этом жилом комплексе (6% от общего объема сделок в бизнес-классе). Среднемесячный темп реализации был равен 72 квартирам. Больше всего сделок удалось заключить в марте и июле 2022 года – 117 и 147 соответственно. Квадратный метр в этом жилом комплексе по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 393,4 тысяч рублей.
Тройку замыкает жилой комплекс «Level Мичуринский» от девелопера Level Group. В прошедшем году в нем было совершено 649 сделок по ДДУ (4,6% от всех покупок), то есть ежемесячно продавалось в среднем по 54 квартиры. Наиболее удачными периодами оказались январь и февраль 2022 года, когда было реализовано 150 и 152 квартиры. Средняя цена квадратного метра в этом ЖК в декабре 2022 года составила 501,9 тысяч рублей.
Более половины (8) жилых комплексов, входящих в топ-15 самых продаваемых, реализуются тремя девелоперами: это «Донстрой», Level Group и MR Group. Остальные застройщики (Группа «Эталон», «РГ-Девелопмент», Coldy, «ЛСР», «ФСК», Tekta Group, ГК «Инград») строят по одному ЖК, попавшему в рейтинг.
«В топ-15 самых продаваемых новостроек бизнес-класса по итогам 2022 года вошли два наших проекта: ЖК «Метрополия» и City Bay, – отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Эти проекты стали популярны благодаря схожей концепции – «город в городе». Она подразумевает наличие большого количества социальной и коммерческой инфраструктуры, что важно для покупателей. Кроме того, мы в ЖК «Метрополия» и City Bay учли важный тренд на строительство современных детских садов и школ. Думаю, что в наступившем году компания MR Group укрепит позиции в рейтинге».
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса Москвы в 2022 году*
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ |
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб. |
1 |
▲ |
Остров |
Хорошево-Мневники |
1113 |
7,8% |
550,4 |
2 |
▼ |
Символ |
Лефортово |
861 |
6,1% |
393,4 |
3 |
▲ |
Level Мичуринский |
Очаково-Матвеевское |
649 |
4,6% |
501,9 |
4 |
▬ |
Событие |
Раменки |
646 |
4,5% |
479,9 |
5 |
▲ |
Shagal |
Даниловский |
528 |
3,7% |
381,4 |
6 |
▲ |
Октябрьское поле |
Щукино |
521 |
3,7% |
327,5 |
7 |
▲ |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
516 |
3,6% |
576,2 |
8 |
▼ |
Метрополия |
Южнопортовый |
470 |
3,3% |
324,4 |
9 |
▲ |
N’ICE LOFT |
Нижегородский |
433 |
3% |
359,6 |
10 |
▼ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
389 |
2,7% |
484,8 |
11 |
▲ |
Sky Garden |
Покровское-Стрешнево |
351 |
2,5% |
318,8 |
12 |
▼ |
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
342 |
2,4% |
327,9 |
13 |
▲ |
Ever |
Обручевский |
332 |
2,3% |
374,8 |
14 |
▲ |
Level Нагатинская |
Нагатино-Садовники |
319 |
2,2% |
520,3 |
15 |
▲ |
Foriver |
Даниловский |
297 |
2,1% |
545 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы по итогам 2022 года составила 423,2 тысяч рублей. В 7 проектах, входящих в топ-15, данный показатель выше. Год назад таких новостроек было 6.
Сохранился тренд на существенный разброс средней цены квадратного метра в самых продаваемых комплексах бизнес-класса «старой» Москвы. Минимальная цена зафиксирована в ЖК Sky Garden (318,8 тысяч рублей), максимальная – в жилом комплексе «Level Причальный» (576,2 тысяч рублей).
«Спрос на квартиры и апартаменты в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы в прошедшем году существенно снизился относительно 2021 года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Многие потенциальные клиенты этого сегмента уехали за рубеж. Некоторые покупатели в связи со снижением доходов предпочли приобрести жилье комфорт-класса. Для стимулирования спроса многие застройщики объявляли крупный дисконт (до 35%). Полагаю, в 2023 году девелоперы продолжат привлекать клиентов скидками и спецпредложениями. Если не произойдет новых потрясений, на рынке новостроек бизнес-класса будет наблюдаться стагнация. Спрос может немного вырасти исключительно на квартиры в проектах, реализуемых опытными застройщиками в привлекательных локациях».