В 2022 году в Санкт-Петербурге продано на 16% больше рекреационных апартаментов, чем годом ранее
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке апартаментов. За этот период суммарно было реализовано около 2,1 тыс. юнитов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечено увеличение продаж, – было продано 379 лотов (+16% по сравнению с 2021 годом). Наибольшим спросом пользовались студии – более 70% от общего числа сделок. Существенное снижение спроса отмечалось в сервисных апартаментах, где за год было реализовано 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем в 2021 году. Цены по всем форматам апартаментов увеличились за год в среднем на 18%.
- В 2022 году было реализовано около 2,1 тыс. юнитов всех форматов общей площадью 67,5 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратила свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане.
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По итогам 2022 года рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечалось увеличение продаж относительно 2021 года. За год было реализовано 379 юнитов, что на 16% больше, чем в 2021 году. Популярность данного формата обусловлена, во-первых, желанием покупателей иметь место для загородного отдыха в статусной локации: в Курортном районе Санкт-Петербурга, а во-вторых, отложенным спросом на данный вид недвижимости, который совпал с выводом нового предложения в конце 2021 – начале 2022 гг.
- Совокупные продажи несервисных апартаментов за 2022 год оказались на 18% ниже, чем в 2021 году. На снижение спроса повлияла высокая конкуренция с жилыми объектами и общерыночный спад продаж в жилой недвижимости и апартаментах. За год было реализовано 235 юнитов.
- Спрос на элитные апартаменты снизился на 74% в годовой динамике, в 2022 году было продано 24 лота. Данный результат связан с ограниченностью предложения, которое в значительной степени превосходит по цене элитные квартиры (в 1,6 раза).
- Существенное снижение спроса также отмечалось в сервисных апартаментах, где по результатам 2022 года было продано около 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем годом ранее. Примечательно, что основным мотивом приобретения апартаментов стали не инвестиции, как прежде, а сохранение накоплений.
- Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%), в несервисном сегменте она увеличилась с 9% в 2021 году до 74% в 2022 году, в рекреационных – с 5% до 55%. В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%.
Структура спроса апартаментов по количеству спален
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Годовая динамика цен в 2022 году оставалась положительной, что связано с выводом на рынок новых, более дорогих комплексов и увеличением строительной готовности объектов и, как следствие, повышением интереса к ним. Средние цены по всем форматам апартаментов увеличились в среднем на 18%. Сегмент дорожал только в I полугодии 2022 года, во II полугодии произошла корректировка цен. Данная тенденция стала реакцией на существенное снижение спроса на покупку апартаментов.
- Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге: «Во втором полугодии 2022 года цены на сервисные апартаменты стабилизировались, что, вероятно, продолжится и в 2023 году. Доходность от сдачи в аренду будет связана с опытом управляющей компании по привлечению аудитории и работой с возвратным туризмом. Ключевым фактором успеха апарт-отеля является понимание своей целевой аудитории, ее потребностей, желаний и адаптация предлагаемого продукта под эти требования».
- Средняя цена сервисных юнитов по итогам 2022 года составила 268 тыс. руб./кв. м (+17% за год), несервисные юниты подорожали за год на 7% (258 тыс. руб./кв. м). Цена на рекреационные лоты увеличилась на 15% за год до 317 тыс. руб./кв. м за счет высокого спроса на данный формат и вывода на рынок видовых лотов в комплексе «Морская Ривьера». По элитным апартаментам годовой прирост средней цены составил 32% (829 тыс. руб./кв. м), что вызвано стартом продаж в более дорогом объекте в Центральном районе Санкт-Петербурга.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «В 2022 году помимо ‘‘классических” инструментов стимулирования продаж, к которым относятся: специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, – девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали ‘‘тест-драйв” апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 году апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
- Тенденция последних двух кварталов 2022 года только на корректировку цен в пределах нескольких процентов, вероятно, продолжится и в 2023 году. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации. Роль управляющих компаний в успешности объектов усилится.
- Востребованность Санкт-Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов.
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости. Объем предложения за год пополнился 13 бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Это в два раза меньше по сравнению с тем, что было анонсировано в начале года. По данным на конец декабря 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% больше, чем по итогам 2021 года. Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей достигла 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В пустует 11,1% (+3,9 п. п.) площадей. Общий объем сделок по аренде офисной недвижимости составил 180 тыс. кв. м, что превышает значения 2021 года на 38%. Основными драйверами спроса оставались компании нефтегазовой отрасли (51% всех арендованных площадей).
- Объем предложения офисной недвижимости в 2022 году пополнился 13 новыми бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Среди них четыре здания класса А и девять – класса В.
- В классе А отмечается максимальный за последние пять лет объем ввода бизнес-центров, предназначенных для сдачи в аренду – 102,4 тыс. кв. м. В частности, было завершено строительство новых корпусов в составе делового квартала «Невская Ратуша», второй очереди бизнес-центра «Феррум», «Авиор Тауэр-1», «Аквилон LINKS».
- В классе В восемь из девяти введенных в 2022 году в эксплуатацию зданий, представляют собой объекты реконструкции. Среди наиболее заметных – Левашовский хлебозавод, где разместится офис компании RBI.
- В 2022 году на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга отмечалось снижение девелоперской активности. Девелоперы ввели в эксплуатацию в два раза меньше офисных площадей, чем было анонсировано в начале 2022 года. Продление сроков разрешений на строительство стало массовым явлением на фоне нестабильного спроса и освобождения площадей после ухода международных компаний. Например, на 2023 год перенесено открытие бизнес-центра «Тесла» на Васильевском острове и второй очереди «Атлас Сити» в Московском районе и др.
- По итогам 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% превысило показатели конца 2021 года. На рост вакантности повлиял в первую очередь уход международных компаний, а также выход на рынок новых бизнес-центров, заполняемость в которых составила 53% к концу года.
- Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей за год увеличилась в три раза, достигнув 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В вакантность составила 11,1% (+3,9 п. п.).
- С точки зрения географического распределения наибольший объем свободного предложения представлен в локации «Московский проспект», где пустует 102,6 тыс. кв. м или 22,8% площадей.
- Стоит отметить, что вакантные офисные площади крайне неравномерно распределены на рынке. Так, из 519 бизнес-центров класса А и В в Петербурге – 277 зданий заполнены на 100%, а 242 предлагают свободные офисы. Причем, офис площадью от 10 тыс. кв. м можно арендовать лишь в восьми действующих бизнес-центрах – это здания, введенные в эксплуатацию в 2022 году, пустующие после освобождения иностранными компаниям, а также предлагающие офисы по ставкам выше среднерыночных.
- Общий объем сделок по аренде на рынке качественной офисной недвижимости продемонстрировал рекордные показатели за последние шесть лет и составил 180 тыс. кв. м, что больше на 38% чем в 2021 году (130 тыс кв. м), но меньше знакового 2016 года на 13% (206 тыс. кв. м).
- В 2022 году спрос был ориентирован на офисы класса В с отделкой, а иногда и с меблировкой, в новых офисных зданиях с современными инженерными системами. Арендаторы отдавали предпочтение предложению с хорошей транспортной доступностью и парковкой.
- Основными драйверами спроса на рынке остаются компании нефтегазовой отрасли, которые арендовали за год более 90 тыс. кв. м площадей (51% от всего объема сделок), и компании из сферы информационных технологий, арендовавшие более 27 тыс кв. м (15%). Для сравнения: в 2021 году на долю арендаторов из нефтегазовой отрасли в структуре сделок составила всего 8% (10,7 тыс. кв. м), а доля IT-компаний была выше – 26% (33,9 тыс. кв. м)
Динамика распределения сделок по профилям
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Общий объем сделок по аренде офисов в классе А составил 80,5 тыс. кв. м, 87% из которых пришлось на Центральный административный район. 78% площадей в классе А арендовали компании нефтегазовой сферы.
- Крупнейшей сделкой по аренде офисной недвижимости за всю историю существования рынка стала аренда компанией «Газпром нефть» 50 тыс. кв. м в офисном центре класса А «Невская Ратуша».
- Спрос на офисы в зданиях класса В представлен преимущественно российскими IT-компаниями, которые активно развиваются на фоне ухода международных игроков. Но, несмотря на рост количества сделок, средняя площадь арендуемого офиса IT-компаниями в классе В меньше, чем годом ранее – около 1 тыс. кв. м против 1,4 тыс. кв. м в 2021 году. Отсутствие дефицита офисных площадей на рынке дает возможность не арендовать площади с запасом.
- По итогам года в бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка аренды снизилась на 1,3%, до 2 279 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Запрашиваемые ставки на офисные помещения класса B снизились за год на 2,8%, до 1 481 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.
Динамика арендных ставок
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «Для офисной недвижимости 2022 год стал очень неоднозначным. Ранее мы находились в состоянии острой нехватки качественных офисных площадей, а для крупных арендаторов выбор ограничивался зданиями, которые можно было пересчитать по пальцам одной руки. Сейчас же уход международных компаний и освобождение большого количества площадей – это негативный тренд на рынке с точки зрения собственников и инвесторов, но позитивный – с точки зрения арендаторов. Увеличение выбора офисов с отделкой, а иногда и меблировкой подтолкнуло многие компании к переезду. Массовая миграция 2022 года привела к рекордному за последние шесть лет объему сделок аренды. Арендные ставки при этом показали незначительное снижение. Рынок достиг состояния здоровой конкуренции».
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в 15 самых продаваемых новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено 54,6% от общего количества договоров долевого участия. Темпы продаж в самом популярном проекте сравнимы с показателями массовых ЖК. В то же время, за год число сделок в лидирующем комплексе снизилось на 42,3%.
В 2022 году в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы было заключено на 39,4% меньше договоров долевого участия, чем в 2021 году. Доля 15 самых востребованных проектов за год выросла на 2,3 п.п.
Топ-15 наиболее популярных проектов бизнес-класса на первичном рынке за год обновился примерно на половину, его пополнили 8 жилых комплексов. Изменения произошли и в структуре рейтинга.
Лидером рейтинга стал жилой комплекс «Остров» от компании «Донстрой». По итогам 2022 года в нем заключено 1113 ДДУ (7,9% от всех ДДУ в бизнес-классе). Тем не менее, объем реализации относительно 2021 года снизился на 42,3%. Каждый месяц в «Острове» продавалось в среднем 93 квартиры. Самыми успешными периодами оказались февраль и март, когда было реализовано 234 и 241 лотов. Средняя цена квадратного метра в комплексе в декабре 2022 года достигла 550,4 тысяч рублей.
Второе место занял другой проект «Донстроя» – ЖК «Символ». В 2022 году покупатели приобрели 861 квартиру в этом жилом комплексе (6% от общего объема сделок в бизнес-классе). Среднемесячный темп реализации был равен 72 квартирам. Больше всего сделок удалось заключить в марте и июле 2022 года – 117 и 147 соответственно. Квадратный метр в этом жилом комплексе по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 393,4 тысяч рублей.
Тройку замыкает жилой комплекс «Level Мичуринский» от девелопера Level Group. В прошедшем году в нем было совершено 649 сделок по ДДУ (4,6% от всех покупок), то есть ежемесячно продавалось в среднем по 54 квартиры. Наиболее удачными периодами оказались январь и февраль 2022 года, когда было реализовано 150 и 152 квартиры. Средняя цена квадратного метра в этом ЖК в декабре 2022 года составила 501,9 тысяч рублей.
Более половины (8) жилых комплексов, входящих в топ-15 самых продаваемых, реализуются тремя девелоперами: это «Донстрой», Level Group и MR Group. Остальные застройщики (Группа «Эталон», «РГ-Девелопмент», Coldy, «ЛСР», «ФСК», Tekta Group, ГК «Инград») строят по одному ЖК, попавшему в рейтинг.
«В топ-15 самых продаваемых новостроек бизнес-класса по итогам 2022 года вошли два наших проекта: ЖК «Метрополия» и City Bay, – отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Эти проекты стали популярны благодаря схожей концепции – «город в городе». Она подразумевает наличие большого количества социальной и коммерческой инфраструктуры, что важно для покупателей. Кроме того, мы в ЖК «Метрополия» и City Bay учли важный тренд на строительство современных детских садов и школ. Думаю, что в наступившем году компания MR Group укрепит позиции в рейтинге».
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса Москвы в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ |
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб. |
|
1 |
▲ |
Остров |
Хорошево-Мневники |
1113 |
7,8% |
550,4 |
|
2 |
▼ |
Символ |
Лефортово |
861 |
6,1% |
393,4 |
|
3 |
▲ |
Level Мичуринский |
Очаково-Матвеевское |
649 |
4,6% |
501,9 |
|
4 |
▬ |
Событие |
Раменки |
646 |
4,5% |
479,9 |
|
5 |
▲ |
Shagal |
Даниловский |
528 |
3,7% |
381,4 |
|
6 |
▲ |
Октябрьское поле |
Щукино |
521 |
3,7% |
327,5 |
|
7 |
▲ |
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
516 |
3,6% |
576,2 |
|
8 |
▼ |
Метрополия |
Южнопортовый |
470 |
3,3% |
324,4 |
|
9 |
▲ |
N’ICE LOFT |
Нижегородский |
433 |
3% |
359,6 |
|
10 |
▼ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
389 |
2,7% |
484,8 |
|
11 |
▲ |
Sky Garden |
Покровское-Стрешнево |
351 |
2,5% |
318,8 |
|
12 |
▼ |
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
342 |
2,4% |
327,9 |
|
13 |
▲ |
Ever |
Обручевский |
332 |
2,3% |
374,8 |
|
14 |
▲ |
Level Нагатинская |
Нагатино-Садовники |
319 |
2,2% |
520,3 |
|
15 |
▲ |
Foriver |
Даниловский |
297 |
2,1% |
545 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы по итогам 2022 года составила 423,2 тысяч рублей. В 7 проектах, входящих в топ-15, данный показатель выше. Год назад таких новостроек было 6.
Сохранился тренд на существенный разброс средней цены квадратного метра в самых продаваемых комплексах бизнес-класса «старой» Москвы. Минимальная цена зафиксирована в ЖК Sky Garden (318,8 тысяч рублей), максимальная – в жилом комплексе «Level Причальный» (576,2 тысяч рублей).
«Спрос на квартиры и апартаменты в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы в прошедшем году существенно снизился относительно 2021 года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Многие потенциальные клиенты этого сегмента уехали за рубеж. Некоторые покупатели в связи со снижением доходов предпочли приобрести жилье комфорт-класса. Для стимулирования спроса многие застройщики объявляли крупный дисконт (до 35%). Полагаю, в 2023 году девелоперы продолжат привлекать клиентов скидками и спецпредложениями. Если не произойдет новых потрясений, на рынке новостроек бизнес-класса будет наблюдаться стагнация. Спрос может немного вырасти исключительно на квартиры в проектах, реализуемых опытными застройщиками в привлекательных локациях».