В 2022 году в Санкт-Петербурге продано на 16% больше рекреационных апартаментов, чем годом ранее
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке апартаментов. За этот период суммарно было реализовано около 2,1 тыс. юнитов, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечено увеличение продаж, – было продано 379 лотов (+16% по сравнению с 2021 годом). Наибольшим спросом пользовались студии – более 70% от общего числа сделок. Существенное снижение спроса отмечалось в сервисных апартаментах, где за год было реализовано 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем в 2021 году. Цены по всем форматам апартаментов увеличились за год в среднем на 18%.
- В 2022 году было реализовано около 2,1 тыс. юнитов всех форматов общей площадью 67,5 тыс. кв. м, что в 2,2 раза меньше, чем в 2021 году. Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратила свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане.
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По итогам 2022 года рекреационные апартаменты стали единственным форматом, по которому отмечалось увеличение продаж относительно 2021 года. За год было реализовано 379 юнитов, что на 16% больше, чем в 2021 году. Популярность данного формата обусловлена, во-первых, желанием покупателей иметь место для загородного отдыха в статусной локации: в Курортном районе Санкт-Петербурга, а во-вторых, отложенным спросом на данный вид недвижимости, который совпал с выводом нового предложения в конце 2021 – начале 2022 гг.
- Совокупные продажи несервисных апартаментов за 2022 год оказались на 18% ниже, чем в 2021 году. На снижение спроса повлияла высокая конкуренция с жилыми объектами и общерыночный спад продаж в жилой недвижимости и апартаментах. За год было реализовано 235 юнитов.
- Спрос на элитные апартаменты снизился на 74% в годовой динамике, в 2022 году было продано 24 лота. Данный результат связан с ограниченностью предложения, которое в значительной степени превосходит по цене элитные квартиры (в 1,6 раза).
- Существенное снижение спроса также отмечалось в сервисных апартаментах, где по результатам 2022 года было продано около 1,5 тыс. юнитов, что на 60% меньше, чем годом ранее. Примечательно, что основным мотивом приобретения апартаментов стали не инвестиции, как прежде, а сохранение накоплений.
- Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%), в несервисном сегменте она увеличилась с 9% в 2021 году до 74% в 2022 году, в рекреационных – с 5% до 55%. В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%.
Структура спроса апартаментов по количеству спален
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Годовая динамика цен в 2022 году оставалась положительной, что связано с выводом на рынок новых, более дорогих комплексов и увеличением строительной готовности объектов и, как следствие, повышением интереса к ним. Средние цены по всем форматам апартаментов увеличились в среднем на 18%. Сегмент дорожал только в I полугодии 2022 года, во II полугодии произошла корректировка цен. Данная тенденция стала реакцией на существенное снижение спроса на покупку апартаментов.
- Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге: «Во втором полугодии 2022 года цены на сервисные апартаменты стабилизировались, что, вероятно, продолжится и в 2023 году. Доходность от сдачи в аренду будет связана с опытом управляющей компании по привлечению аудитории и работой с возвратным туризмом. Ключевым фактором успеха апарт-отеля является понимание своей целевой аудитории, ее потребностей, желаний и адаптация предлагаемого продукта под эти требования».
- Средняя цена сервисных юнитов по итогам 2022 года составила 268 тыс. руб./кв. м (+17% за год), несервисные юниты подорожали за год на 7% (258 тыс. руб./кв. м). Цена на рекреационные лоты увеличилась на 15% за год до 317 тыс. руб./кв. м за счет высокого спроса на данный формат и вывода на рынок видовых лотов в комплексе «Морская Ривьера». По элитным апартаментам годовой прирост средней цены составил 32% (829 тыс. руб./кв. м), что вызвано стартом продаж в более дорогом объекте в Центральном районе Санкт-Петербурга.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «В 2022 году помимо ‘‘классических” инструментов стимулирования продаж, к которым относятся: специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, – девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали ‘‘тест-драйв” апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 году апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
- Тенденция последних двух кварталов 2022 года только на корректировку цен в пределах нескольких процентов, вероятно, продолжится и в 2023 году. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации. Роль управляющих компаний в успешности объектов усилится.
- Востребованность Санкт-Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов.
В 2022 году девелоперы массовых новостроек Москвы стали гораздо чаще предлагать покупателям студии. По подсчетам аналитиков «Метриум», в сентябре 2022 года в Московских новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 6,8 тыс. студий (квартир и апартаментов), что составило 30% от общего числа отдельных помещений.
В сентябре московские застройщики продавали 22,7 тыс. квартир и апартаментов в массовых новостройках.[1] За прошедшие 12 месяцев предложение такого жилья увеличилось на 32%.
При этом девелоперы предлагали покупателям порядка 6,8 тыс. студий. Предложение этого самого «компактного» варианта жилья выросло за год на 62%. В сентябре 2021 года в продаже было только 4,2 тыс. студий, то есть предложение студий в массовых новостройках росло в два раза быстрее рынка.
Соответственно увеличилась и доля студий среди всех типов квартир и апартаментов в новостройках эконом- и комфорт-класса. Сейчас на долю студий приходится 30% помещений в продаже, тогда как в сентябре 2021 года было 25%.
Таким образом, студии вышли на второе место по предложению среди прочих типов квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Больше только однокомнатных помещений. В сентябре 2022 года застройщики продавали 7,8 тыс. «однушек» против 5,7 тыс. в сентябре 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось за год на 37%, а доля в общем числе массовых квартир и апартаментов составила 34% (в сентябре 2021 года – 33%).
Далее следуют двухкомнатные квартиры и апартаменты, которых в продаже насчитывается 5,8 тыс. против 4,9 тыс. в сентябре 2021 года. За год предложение таких помещений выросло на 17%, а их доля сократилась с 29% до 25%. Таким образом, московские застройщики массовых ЖК стали продавать студии чаще, чем «двушки».
Предложение трехкомнатных квартир и апартаментов в массовых новостройках за год не изменилось – порядка 2,2 тыс. единиц в продаже. Однако их доля сократилась – с 13% в сентябре 2021 года до 10% в сентябре 2022 года.
«Студии стали востребованным продуктов среди тех потенциальных покупателей, которых раньше на рынке новостроек не было, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Студенты с их родителями, молодые специалисты из регионов, молодые пары и семьи без детей, инвесторы с небольшим бюджетом. Приобретение большой однокомнатной квартиры им было не по карману, а студии стали для них более доступным вариантом решения жилищного вопроса в силу их компактной площади. Это отличный вариант временного жилья, которое затем можно сдать в аренду или продать».
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что удельная цена студий – самая высокая на рынке. Один квадратный метр обходится в 323 тыс. рублей, тогда как однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем стоят 309 тыс. рублей, двухкомнатные – 288 тыс., трехкомнатные – 265 тыс.
Средняя стоимость студии при этом сейчас составляет 7,6 млн рублей, что делает такой тип помещений самым доступным для покупателя на рынке массовых новостроек. Однокомнатные квартиры и апартаменты стоят в среднем 11,8 млн рублей, двухкомнатные – 16,9 млн рублей, трехкомнатные – 21,6 млн рублей.
«Студии и однокомнатные квартиры вместе образуют уже больше половины предложения на рынке жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В целом это отражает ситуацию с финансами потенциальных покупателей в массовом сегменте рынка – цены на жилье растут быстро и значительно, а относительно доступная ипотека все равно не позволяет приобретать более просторное жилье. Необходимо дальнейшее уменьшение ставок по кредитам, чтобы восстановить сбалансированное предложение разных типов жилья».
Источник: «Метриум»
[1] В III квартале 2022 года аналитики «Метриум» изменили методологию анализа рынка новостроек массового сегмента. Теперь в них включаются не только квартиры, как раньше, но и апартаменты. Данные за предыдущие 12 месяцев пересчитаны с учетом этого нововведения.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» оценили состояние вторичного рынка загородного жилья Подмосковья осенью. За последний месяц здесь увеличилось число продавцов, готовых на скидки. Средний размер дисконта составляет 10%, иногда он доходит и до 20%. В сравнении с прошлым октябрем спрос снизился на 7-10%, в зависимости от локации Подмосковья. При этом эксперты компании подсчитали, что за последние три года, с допандемийной осени, на 20% выросло число покупателей, которые отдают предпочтение быстровозводимым домам.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», загородный сегмент жилья более «неповоротливый», чем столичный рынок, поэтому какие-то важные изменения, связанные в том числе с текущей экономической ситуацией, здесь проявляются медленнее.
Однако иногда здесь наблюдаются схожие тенденции. Как и на вторичном рынке Москвы, в том же сегменте загородного рынка Подмосковья за последний месяц заметно увеличилось число продавцов, готовых на предоставление дисконта. Согласно опыту экспертов, сейчас средний размер скидки на вторичной «загородке» составляет около 10%, в отдельных случаях – 20%. Чаще всего на дисконт соглашаются собственники, которые долгое время не могут продать свой дом или участок, поэтому опасаются, что в нынешних непростых экономических условиях они тем более не найдут покупателей.
Объем предложения в течение этого года особенно сильно не менялся. Экспозиция постоянно пополняется, в том числе за счёт перехода объектов с первичного рынка, и вместо проданных лотов появляются новые объекты.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что в сравнении с прошлым октябрем спрос на вторичное загородное жилье сократился примерно на 7%-10%, в зависимости от локации Подмосковья. В то же время по отношению к октябрю 2019 года (период до пандемии) он даже немного вырос – в среднем на 5%. На это повлияло в том числе появление новых возможностей для покупки загородного дома в кредит, например, льготная ипотека на строительство загородного дома своими силами. Оформить ипотеку на «загородке» в целом сложнее, чем на городском рынке жилья, поэтому такие изменения позитивно влияют на уровень спроса.
Эксперты компании отмечают, что даже после окончания лета на загородном рынке вторичного жилья продолжают проходить сделки. Как правило, наиболее подходящее время для осмотра участка или дома – лето и весна. Однако у осеннего сезона также есть свои преимущества. Чаще идут дожди, холодает, и потенциальные покупатели могут проверить, не протекает ли крыша в доме и насколько хорошо он удерживает тепло. Пока не выпал снег, хорошо виден рельеф земли, наличие или отсутствие заболоченных мест. Некоторые потенциальные покупатели даже оценивают то, какие посадки есть на участке. Кроме того, если приобрести участок с подрядом или без него осенью и затем заняться строительством, то к весне-лету можно как раз построить собственный дом (если речь идет о быстровозводимых вариантах) или хотя бы выйти на стадию отделки.
При этом на рынке загородного жилья постоянно растет число покупателей, интересующихся быстровозводимыми домами. Это каркасные строения или дома из сэндвич-панелей. В сравнении с осенью 2019 года количество покупателей, которые приобрели участок и отдали предпочтение быстровозводимым домам, увеличилось на 20%.
Комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Загородная недвижимость, в отличие от городской, не является основным предметом интереса для покупателей жилья, чаще всего это место, где люди проводят время на отдыхе. И хотя спрос на “загородку“ есть даже в период экономической нестабильности, покупатели всё чаще ищут более бюджетные варианты готовых домов или после приобретения участка выбирают не капитальное строительство, а возводят дом-каркасник за короткий срок. Рост интереса к таким объектам связан ещё и с тем, что традиционные материалы для строительства загородных домов (кирпич, дерево) за последние несколько лет серьезно подорожали, поэтому в качестве замены покупатели рассматривают альтернативные варианты – панели, вагонку более низкого класса для обшивки, самый простой тип фундамента на сваях и т.д.».