Итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 38,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на первичном рынке бизнес-класса в реализации находилось 138 проектов. Суммарный объем предложения на конец декабря составил около 19,3 тыс. лотов, из них 15,5 тыс. – квартиры и 3,8 тыс. – апартаменты. Количество экспонируемых лотов за год увеличилось на 38,8%.
Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
Продажи стартовали в 32 проектах (в 20 жилых комплексах и в 12 комплексах апартаментов) как от небольших, так и крупных девелоперов.
Новые проекты на первичном рынке недвижимости бизнес-класса в 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
Верейская 41 |
ГК Самолет |
апартаменты |
|
2 |
Берег Яузы |
Хлебозавод №9 |
апартаменты |
|
3 |
Покровка, 29 |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
4 |
TWICE |
Управление делами президента Российской Федерации |
квартиры |
|
5 |
Nametkin Tower |
ГК ОСНОВА |
апартаменты |
|
6 |
MYPRIORITY Dubrovka |
ГК Гранель |
квартиры |
|
7 |
Champine |
TOUCH |
квартиры |
|
8 |
Преображенская площадь |
ГК Регионы |
квартиры |
|
9 |
WOW |
Страна Девелопмент |
квартиры |
|
10 |
UNO. Головинские пруды |
ГК ОСНОВА |
квартиры |
|
11 |
Parkside |
Группа ЛСР |
квартиры |
|
12 |
Air Space |
TPI Company |
апартаменты |
|
13 |
1-й Нагатинский |
Prime Life Development |
квартиры |
|
14 |
Клубный дом Full House |
Холдинг Sezar Group |
квартиры |
|
15 |
Дом на Большой Серпуховской 38к8 |
Aurora Group |
апартаменты |
|
16 |
Интеллигент |
Мосреалстрой |
квартиры |
|
17 |
Дмитровское небо |
Группа ЛСР |
квартиры |
|
18 |
Malevich |
Концерн КРОСТ |
квартиры |
|
19 |
MirrorЗдание |
ГК МИЦ |
апартаменты |
|
20 |
Лофт Центросоюзный |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
21 |
Инсайдер |
РКС Девелопмент |
апартаменты |
|
22 |
Loft Рижская |
Частный девелопер |
апартаменты |
|
23 |
Петровский парк II |
РГ-Девелопмент |
квартиры |
|
24 |
ОМ |
СЗ Доходный дом |
квартиры |
|
25 |
Мираполис |
ГК ОСНОВА |
апартаменты |
|
26 |
Portland |
ПИК |
квартиры |
|
27 |
Moments* |
ПИК |
квартиры |
|
28 |
Королева 13 |
Патек Групп |
апартаменты |
|
29 |
The LAKE |
ГК ФСК |
квартиры |
|
30 |
Stories на Мосфильмовской* |
October Group |
квартиры |
|
31 |
Soul* |
ПИК |
квартиры |
|
32 |
Level Академическая |
Level Group |
квартиры |
* бронирование
Источник: Метриум
Рейтинг округов в структуре предложения бизнес-класса по количеству лотов претерпел изменения. На первое место вышел ЮАО (20,4%, без изменений). ЗАО, лидер по итогам прошлого года, занял второе место (18,5%, -3,2 п.п. за год).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности большая часть предложений на конец 2022 года сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (53,8%, +9,6 п.п. за год).
Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
Как и в массовом сегменте, в бизнес-классе наблюдается тенденция к увеличению количества компактных лотов – студий и однокомнатных вариантов. В декабре 2022 года студии занимали 16,8% рынка, что на 4 п.п. больше, чем годом ранее. Доля однокомнатных квартир и апартаментов увеличилась на 1,2 п.п. и составила 30,4%. Доля двухкомнатных вариантов уменьшилась, но все еще составляет значительную часть рынка (32,5%, -1,5 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
Максимальный объем предложения в бизнес-классе по-прежнему реализуется без отделки (66,8%, +11,1 п.п. за год). Квартиры с отделкой white box занимают 21,2% экспозиции (-5,5 п.п.). С чистовой отделкой предлагается 12% лотов (-5,7 п.п.).
Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса на конец 2022 года составила 432,7 тыс. рублей (+9,8% за год), в апартаментах – 369,2 тыс. рублей (+8,3% за год). Средневзвешенная цена по всем типологиям составила 423,2 тыс. руб. за кв. м (+9,5% за год). Округом с самой дорогостоящей недвижимостью остается ЦАО (479 тыс. рублей за кв. м). Здесь реализуется 12 проектов, ряд из которых по своим качественным характеристикам тяготеет к проектам премиум-класса. Наиболее бюджетные проекты сконцентрированы в ЮВАО (361 тыс. рублей за кв. м).
Значительный рост цен на квартиры был зафиксирован в I квартале, после чего динамика замедлилась. Апартаменты росли в цене до III квартала 2022 года, затем произошло небольшое снижение средневзвешенной цены из-за выхода в продажу новых проектов.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения на первичном рынке бизнес-класса за год вырос на 3,3%, а сами лоты в среднем стали меньше по площади на 5,6%. Такая динамика наблюдается в первую очередь за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир. По отдельным типологиям изменения средней площади были несущественными.
Стоимость квартир на первичном рынке бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
|
СТ |
12,7 |
27,3 |
56,3 |
213 800 |
418 880 |
963 515 |
4 690 000 |
11 455 510 |
29 676 875 |
|
|
1К |
31,3 |
44,9 |
98,9 |
212 500 |
426 370 |
943 625 |
7 763 850 |
19 143 470 |
61 430 000 |
|
|
2К |
40,3 |
69 |
138,1 |
209 250 |
414 600 |
948 900 |
12 977 640 |
28 627 490 |
77 418 000 |
|
|
3К |
62,1 |
94,7 |
193,2 |
204 400 |
426 270 |
910 185 |
17 654 296 |
40 378 610 |
149 343 145 |
|
|
4К+ |
75 |
131,1 |
338 |
256 250 |
452 680 |
938 925 |
26 414 820 |
59 367 300 |
174 641 705 |
|
|
Итого |
12,7 |
61,1 |
338 |
204 400 |
423 240 |
963 515 |
4 690 000 |
25 845 620 |
174 641 705 |
|
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений квартир бизнес-класса в декабре 2022 года:
– Parkside: студия площадью 21,5 кв. м за 6,7 млн руб.
– «Дмитровское небо»: студия площадью 22,2 кв. м за 7,4 млн руб.
– Stellar City: студия площадью 30,8 кв. м за 7,9 млн руб.
Рейтинг самых доступных предложений апартаментов бизнес-класса в декабре 2022 года:
– «Loft Рижская»: студия площадью 12,7 кв. м за 4,7 млн руб.
– «Лофт Центросоюзный»: студия площадью 13,2 кв. м за 4,9 млн руб.
– «Берег Яузы»: студия площадью 17,2 кв. м за 5,2 млн руб.
В 2022 году совокупное количество зарегистрированных ДДУ в проектах бизнес-класса составило 13 тыс. штук [1]. Это на 39% меньше, чем в 2021 и 2020 годах. Год стал менее успешным даже по отношению к 2019 году, когда было заключено около 16,1 тыс. сделок. Падение спроса произошло в апреле, после чего количество регистрируемых ДДУ так и не вернулось к прошлогодним значениям.
Количество сделок по ДДУ в проектах бизнес-класса по годам, количество лотов
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Характерный в 2022 году рост экспозиции затронул и проекты бизнес-класса: за 12 месяцев количество лотов в продаже увеличилось на 38,8%. Рынок пополнили 32 новых проекта, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». –Отмечается тренд на увеличение числа небольших студий и однокомнатных лотов, в первую очередь в сегменте апартаментов. Минимальная площадь лота бизнес-класса сократилась до 12,7 кв. м («Loft Рижская», ЦАО).
Рост цен на квартиры и апартаменты был сдержанным. По итогам года удорожание квадратного метра в среднем составило 9,5%, что даже ниже уровня инфляции (11,9% в 2022 году).
Рынок недвижимости бизнес-класса существенно пострадал от падения спроса. Несмотря на сдерживание цен, внедрения программ субсидирования ипотечной ставки и предлагаемых во второй половине года скидок от застройщиков, продажи после резкого сокращения в начале II квартала не вернулись на уровень предыдущих лет.
С июня 2022 года среди покупателей наблюдался повышенный интерес к ипотечным программам. Доля ДДУ с ипотечным обременением составляла 61-76%, в то время как еще в начале года только половина договоров в бизнес-сегменте заключались с использованием ипотечных средств.
Таким образом, 2022 год для рынка недвижимости бизнес-класса сложился не лучшим образом. В продажу продолжали выходить новые объемы предложения. Рост цен по итогам года оказался ниже уровня инфляции, а повышенные скидки и различные акции делали проекты еще более выгодными для покупателей. Несмотря на это, спрос оставался нехарактерно низким. В 2023 году девелоперы будут продолжать прикладывать усилия для привлечения покупателей. Немаловажную роль в этой ситуации сыграют сохраняющиеся льготные условия ипотечного кредитования и прямые скидки».
[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Решение ЦБ РФ повысить ключевую ставку до 9,5% вновь послужит драйвером увеличения доходности по депозитам, что может дополнительно привлечь на рынок не менее 100 млрд рублей средств населения. Об этом заявил начальник управления «Сбережения» ВТБ Максим Степочкин, комментируя решение регулятора в пятницу.
Как и ожидалось, ЦБ РФ повысил ключевую ставку на 1 п.п. – до 9,5%. Действия регулятора направлены на охлаждение темпа роста цен и возврат инфляции к таргету в 4,0%. В то же время, повышение ключевой ставки приведет к дальнейшему росту ставок на розничном рынке сберегательных продуктов. Если сейчас средняя ставка по ТОП-10 банков находится на уровне 8,0%, то в ближайшие несколько месяцев мы можем увидеть ее рост до 8,5-8,7%.
Отдельные предложения банков в виде двузначных ставок возможны, но будут, скорее, распространяться на короткие и средние сроки размещения. Например, ВТБ сегодня уже повысил ставки по ряду депозитов, и доходность для розничных клиентов может достигать 10% (с учетом опции «Сбережения») на сроки до 370 дней.
Рост ставок по депозитам уже не будет таким резким, как в прошлом году. Мы полагаем, что уровень ключевой ставки в 2022 г. не превысит 11%, и регулятор справится с инфляцией.
В этой связи проводимая ЦБ денежно-кредитная политика будет максимально стимулировать население именно к сберегательной модели поведения, поэтому тренд на рост срочных рублевых пассивов будет только усиливаться. По нашим предварительным оценкам, новое повышение ключевой станет триггером дополнительного прироста рынка в этом году минимум на 100 млрд рублей. Классические депозиты укрепят свой статус драйвера роста портфеля привлеченных средств в целом, который, по нашим прогнозам, может вырасти в пределах 10% по банковской системе России.
Доходность валютных вкладов в 2022 году останется на минимальном уровне, поэтому мы увидим продолжающуюся дедолларизацию накоплений населения. Клиенты фиксируют доходность по валютным остаткам – это было заметно даже по обмену валюты в январе, когда ее продажа со стороны населения в ВТБ заняла 57% в структуре конверсионных операций. Тенденция будет усиливаться по мере роста ставок по рублевым сберегательным инструментам.
Темп прироста рынка инвестиций в 2022 году останется на уровне 2021 года, при этом повышение ключевой ставки дополнительно окажет давление на консервативных инвесторов, которые могут рассматривать диверсификацию своих портфелей с применением классических сберегательных инструментов, доходность по которым стала достаточно привлекательной.
Сегодня мы видим, что вкладчики открывают и вклады, и накопительные счета, в основном ориентируясь на сроки от 6 до 12 месяцев. С начала 2022 года наш портфель рублевых вкладов уже показал прирост на 7,5%, и мы ожидаем продолжения роста.
Отрадно, что поведение большинства клиентов в нынешней ситуации остается рациональным и финансово грамотным. Они все чаще комбинируют несколько сберегательных инструментов. Например, открывают вклад на 1,5 года, среднесрочные сбережения накапливают на накопительном счете с высокой ставкой, а временно свободные деньги размещают в сберегательный инструмент с возможностью снимать средства в любое время без потери дохода.
В целом, такая модель является очень эффективной с точки зрения сочетания ликвидности и доходности, и в текущих условиях можно рекомендовать использовать различные комбинации сберегательных продуктов как наиболее оптимальное решение для управления своими накоплениями.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, фиксирует новый тренд в сегменте торговой недвижимости: в торговых центрах всё чаще стали появляться новые категории арендаторов, а также произошло общее перераспределение лидирующих позиций.
По данным CBRE, помимо распространенных форматов (фэшн ритейл, фуд ритейл и развлекательный ритейл), появляются пространства для работы и спорта, а также трансформируются привычные концепции брендовых магазинов. Современный девелопмент всё больше идёт в направлении создания комплексных проектов, где несколько сегментов недвижимости объединены одним пространством. Это касается как новых проектов, так и смены функционала существующей недвижимости.
Симбиозу различных сегментов способствует также соотношение спроса и предложения: в торговой недвижимости на сегодняшний день есть часть помещений, которые не востребованы с точки зрения торгового назначения, и в это же время, в офисном сегменте зачастую проблематично найти свободные готовые площади. Результатом этого становятся нестандартные для предыдущих лет проекты. Так, в 2021 году в структуре сделок можно выделить аренду помещения под коворкинг SOK в ТЦ «Золотое Яблоко» (г. Казань, 4 200 кв. м), сделку с коворкингом Практик в ТЦ «Сотый» (г. Москва, 3 208 кв. м).
Спрос на подобные форматы рабочих мест формируют, например, преподаватели и психологи. Так они могут работать в комфортных условиях, пользуясь при этом инфраструктурой торговых центров.
В CBRE отмечают, что несмотря на то, что сегодня категория нестандартных арендаторов составляет в торговом центре менее 2% от общей площади, тенденция набирает оборот. По прогнозам CBRE, в 2022 году доля новых категорий арендаторов в торговых центрах может составить 5%.
По наблюдениям CBRE, открытие коворкингов в торговых центрах в регионах России будет наблюдаться гораздо чаще, так как в первую очередь сегодня наблюдается дефицит качественного офисного предложения, способного обеспечить операторов коворкингов необходимыми мощностями и парковкой. Но есть и определённые трудности. Для размещения, коворкинга требуется 1 500 – 3 000 кв. м, а также есть требования к естественному освещению помещения (инсоляции), с чем операторы сталкиваются при просмотре помещений в существующих торговых центрах. А в новых торговых проектах помещения под коворкинги всё чаще закладываются при проектировании.
Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей CBRE:
«Тренд на многофункциональность торговых центров, который мы наблюдаем длительное время, в 2021 году выражается в стремлении обеспечить стабильный уровень посещаемости. Многие ранее построенные ТЦ запланировали реконцепцию, необходимую для адаптации под интересы сегодняшнего потребителя. Большое внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегмента кафе и ресторанов, а также развлекательной составляющей. Расширяется пул арендаторов с устойчивым трафиком посетителей - фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образование, что особенно важно в текущих реалиях».