Аналитики Циан подвели итоги мая на вторичном рынке недвижимости России. В выборку вошли 146 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).

• Средняя цена кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в мае 2021 года на 1,1% - до 74,6 тыс. рублей (за год - на 18,9%); стоимость квартиры в продаже - на 0,3% - до 4,21 млн рублей.
• В 11 городах России средняя цена кв. м на вторичном рынке превышает 150 тыс. рублей. Без учета Московского региона самые дорогие квартиры в Сочи - 193,7 тыс. рублей за кв. м.
• Быстрее всего недвижимость дорожает в Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО. Только в 3 городах из 146 (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) в мае средняя цена кв. м на вторичном рынке снизилась.
• Объем предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 100 тыс. за месяц увеличился на 15,2%.
• Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в мае 2021 года составила 78,1 тыс. рублей за кв. м - на 1,3% выше, чем в апреле, и на 24% выше, чем год назад.

1. На вторичном рынке ценовая стагнация: цены за месяц увеличились на 1,1%

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года составила 74,5 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,1% (с 73,8 тыс. рублей). На рынке продолжается ценовая стагнация, продавцы с осторожностью подходят к повышению цен. В предыдущих месяцах помесячная динамика была чуть более выраженной: +1,5% в апреле по отношению к марту, +1,6% в марте по отношению к февралю. Всего с начала года рост на 6,3%, по сравнению с маем 2020 года - +18,9% (с 62,7 тыс. рублей).

Средний бюджет предложения на вторичном рынке в целом по РФ составляет сегодня 4,21 млн рублей при площади в 56,6 кв. м.  За месяц стоимость увеличилась на 10 тыс. рублей (+0,3%), за год - на 615 тыс. (+17,1%). Средняя площадь за месяц, напротив, немного уменьшилась - на 0,5 кв. м.

Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)

Источник: Аналитический центр Циан

2. В Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО вторичка дорожает быстрее всего

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам мая на 0,8% - до 260,4 тыс. рублей (за год +15,7%). В городах Московской области с населением от 100 тыс. человек цена квадратного метра в среднем составляет 125,0 тыс. рублей (+1,1% за месяц и +19,0% за год). В январе 2021 года в области было 5 городов с ценами “квадрата” выше 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. С начала года к этому списку добавились еще 2 города - Люберцы и Мытищи.

В целом по всей России сегодня насчитывается 11 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше семи подмосковных, в список также входят Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Южно-Сахалинск. Южно-Сахалинск преодолел рубеж только в апреле, Санкт-Петербург - в конце прошлого года, а в Сочи уже год назад средний ценник был более 150 тыс. рублей за квадратный метр. Сочи занимает второе место в рейтинге городов с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (193,7 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте - Реутов (183,2 тыс. рублей), а без учета городов Московской области - Санкт-Петербург (161,7 тыс. рублей), далее Южно-Сахалинск (154,8 тыс. рублей) и Владивосток (146,5 тыс. рублей).

За последние 10 лет квартиры в Сочи подорожали в 3 раза. За аналогичный период в Москве цены выросли на 60%, в городах-миллионниках - в среднем на 70%. Причина стремительного роста в дисбалансе спроса и предложения: по объему ввода многоквартирных домов Сочи замыкает первую сотню российских городов, в то время как спрос на жилье очень велик как со стороны инвесторов, так и тех, кто хочет переехать жить в более благоприятные климатические условия (особенно это проявилось при переходе населения на удаленный формат работы).

Для 71 из 146 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир) средняя стоимость кв. м на вторичном рынке за месяц изменилась в пределах 1%. Только в 3 городах (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) средняя цена снизилась (на 0,4-0,6%), в остальных 143 зафиксирован прирост.

Вторичная недвижимость в городах вне столичных агломераций выросла в цене за месяц на 1,1%, за год – на 17,1% - до 63,8 тыс. рублей. В Московском регионе темпы роста сопоставимы со среднероссийскими. В годовой динамике вторичка в Московской области дорожает сильнее, чем в регионах. В городах-миллионниках без учета Москвы и Санкт-Петербурга стоимость за месяц увеличилась на 0,8%, за год - на 16,5%. Максимальные темпы в Нижнем Новгороде, Омске, Воронеже, Перми. Вторичка в городах с численностью населения от 500 тыс. до миллиона подорожала за месяц на 0,9%, за год - на 17,0%. Наибольшее увеличение за месяц - в Махачкале, Липецке и Ижевске, за год - Томске, Иркутске, Кемерово. Темпы роста в городах 500+ тыс. меньше, чем в целом в городах вне столичных агломераций, что говорит о том, что быстрее дорожает вторичка в городах с населением 100-500 тыс. человек. Там продавцы еще менее аккуратно относятся к индексации цен. Самые высокие темпы роста за месяц в Сочи (+2,7%), Ноябрьске (2,8%) и городах Дальневосточного ФО - Петропавловск-Камчатский (3%), Чита и Южно-Сахалинск (по 2,5%). На Дальнем Востоке действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует рост цены. За год - в Чите (+36,9%), Нижнекамске (+35,1%), Улан-Удэ (+34,4%).

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке

Источник: Аналитический центр Циан

В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Дальневосточном ФО (78,7 тыс. рублей за кв. м) и в Центральном ФО (77,9 тыс. рублей за кв. м). Во всех федеральных округах отмечен рост цен. Максимум (и за месяц, и за год) - в Дальневосточном ФО (это же прослеживалось и по отдельным городам), минимум - в Приволжском ФО (в месячном выражении) и в Северо-Кавказском ФО (в годовом выражении) - здесь покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (70% жилья вводится населением, в целом по РФ – 55%).

Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам

Источник: Аналитический центр Циан

3. Объем предложения растет

По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. за месяц увеличился на 15,2%, за год - на 27,4%. Наибольший прирост в не самых крупных городах: Прокопьевске (+30,6%), Орске (+30,6%), Петропавловске-Камчатском (+30,4%). В Москве увеличение на 16,0%, в Санкт-Петербурге - на 19,5%.

Ни в одном городе за месяц предложение не сократилось. За год отрицательная динамика в 33 городах, в том числе в крупнейших - Санкт-Петербурге (-7,7%), Краснодаре (-1,3%), Волгограде (-11,2%). Причина в сохраняющейся активности покупателей при примерно таком же объеме вывода предложений продавцами. В начале года отрицательная динамика была практически во всех городах-миллионниках, сейчас же их только 3 за счет увеличения объема нового предложения. Максимум новых объявлений на вторичном рынке в мае - в Москве (6,8 тыс. предложений), далее следуют Санкт-Петербург (по +4,4 тыс.), Новосибирск (+2,7 тыс.), Красноярск (+2,6 тыс.). В топе также Тюмень, которая не является миллионником (+3,1 тыс.).

Топ-20 городов с максимальным количеством новых объявлений на вторичном рынке в мае 2021 года

Источник: Аналитический центр Циан

4. Стоимость квадратного метра нового предложения увеличилась за месяц на 1,3%

Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В мае 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка (объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) составила 78,1 тыс. рублей, в апреле показатель был ниже на 1,3% (77,1 тыс. рублей). В годовой динамике (с мая 2020 года) прирост составил 24,0% (с 63 тыс. рублей).

Резко увеличилась стартовая стоимость в Петропавловске-Камчатском (+15,9% по сравнению с апрелем), в Сочи (+7,5%),  Калуге (+6,1%). В разрезе по федеральным округам максимальные изменения в Южном ФО (+3%) на фоне повышенного интереса к квартирам в курортных городах и в Дальневосточном ФО (+2,6%) из-за действия дальневосточной ипотеки. В Северо-Кавказском ФО стартовые цены снизились на 0,1%.

Изменение стартовой стоимости на вторичном рынке в мае 2021 года относительно апреля 2021 года

Источник: Аналитический центр Циан

«На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. До этого помесячная динамика была чуть более выраженной. Продавцы аккуратнее индексируют цены после рекордного роста в прошлом году, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Активность покупателей и продавцов в летний период традиционно снижается. В ближайшее время на рынке сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц. Ожидать высоких показателей спроса также не приходится. Помимо снижающейся летом активности причинами являются планируемое повышение ставок по ипотечным кредитам и эффект высокой базы (цены находятся на максимуме). Фактором стабилизации стоимости остается рост объема предложения».

Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года

90 предприятий были закрыты не в 90-е, а дожили до нулевых и 2010-х, всего 23% из них были перенесены, а на территории более половины из них теперь построено жилье.

«Изменения в московской промышленности – популярная тема для дискуссий, – говорит Екатерина Наумова, основатель и CEO компании «ЕКТА Менеджмент», – Кто-то доволен тем, что предприятия выносят за пределы Москвы, кто-то против, потому что таким образом сокращается количество рабочих мест в городе. Когда мы наткнулись на длинный перечень закрытых предприятий, собранный москвичами в одной из групп о жизни в Москве в Фейсбуке, мы проверили их данные и историю, чтобы ответить на несколько важных вопросов, которые ставили перед собой. Получившимися результатами мы решили поделиться с широкой общественностью».

По данным Правительства города Москвы, промзоны занимают порядка 18,8 тысяч га только в границах «старой» Москвы. Исследование «ЕКТА Менеджмент» коснулось 110 предприятий, данные по площади найдены в открытых источниках по 70 из них. Общая территория этих предприятий составляет более 1,9 тысяч га – то есть, исследование проведено на основе информации о предприятиях, занимающих более 10 % территорий московских промзон.

Всего 23 % предприятий были перенесены в другие места и продолжили работу

В этом отношении показатели по округам Москвы получились разными. Так, из 22 заводов ЦАО информация о переносе производств есть всего по 5 объектам, в САО из 15 перенесено также 5, из 13 заводов в СВАО отследить дальнейшую судьбу получилось лишь у 4, а в ВАО из 12, судя по открытым источникам, возобновил работу в другом месте всего 1.

«Отследить судьбу промышленных предприятий чаще всего очень и очень сложно, – уточняет Екатерина Наумова. – Где-то распустили людей, оборудование было распродано, а коммуникации перераспределены на другие объекты; где-то оборудование было расхищено и списано, а где-то заброшенные цеха, невостребованные оборудование и инженерные коммуникации по-прежнему простаивают и ждут решения своей судьбы. Все эти процессы обычно происходят вне публичного поля, к ним не привлекают внимания, в отличие от новых девелоперских проектов. И даже если в каком-то случае произошла релокация производства, далеко не факт, что оно перезапустилось в том же формате и объемах. Чаще всего для того, чтобы увидеть реальную картину, нужен существенный аудит. Таким образом, сколько из этих 23 % перенесенных предприятий реально сохранили свои ресурсы и стали эффективно работать – нам неизвестно».

На территориях 55 % московских заводов построено жилье

Из 110 заводов, которые рассматривали аналитики «ЕКТА Менеджмент», жилье и апартаменты появились на территории 60 – около 55 %. При этом в ЦАО жилая застройка есть лишь на территории 10 предприятий из 22, попавших в исследование (45 %), остальные были реорганизованы под бизнес-центры, креативные пространства. В САО жилье появилось на территории 11 из 15 предприятий (73 %), в СВАО – 6 из 13 (46 %), в ВАО – 7 из 12 (58 %), в ЮАО – 8 из 14 (57 %).

«Надо отметить, что многие промзоны, на которых располагались ныне закрытые предприятия, еще не попали под реновацию, – комментирует Екатерина Наумова. – Соответственно, сейчас там, где расположены старые производственные корпуса, которые сдаются в аренду в том же состоянии, жилые объекты еще могут появиться позднее. Однако, пока следует констатировать: под жилье уже отдано более половины территорий старых московских заводов».

Большинство предприятий прекратили свою работу только в 2010-х годах.

Вопреки расхожему мнению, что самым губительным периодом для московской промышленности были 90-е годы прошлого века, абсолютное большинство предприятий работали до 2010-х годов – 50 заводов, в «нулевых» свою работу полностью прекратили 40 из 110 исследуемых предприятий. А в 90-е было закрыто всего 4 из 110 предприятий.

«Советские предприятия, история многих из которых уходит еще в дореволюционное прошлое Москвы – это очень жизнеспособные, ресурсные объекты,  – подводит итог Екатерина Наумова. – Многие из них, как мы видим, долго боролись за жизнь. Конечно, мы понимаем, что некоторые предприятия дожили до наших времен уже чисто номинально – на их территории сдавались в аренду площади начинающим предпринимателям, организовывались первые кооперативы.

К сожалению, в процессе изменений значительно растерялся ценнейший кадровый ресурс московской промышленности. У многих сотрудников закрытых предприятий не было возможности получить достойную работу рядом с домом в новых условиях, в результате люди были вынуждены сменить род деятельности. Будем надеяться, что в новой реальности, благодаря проектам комплексного развития территорий и балансу жилой и общественно-деловой застройки, получится возродить кадровый потенциал».