Итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 38,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на первичном рынке бизнес-класса в реализации находилось 138 проектов. Суммарный объем предложения на конец декабря составил около 19,3 тыс. лотов, из них 15,5 тыс. – квартиры и 3,8 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов за год увеличилось на 38,8%.
Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
Продажи стартовали в 32 проектах (в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов) как от небольших, так и крупных девелоперов.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
Верейская 41 |
ГК Самолет |
апартаменты |
|
2 |
Берег Яузы |
Хлебозавод №9 |
апартаменты |
|
3 |
Покровка, 29 |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
4 |
TWICE |
Управление делами президента Российской Федерации |
квартиры |
|
5 |
Nametkin Tower |
ГК ОСНОВА |
апартаменты |
|
6 |
MYPRIORITY Dubrovka |
ГК Гранель |
квартиры |
|
7 |
Champine |
TOUCH |
квартиры |
|
8 |
Преображенская площадь |
ГК Регионы |
квартиры |
|
9 |
WOW |
Страна Девелопмент |
квартиры |
|
10 |
UNO. Головинские пруды |
ГК ОСНОВА |
квартиры |
|
11 |
Parkside |
Группа ЛСР |
квартиры |
|
12 |
Air Space |
TPI Company |
апартаменты |
|
13 |
1-й Нагатинский |
Prime Life Development |
квартиры |
|
14 |
Клубный дом Full House |
Холдинг Sezar Group |
квартиры |
|
15 |
Дом на Большой Серпуховской 38к8 |
Aurora Group |
апартаменты |
|
16 |
Интеллигент |
Мосреалстрой |
квартиры |
|
17 |
Дмитровское небо |
Группа ЛСР |
квартиры |
|
18 |
Malevich |
Концерн КРОСТ |
квартиры |
|
19 |
MirrorЗдание |
ГК МИЦ |
апартаменты |
|
20 |
Лофт Центросоюзный |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
21 |
Инсайдер |
РКС Девелопмент |
апартаменты |
|
22 |
Loft Рижская |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
23 |
Петровский парк II |
РГ-Девелопмент |
квартиры |
|
24 |
ОМ |
СЗ Доходный дом |
квартиры |
|
25 |
Мираполис |
ГК ОСНОВА |
апартаменты |
|
26 |
Portland |
ПИК |
квартиры |
|
27 |
Moments* |
ПИК |
квартиры |
|
28 |
Королева 13 |
Патек Групп |
апартаменты |
|
29 |
The LAKE |
ГК ФСК |
квартиры |
|
30 |
Stories на Мосфильмовской* |
October Group |
квартиры |
|
31 |
Soul* |
ПИК |
квартиры |
|
32 |
Level Академическая |
Level Group |
квартиры |
* бронирование
Источник: Метриум
Рейтинг округов в структуре предложения бизнес-класса по количеству лотов претерпел изменения. На первое место вышел ЮАО (20,4%, без изменений). ЗАО, лидер по итогам прошлого года, занял второе место (18,5%, -3,2 п.п. за год).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности большая часть предложений на конец 2022 года сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (53,8%, +9,6 п.п. за год).
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
Как и в массовом сегменте, в бизнес-классе наблюдается тенденция к увеличению количества компактных лотов – студий и однокомнатных вариантов. В декабре 2022 года студии занимали 16,8% рынка, что на 4 п.п. больше, чем годом ранее. Доля однокомнатных квартир и апартаментов увеличилась на 1,2 п.п. и составила 30,4%. Доля двухкомнатных вариантов уменьшилась, но все еще составляет значительную часть рынка (32,5%, -1,5 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
Максимальный объем предложения в бизнес-классе по-прежнему реализуется без отделки (66,8%, +11,1 п.п. за год). Квартиры с отделкой white box занимают 21,2% экспозиции (-5,5 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 12% лотов (-5,7 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса на конец 2022 года составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год). Средневзвешенная цена по всем типологиям составила 423,2 тыс. руб. за кв. м (+9,5% за год). Округом с самой дорогостоящей недвижимостью остается ЦАО (479 тыс. рублей за кв. м). Здесь реализуется 12 проектов, ряд из которых по своим качественным характеристикам тяготеет к проектам премиум-класса. Наиболее бюджетные проекты сконцентрированы в ЮВАО (361 тыс. рублей за кв. м).
Значительный рост цен на квартиры был зафиксирован в I квартале, после чего динамика замедлилась. Апартаменты росли в цене до III квартала 2022 года, затем произошло небольшое снижение средневзвешенной цены из-за выхода в продажу новых проектов.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения на первичном рынке бизнес-класса за год вырос на 3,3%, а сами лоты в среднем стали меньше по площади на 5,6%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир. По отдельным типологиям изменения средней площади были несущественными.
Стоимость квартир на первичном рынке бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
|
СТ |
12,7 |
27,3 |
56,3 |
213 800 |
418 880 |
963 515 |
4 690 000 |
11 455 510 |
29 676 875 |
|
|
1К |
31,3 |
44,9 |
98,9 |
212 500 |
426 370 |
943 625 |
7 763 850 |
19 143 470 |
61 430 000 |
|
|
2К |
40,3 |
69 |
138,1 |
209 250 |
414 600 |
948 900 |
12 977 640 |
28 627 490 |
77 418 000 |
|
|
3К |
62,1 |
94,7 |
193,2 |
204 400 |
426 270 |
910 185 |
17 654 296 |
40 378 610 |
149 343 145 |
|
|
4К+ |
75 |
131,1 |
338 |
256 250 |
452 680 |
938 925 |
26 414 820 |
59 367 300 |
174 641 705 |
|
|
Итого |
12,7 |
61,1 |
338 |
204 400 |
423 240 |
963 515 |
4 690 000 |
25 845 620 |
174 641 705 |
|
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений квартир бизнес-класса в декабре 2022 года:
– Parkside: студия площадью 21,5 кв. м за 6,7 млн руб.
– «Дмитровское небо»: студия площадью 22,2 кв. м за 7,4 млн руб.
– Stellar City: студия площадью 30,8 кв. м за 7,9 млн руб.
Рейтинг самых доступных предложений апартаментов бизнес-класса в декабре 2022 года:
– «Loft Рижская»: студия площадью 12,7 кв. м за 4,7 млн руб.
– «Лофт Центросоюзный»: студия площадью 13,2 кв. м за 4,9 млн руб.
– «Берег Яузы»: студия площадью 17,2 кв. м за 5,2 млн руб.
В 2022 году совокупное количество зарегистрированных ДДУ в проектах бизнес-класса составило 13 тыс. штук [1]. Это на 39% меньше, чем в 2021 и 2020 годах. Год стал менее успешным даже по отношению к 2019 году, когда было заключено около 16,1 тыс. сделок. Падение спроса произошло в апреле, после чего количество регистрируемых ДДУ так и не вернулось к прошлогодним значениям.
Количество сделок по ДДУ в проектах бизнес-класса по годам, количество лотов
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Характерный в 2022 году рост экспозиции затронул и проекты бизнес-класса: за 12 месяцев количество лотов в продаже увеличилось на 38,8%. Рынок пополнили 32 новых проекта, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». –Отмечается тренд на увеличение числа небольших студий и однокомнатных лотов, в первую очередь в сегменте апартаментов. Минимальная площадь лота бизнес-класса сократилась до 12,7 кв. м («Loft Рижская», ЦАО).
Рост цен на квартиры и апартаменты был сдержанным. По итогам года удорожание квадратного метра в среднем составило 9,5%, что даже ниже уровня инфляции (11,9% в 2022 году).
Рынок недвижимости бизнес-класса существенно пострадал от падения спроса. Несмотря на сдерживание цен, внедрения программ субсидирования ипотечной ставки и предлагаемых во второй половине года скидок от застройщиков, продажи после резкого сокращения в начале II квартала не вернулись на уровень предыдущих лет.
С июня 2022 года среди покупателей наблюдался повышенный интерес к ипотечным программам. Доля ДДУ с ипотечным обременением составляла 61-76%, в то время как еще в начале года только половина договоров в бизнес-сегменте заключались с использованием ипотечных средств.
Таким образом, 2022 год для рынка недвижимости бизнес-класса сложился не лучшим образом. В продажу продолжали выходить новые объемы предложения. Рост цен по итогам года оказался ниже уровня инфляции, а повышенные скидки и различные акции делали проекты еще более выгодными для покупателей. Несмотря на это, спрос оставался нехарактерно низким. В 2023 году девелоперы будут продолжать прикладывать усилия для привлечения покупателей. Немаловажную роль в этой ситуации сыграют сохраняющиеся льготные условия ипотечного кредитования и прямые скидки».
[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Эксперты портала Urbanus.ru совместно с аналитиками платформы bnMAP.pro изучили ситуацию на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области, чтобы установить в какой мере рынки зависят от банковского финансирования, направляемого на покупку жилья. В последнем квартале прошлого года влияние ипотечных программ на уровень спроса заметно уменьшился. Однако этот тренд оказался краткосрочным.
В июне прошлого года мощности ипотечного стимулирования вышли на максимальные показатели. Три четверти (75,7%) всех объектов недвижимости на первичном рынке Санкт-Петербурга покупались на заемные средства. Кредитная «лихорадка» продолжалась все лето, но уже осенью доля ипотечных лотов начала снижаться. В ноябре индикатор опустился до 64,8%, а накануне Нового года – уже до 63,7%. Однако в первом квартале 2021-го спрос на кредиты вновь активизировался. В январе удельный вес квартир и апартаментов, на покупку которых было получено банковское финансирование, достиг 68,1%, к началу весны – 71,7%. В целом по сравнению с началом прошлого года сектор ипотечных лотов в структуре розничных сделок расширился на 14 процентных пунктов (до 69,6%).
Важно учитывать, что подъем кредитования происходит на фоне снижения покупательной способности целевой аудитории. За год квадратный метр прибавил в цене 27,4%. При этом, согласно официальной статистике, уровень реальных доходов жителей Санкт-Петербурга остался таким же, как в 2019 г. Это означает, что нагрузка ипотечных выплат на семейные бюджеты стала ощущаться намного сильнее. В сложившихся обстоятельствах уменьшить тяжесть ежемесячных платежей представляется возможным только при увеличении срока кредитования. Расчеты bnMAP.pro подтверждают эту тенденцию. По состоянию на январь-февраль 2020 г. покупатель жилья в «северной столице» брал кредит в среднем на 17 лет и 5 месяцев. В 2021-м этот период увеличился на 23 месяца. Как правило, ипотечные обязательства растягиваются на 20 лет (38% случаев) или еще дольше (26% случаев). Краткосрочные программы по кредитованию (до 10 лет включительно) задействуются относительно редко – в 15% случаев.
По количеству профинансированных сделок первое место занимает Сбербанк. Его выбирает свыше трети всех ипотечных заемщиков (37,57%). Группа ВТБ серьезно отстает по этому показателю. Ее представительство ограничивается 19,13%. Тройку крупнейших залогодержателей по местной традиции замыкает «Банк Санкт-Петербург». К его услугам обращаются без малого 13% ипотечников. Среди значимых «миноритариев» нужно выделить «Альфа-Банк» (доля 6,80%) и «Промсвязьбанк» (5,08%).
На рынке Ленинградской области зафиксированы схожие процессы. В регионе также наметился рост интереса к ипотечным продуктам. Здесь, как и в Санкт-Петербурге, зависимость спроса от банковских кредитов начала ослабевать осенью. Доля ипотечных сделок понизилась до 67,7% в ноябре. Затем последовал предновогодний всплеск (70,2%). В январе рынок вновь вернулся к показателям конца осени. Но в феврале-марте ипотечная составляющая в структуре розничных сделок достигла 72,7-74,2%.
Покупатель жилья в Ленинградской области также вынужден мириться с увеличением срока обременения. За последний год этот показатель вырос на 19 месяцев – до 18 лет и 10 месяцев.
Гегемония Сбербанка в области проявляется намного сильнее, чем в Санкт-Петербурге. Под его контролем находится больше половины (53,05%) рынка ипотечного кредитования. Лишь 13,34% тех, кто нуждается в займе, предпочитают ВТБ и менее 9% – «Банк Санкт-Петербург». Также в топ-5 нашлось место для «Россельхозбанка», на счету которого 4,13% выданных кредитов. Он смог потеснить «Альфа-Банк», сектор которого чуть меньше – 4,09%.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, развитие сегмента доставки продуктов и дарксторов привели к росту спроса на городские склады (urban logistic).
В последнее время у арендаторов в Петербурге резко вырос спрос на склады внутри КАД размером 2000 – 3000 кв. м, но свободных помещений подобного размера в черте города практически не осталось. Средняя доля свободных площадей по итогам марта 2021 г. составила 1,7%, снизившись на 2,4 п. п. в сравнении с итогами 2019 г. Объем вакантных площадей снизился более чем в 2 раза. Средневзвешенная ставка аренды увеличилась на 9%, и составила 530 руб./м2/мес. в сравнении с декабрем 2019 г. Главным драйвером роста urban logistic стал переход жителей города на доставку продуктов питания и готовой еды.
Объем качественной складской недвижимости в городской черте составил 1,256 тыс. кв. м., это 31% от совокупного объёма площадей, расположенных в Санкт-Петербурге и близлежащих районов Ленинградской области. На долю спекулятивного предложения в городской черте пришлось 74% складских площадей.
Повышенный интерес арендаторов гарантирует выгоду для девелоперов, но развивать это направление непросто из-за нехватки участков. Хорошей альтернативой могли бы стать площади, которые предлагаются в «сером поясе», но они не отвечают запросам арендаторов, поскольку не дают возможности хранить продукты. Кроме того, в большинстве случаев компании хотят иметь алкогольную лицензию, а сделать ее в старом здании не представляется возможным. Компании смотрят в сторону современных складов.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В периметре города есть много организаций, которые владеют земельными участками до 10 тыс. кв. м., на этой площади они могли бы возводить склады от 1500 до 2000 кв. м. и очень успешно сдавать их в аренду. Стоимость возведения таких складов достаточно приемлема, при том, что ставка аренды будет не ниже, чем на классе А».