Районы «старой» Москвы, где в 2022 году сильнее всего подешевело жилье
По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» стоимость жилья на вторичном рынке «старой» Москвы с мая по декабрь 2022 года снизилась на 7,5%, практически вернувшись к показателю доажиотажного февраля. При этом в шести районах столицы средняя стоимость квадратного метра просела более значительно – на 10-13%.
Напомним, в марте-апреле 2022 года на фоне временного ажиотажа после начала спецоперации на Украине стоимость жилья на и без того перегретом вторичном рынке столицы подскочила в среднем еще на 7,5%, достигнув пиковых значений за всю историю наблюдений. Однако уже с мая, после спада ажиотажного спроса, стоимость «метра» поползла вниз и к декабрю, то есть за восемь месяцев 2022 года, вернулась примерно на уровень февраля.
По данным IRN.RU, сильнее всего за восемь месяцев 2022 года средняя стоимость жилья снизилась в районе станции метро Добрынинская – на 13,4%. Сегодня метр жилья здесь стоит 368 000 в среднем. На втором месте – район Кропоткинской (-12%, до 484 000 за кв. м в среднем), на третьем – Рижской (-10,8%, до 296 400 в среднем). Далее следует Зеленоград (- 10,6%, до 178 000 рублей), Ленинский проспект (-10,4%, до 331 000 рублей) и Петровско-Разумовская (-10,4%, до 225 100 рублей). Затем – Проспект Вернадского, Сухаревская, Щелковская и Академика Янгеля. Так, в районе Проспекта Вернадского стоимость метра в мае – декабре опустилась на 9,9%, до 303 700 тыс. рублей в среднем, в районе Сухаревской – на 9,6%, до 358 800 рублей в среднем, Щелковской – на 9,3%, до 209 900 рублей), Улицы Академика Янгеля – на 9,3%, до 216 800 рублей.
Наименьшее снижение цен показали районы Солнцево, Куркино, Жулебино, Теплый Стан, Речной Вокзал, Третьяковская, где жилье подешевело в среднем лишь на 3,5-3,9%. Самыми устойчивыми к снижению цены оказались Южное Бутово и Динамо, где средняя стоимость метра снизилась на 2,5% и 0,7% соответственно.
Комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:
«Квадратный метр активно ползет вниз в наиболее перегретых районах. Весной прошлого года первым начало дешеветь доступное жилье, а дорогое, благодаря более длительным срокам экспозиции, несколько месяцев сопротивлялось снижению, а потом все-таки сдалось. Это хорошо видно из рейтинга наиболее подешевевших районов, в который помимо бюджетных локаций попали и районы престижных Центрального и Западного округов. Среди наиболее устойчивых к снижению цен – в основном отдаленные и замкадные районы, куда в период высоких цен обычно перетекает спрос: на фоне общего подорожания покупатель выбирает локации, где еще реально купить квартиру по адекватной для него цене.
В целом стоимость жилья за восемь месяцев 2022 года опустилась примерно на 7,5% за квадратный метр в среднем. Это стоимость жилья в предложении без учета дисконта, на который идут продавцы в ходе торга. Размер скидок в конце 2022 года достигал 10-15%. По прогнозу IRN.RU снижение цен продолжится, стоимость квадратного метра должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться еще на 10-20%, что может произойти в ближайшие 1,5 – 2 года. То есть квадратный метр будет дешеветь в среднем примерно на 1% в месяц. Конечно, если исключить форс-мажор в геополитике».
В III квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-класса в Москве сократилась на 7%, по подсчетам аналитиков «Метриум». К началу октября квартиры и апартаменты этого сегмента в среднем обходились покупателю в 670 тыс. рублей за кв.м. Премиум-класс стал единственным сегментом московского рынка новостроек, в котором квадратный метр за последние три месяца не подорожал, а подешевел.
В III квартале 2021 года на рынке новостроек премиум-класса московские застройщики продавали 2,2 тыс. квартир и апартаментов. В среднем они предлагались покупателям за 670 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем во II квартале этот показатель составлял 719 тыс. рублей, а в III квартале 2020 года – 608 тыс. рублей. Таким образом, за прошедшие три месяца новостройки этого сегмента стали дешевле на 7%, но в сравнении с аналогичным периодом 2020 года они подорожали на 10%.
Средняя стоимость квадратного метра снизилась за квартал как в премиальных новостройках с жилым статусом (квартиры), так и в комплексах апартаментов. В первом случае средняя стоимость квадратного метра уменьшилась с 698 тыс. рублей до 636 тыс. рублей, то есть на 9%. Во втором случае коррекция была не столь значительной – с 747 тыс. рублей до 743 тыс. рублей, то есть на 1%.
Тенденция прослеживается и в разрезе разных типов квартир и апартаментов по количеству комнат в них. Исключение составили только студии премиум-класса, которые подорожали за квартал с 22,1 млн рублей до 22,9 млн рублей. Однокомнатные квартиры при этом подешевели с 35,9 млн рублей до 30,4 млн рублей (–15%), двухкомнатные – с 57 млн до 49,9 млн (–13%), трехкомнатные квартиры – с 85,8 млн рублей до 68млн рублей (–21%).
«Снижение цен в новостройках премиум-класса не было повсеместным явлением, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Прежде всего, оно связано с выводом на рынок новых проектов, которые находятся на начальной стадии строительной готовности. При этом в уже строящихся проектах премиум-класса цены не снижались. Так, в нашем проекте премиум-класса за квартал квадратный метр подорожал на 6% до 622 тыс. рублей. Мы наблюдали последние три месяца очень высокий спрос и причин снижать цены у нас не было».
Эксперты «Метриум» отмечают, что премиум-класс стал единственным сегментом столичного рынка, в котором цены за III квартал снизились. Так, в элитных новостройках квадратный метр подорожал с 1,1 млн до 1,4 млн рублей (на 28%), в бизнес-классе – с 370 тыс. до 384 тыс. рублей за кв.м (на 4%), в массовом сегменте – с 246 тыс. до 257 тыс. рублей (4%).
«Премиум-класс стал исключением из-за изменения структуры предложения, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы не снижали цены в своих проектах. Существенно обновилось предложение во всем сегменте. Сейчас 43% квартир и апартаментов премиум-класса предлагаются в корпусах на начальном этапе строительства. Помимо этого, в продаже появились новые проекты с более низкой ценой, что обусловлено характеристиками местоположения этих проектов, при этом они отвечают качественным характеристикам своего класса (архитектура, концепция, материалы и технические решения и т.п.). Причин для снижения цен у застройщиков премиальных новостроек не было: за III квартал спрос в этом классе в сегменте квартир вырос на 72% относительно прошлого квартала, а по квартирам и апартаментам в совокупности – на 24%».
Источник: «Метриум»
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги трех кварталов 2021 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга и выяснили, что уровень свободного предложения стал минимальным за последние 5 лет.
По итогам III квартала 2021 года свободное предложения на рынке апартаментов составило 2,7 тыс. номеров общей площадью 110 тыс. м², что стало наименьшим уровнем предложения с 2017 года. Столь низкий показатель обусловлен высоким спросом на рынке, а также политикой ряда девелоперов по придерживанию наиболее ликвидных лотов для сохранения динамики продаж. Количество апартаментов сократилось на 28% за счёт окончания продаж в 7 объектах. При этом на рынок вышло несколько новых апарт-отелей, общее количество юнитов в которых составило 709.
Всего за III квартал было продано около 1,5 тыс. апартаментов различных форматов общей площадью около 52 тыс. м².
За квартал доля апартаментов сервисного формата сократилась на 3 п. п. до уровня 86%, при этом спрос на сервисные апартаменты увеличился более чем в 2 раза по сравнению со II кварталом 2021 г.
Рекреационные и несервисные апартаменты также показали положительную динамику продаж – 82% и 26% за квартал соответственно.
Основной объём проданных апартаментов сервисного формата составили студии – 76% в структуре спроса. Среди несервисных объектов популярностью пользовались апартаменты с 1 и 2 спальнями – 54% и 21% соответственно. В рекреационных объектах спрос на юниты с 2 спальнями был чуть выше, чем в несервисных – 26%, также большей популярностью пользовались номера с 3 спальнями – 14%. В элитных объектах традиционно приобретали в основном апартаменты с 2 и 3 спальнями.
В III квартале 2021 г. цены на апартаменты продолжили увеличиваться. По итогам сентября 2021 г. средняя цена сервисных апартаментов составила 213 тыс. руб./м² (+7% за квартал). Апартаменты рекреационного и несервисного формата показали равную квартальную динамику средней цены в размере 5%, достигнув соответственно 209 и 240 тыс. руб./м².
Алексей Аристов, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В связи с изменениями ключевых условий льготной ипотеки, которые вступили в силу с 1 июля 2021 года, и роста цен, возможность приобрести квартиру с инвестиционной целью резко сократилась. Поэтому основным инструментом инвестирования стали более доступные апартаменты. В связи с этим мы отмечаем двукратный рост спроса на апартаменты сервисного формата, чья доля сейчас преобладает на рынке».