В 2022 году в Санкт-Петербурге девелоперы ввели в эксплуатацию в два раза меньше офисных площадей, чем было заявлено
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости. Объем предложения за год пополнился 13 бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Это в два раза меньше по сравнению с тем, что было анонсировано в начале года. По данным на конец декабря 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% больше, чем по итогам 2021 года. Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей достигла 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В пустует 11,1% (+3,9 п. п.) площадей. Общий объем сделок по аренде офисной недвижимости составил 180 тыс. кв. м, что превышает значения 2021 года на 38%. Основными драйверами спроса оставались компании нефтегазовой отрасли (51% всех арендованных площадей).
- Объем предложения офисной недвижимости в 2022 году пополнился 13 новыми бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Среди них четыре здания класса А и девять – класса В.
- В классе А отмечается максимальный за последние пять лет объем ввода бизнес-центров, предназначенных для сдачи в аренду – 102,4 тыс. кв. м. В частности, было завершено строительство новых корпусов в составе делового квартала «Невская Ратуша», второй очереди бизнес-центра «Феррум», «Авиор Тауэр-1», «Аквилон LINKS».
- В классе В восемь из девяти введенных в 2022 году в эксплуатацию зданий, представляют собой объекты реконструкции. Среди наиболее заметных – Левашовский хлебозавод, где разместится офис компании RBI.
- В 2022 году на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга отмечалось снижение девелоперской активности. Девелоперы ввели в эксплуатацию в два раза меньше офисных площадей, чем было анонсировано в начале 2022 года. Продление сроков разрешений на строительство стало массовым явлением на фоне нестабильного спроса и освобождения площадей после ухода международных компаний. Например, на 2023 год перенесено открытие бизнес-центра «Тесла» на Васильевском острове и второй очереди «Атлас Сити» в Московском районе и др.
- По итогам 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% превысило показатели конца 2021 года. На рост вакантности повлиял в первую очередь уход международных компаний, а также выход на рынок новых бизнес-центров, заполняемость в которых составила 53% к концу года.
- Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей за год увеличилась в три раза, достигнув 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В вакантность составила 11,1% (+3,9 п. п.).
- С точки зрения географического распределения наибольший объем свободного предложения представлен в локации «Московский проспект», где пустует 102,6 тыс. кв. м или 22,8% площадей.
- Стоит отметить, что вакантные офисные площади крайне неравномерно распределены на рынке. Так, из 519 бизнес-центров класса А и В в Петербурге – 277 зданий заполнены на 100%, а 242 предлагают свободные офисы. Причем, офис площадью от 10 тыс. кв. м можно арендовать лишь в восьми действующих бизнес-центрах – это здания, введенные в эксплуатацию в 2022 году, пустующие после освобождения иностранными компаниям, а также предлагающие офисы по ставкам выше среднерыночных.
- Общий объем сделок по аренде на рынке качественной офисной недвижимости продемонстрировал рекордные показатели за последние шесть лет и составил 180 тыс. кв. м, что больше на 38% чем в 2021 году (130 тыс кв. м), но меньше знакового 2016 года на 13% (206 тыс. кв. м).
- В 2022 году спрос был ориентирован на офисы класса В с отделкой, а иногда и с меблировкой, в новых офисных зданиях с современными инженерными системами. Арендаторы отдавали предпочтение предложению с хорошей транспортной доступностью и парковкой.
- Основными драйверами спроса на рынке остаются компании нефтегазовой отрасли, которые арендовали за год более 90 тыс. кв. м площадей (51% от всего объема сделок), и компании из сферы информационных технологий, арендовавшие более 27 тыс кв. м (15%). Для сравнения: в 2021 году на долю арендаторов из нефтегазовой отрасли в структуре сделок составила всего 8% (10,7 тыс. кв. м), а доля IT-компаний была выше – 26% (33,9 тыс. кв. м)
Динамика распределения сделок по профилям
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Общий объем сделок по аренде офисов в классе А составил 80,5 тыс. кв. м, 87% из которых пришлось на Центральный административный район. 78% площадей в классе А арендовали компании нефтегазовой сферы.
- Крупнейшей сделкой по аренде офисной недвижимости за всю историю существования рынка стала аренда компанией «Газпром нефть» 50 тыс. кв. м в офисном центре класса А «Невская Ратуша».
- Спрос на офисы в зданиях класса В представлен преимущественно российскими IT-компаниями, которые активно развиваются на фоне ухода международных игроков. Но, несмотря на рост количества сделок, средняя площадь арендуемого офиса IT-компаниями в классе В меньше, чем годом ранее – около 1 тыс. кв. м против 1,4 тыс. кв. м в 2021 году. Отсутствие дефицита офисных площадей на рынке дает возможность не арендовать площади с запасом.
- По итогам года в бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка аренды снизилась на 1,3%, до 2 279 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Запрашиваемые ставки на офисные помещения класса B снизились за год на 2,8%, до 1 481 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.
Динамика арендных ставок
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «Для офисной недвижимости 2022 год стал очень неоднозначным. Ранее мы находились в состоянии острой нехватки качественных офисных площадей, а для крупных арендаторов выбор ограничивался зданиями, которые можно было пересчитать по пальцам одной руки. Сейчас же уход международных компаний и освобождение большого количества площадей – это негативный тренд на рынке с точки зрения собственников и инвесторов, но позитивный – с точки зрения арендаторов. Увеличение выбора офисов с отделкой, а иногда и меблировкой подтолкнуло многие компании к переезду. Массовая миграция 2022 года привела к рекордному за последние шесть лет объему сделок аренды. Арендные ставки при этом показали незначительное снижение. Рынок достиг состояния здоровой конкуренции».
Ажиотажный спрос 2020 года, стремительный рост цен и сокращение доступного предложения охладили первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге. Наступает стадия осознанности: покупатели более взвешенно подходят к выбору квартир, в то время как девелоперы уделяют больше внимания концепции как главному преимуществу проектов.
По данным Colliers, в первом полугодии 2021 года объем спроса на первичном рынке бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил 223 тыс. кв. м (3 740 квартир), что на 10% выше результатов аналогичного периода 2020 года. Главным событием на рынке стало завершение льготной ипотечной программы и изменение ее условий с 1 июля 2021 года.
Всего доля ипотечных сделок на рынке бизнес-класса за время действия льготной ипотечной программы (с апреля 2020 по июнь 2021) достигла 57% – четыре из семи квартир были приобретены с использованием ипотечных средств. Для сравнения, в январе-марте 2020 года доля ипотечных сделок составляла всего 44%.
За время действия льготной ипотечной программы средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 35% — с 178 тыс. руб. до 240 тыс. руб. В премиум-классе рост был не менее динамичным и составил 32% — с 250 тыс. руб. до 331 тыс. руб.
По прогнозам Colliers, во втором полугодии 2021 года темп роста цен на первичном рынке жилья замедлится. Переход на проектное финансирование, удорожание площадок под строительство, рост стоимости строительных материалов и рабочей силы будут сдерживать девелоперов от возможного снижения цен в случае колебания спроса.
После сокращения лимита по программе льготного кредитования с 12 млн до 3 млн руб. покупка премиального жилья в Санкт-Петербурге при минимальном первом взносе стала недоступной. Альтернативой остаются субсидированные ставки от застройщиков в партнерстве с банками и «семейная ипотека», а также условия рассрочки на длительный срок.
«Экономическая нестабильность и локдаун, с которыми мир столкнулся в 2020 году, стали катализатором уже наметившегося ранее тренда на осознанное потребление в контексте выбора квартир. Этот тренд будет влиять одновременно не только на покупательскую, но и на девелоперскую активность. В условиях стремительно выросших цен девелоперы, реализующие премиальные жилые комплексы, будут более взвешенно подходить к формированию проектов. Новая реальность дала маркетологам и продуктологам возможность заново пересмотреть концепции, взвесить все составляющие будущих проектов, - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. - В новых проектах центральных и околоцентральных локаций отличительной чертой станет точечный формат. Крупных площадок, подходящих под премиальный девелопмент, в центральных локациях практически не осталось и строительство клубных проектов – вынужденная мера для застройщиков. В то же время, сейчас переосмысливается классификация недвижимости и стираются границы между когда-то далекими классами жилья. Площадь квартир в проектах сокращается, с одной стороны из-за достижения комфорта за счет эргономичности планировок, с другой – это позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, без снижения стоимости квадратного метра».
По итогам первого полугодия 2021 года объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга составил 239 тыс. кв. м (144,8 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 94,2 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). Большая часть нового предложения жилья бизнес- и премиум-класса – 162 тыс. кв. м, или 68% – сосредоточена в центральных локациях (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы).
Всего в первые шесть месяцев 2021 года в продажу вышли шесть новых проектов бизнес-класса: «Мануфактура James Beck» («Балтийская коммерция»), «Дом Керстена» («Эльба»), «Аура у Светлановской» (Hansa Group), Wellamo (ЮИТ), AKZENT (AAG), «Халькон» («Патек Групп»), а также новые корпуса в составе уже реализующихся проектов. Рынок класса «премиум» пополнился двумя новинками – комплекс «Мадонна Бенуа» компании «Еврострой» представляет собой реконструкцию исторических зданий на Большом проспекте П.С., а ЖК Neva Residence – второй проект квартальной застройки от компании «Группа ЛСР» на Петровском острове. В той же локации в продажу был выведен новый корпус в составе проекта Familia компании «РСТИ».
В первом полугодии 2021 года было введено в эксплуатацию 125 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса. Всего до конца 2021 года заявлено к вводу еще более 500 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.
В I полугодии 2021 года 51,3% лотов бизнес-класса в Москве были реализованы в 15 наиболее востребованных ЖК, что на 2,7% ниже, чем год назад, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом общее количество заключенных договоров долевого участия в данном сегменте за год выросло на 54,4%. В самом популярном проекте за первые шесть месяцев этого года было продано более 1,4 тыс. квартир.
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года в новостройках бизнес-класса Москвы было заключено 12,2 тыс. договоров долевого участия[1]. Это на 54,4% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Более половины ДДУ (51,3%) зарегистрированы в 15 проектах, лидирующих по темпам продаж. Однако за год их доля в общем объеме сделок снизилась на 2,7%.
Если сравнивать с прошлым периодом, то рейтинг обновился на 40%. Причиной этого послужили как выход нового объема предложения в ряде проектов, так и завершение реализации площадей в некоторых комплексах. Свои позиции сохранили три проекта: ЖК «Символ», ЖК «Метрополия» и ЖК «Ривер Парк».
Стоит отметить относительно равномерное распределение комплексов по девелоперам. Так, в рейтинг вошли три проекта от MR Group, по два – от «Центр-Инвест», ГК «ФСК» и Tekta Group, по одному – от AEON Corporation, SMINEX, ГК «Кортрос», ГК «ЛСР», ГК «Эталон» и «Донстрой».
Первое место, как и по итогам 2020 года, занял ЖК «Символ» от застройщика «Донстрой». По итогам I полугодия в нем было реализовано более 1,4 тыс. квартир (11,5% от общего количества сделок), что сопоставимо с показателями успешных проектов массового сегмента. Однако во II квартале 2021 года спрос на лоты в проекте снизился по причине постепенного вымывания ликвидных вариантов.
Вторую позицию сохранил за собой ЖК «Метрополия» от MR Group. Благодаря выходу нового объема предложения продажи во II квартале увеличились более чем в 8 раз. Интерес покупателей к данному проекту обусловлен расположением недалеко от центра столицы, привлекательной архитектурой, широким ассортиментом планировок, а также доступными ценами – средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 262 тыс. руб., что на 29,2% ниже, чем среднерыночный показатель.
На третье место переместился ЖК «Достижение», в прошлом периоде располагавшийся вне топ-15. Он находится в перспективной локации на северо-востоке столицы и демонстрирует хорошую динамику продаж: во II квартале 2021 года в нем было реализовано на 22,8% лотов больше, чем за первые три месяца.
Рейтинг самых продаваемых новостроек бизнес-класса Москвы в I полугодии 2021 года*
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса за прошедшие 12 месяцев выросла на 42,6% и по итогам июня 2021 года составляет 369,9 тыс. рублей. Среди топ-15 самых востребованных новостроек только в 5 комплексах средняя цена «квадрата» превышает данный параметр, что объясняется в том числе выводом на рынок в I полугодии существенного объема предложения в корпусах на старте строительства. Также стоит отметить широкий диапазон стоимости квадратного метра: от 262 тыс. рублей в ЖК «Символ» до 498,5 тыс. рублей в ЖК Sydney City.
«В первой половине 2021 года спрос на новостройки бизнес-класса продолжил расти, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Помимо этого постепенно восстанавливается и объем предложения в данном сегменте. Из интересных тенденций стоит отметить увеличение интереса к проектам, расположенным в прилегающих к центру города районах. Подобный тренд был зафиксирован, например, в ЖК «Метрополия» и ЖК «Павелецкая Сити». Это обусловлено продолжающейся децентрализацией локаций для реализации проектов бизнес-класса, а также формированием новых точек притяжения на карте города».
[1] В статистике учитываются квартиры и апартаменты.