Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения вырос на 57,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 233,7 тыс. рублей (+12% за год), на апартаменты – 226,6 тыс. рублей (+2,5%).
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке жилой недвижимости Новой Москвы экспонировалось 41 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил 18 тыс. лотов, из них 96% приходится на квартиры и только 4% – на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, объем предложения вырос на 59%.
Динамика объема предложения на первичном рынке Новой Москвы по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
В 2022 году на рынок Новой Москвы вышли в продажу пять новых проектов – четыре жилых комплекса и один комплекс апартаментов. Также в начале года возобновились продажи в ЖК «Филатов луг», а в конце – в комплексах «Воскресенский парк» и «Лесная сказка».
Новые проекты на первичном рынке новостроек Новой Москвы в 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
МелиСад |
ГК «МИЦ» |
квартиры |
|
2 |
Новые Ватутинки, микрорайон Заречный |
ГК «Стройком» |
квартиры |
|
3 |
Движение.Говорово |
ГК «ФСК» |
апартаменты |
|
4 |
Бунинские кварталы |
ГК «А101» |
квартиры |
|
5 |
Дзен-кварталы |
ГК «А101» |
квартиры |
Источник: Метриум
В Новой Москве реализуются проекты преимущественно комфорт-класса (86,1%, +3 п.п. за год).
Структура предложения по классам в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности наибольший объем предложения реализуется в корпусах на этапе монтажа, их относительное и абсолютное количество резко возросло по сравнению с прошлым годом (65,7%, +36,3 п.п.). Корпуса, находившиеся ранее на стадии котлована, перешли на новый этап, а предложение с более высокой степенью готовности вымывалось с рынка.
Структура предложения по стадии строительной готовности в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
Основная часть предложения в Новой Москве приходится на одно- (35,9%, +0,7 п.п.) и двухкомнатные (29%, -6 п.п.) квартиры. По сравнению с прошлым годом, когда количество «двушек» превалировало на рынке, к концу 2022 года отмечается тенденция к увеличению числа компактных вариантов – «однушек» и студий. Студии занимают 19,1% рынка Новой Москвы, что на 3,7 п.п. больше прошлогоднего показателя. Многокомнатных вариантов в общем объеме стало еще меньше – 1,2% (-0,6 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась на 2,3 п.п. и достигла 14,9%.
Структура предложения по типу квартир в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
В 2022 году отмечается тенденция к сокращению доли квартир с отделкой, их количество практически сравнялось с числом квартир без отделки их доля на конец декабря составила 45,2% (+4,1 п.п.). Также выросла доля предложений с отделкой whitebox (7,8%, +2,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
К концу года цена на квартиры в Новой Москве составила 233,7 тыс. рублей за кв. метр (+12% за год), на апартаменты – 226,6 тыс. рублей (+2,5%).
В начале года в Новой Москве экспонировался только один комплекс апартаментов «Тропарево парк». Осенью продажи стартовали в проекте «Движение. Говорово», а в декабре на рынок вновь вышел комплекс с апартаментами «Воскресенский парк». Новые проекты снизили цену экспозиции апартаментов, которая до IV квартала превышала средневзвешенный показатель по квартирам.
Средневзвешенная цена предложения на новостройки Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в Новой Москве за 2022 год вырос на 9%. В наибольшей степени подорожали двухкомнатные лоты – на 13,2%. Площадь квартир в Новой Москве в среднем уменьшилась на 2,6%, хотя стоит отметить небольшое увеличение средних площадей студий, однокомнатных и многокомнатных форматов.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
24,3 |
48,7 |
149 360 |
298 700 |
450 620 |
3 405 375 |
7 271 080 |
14 865 725 |
|
1К |
26,9 |
39,3 |
75,3 |
127 000 |
249 630 |
386 825 |
4 970 000 |
9 806 760 |
22 347 020 |
|
2К |
35,6 |
59 |
131,8 |
100 935 |
223 220 |
339 690 |
6 682 000 |
13 168 190 |
42 494 960 |
|
3К |
58,9 |
77,3 |
147,7 |
87 330 |
211 030 |
357 575 |
9 085 800 |
16 306 480 |
48 416 640 |
|
4К+ |
81,4 |
131,8 |
855,4 |
66 670 |
180 270 |
278 860 |
14 500 000 |
23 767 350 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
48,9 |
855,4 |
66 670 |
233 750 |
450 620 |
3 405 375 |
11 435 410 |
66 124 440 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2022 года:
– «Воскресенский Парк»: студия площадью 22,8 кв. м за 3,4 млн руб.
– «Борисоглебское»: однокомнатная квартира площадью 35 кв. м за 4,97 млн руб.
– «Остафьево»: студия площадью 26,5 кв. м за 5 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек Новой Москвы в 2022 году составило 19 тыс. штук[1]. Это на 24,7% меньше, чем в 2021 году. Год стал менее успешным даже по отношению к 2020 и 2019 годам, когда в Новой Москве регистрировалось по 19,7 тыс. ДДУ.
Наиболее «успешными» месяцами стали март (2,6 тыс. ДДУ) и декабрь (2 тыс. ДДУ). Спрос сильно «просел» в мае – это был единственный месяц, когда количество зарегистрированных договоров было менее 1 тыс. штук. Последний раз такой спад спроса наблюдался в апреле-мае 2020 года – в период начавшегося карантина из-за пандемии. С июня по сентябрь 2022 года спрос плавно восстанавливался, хотя всё еще находился на низком уровне относительно 2021 года и особенно 2020 года – начала введения льготной ипотеки. Существенное снижение спроса также наблюдалось в октябре-ноябре. К концу года, в декабре, спрос находился на ожидаемо высоком уровне.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы по годам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На первичном рынке новостроек Новой Москвы на протяжении всего 2022 года наблюдалось расширение экспозиции, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – На конец года совокупное количество предложений составило 18 тыс. лотов, что в 1,5 раза превышает прошлогодний показатель. Рынок пополнили пять новых проектов, также в трех комплексах произошел рестарт. За год существенно расширилось предложение в существующих проектах – стартовали продажи более чем в 80-ти корпусах. «Рекордсменами» стали проекты «Скандинавия» и «Прокшино» от ГК «А101».
Новый объем отличался большим количеством компактных предложений – студий и однокомнатных вариантов. Их количество в общем объеме предложений выросло на 4,3 п.п. В 2022 году стали более распространены варианты без отделки, тогда как ранее более половины объема предложений реализовывалось с полным ремонтом. Такие тенденции позволили сдержать рот стоимости квартир и апартаментов – при увеличении цены квадратного метра на 11,9% (+12% на квартиры и +2,5% на апартаменты), бюджет вырос в среднем на 9%.
В 2022 году зафиксирован самый низкий прирост цены квадратного метра за последние пять лет. В 2021 и 2020 годах «скачок» составлял примерно 26%, годом раньше – 12,7%, а в 2018 году – 18,7%. Таким образом, за последний год темп удорожания недвижимости Новой Москвы заметно упал.
Несмотря на снижение темпа роста цен, динамика спроса на новостройки в 2022 году оказалась отрицательной. И по отношению к 2021 году, и к более ранним годам, 2022 год был менее успешным. Совокупное количество заключенных за год ДДУ составило 19 тыс. штук, что на четверть меньше, чем в 2021 году, и примерно на 0,7 тыс. сделок меньше, чем в 2020 и 2019 годах.
В течение года всплеск спроса наблюдался в марте и декабре. Декабрь – стабильно успешный месяц для девелоперов – отличался повышенной скидочной активностью застройщиков.
Заключаемые сделки совершались преимущественно с использованием ипотечных кредитов. В декабре отмечался наиболее высокий показатель заинтересованности покупателей в ипотеке – 92% договоров заключались с ипотечным обременением. Это абсолютный рекорд как для 2022 года, так и за всю историю наблюдений.
По итогам года стоит отметить несколько важных тенденций: значительное расширение экспозиции, сдержанный рост цен, падение спроса, активное использование ипотечных продуктов. Расширение линейки ипотечный программ, субсидирование ставок позволили стимулировать спрос после резкого падения в мае. Рубеж в 80% договоров с ипотекой рынок Новой Москвы перешагнул в июне, и после этого доля ипотечных договоров стабильно увеличивалась. В октябре-декабре, когда застройщики предлагали значительные (до 23%) скидки, доля ДДУ с ипотечным кредитованием составляла 90% и выше. Продление льготной ипотеки в 2023 году позволит поддержать интерес покупателей, однако немаловажную роль продолжит играть и тренд на сдерживание цен, широкий выбор объектов и выгодные акции от застройщиков».
[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» исследовали основные летние тенденции на рынке новостроек старой Москвы. Одна из них – постепенное уменьшение среднего уровня цен. Согласно подсчётам аналитиков компании, по итогам июля средняя цена 1 кв. м в проектах комфорт-класса снизилась на 1,2%, бизнес-класса – на 0,9%. На это повлияло в том числе увеличение доли жилых комплексов, где покупателям предлагаются скидки до 15-25%, иногда на старте продаж. В некоторых проектах объем предложения квартир с дисконтом доходит до 25-30%.
Программы субсидированной ипотеки также остаются одним из основных инструментов для поддержания спроса. А размеры ежемесячных платежей уменьшаются и становятся всё более удобными для покупателей жилья. Специалисты компании подсчитали, что в Зеленограде (ЗелАО), где зафиксированы самые доступные цены на квартиры в новостройках масс-маркета, ежемесячный ипотечный платёж по небольшой студии в крупном ЖК может быть в 1,8 раза меньше, чем средняя ставка найма такого объекта. А в Очаково-Матвеевском (ЗАО), где стоимость лотов комфорт-класса особенно высока, ежемесячные выплаты по студии в востребованном проекте в 2,4 раза меньше средней арендной ставки.
По данным специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья старой Москвы началась ценовая стагнация. По итогам июля средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе снизилась на 1,2%, в бизнес-классе на 0,9%. Основная причина этого – сжатие спроса заставляет застройщиков в массовом порядке корректировать перегретые в 2021 году цены, вводя крупные дисконты на большие массивы квартир.
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На рынке новостроек одной из основных тенденций этого лета стало увеличение доли жилых комплексов, где на существенный пул квартир предлагаются скидки порой до 15-25%. Более того, в некоторых проектах доля квартир, на которые распространяется дисконт, составляет не менее 25-30%. Иногда застройщики предлагают крупные скидки уже на старте продаж. Однако необходимо учитывать, что даже самый выгодный дисконт не будет интересен покупателям, если не сопровождается интересными ипотечными программами».
Что же касается сферы ипотечного кредитования, то в июле ключевая ставка рефинансирования снизилась в очередной раз – до 8%, вслед за этим начали уменьшаться ипотечные ставки. Кроме того, сейчас застройщики в массовом порядке вводят субсидированные ставки по ипотеке, до 0,1% – даже несмотря на то, что стоимость квартир при этом повышается в среднем на 15-20%, ежемесячный платеж всё равно будет в 2 раза меньше, чем при покупке недвижимости по программе господдержки.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подчёркивают, что на сегодняшний день наибольшее значение для потребителей имеет не бюджет квартиры, а условия по обслуживанию ипотечного кредита, в том числе размер ежемесячного платежа по ипотеке. Поэтому застройщики сейчас нацелены на то, чтобы предлагать покупателям как можно больше программ с субсидированной ипотекой и небольшим ежемесячным платежом – фактически на любой бюджет.
Ипотека vs аренда
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассмотрели две локации – Зеленоград (ЗелАО) и район Очаково-Матвеевское (ЗАО). Именно здесь, согласно их статистике, зафиксированы одни из самых низких и высоких ценовых показателей на массовом рынке как аренды, так и новостроек. Для расчётов аналитики брали из открытых источников среднюю ставку найма объекта в данных локациях, а также рассматривали стоимость аналогичных по характеристикам квартир в проектах на первичном рынке.
В Зеленограде (ЗелАО) средняя ставка аренды квартиры студийного формата составляет сейчас 27,5 тыс. рублей. Для сравнения можно взять один из самых крупных проектов города комфорт-класса, ЖК «Зелёный парк» (ПИК, выдача ключей планируется в июле 2024 г.) – здесь компактная студия площадью 19,6 кв. м стоит 6,2 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (964 тыс. рублей) ежемесячный платеж будет 14,9 тыс. рублей, что в 1,8 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 30 месяцев аренды такой жилплощади.
В Очаково-Матвеевском (ЗАО) средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры составляет 45,5 тыс. рублей. В одном из крупных проектов «Новое Очаково» (ПИК, выдача ключей планируется в декабре 2024 г.) компактная студия площадью 20,1 кв. м стоит 7,9 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (1,1 млн рублей) ежемесячный платёж будет 19 тыс. рублей, что в 2,4 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 23 месяцев аренды такой жилплощади.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», благодаря низким ставкам и небольшим ежемесячным платежам доступность ипотеки для покупателей квартир в новостройках повышается. А вопрос снимать квартиру или приобрести собственную всё чаще решается в пользу ипотеки.
В июле аналитики «Метриум» зафиксировали первые признаки восстановления спроса на новое жилье в Москве. Число сделок с дольщиками выросло на 31%, количество ипотечных кредитов – на 19% относительно июня по данным Росреестра Москвы. На рынке вторичного жилья активность клиентов сохранилась на уровне июня.
В июле участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 8,2 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне. Более того, спрос в прошлом месяце оказался более активным, чем в июле 2021 года, когда покупатели заключили только 6,7 тыс. договоров долевого участия. В годовом выражении количество ДДУ выросло на 22%. В целом спрос в июле 2022 года был высоким. Во все прошлые годы в этом месяце на рынке московских новостроек дольщики и застройщики заключали меньше сделок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Если сравнивать показатели июльского спроса с аналогичным периодом 2021 года, мы можем иметь дело с эффектом низкой базы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Напомню, что в июле 2021 года изменились условия программы льготной ипотеки – она была сильно ограничена, а ставка повышена, что вызвало резкий спад активности покупателей на рынке новостроек. Впрочем, текущие показатели спроса всё равно высокие и примерно соответствуют среднегодовому уровню за 2021 год».
На рынке ипотеки наблюдалась схожая динамика. В июле заемщики получили почти 8,1 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в июле 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 11,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит сократился на 32%.
Однако относительно предыдущего месяца, июня 2022 года, активность заемщиков повысилась на 19%. В целом спрос в июле 2022 года соответствовал уровню вполне благополучных 2018 или 2019 гг.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве наметилась стабилизация спроса. В июле зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что равно июньскому показателю (8,3 тыс.).
В годовом выражении число вторичных сделок снизилось на 38% относительно июля 2021 года. В последний раз так мало соглашений в июле в Росреестре Москвы зарегистрировали в июле 2015 года (8,8 тыс. сделок).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В целом ситуация на рынке жилья в Москве улучшается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Число сделок на рынке новостроек быстро восстанавливается, тогда как вторичный рынок закономерно отстает из-за более высоких ставок и отсутствия стимулирующих ипотечных программ. Но даже с учетом этих вводных сохранение числа сделок в июле на уровне июня – это хороший знак, ведь обычно летом спрос заметно снижался. Шансы на полное восстановление привычной активности на московском рынке жилья до конца 2022 года растут».