СЗАО – самый дорогой округ по стоимости квартир бизнес-класса
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам года составил 1,1 млн кв. м (+37,4% за год) и 16,4 тыс. лотов (+40,4% за год). На долю квартир бизнес-класса на рынке старой Москвы приходится 47%. Максимальный прирост экспозиции в годовой динамике приходится на май 2022 – 50% и на 2-летних месяца – на июнь и июль – 44,6% и 41,3% соответственно. Это связано со снижением спроса в эти периоды.
Более половины предложения квартир бизнес-класса представлены в 3 округах: ЮАО – 20,7%, ЗАО – 20,4% и СЗАО – 18,5%. В течение года распределение экспозиции по округам не изменилось. За одним исключением – на 4,7% выросла доля ЮВАО и составила 7,4%. Это связано с выходом 4 новых проектов: Левел Южнопортовая и Портленд (район Печатники), Май Приорити и Шампань (район Южнопортовый).
Средневзвешенная цена квадратного метра квартир бизнес-класса составляет 433,1 тыс. руб., которая по итогам года увеличилась на 7,8%. Средняя цена квартиры - 29,5 млн руб. (+6,8% за год).
Минимальная средневзвешенная стоимость квадратного метра отмечается в САО - 335,6 тыс. руб. (-10,7 за год). Это единственный округ со снижением стоимости. В остальных округах отмечается положительная динамика. На первом месте по росту стоимости расположился ВАО, где за год «квадрат» вырос на 26,1%, с 320,2 до 403,8 тыс. руб./кв. м. На втором месте СЗАО с ростом на 13,4%, с 414,0 до 469,3 тыс. руб./кв. м. На третьей позиции с одинаковым увеличением на 13,3% - ЗАО и ЦАО, где средневзвешенная стоимость квадрата достигла 456,4 и 445,3 тыс. руб./кв. м соответственно.
Самым дорогим округом по итогам года стал СЗАО, где средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 469,3 тыс. руб. На втором месте – ЗАО с ценой метра 456,4 тыс. руб., на третьем – ЮАО с ценой 446,7 тыс. руб./кв.м. Лидер прошлых лет ЦАО (445,3 тыс. руб./кв. м) занимает только четвертую позицию.
Рейтинг округов по средневзвешенной стоимости метра на рынке квартир бизнес-класса
Рейтинг |
Округ |
Средневзвешенная цена квадратного метра, тыс. руб. |
Динамика за год, % |
|
дек.21 |
дек.22 |
|||
1 |
СЗАО |
414,0 |
469,3 |
13,4% |
2 |
ЗАО |
402,8 |
456,4 |
13,3% |
3 |
ЮАО |
410,1 |
446,7 |
8,9% |
4 |
ЦАО |
393,0 |
445,3 |
13,3% |
5 |
ЮЗАО |
394,0 |
414,9 |
5,3% |
6 |
СВАО |
402,3 |
411,5 |
2,3% |
7 |
ВАО |
320,2 |
403,8 |
26,1% |
8 |
ЮВАО |
346,2 |
376,1 |
8,6% |
9 |
САО |
375,7 |
335,6 |
-10,7% |
Итого |
|
401,6 |
433,1 |
7,8% |
«В силу изменения рыночной конъюнктуры спрос на квартиры бизнес-класса потерпел существенный спад, что отразилось на росте объемов предложения в реализации. В некоторые месяцы 2022 г. этот рост показал максимальные значения. Другим показателем стал уровень цены, который вырос за год всего на 7,8%. Такая динамика цен связана, прежде всего, с введением скидок всеми застройщиками в этом сегменте жилья», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» проанализировали динамику покупательского спроса на комнаты в Санкт-Петербурге. По итогам 2022 года отмечено снижение числа обращений.
По итогам декабря 2022 года спрос на покупку комнат в Санкт-Петербурге снизился на 24,45% относительно ноября того же года. В рамках помесячной динамики покупательского интереса к приобретению объектов этого формата, снижение числа запросов фиксируется на протяжении четырёх месяцев подряд, начиная с сентября 2022 года.
Также в двенадцатом месяце прошлого года количество покупательских запросов на приобретение комнат в Петербурге оказалось на 53,83% ниже, чем в декабре 2021 года, на 13,1% ниже, чем в декабре 2020 года и на 36,07% выше, чем в декабре 2019 года.
По данным экспертов агентства недвижимости Доли.ру, пик покупательского спроса на комнаты в 2022 году пришёлся на январь, когда количество запросов превысило среднемесячную отметку того же года на 41,41%.
По итогам четвёртого квартала 2022 года спрос на комнаты в Петербурге оказался ниже на 27,95% относительно третьего квартала того же года и на 48,92% ниже четвёртого квартала 2021 года.
В целом, по итогам всего 2022 года, количество покупательских запросов на приобретение комнат в Петербурге оказалось на 8,91% ниже результата за 2021 года, на 87,06% выше результата за 2020 год и более чем в 2,5 раза выше(+153,21%), чем в 2019 году.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения вырос на 57,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 233,7 тыс. рублей (+12% за год), на апартаменты – 226,6 тыс. рублей (+2,5%).
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке жилой недвижимости Новой Москвы экспонировалось 41 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил 18 тыс. лотов, из них 96% приходится на квартиры и только 4% – на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, объем предложения вырос на 59%.
Динамика объема предложения на первичном рынке Новой Москвы по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
В 2022 году на рынок Новой Москвы вышли в продажу пять новых проектов – четыре жилых комплекса и один комплекс апартаментов. Также в начале года возобновились продажи в ЖК «Филатов луг», а в конце – в комплексах «Воскресенский парк» и «Лесная сказка».
Новые проекты на первичном рынке новостроек Новой Москвы в 2022 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
1 |
МелиСад |
ГК «МИЦ» |
квартиры |
2 |
Новые Ватутинки, микрорайон Заречный |
ГК «Стройком» |
квартиры |
3 |
Движение.Говорово |
ГК «ФСК» |
апартаменты |
4 |
Бунинские кварталы |
ГК «А101» |
квартиры |
5 |
Дзен-кварталы |
ГК «А101» |
квартиры |
Источник: Метриум
В Новой Москве реализуются проекты преимущественно комфорт-класса (86,1%, +3 п.п. за год).
Структура предложения по классам в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности наибольший объем предложения реализуется в корпусах на этапе монтажа, их относительное и абсолютное количество резко возросло по сравнению с прошлым годом (65,7%, +36,3 п.п.). Корпуса, находившиеся ранее на стадии котлована, перешли на новый этап, а предложение с более высокой степенью готовности вымывалось с рынка.
Структура предложения по стадии строительной готовности в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
Основная часть предложения в Новой Москве приходится на одно- (35,9%, +0,7 п.п.) и двухкомнатные (29%, -6 п.п.) квартиры. По сравнению с прошлым годом, когда количество «двушек» превалировало на рынке, к концу 2022 года отмечается тенденция к увеличению числа компактных вариантов – «однушек» и студий. Студии занимают 19,1% рынка Новой Москвы, что на 3,7 п.п. больше прошлогоднего показателя. Многокомнатных вариантов в общем объеме стало еще меньше – 1,2% (-0,6 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась на 2,3 п.п. и достигла 14,9%.
Структура предложения по типу квартир в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
В 2022 году отмечается тенденция к сокращению доли квартир с отделкой, их количество практически сравнялось с числом квартир без отделки их доля на конец декабря составила 45,2% (+4,1 п.п.). Также выросла доля предложений с отделкой whitebox (7,8%, +2,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
К концу года цена на квартиры в Новой Москве составила 233,7 тыс. рублей за кв. метр (+12% за год), на апартаменты – 226,6 тыс. рублей (+2,5%).
В начале года в Новой Москве экспонировался только один комплекс апартаментов «Тропарево парк». Осенью продажи стартовали в проекте «Движение. Говорово», а в декабре на рынок вновь вышел комплекс с апартаментами «Воскресенский парк». Новые проекты снизили цену экспозиции апартаментов, которая до IV квартала превышала средневзвешенный показатель по квартирам.
Средневзвешенная цена предложения на новостройки Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в Новой Москве за 2022 год вырос на 9%. В наибольшей степени подорожали двухкомнатные лоты – на 13,2%. Площадь квартир в Новой Москве в среднем уменьшилась на 2,6%, хотя стоит отметить небольшое увеличение средних площадей студий, однокомнатных и многокомнатных форматов.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
18,2 |
24,3 |
48,7 |
149 360 |
298 700 |
450 620 |
3 405 375 |
7 271 080 |
14 865 725 |
1К |
26,9 |
39,3 |
75,3 |
127 000 |
249 630 |
386 825 |
4 970 000 |
9 806 760 |
22 347 020 |
2К |
35,6 |
59 |
131,8 |
100 935 |
223 220 |
339 690 |
6 682 000 |
13 168 190 |
42 494 960 |
3К |
58,9 |
77,3 |
147,7 |
87 330 |
211 030 |
357 575 |
9 085 800 |
16 306 480 |
48 416 640 |
4К+ |
81,4 |
131,8 |
855,4 |
66 670 |
180 270 |
278 860 |
14 500 000 |
23 767 350 |
66 124 440 |
итого |
18,2 |
48,9 |
855,4 |
66 670 |
233 750 |
450 620 |
3 405 375 |
11 435 410 |
66 124 440 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2022 года:
– «Воскресенский Парк»: студия площадью 22,8 кв. м за 3,4 млн руб.
– «Борисоглебское»: однокомнатная квартира площадью 35 кв. м за 4,97 млн руб.
– «Остафьево»: студия площадью 26,5 кв. м за 5 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек Новой Москвы в 2022 году составило 19 тыс. штук[1]. Это на 24,7% меньше, чем в 2021 году. Год стал менее успешным даже по отношению к 2020 и 2019 годам, когда в Новой Москве регистрировалось по 19,7 тыс. ДДУ.
Наиболее «успешными» месяцами стали март (2,6 тыс. ДДУ) и декабрь (2 тыс. ДДУ). Спрос сильно «просел» в мае – это был единственный месяц, когда количество зарегистрированных договоров было менее 1 тыс. штук. Последний раз такой спад спроса наблюдался в апреле-мае 2020 года – в период начавшегося карантина из-за пандемии. С июня по сентябрь 2022 года спрос плавно восстанавливался, хотя всё еще находился на низком уровне относительно 2021 года и особенно 2020 года – начала введения льготной ипотеки. Существенное снижение спроса также наблюдалось в октябре-ноябре. К концу года, в декабре, спрос находился на ожидаемо высоком уровне.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы по годам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На первичном рынке новостроек Новой Москвы на протяжении всего 2022 года наблюдалось расширение экспозиции, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – На конец года совокупное количество предложений составило 18 тыс. лотов, что в 1,5 раза превышает прошлогодний показатель. Рынок пополнили пять новых проектов, также в трех комплексах произошел рестарт. За год существенно расширилось предложение в существующих проектах – стартовали продажи более чем в 80-ти корпусах. «Рекордсменами» стали проекты «Скандинавия» и «Прокшино» от ГК «А101».
Новый объем отличался большим количеством компактных предложений – студий и однокомнатных вариантов. Их количество в общем объеме предложений выросло на 4,3 п.п. В 2022 году стали более распространены варианты без отделки, тогда как ранее более половины объема предложений реализовывалось с полным ремонтом. Такие тенденции позволили сдержать рот стоимости квартир и апартаментов – при увеличении цены квадратного метра на 11,9% (+12% на квартиры и +2,5% на апартаменты), бюджет вырос в среднем на 9%.
В 2022 году зафиксирован самый низкий прирост цены квадратного метра за последние пять лет. В 2021 и 2020 годах «скачок» составлял примерно 26%, годом раньше – 12,7%, а в 2018 году – 18,7%. Таким образом, за последний год темп удорожания недвижимости Новой Москвы заметно упал.
Несмотря на снижение темпа роста цен, динамика спроса на новостройки в 2022 году оказалась отрицательной. И по отношению к 2021 году, и к более ранним годам, 2022 год был менее успешным. Совокупное количество заключенных за год ДДУ составило 19 тыс. штук, что на четверть меньше, чем в 2021 году, и примерно на 0,7 тыс. сделок меньше, чем в 2020 и 2019 годах.
В течение года всплеск спроса наблюдался в марте и декабре. Декабрь – стабильно успешный месяц для девелоперов – отличался повышенной скидочной активностью застройщиков.
Заключаемые сделки совершались преимущественно с использованием ипотечных кредитов. В декабре отмечался наиболее высокий показатель заинтересованности покупателей в ипотеке – 92% договоров заключались с ипотечным обременением. Это абсолютный рекорд как для 2022 года, так и за всю историю наблюдений.
По итогам года стоит отметить несколько важных тенденций: значительное расширение экспозиции, сдержанный рост цен, падение спроса, активное использование ипотечных продуктов. Расширение линейки ипотечный программ, субсидирование ставок позволили стимулировать спрос после резкого падения в мае. Рубеж в 80% договоров с ипотекой рынок Новой Москвы перешагнул в июне, и после этого доля ипотечных договоров стабильно увеличивалась. В октябре-декабре, когда застройщики предлагали значительные (до 23%) скидки, доля ДДУ с ипотечным кредитованием составляла 90% и выше. Продление льготной ипотеки в 2023 году позволит поддержать интерес покупателей, однако немаловажную роль продолжит играть и тренд на сдерживание цен, широкий выбор объектов и выгодные акции от застройщиков».
[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).