Районы «старой» Москвы, где в 2022 году сильнее всего подешевело жилье
По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» стоимость жилья на вторичном рынке «старой» Москвы с мая по декабрь 2022 года снизилась на 7,5%, практически вернувшись к показателю доажиотажного февраля. При этом в шести районах столицы средняя стоимость квадратного метра просела более значительно – на 10-13%.
Напомним, в марте-апреле 2022 года на фоне временного ажиотажа после начала спецоперации на Украине стоимость жилья на и без того перегретом вторичном рынке столицы подскочила в среднем еще на 7,5%, достигнув пиковых значений за всю историю наблюдений. Однако уже с мая, после спада ажиотажного спроса, стоимость «метра» поползла вниз и к декабрю, то есть за восемь месяцев 2022 года, вернулась примерно на уровень февраля.
По данным IRN.RU, сильнее всего за восемь месяцев 2022 года средняя стоимость жилья снизилась в районе станции метро Добрынинская – на 13,4%. Сегодня метр жилья здесь стоит 368 000 в среднем. На втором месте – район Кропоткинской (-12%, до 484 000 за кв. м в среднем), на третьем – Рижской (-10,8%, до 296 400 в среднем). Далее следует Зеленоград (- 10,6%, до 178 000 рублей), Ленинский проспект (-10,4%, до 331 000 рублей) и Петровско-Разумовская (-10,4%, до 225 100 рублей). Затем – Проспект Вернадского, Сухаревская, Щелковская и Академика Янгеля. Так, в районе Проспекта Вернадского стоимость метра в мае – декабре опустилась на 9,9%, до 303 700 тыс. рублей в среднем, в районе Сухаревской – на 9,6%, до 358 800 рублей в среднем, Щелковской – на 9,3%, до 209 900 рублей), Улицы Академика Янгеля – на 9,3%, до 216 800 рублей.
Наименьшее снижение цен показали районы Солнцево, Куркино, Жулебино, Теплый Стан, Речной Вокзал, Третьяковская, где жилье подешевело в среднем лишь на 3,5-3,9%. Самыми устойчивыми к снижению цены оказались Южное Бутово и Динамо, где средняя стоимость метра снизилась на 2,5% и 0,7% соответственно.
Комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Квадратный метр активно ползет вниз в наиболее перегретых районах. Весной прошлого года первым начало дешеветь доступное жилье, а дорогое, благодаря более длительным срокам экспозиции, несколько месяцев сопротивлялось снижению, а потом все-таки сдалось. Это хорошо видно из рейтинга наиболее подешевевших районов, в который помимо бюджетных локаций попали и районы престижных Центрального и Западного округов. Среди наиболее устойчивых к снижению цен – в основном отдаленные и замкадные районы, куда в период высоких цен обычно перетекает спрос: на фоне общего подорожания покупатель выбирает локации, где еще реально купить квартиру по адекватной для него цене.
В целом стоимость жилья за восемь месяцев 2022 года опустилась примерно на 7,5% за квадратный метр в среднем. Это стоимость жилья в предложении без учета дисконта, на который идут продавцы в ходе торга. Размер скидок в конце 2022 года достигал 10-15%. По прогнозу IRN.RU снижение цен продолжится, стоимость квадратного метра должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться еще на 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц. Конечно, если исключить форс-мажор в геополитике».
Аналитики «Метриум» подвели итоги третьего квартала на рынке жилой недвижимости Москвы, изучи свежие данные Росреестра Москвы о количестве сделок. Лучший результат показал сектор строящегося жилья, где было заключено всего на 1% меньше ДДУ, чем в третьем квартале 2021 года. Однако активность ипотечных заемщиков снизилась на 16%, а покупателей вторичного жилья – на 33%.
В III квартале Росреестр Москвы зарегистрировал 22,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве. В аналогичный период 2021 года в столице зарегистрировали 23,1 тыс. сделок между дольщиками и застройщиками. Таким образом, спрос на строящееся жилье в Москве в годовом измерении в III квартале 2022 года практически сравнялся с показателем того же периода 2021 года. При этом относительно II квартала 2022 года, когда было зарегистрирвовано 16,4 тыс. ДДУ, спрос увеличился на 39%.
«В третьем квартале наблюдался четкий тренд на восстановление активности покупателей новостроек, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Этому способствовало снижение ставок по ипотеке, нормализация экономической и финансовой обстановки. На рынок пришли те клиенты, которые откладывали сделки весной. Активны были инвесторы. Застройщики предлагали покупателям очень гибкие условия сделок, субсидированную ипотеку, скидки. При этом девелоперы заметно нарастили объем предложения, увеличили широту выбора для клиентов. Всё это дало позитивный эффект. Однако в конце сентября спрос резко просел, и, скорее всего, рынку опять понадобится несколько месяцев на восстановление».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В III квартале банки выдали заемщикам ипотеки в Москве порядка 27,1 тыс. кредитов на покупку строящегося и готового жилья. Год назад показатель был лучше – в III квартале 2021 года заемщики получили 32,3 тыс. кредитов. Таким образом, спрос на ипотеку снизился в годовом измерении на 16%. Преимущественно это падение связано со вторичным жильем, на покупку которого не распространяются программы субсидирования ставок, отмечают аналитики «Метриум». Впрочем, и в ипотечном секторе наблюдался позитивный тренд, так как число сделок в третьем квартале оказалось на 31% выше, чем во втором.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Худшие результаты показал вторичный сектор жилья. В Москве зарегистрировали 28,4 тыс. сделок купли-продажи, что на 33% меньше, чем в III квартале 2021 года, когда покупатели и продавцы «вторички» заключили 42,1 тыс. соглашений. Однако аналитики зафиксировали рост их активности относительно предыдущего квартала. По сравнению со II кварталом 2022 года количество сделок выросло на 5%.
«Скорее всего тренд на восстановление рынка будет прерван, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Уже по итогам октября мы зафиксируем падение во всех сегментах московской недвижимости, так как частичная мобилизация оказала негативное влияние на активность покупателей. Также выросли рыночные ставки по ипотеке, которые актуальны для вторичного сегмента жилья. Это значит, что и здесь спрос будет стагнировать. В целом необходима нормализация и стабилизация обстановки, чтобы люди захотели вкладываться в жилье».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
По итогам III квартала 2022 года в Новой Москве к реализации представлено 742,2 тыс. кв. м или 15,0 тыс. квартир и апартаментов. По сравнению со II кварталом общая площадь квартир в продаже увеличилась на 25,2%, а за год прирост составил 29,5%.
Объём нового предложения в Новой Москве в сравнении с предыдущим кварталом вырос в 2,5 раза и составил 211,0 тыс. кв. м. За прошедший квартал в реализацию вышло несколько новых проектов – «Движение Говорово», «Бунинские кварталы», мкрн. Заречный в проекте «Новые Ватутинки», а также новые корпуса в уже реализуемых объектах, включая лоты как в формате квартир, так и в формате апартаментов.
«В III квартале суммарная площадь лотов, представленных к реализации, достигла максимального значения за последние годы – 742,2 тыс. кв. м. Для сравнения, во 2 кв. 2012 года объем предложения в НМ на рынке первичного жилья составлял 803,4 тыс. кв. м. Это обусловлено поступлением в реализацию весомого объёма нового предложения», – рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet.
Относительно предыдущего квартала суммарный объём предложения квартир и апартаментов на первичном рынке вырос на 25,2% (149,6 тыс. кв. м.). За год общий объём предложения увеличился на 168,9 тыс. кв. м (29,5%). Спрос относительно II квартала увеличился на 40,3%, в годовом измерении спрос сократился на 7,8%. В III квартале средневзвешенная цена предложения выросла на 0,5%, за год на 17,9%.
За прошедший квартал существенного изменения цен не произошло, структура предложения по бюджету незначительно поменялась в большую сторону. В предложении так и осталось минимальное количество лотов до 6 млн руб. – всего 3% от общего объёма. В сравнении с предыдущим кварталом доля лотов стоимостью свыше 13 млн руб. увеличилась ещё на 1 п.п. и составила 29% от общего объёма.
Самые востребованные объекты в новостройках Новой Москвы – от 30 до 60 кв. м: спрос превышает предложение на 18%. А вот в объектах больше 60 кв. м, напротив, предложение превышает спрос на 12%. В категории лотов до 30 кв. м (это студии и небольшие однушки) предложение чуть больше спроса – на 3%.
За 3 квартал в Новой Москве раскупили значительное количество квартир стандарт-класса, и при этом в продажу поступил существенный объем комфорт-класса: по итогам квартала доля стандарт-класса составила 16% в предложении, она сократилась сразу на 10% за 3 месяца. А доля комфорт-класса в предложении составила 79%, рост за квартал +7%.
В III квартале 2022 года рост средневзвешенной цены отмечен в стандарт-классе – на 2,2% до 208,5 тыс. руб./кв. м. В проектах комфорт-класса средневзвешенная цена за квартал снизилась на 0,6% и составила 227,8 тыс. руб./ кв. м.