Итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 38,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на первичном рынке бизнес-класса в реализации находилось 138 проектов. Суммарный объем предложения на конец декабря составил около 19,3 тыс. лотов, из них 15,5 тыс. – квартиры и 3,8 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов за год увеличилось на 38,8%.
Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
Продажи стартовали в 32 проектах (в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов) как от небольших, так и крупных девелоперов.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
Верейская 41 |
ГК Самолет |
апартаменты |
|
2 |
Берег Яузы |
Хлебозавод №9 |
апартаменты |
|
3 |
Покровка, 29 |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
4 |
TWICE |
Управление делами президента Российской Федерации |
квартиры |
|
5 |
Nametkin Tower |
ГК ОСНОВА |
апартаменты |
|
6 |
MYPRIORITY Dubrovka |
ГК Гранель |
квартиры |
|
7 |
Champine |
TOUCH |
квартиры |
|
8 |
Преображенская площадь |
ГК Регионы |
квартиры |
|
9 |
WOW |
Страна Девелопмент |
квартиры |
|
10 |
UNO. Головинские пруды |
ГК ОСНОВА |
квартиры |
|
11 |
Parkside |
Группа ЛСР |
квартиры |
|
12 |
Air Space |
TPI Company |
апартаменты |
|
13 |
1-й Нагатинский |
Prime Life Development |
квартиры |
|
14 |
Клубный дом Full House |
Холдинг Sezar Group |
квартиры |
|
15 |
Дом на Большой Серпуховской 38к8 |
Aurora Group |
апартаменты |
|
16 |
Интеллигент |
Мосреалстрой |
квартиры |
|
17 |
Дмитровское небо |
Группа ЛСР |
квартиры |
|
18 |
Malevich |
Концерн КРОСТ |
квартиры |
|
19 |
MirrorЗдание |
ГК МИЦ |
апартаменты |
|
20 |
Лофт Центросоюзный |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
21 |
Инсайдер |
РКС Девелопмент |
апартаменты |
|
22 |
Loft Рижская |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
23 |
Петровский парк II |
РГ-Девелопмент |
квартиры |
|
24 |
ОМ |
СЗ Доходный дом |
квартиры |
|
25 |
Мираполис |
ГК ОСНОВА |
апартаменты |
|
26 |
Portland |
ПИК |
квартиры |
|
27 |
Moments* |
ПИК |
квартиры |
|
28 |
Королева 13 |
Патек Групп |
апартаменты |
|
29 |
The LAKE |
ГК ФСК |
квартиры |
|
30 |
Stories на Мосфильмовской* |
October Group |
квартиры |
|
31 |
Soul* |
ПИК |
квартиры |
|
32 |
Level Академическая |
Level Group |
квартиры |
* бронирование
Источник: Метриум
Рейтинг округов в структуре предложения бизнес-класса по количеству лотов претерпел изменения. На первое место вышел ЮАО (20,4%, без изменений). ЗАО, лидер по итогам прошлого года, занял второе место (18,5%, -3,2 п.п. за год).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности большая часть предложений на конец 2022 года сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (53,8%, +9,6 п.п. за год).
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
Как и в массовом сегменте, в бизнес-классе наблюдается тенденция к увеличению количества компактных лотов – студий и однокомнатных вариантов. В декабре 2022 года студии занимали 16,8% рынка, что на 4 п.п. больше, чем годом ранее. Доля однокомнатных квартир и апартаментов увеличилась на 1,2 п.п. и составила 30,4%. Доля двухкомнатных вариантов уменьшилась, но все еще составляет значительную часть рынка (32,5%, -1,5 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
Максимальный объем предложения в бизнес-классе по-прежнему реализуется без отделки (66,8%, +11,1 п.п. за год). Квартиры с отделкой white box занимают 21,2% экспозиции (-5,5 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 12% лотов (-5,7 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса на конец 2022 года составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год). Средневзвешенная цена по всем типологиям составила 423,2 тыс. руб. за кв. м (+9,5% за год). Округом с самой дорогостоящей недвижимостью остается ЦАО (479 тыс. рублей за кв. м). Здесь реализуется 12 проектов, ряд из которых по своим качественным характеристикам тяготеет к проектам премиум-класса. Наиболее бюджетные проекты сконцентрированы в ЮВАО (361 тыс. рублей за кв. м).
Значительный рост цен на квартиры был зафиксирован в I квартале, после чего динамика замедлилась. Апартаменты росли в цене до III квартала 2022 года, затем произошло небольшое снижение средневзвешенной цены из-за выхода в продажу новых проектов.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения на первичном рынке бизнес-класса за год вырос на 3,3%, а сами лоты в среднем стали меньше по площади на 5,6%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир. По отдельным типологиям изменения средней площади были несущественными.
Стоимость квартир на первичном рынке бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
|
СТ |
12,7 |
27,3 |
56,3 |
213 800 |
418 880 |
963 515 |
4 690 000 |
11 455 510 |
29 676 875 |
|
|
1К |
31,3 |
44,9 |
98,9 |
212 500 |
426 370 |
943 625 |
7 763 850 |
19 143 470 |
61 430 000 |
|
|
2К |
40,3 |
69 |
138,1 |
209 250 |
414 600 |
948 900 |
12 977 640 |
28 627 490 |
77 418 000 |
|
|
3К |
62,1 |
94,7 |
193,2 |
204 400 |
426 270 |
910 185 |
17 654 296 |
40 378 610 |
149 343 145 |
|
|
4К+ |
75 |
131,1 |
338 |
256 250 |
452 680 |
938 925 |
26 414 820 |
59 367 300 |
174 641 705 |
|
|
Итого |
12,7 |
61,1 |
338 |
204 400 |
423 240 |
963 515 |
4 690 000 |
25 845 620 |
174 641 705 |
|
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений квартир бизнес-класса в декабре 2022 года:
– Parkside: студия площадью 21,5 кв. м за 6,7 млн руб.
– «Дмитровское небо»: студия площадью 22,2 кв. м за 7,4 млн руб.
– Stellar City: студия площадью 30,8 кв. м за 7,9 млн руб.
Рейтинг самых доступных предложений апартаментов бизнес-класса в декабре 2022 года:
– «Loft Рижская»: студия площадью 12,7 кв. м за 4,7 млн руб.
– «Лофт Центросоюзный»: студия площадью 13,2 кв. м за 4,9 млн руб.
– «Берег Яузы»: студия площадью 17,2 кв. м за 5,2 млн руб.
В 2022 году совокупное количество зарегистрированных ДДУ в проектах бизнес-класса составило 13 тыс. штук [1]. Это на 39% меньше, чем в 2021 и 2020 годах. Год стал менее успешным даже по отношению к 2019 году, когда было заключено около 16,1 тыс. сделок. Падение спроса произошло в апреле, после чего количество регистрируемых ДДУ так и не вернулось к прошлогодним значениям.
Количество сделок по ДДУ в проектах бизнес-класса по годам, количество лотов
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Характерный в 2022 году рост экспозиции затронул и проекты бизнес-класса: за 12 месяцев количество лотов в продаже увеличилось на 38,8%. Рынок пополнили 32 новых проекта, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». –Отмечается тренд на увеличение числа небольших студий и однокомнатных лотов, в первую очередь в сегменте апартаментов. Минимальная площадь лота бизнес-класса сократилась до 12,7 кв. м («Loft Рижская», ЦАО).
Рост цен на квартиры и апартаменты был сдержанным. По итогам года удорожание квадратного метра в среднем составило 9,5%, что даже ниже уровня инфляции (11,9% в 2022 году).
Рынок недвижимости бизнес-класса существенно пострадал от падения спроса. Несмотря на сдерживание цен, внедрения программ субсидирования ипотечной ставки и предлагаемых во второй половине года скидок от застройщиков, продажи после резкого сокращения в начале II квартала не вернулись на уровень предыдущих лет.
С июня 2022 года среди покупателей наблюдался повышенный интерес к ипотечным программам. Доля ДДУ с ипотечным обременением составляла 61-76%, в то время как еще в начале года только половина договоров в бизнес-сегменте заключались с использованием ипотечных средств.
Таким образом, 2022 год для рынка недвижимости бизнес-класса сложился не лучшим образом. В продажу продолжали выходить новые объемы предложения. Рост цен по итогам года оказался ниже уровня инфляции, а повышенные скидки и различные акции делали проекты еще более выгодными для покупателей. Несмотря на это, спрос оставался нехарактерно низким. В 2023 году девелоперы будут продолжать прикладывать усилия для привлечения покупателей. Немаловажную роль в этой ситуации сыграют сохраняющиеся льготные условия ипотечного кредитования и прямые скидки».
[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
По итогам первого квартала 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 44,7 тыс. кв. м апартаментов (или 1 466 лотов), что на 65% выше показателя первых трех месяцев 2020 года, когда было продано 27,1 тыс. кв. м (или 1 017 лотов). Основная доля проданных апартаментов традиционно пришлась на проекты сервисного формата – 85% (38 тыс. кв. м).
В то же время, средняя площадь проданных несервисных апартаментов за год выросла почти в два раза (на 94%) и в первом квартале 2021 года достигла 54 кв. м. Такая динамика связана с повышенным спросом на премиальную недвижимость, где средняя площадь реализованных апартаментов выше: 85,5 кв. м в элитном сегменте и 48, 7 кв. м – в бизнес-классе против 35,5 кв. м – в комфорт-классе. В сегменте сервисных апартаментов средняя площадь за год увеличилась на 7% - до 28,3 кв. м.
Наибольший интерес в несервисном формате был зафиксирован в проектах бизнес-класса – они сформировали 60% от количества реализованных лотов данного формата. В сегменте сервисных апартаментов, напротив, превалирующую долю продаж сформировали проекты класса «комфорт» – на них пришлось 85% от количества реализованных лотов.
Что касается цен, по состоянию на конец марта 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов (не включая проекты элитного класса) увеличилась на 29% и достигла 198 тыс. руб./кв. м. Так, в сегменте сервисных апартаментов показатель составил 192 тыс. руб./кв. м (+29% год к году), в сегменте несервисных апартаментов – 220 тыс. руб./кв. м (+34% год к году).
Максимальная динамика наблюдалась в проектах сервисных городских апартаментов комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 40% (до 173 тыс. руб./кв. м). В проектах бизнес-класса прирост стоимости составил 19% (до 227 тыс. руб./кв. м). При этом в сегменте несервисных апартаментов динамика стоимости в классах «комфорт» и «бизнес» составила +24% и +34% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 171,2 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе, и 235,9 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе.
Значительный рост цен экспозиции обусловлен вымыванием предложения за счет высокой покупательской активности, простимулированной повышением привлекательности ипотечных продуктов и снижением интереса к вкладам. Приостановка выхода в продажу новых проектов из-за неопределенности на рынке апартаментов также подогревает интерес покупателей к этому сегменту и ограничивает конкуренцию среди проектов.
По данным Colliers, в первом квартале 2021 года на рынок вышел всего один проект апартаментов – компания Orange Life начала продажи в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» на Большой Московской улице. Тем не менее, в 2021 году мы ожидаем выход на рынок ряда проектов, среди которых – сеть из трех новых апарт-отелей девелопера ПСК под брендом Avenir, а также проект ARTSTUDIO M103 у Московских ворот от компании RBI.
«Переориентация апарт-отелей на долго- и среднесрочный формат проживания позволила инвесторам получить минимальную доходность. Так, по итогам первого квартала 2021 года средний уровень загрузки в комплексах, ориентированных на долгосрочное проживание, оказался на уровне 83-90%. Загрузка части проектов, продолживших функционирование в краткосрочном формате, составила 45-60% и показывает уверенный положительный тренд с начала весны. На фоне снижения турпотока апарт-отели переориентировали как минимум 25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. При этом, большинство управляющих компаний заключали договоры на долгосрочное размещение до июня, поскольку планируют вернуться к краткосрочному формату аренды с начала туристического сезона», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 603,4 тыс. кв. м и 8,3 тыс. лотов, продемонстрировав сокращение за месяц на 4,3% площади и 4,7% лотов. В годовой динамике снижение составило 18,1% площади и 14% лотов.
Доля предложения квартир бизнес-класса на начальной стадии строительства составляет 51,6%, которая сократилась на 1,7% за месяц, но за год она выросла на 17,1%. На нулевом цикле находится 43% предложения, на стадии монтажа первых этажей - 8,6%. За месяц сокращение объёма составило 8% при годовом росте на 22%.
На заключительной стадии находится 42,8% площади (+2,4% за месяц, -9,8% за год): на этапе фасадно-отделочных работ (ФОР) – 22,7%, благоустройства – 6% и введены – 14,1%. Объем предложения сократился за месяц на 0,8%, за год – на 33,4%.
Более двух третей предложения (66,1%) в бизнес-классе приходится на квартиры без отделки (+1,6% за месяц, - 10% за год). Доля экспозиции с предчистовой отделкой составляет 25,5% (-0,9 за месяц, +8% за год), с отделкой - 8,2% (-0,6% за месяц, +1,9% за год). За год объём предложения квартир без отделки сократился на 25%, с полной и предчистовой отделкой вырос на 12% и 25% соответственно.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса в апреле продолжила расти (+5,2% за месяц, +30,7% за год) и составила 344,9 тыс. руб. Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 265,2 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +24,1% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 375,3 тыс. руб. (+3,8% за месяц, +35,3% за год) и ЮАО на уровне 363,9 тыс. руб. (+2,9% за месяц, + 30,6% за год). Наибольшая динамика СВЦ за месяц зафиксирована в СВАО – на 11,6% и в СЗАО и ЦАО – на 5,2%, за год – в СВАО на 37,3%, в ЗАО на 35,3% и в СЗАО на 34,5%.
По итогам апреля средняя цена квартиры бизнес-класса составила 25,2 млн руб. (+5,7% за месяц, +24,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 19,5 млн. руб. (-2,4% за месяц, +24% за год), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 30,4 млн руб. (+1,1% за месяц, +37% за год). Больше всего за месяц средняя цена квартиры выросла в СВАО – на 14,2% и в ЦАО – на 8,3% и СЗАО – на 7%, за год – в САО на 38,7%, в ЗАО на 37% и в ЮАО на 31%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
