После объявления мобилизации выбор на рынке аренды увеличился в полтора раза

С объявления мобилизации прошел месяц. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ.

---

• С начала мобилизации в среднем по анализируемым локациям ставки аренды сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Снижение цен заметно и в новых объявлениях (на 3-4%).
• С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли всего 2-3% собственников, причем большинство их них понижали цены лишь на 1-2%. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок.
• За месяц с объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников и столичных областей выбор увеличился в 1,5 раза, по сравнению с прошлым годом объем предложения больше в 2,6 раз.
• Доходность от сдачи в аренду жилья снижается вместе с сокращением арендных ставок. Проценты сопоставимы с условиями по банковским вкладам.
• Потенциальный спрос после объявления мобилизации сократился на 17% относительно предыдущего месяца. Тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонную динамику спроса.

 

В выборку вошли 16 городов с численностью населения от 1 миллиона человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

1. Ставки аренды сокращаются

С начала мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Отрицательная динамика на рынке фиксируется с 20-х чисел сентября, причем для двушек она более выражена, чем для однушек - традиционно в большей степени дешевеют более дорогие объекты.

Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях в сентябре и октябре 2022 г.

Источник: Циан.Аналитика

Однако связывать данный тренд только с событиями 21 сентября не совсем корректно. Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью - стандартная ситуация, правда, в прошлом году снижение началось позже, в ноябре. Причина была в снижении активности потенциальных арендаторов после повышенного спроса в конце августа и сентябре (тогда средние цены предложения росли на фоне повышенного спроса, вызванного началом нового учебного года и делового сезона). Наибольшее сокращение средних ставок осенью прошлого года было в Москве (-6% в “однушках” и -10% в “двушках”), Самаре (-9% в “однушках” и -13% в “двушках”), Ростове-на-Дону (-7% в “однушка”х и -9% в “двушках”), Воронеже (-7% в “однушках”), Екатеринбурге (-9% в “двушках”), в Санкт-Петербурге (-8% в “двушках”).

Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях за месяц с начала мобилизации

Локация	Средняя ставка аренды в “однушках”, тыс. рублей			Динамика средних ставок аренды в “однушках”		Средняя ставка аренды в “двушках”, тыс. рублей			Динамика средних ставок аренды в “двушках”
	20 октября 2021 г.	20 сентября 2022 г.	20 октября 2022 г.	за год	за месяц	20 октября 2021 г.	20 сентября 2022 г.	20 октября 2022 г.	за год	за месяц
Москва	51,8	50,2	47,0	-9,3%	-6,4%	97,5	85,7	77,2	-20,8%	-9,9%
Санкт-Петербург	34,6	32,7	31,1	-10,1%	-4,9%	57,3	53,5	49,1	-14,3%	-8,2%
Московская область	28,9	30,5	31,1	7,6%	2,0%	41,9	42,3	42,1	0,5%	-0,5%
Екатеринбург	22,0	23,2	23,0	4,5%	-0,9%	28,7	36,1	33,00	15,0%	-8,6%
Казань	20,8	23,0	22,9	10,1%	-0,4%	31,9	33,1	33,4	4,7%	0,9%
Ростов-на-Дону	18,2	24,3	22,6	24,2%	-7,0%	30,8	43,3	39,3	27,6%	-9,2%
Ленинградская область	20,4	21,9	22,1	8,3%	0,9%	30,6	30,5	30,3	-1,0%	-0,7%
Нижний Новгород	19,5	21,3	21,7	11,3%	1,9%	30,2	34,1	32,5	7,6%	-4,7%
Новосибирск	22,3	22,0	21,6	-3,1%	-1,8%	31,9	31,8	30,6	-4,1%	-3,8%
Краснодар	23,2	22,4	21,4	-7,8%	-4,5%	39,5	34,2	32,7	-17,2%	-4,4%
Красноярск	17,6	20,8	19,2	9,1%	-7,7%	24,9	28,2	27,7	11,2%	-1,8%
Самара	15,7	20,1	18,3	16,6%	-9,0%	27,0	29,8	25,9	-4,1%	-13,1%
Воронеж	15,0	18,8	17,5	16,7%	-6,9%	21,3	27,9	27,4	28,6%	-1,8%
Уфа	15,6	16,0	16,7	7,1%	4,4%	21,1	21,7	22,5	6,6%	3,7%
Пермь	16,2	17,2	16,6	2,5%	-3,5%	22,2	25,1	26,8	20,7%	6,8%
Омск	15,1	16,3	16,3	7,9%	0,0%	20,8	22,6	22,7	9,1%	0,4%
Волгоград	14,8	16,3	15,6	5,4%	-4,3%	22,7	24,1	24,8	9,3%	2,9%
Челябинск	13,8	15,2	14,5	5,1%	-4,6%	20,2	25,8	25,1	24,3%	-2,7%
Общий итог	21,4	22,9	22,2	3,6%	-3,2%	33,4	35,0	33,5	0,3%	-4,2%

Источник: Циан.Аналитика

Снижение цен заметно и в новинках - объявлениях, впервые появившихся на рынке за последние 30 дней. Цены в новых лотах, вышедших после объявления мобилизации, в среднем по анализируемым локациям на 3% ниже в “однушках” и на 4% ниже в “двушках”, чем месяцем ранее. В связи со снижением спроса  у собственников нет стимулов выводить новые лоты по завышенным ставкам.

С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли только 2-3% собственников, причем большинство из них понижали цены всего на 1-2%. В предыдущие месяцы таких собственников было лишь немногим меньше (1-2%) и они также снижали ставки на 1-2%, т.е. массовых дисконтов после объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды не было. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок (ставки в новых “однушках” на 3% ниже, чем в целом по рынку, в “двушках” - на 6%).

2. Новинок стало на 66% больше

За месяц с объявления мобилизации на рынки городов-миллионников и столичных областей вывели около 38 тыс. новых объявлений (которых до 21 сентября не было). Месяцем ранее новинок было меньше - около 23 тыс. за 30 дней. Т.е. активность собственников по выводу новых лотов в связи с последними событиями увеличилась на 66%. Особенно сильный прирост новых объявлений наблюдался в Казани (в 2 раза), Москве (на 85%), в Ростове-на-Дону и Самаре (на ~70%). В Санкт-Петербурге рост в 1,5 раза. В прошлом году, для сравнения, за аналогичный период времени на рынок вышло около 15 тыс. новинок, т.е. в 2,5 раза меньше, чем сейчас.

Количество новых объявлений на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей

Локация	Количество новых лотов за месяц		Динамика числа новинок
	21 августа - 21 сентября	21 сентября - 21 октября
Казань	515	1118	рост в 2 раза
Москва	9902	18314	+85%
Ростов-на-Дону	298	517	+73%
Самара	231	388	+68%
Екатеринбург	426	683	+60%
Санкт-Петербург	3865	6099	+58%
Московская область	2778	4346	+56%
Ленинградская область	462	706	+53%
Краснодар	823	1251	+52%
Уфа	571	808	+42%
Волгоград	109	152	+39%
Пермь	135	185	+37%
Красноярск	444	601	+35%
Нижний Новгород	188	242	+29%
Новосибирск	1114	1430	+28%
Челябинск	171	195	+14%
Омск	285	308	+8%
Воронеж	186	179	-4%
Общий итог, тыс. штук	22,5	37,5	+66%

Источник: Циан.Аналитика

Рост числа новинок и снижение активности на рынке после повышенного спроса в начале осени привели к общему увеличению объема предложения. Сейчас потенциальным арендаторам доступно в 1,5 раза больше вариантов для съема, чем месяц назад, до начала мобилизации. Наибольший рост числа объявлений в Краснодаре (+80% относительно прошлого месяца), в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге (+60%), Москве и Екатеринбурге (+55%). По сравнению с октябрем прошлого года объем предложения увеличился в 2,6 раз.

Конкуренция усиливается не только по причинам снижения активности потенциальных арендаторов (квартиры дольше простаивают без жильцов) и выраженных миграционных потоков, но и общей неопределенности. Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас также часть объектов на рынке аренды - это квартиры, потенциально готовые к продаже.

3. Доходность от сдачи в аренду жилья снижается

Вместе с сокращением ставок аренды снизилась и доходность от сдачи квартиры в аренду. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке составляет в октябре 11,5 млн рублей, двухкомнатной – 16,7 млн. При ставке аренды в среднем по однокомнатным квартирам на уровне 47 тыс. рублей, а по двухкомнатным – 77 тыс. рублей доходность от сдачи в аренду составляет 4,9% по “однушкам” и 5,5% по “двушкам”. Месяцем ранее доходность составляла 5,2% и 6,1% соответственно. Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается.

Проценты сопоставимы с условиями банковских вкладов, но стоит учитывать, что такой доход возможно будет получить лишь при наличии арендаторов в течение всего года.

Доходность от сдачи в аренду жилья в Москве

	1-к. квартиры			2-к. квартиры
	Средняя стоимость лота, млн рублей	Средняя ставка аренды, тыс. рублей	Доходность	Средняя стоимость лота, млн рублей	Средняя ставка аренды, тыс. рублей	Доходность
20 октября 2021	11,2	51,8	5,5%	16,5	97,5	7,1%
20 сентября 2022	11,6	50,2	5,2%	16,8	85,7	6,1%
20 октября 2022	11,5	47,0	4,9%	16,8	77,2	5,5%

Источник: Циан.Аналитика

 

4. Спрос просел на 17%

Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.

Основной тренд после объявленной частичной мобилизации - это снижение потенциального спроса. Среднее число целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 9% ниже, чем за неделю до. В начале октября показатели продолжили снижаться, а затем перешли к стагнации. В итоге в первые 20 дней октября потенциальный спрос на 17% ниже, чем за аналогичный период в сентябре (до мобилизации). Наибольшее падение в Краснодаре и Ростове-на-Дону (-38%). В Москве -20%.

Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей

Источник: Циан.Аналитика

При этом, падение аудитории объявлений по аренде квартир не так заметно, как для их продажи - за первую неделю после мобилизации на рынке аренды спрос сократился на 9%, в то время как на вторичном рынке - на 20%.  Это связано с тем, что кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки.

С другой стороны, на вторичном рынке после падения спрос в октябре вновь перешел к росту. На рынке аренды этого пока что не наблюдается. В случае аренды, как уже было сказано ранее, тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонность. Период повышенного спроса завершается, интерес к аренде жилья снижается.

Примечательно, что в текущем году спрос на рынке аренды в пиковый период не достиг максимумов прошлого года. Все-таки состояние общей неопределенности сдерживает рынок.

 

«Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды - небольшое сокращение ставок аренды осенью после периода повышенной активности на рынке, снижение спроса и рост объема предложения - стандартная ситуация, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Увеличение конкуренции и снижение активности арендаторов ограничивают динамику ставок и не позволяют выводить новые лоты по высоким ценам».

Больше половины квартир в новостройках Санкт-Петербурга продаются с отделкой

Специалисты группы ВТБ зафиксировали увеличение спроса клиентов на покупку квартир с отделкой в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга. В столице таким образом сейчас продается три из четырех новых объектов, а в Петербурге – до 88%.

---

По итогам 9 месяцев 2022 года доля квартир с отделкой в общем количестве проданных квартир в Москве по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросла сразу на 8 п. – до 75%, посчитали аналитики ВТБ. На первичном рынке Санкт-Петербурга в январе-сентябре рост составил 7 п., до 88%. В основном, клиенты приобретают с ремонтом квартиры комфорт-класса: в столице в этом сегменте сейчас порядка 88% объектов реализуются с отделкой white box или "под ключ", включая мебель, в Санкт-Петербурге - 91%, в Московской области - 77%, в Ленинградской - 71%.

Ключевыми причинами, по которым клиенты все чаще выбирают недвижимость с отделкой, эксперты ВТБ называют желание получить готовое жилье сразу и сэкономить на ремонтных работах время и деньги. По данным банка, за счет оптовых цен на строительные материалы сопоставимая отделка от застройщика как минимум на 30% дешевле ремонта собственными силами. Еще один фактор, способствующий росту доли квартир с ремонтом "под ключ", − возможность включить стоимость отделки в "тело" кредита, поскольку ставки по ипотеке в среднем значительно ниже, чем по кредитам наличными.

«Реализацией квартир с отделкой занимаются, прежде всего, крупные девелоперы, поэтому доля таких объектов в продажах новостроек особенно высока в Москве и Санкт-Петербурге. Это выгодно как для семей, которые могут сразу переехать в новое жилье, так и для инвесторов, приобретающих квартиру для сдачи в аренду или перепродажи, – в любом случае они получают уже готовый объект. Рост интереса клиентов к квартирам "под ключ" стимулирует столичных застройщиков увеличивать объем предложения. По оценке ВТБ, сейчас большая часть квартир на рынках Москвы и Санкт-Петербурга строятся сразу с отделкой, а некоторые девелоперы уже предлагают объекты только с ремонтом», - прокомментировал вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.

По его словам, на фоне экономической привлекательности таких объектов для клиентов доля приобретаемой недвижимости с отделкой в сегменте комфорт-класса останется на высоком уровне, несмотря на продолжающиеся проблемы с поставками и удорожанием себестоимости строительства. Производство большей части отделочных материалов, используемых для ремонта в этой ценовой категории, локализовано или организовано на основе долгосрочных контрактов девелоперов с поставщиками. Кроме того, реализация ремонтных работ позволяет застройщикам делать клиентам более маржинальные предложения по поставке мебели.