Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения вырос на 57,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 233,7 тыс. рублей (+12% за год), на апартаменты – 226,6 тыс. рублей (+2,5%).
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке жилой недвижимости Новой Москвы экспонировалось 41 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил 18 тыс. лотов, из них 96% приходится на квартиры и только 4% – на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, объем предложения вырос на 59%.
Динамика объема предложения на первичном рынке Новой Москвы по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
В 2022 году на рынок Новой Москвы вышли в продажу пять новых проектов – четыре жилых комплекса и один комплекс апартаментов. Также в начале года возобновились продажи в ЖК «Филатов луг», а в конце – в комплексах «Воскресенский парк» и «Лесная сказка».
Новые проекты на первичном рынке новостроек Новой Москвы в 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
МелиСад |
ГК «МИЦ» |
квартиры |
|
2 |
Новые Ватутинки, микрорайон Заречный |
ГК «Стройком» |
квартиры |
|
3 |
Движение.Говорово |
ГК «ФСК» |
апартаменты |
|
4 |
Бунинские кварталы |
ГК «А101» |
квартиры |
|
5 |
Дзен-кварталы |
ГК «А101» |
квартиры |
Источник: Метриум
В Новой Москве реализуются проекты преимущественно комфорт-класса (86,1%, +3 п.п. за год).
Структура предложения по классам в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности наибольший объем предложения реализуется в корпусах на этапе монтажа, их относительное и абсолютное количество резко возросло по сравнению с прошлым годом (65,7%, +36,3 п.п.). Корпуса, находившиеся ранее на стадии котлована, перешли на новый этап, а предложение с более высокой степенью готовности вымывалось с рынка.
Структура предложения по стадии строительной готовности в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
Основная часть предложения в Новой Москве приходится на одно- (35,9%, +0,7 п.п.) и двухкомнатные (29%, -6 п.п.) квартиры. По сравнению с прошлым годом, когда количество «двушек» превалировало на рынке, к концу 2022 года отмечается тенденция к увеличению числа компактных вариантов – «однушек» и студий. Студии занимают 19,1% рынка Новой Москвы, что на 3,7 п.п. больше прошлогоднего показателя. Многокомнатных вариантов в общем объеме стало еще меньше – 1,2% (-0,6 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась на 2,3 п.п. и достигла 14,9%.
Структура предложения по типу квартир в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
В 2022 году отмечается тенденция к сокращению доли квартир с отделкой, их количество практически сравнялось с числом квартир без отделки их доля на конец декабря составила 45,2% (+4,1 п.п.). Также выросла доля предложений с отделкой whitebox (7,8%, +2,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
К концу года цена на квартиры в Новой Москве составила 233,7 тыс. рублей за кв. метр (+12% за год), на апартаменты – 226,6 тыс. рублей (+2,5%).
В начале года в Новой Москве экспонировался только один комплекс апартаментов «Тропарево парк». Осенью продажи стартовали в проекте «Движение. Говорово», а в декабре на рынок вновь вышел комплекс с апартаментами «Воскресенский парк». Новые проекты снизили цену экспозиции апартаментов, которая до IV квартала превышала средневзвешенный показатель по квартирам.
Средневзвешенная цена предложения на новостройки Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в Новой Москве за 2022 год вырос на 9%. В наибольшей степени подорожали двухкомнатные лоты – на 13,2%. Площадь квартир в Новой Москве в среднем уменьшилась на 2,6%, хотя стоит отметить небольшое увеличение средних площадей студий, однокомнатных и многокомнатных форматов.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
24,3 |
48,7 |
149 360 |
298 700 |
450 620 |
3 405 375 |
7 271 080 |
14 865 725 |
|
1К |
26,9 |
39,3 |
75,3 |
127 000 |
249 630 |
386 825 |
4 970 000 |
9 806 760 |
22 347 020 |
|
2К |
35,6 |
59 |
131,8 |
100 935 |
223 220 |
339 690 |
6 682 000 |
13 168 190 |
42 494 960 |
|
3К |
58,9 |
77,3 |
147,7 |
87 330 |
211 030 |
357 575 |
9 085 800 |
16 306 480 |
48 416 640 |
|
4К+ |
81,4 |
131,8 |
855,4 |
66 670 |
180 270 |
278 860 |
14 500 000 |
23 767 350 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
48,9 |
855,4 |
66 670 |
233 750 |
450 620 |
3 405 375 |
11 435 410 |
66 124 440 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2022 года:
– «Воскресенский Парк»: студия площадью 22,8 кв. м за 3,4 млн руб.
– «Борисоглебское»: однокомнатная квартира площадью 35 кв. м за 4,97 млн руб.
– «Остафьево»: студия площадью 26,5 кв. м за 5 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек Новой Москвы в 2022 году составило 19 тыс. штук[1]. Это на 24,7% меньше, чем в 2021 году. Год стал менее успешным даже по отношению к 2020 и 2019 годам, когда в Новой Москве регистрировалось по 19,7 тыс. ДДУ.
Наиболее «успешными» месяцами стали март (2,6 тыс. ДДУ) и декабрь (2 тыс. ДДУ). Спрос сильно «просел» в мае – это был единственный месяц, когда количество зарегистрированных договоров было менее 1 тыс. штук. Последний раз такой спад спроса наблюдался в апреле-мае 2020 года – в период начавшегося карантина из-за пандемии. С июня по сентябрь 2022 года спрос плавно восстанавливался, хотя всё еще находился на низком уровне относительно 2021 года и особенно 2020 года – начала введения льготной ипотеки. Существенное снижение спроса также наблюдалось в октябре-ноябре. К концу года, в декабре, спрос находился на ожидаемо высоком уровне.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы по годам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На первичном рынке новостроек Новой Москвы на протяжении всего 2022 года наблюдалось расширение экспозиции, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – На конец года совокупное количество предложений составило 18 тыс. лотов, что в 1,5 раза превышает прошлогодний показатель. Рынок пополнили пять новых проектов, также в трех комплексах произошел рестарт. За год существенно расширилось предложение в существующих проектах – стартовали продажи более чем в 80-ти корпусах. «Рекордсменами» стали проекты «Скандинавия» и «Прокшино» от ГК «А101».
Новый объем отличался большим количеством компактных предложений – студий и однокомнатных вариантов. Их количество в общем объеме предложений выросло на 4,3 п.п. В 2022 году стали более распространены варианты без отделки, тогда как ранее более половины объема предложений реализовывалось с полным ремонтом. Такие тенденции позволили сдержать рот стоимости квартир и апартаментов – при увеличении цены квадратного метра на 11,9% (+12% на квартиры и +2,5% на апартаменты), бюджет вырос в среднем на 9%.
В 2022 году зафиксирован самый низкий прирост цены квадратного метра за последние пять лет. В 2021 и 2020 годах «скачок» составлял примерно 26%, годом раньше – 12,7%, а в 2018 году – 18,7%. Таким образом, за последний год темп удорожания недвижимости Новой Москвы заметно упал.
Несмотря на снижение темпа роста цен, динамика спроса на новостройки в 2022 году оказалась отрицательной. И по отношению к 2021 году, и к более ранним годам, 2022 год был менее успешным. Совокупное количество заключенных за год ДДУ составило 19 тыс. штук, что на четверть меньше, чем в 2021 году, и примерно на 0,7 тыс. сделок меньше, чем в 2020 и 2019 годах.
В течение года всплеск спроса наблюдался в марте и декабре. Декабрь – стабильно успешный месяц для девелоперов – отличался повышенной скидочной активностью застройщиков.
Заключаемые сделки совершались преимущественно с использованием ипотечных кредитов. В декабре отмечался наиболее высокий показатель заинтересованности покупателей в ипотеке – 92% договоров заключались с ипотечным обременением. Это абсолютный рекорд как для 2022 года, так и за всю историю наблюдений.
По итогам года стоит отметить несколько важных тенденций: значительное расширение экспозиции, сдержанный рост цен, падение спроса, активное использование ипотечных продуктов. Расширение линейки ипотечный программ, субсидирование ставок позволили стимулировать спрос после резкого падения в мае. Рубеж в 80% договоров с ипотекой рынок Новой Москвы перешагнул в июне, и после этого доля ипотечных договоров стабильно увеличивалась. В октябре-декабре, когда застройщики предлагали значительные (до 23%) скидки, доля ДДУ с ипотечным кредитованием составляла 90% и выше. Продление льготной ипотеки в 2023 году позволит поддержать интерес покупателей, однако немаловажную роль продолжит играть и тренд на сдерживание цен, широкий выбор объектов и выгодные акции от застройщиков».
[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги I полугодия 2022 года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Согласно исследованию, в период с января по июнь было реализовано 43 объекта класса А («элит») и B («бизнес»), что почти в два раза меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость элитного коттеджа выросла на 36% в годовой динамике – до 89,6 млн рублей, а коттеджа бизнес-класса – на 3%, до 27,1 млн рублей. При этом объем предложения в поселках класса А увеличился на 11%, составив 266 лотов, а в поселках класса B – на 28%, до 470 лотов. На вторичном рынке также отмечено увеличение свободного предложения на 27%, до 607 лотов. При этом спрос на загородную недвижимость сократился: в элитных поселках – на 43%, в поселках бизнес-класса – на 73%.
Предложение
- По итогам I полугодия в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 13 элитных коттеджных поселках объем свободного предложения составил 266 лотов – это на 11% больше, чем годом ранее. В 19 коттеджных поселках бизнес-класса в продаже находилось 470 лотов, что на 28% больше, чем годом ранее.
- За этот период в продажу был выведен один коттеджный поселок бизнес-класса CORNER KALTINO во Всеволожском районе с 57 лотами, при этом элитных поселков в продажу не вышло.
- Объем предложения загородной недвижимости класса А (коттеджи стоимостью дороже 50 млн рублей) значительно пополнился за счет вторичного рынка, размер которого по итогам шести месяцев составил 607 лотов, что на 27% превышает показатель I полугодия 2021 года. Основной причиной увеличения числа объектов стало изменение места жительства людей, а также вывод инвесторами в продажу коттеджей, построенных еще до повышения цен на стройматериалы.
- Предложение вторичного рынка стало более обширно по распределению в локациях, в отличие от первичного рынка, где объекты элитного класса представлены только во Всеволожском, Выборгском и Курортном районах.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Спрос
- По итогам I полугодия 2022 года совокупный показатель продаж коттеджей классов А и В составил 53 лота, что в два раза меньше аналогичного периода 2021 года. В классе А было реализовано 28 лотов, что на 43% меньше, чем годом ранее, в классе B – 15 лотов, что на 78% меньше прошлогоднего показателя. Надо отметить, что спрос 2020–2021 годов в основном формировался ажиотажными настроениями на фоне пандемии, поэтому его снижение ожидаемо. Так, в допандемийном 2019 году в I полугодии было продано сопоставимое число лотов – 45.
- Текущая ситуация в большей мере оказывает влияние на строительство коттеджных поселков бизнес-класса, где происходит удорожание лотов и предложение приходит в стадию несоответствия цены и качества, что влияет на их ликвидность.
- По мнению Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, спрос на вторичные объекты загородного рынка остается высоким. Покупатели больше заинтересованы в приобретении готовых коттеджей с ремонтом и мебелью, чтобы быть уверенными в качестве отделки. С точки зрения экономической выгоды, покупка и ремонт в новом коттедже с учетом текущих цен будет стоить на 15–20% дороже, чем приобретение качественного загородного жилья на вторичном рынке.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Коммерческие условия
- В I полугодии 2022 года средняя стоимость элитного коттеджа составила 89,6 млн рублей, увеличившись на 36% за год, что в том числе объясняется удорожанием себестоимости строительства. Средняя стоимость коттеджа в классе В увеличилась на 3% и составила 27,1 млн рублей.
- Также в листингах объектов отмечается появление лотов, номинированных в иностранной валюте, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, что в последний раз наблюдалось 10 лет назад.
- На вторичном рынке на фоне снижения спроса средняя цена предложения практически не изменилась, а дисконт? при сделках мог достигать 20–30%.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Светлана Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg: «Развитие рынка до конца года будет проходить с минимальными корректировками: девелоперская активность по выводу новых проектов значительно не увеличится, поэтому объем предложения в поселках элитного и бизнес-класса будет сокращаться. Текущая динамика спроса дает основания предполагать, что итоги 2022 года на рынке высокобюджетных коттеджей будут ниже показателей прошлых двух лет, однако при стабилизации цен смогут достигнуть значений 2019 года».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» по итогам июля 2022 г. в Новой Москве экспонировалось 603 тыс. кв. м (+0,2% за месяц, +18% за год) или 12,3 лотов (+0,8% за месяц, +18,9% за год) в 34 проектах. На долю первичного рынка НАО приходится почти 95% предложения, что составляет 569 тыс. кв. м (+0,9% за месяц, +20,7% за год) или 11,7 тыс. лотов (+1,6% за месяц, +20,4% за год). Две трети предложения приходится на 3 поселения НАО: Сосенское (43%), Десеновское (12,4%) и Внуковское (10,6%), в которых представлено 17 проектов.
В июле 2022 г. средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке НАО составила 231,6 тыс. руб. (-0,9% за месяц, +15,9% за год) при средней цене лота 11,2 млн руб. (-1,6% за месяц, +16,2% за год). Средняя площадь квартиры составила 48,4 кв. м.
Большая часть экспозиции представлена в виде малоформатных лотов: евродвушки средней площадью 41,5 кв. м - 22%, студий средней площадью 24 кв.м. – 17,3%, 1 комн. квартир средней площадью 37,2 кв.м. - 17% и 2 комн. квартир средней площадью 56,6 кв. м и долей 15%.
«Такая типология квартир продолжает оставаться самой востребованной на рынке массового жилья, не только в силу своего бюджета, но и условий ипотечного кредитования по программе господдержки и семейной ипотеке. Средняя цена таких квартир варьируется от 7,3 до 12,5 млн руб., что позволяет с минимальными финансовыми возможностями войти в совершение сделки. Совокупность всех этих факторов приводит к росту среднего бюджета данных квартир выше рынка в среднем на 3-5%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
Больше всего за год вырос бюджет 1 комн. и 2 комн. квартир - соответственно на 21,1% и 18,7%, что составляет от 1,6 до 2 млн руб. Студии поднялись в цене на 18% (1,1 млн руб.), евродвушки (2е) – на 15,3% или на 1,3 млн руб.
Средняя цена квартиры и динамика за год
|
Тип квартир |
июл.21 |
июл.22 |
Динамика, г/г, % |
Разница, руб. |
|
1 комн. |
7,4 |
9,0 |
21,1% |
1,6 |
|
2 комн. |
10,6 |
12,6 |
18,7% |
2,0 |
|
студия |
6,1 |
7,2 |
18,0% |
1,1 |
|
2е |
8,8 |
10,1 |
15,3% |
1,3 |
|
многокомн. |
14,9 |
17,1 |
15,3% |
2,3 |
|
3 комн. |
14,0 |
15,9 |
13,5% |
1,9 |
|
3е |
12,0 |
13,4 |
11,4% |
1,4 |
|
Общий итог |
9,6 |
11,2 |
16,2% |
1,6 |