Изменение программы льготного ипотечного кредитования вместе с ростом цен привели к снижению спроса на новостройки среди ипотечных заемщиков. Доля кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, обновила пятилетний минимум. В 3 из 4 регионов средняя сумма кредита снизилась на фоне пересмотра лимита по льготной ипотеке до 3 млн. Количество регионов, где сумма кредита оказалась ниже этой суммы, увеличилось в два раза.

1.     Доля ипотек, выданных на «первичке», обновила пятилетний минимум

Спрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сегмент готового жилья. В июле и августе 2021 года доля ипотек, выданных на приобретение строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума – в июле только 19% ипотек получены на новостройки, в августе – 22%. Это минимальные значения за последние пять лет. Для сравнения – в 2016 году на новостройки выдавалось 36% ипотек, 2017 году – 29%, 2018 году – 25%, 2019 году – 26%, 2020 году – 27%, 1 полугодии 2021 года – 26%.

Максимальная доля ипотек на новостройки фиксировалась в феврале 2016 года (50%). На тот момент это был последний месяц действия льготной ипотеки (запущенной еще в 2015 году), россияне стремились успеть взять кредит с субсидией. В феврале 2016 года половина ипотек (50%) были выданы на первичном рынке. После власти приняли решение о пролонгации льготной ипотеки до конца 2016 года, что сделало спрос более равномерным. В декабре 2016 года доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц субсидии.

В 2021 году в июне также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов были выданы на «первичке», это выше, чем в мае на 5 п. п. Впрочем, в 2020 году летом 2020 года доля ипотек, приходящихся на первичный рынок, была выше: 31-32%. Таким образом, после сокращения лимита кредитования, интерес к новостройкам от ипотечных заемщиков резко снизился. В 60% городов в население от 100 тыс. человек, новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья.

2.     Доля по объему кредитов на «первичке» НЕ обновила минимум из-за роста цен

Эксперты Циан отмечают, что по объему выданных кредитов первичный рынок не обновил свой минимум – из-за роста цен на новостройки занимать приходится больше. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитных средств в рублях были направлены на покупку новостроек. Такая же доля (25%) была и в апреле 2021 года (перед стартом льготной ипотеки), а также – в декабре 2018 года. 

В августе 2021 года доля кредитных средств, полученных на «первичке» по объему, составила 29%. Примерно такие же показатели наблюдались на протяжении всего 2018 года.  Однако на тот момент средняя сумма, выдаваемая на новостройку по РФ, была на полмиллиона рублей меньше.

3.   Средний кредит на «первичке» снизился после пересмотра лимита в 3 из 4 регионов РФ. Количество регионов с кредитом до 3 млн выросло в два раза

Снижение лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей привело к уменьшению средней суммы займа при покупке новостроек. В целом по РФ средняя сумма займа на первичном рынке составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей.

Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85. Снижение среднего чека произошло по всем федеральным округам, наибольшее – в Северо-Кавказском ФО (-13%), на полмиллиона рублей, Уральском ФО (-6,9%) и Приволжском ФО (-6,8%), кредит стал меньше на четверть миллиона (220-230 тыс.). В процентном выражении самое большое снижение отмечено для Калужской области (-33%), Севастополя (-20,4%) и Дагестана (-28,1%). В рублевом выражении максимальное падение средней суммы кредита - в Дагестане (1,7 млн), Калужской области (1,33 млн) и Ингушетии (1 млн).

Циан отмечает, что после сокращения лимита кредитования в Приволжском ФО средний чек по выданной ипотеке оказался ниже 3 млн, то есть средний кредит на новостройки подходит под новые условия субсидирования. Приволжский ФО – единственный из всех округов, в котором в кредит берут до 3 млн (2,98 млн), по остальным ФО – лимит превышен.

В разрезе отдельных субъектов отмечен практически двукратный рост числа регионов, где средний размер кредита ниже 3 млн. В июне 2021 года, когда лимит был 6/12 млн рублей, в среднем не более 3 млн рублей брали в кредит жители 15 субъектов РФ (17%). В августе 2021 года, с трехмиллионным лимитом – уже 27 регионов (32%). В Дальневосточном, Уральском и Северо-Кавказском ФО нет регионов, в которых кредит снизился ниже 3 млн после пересмотра лимита. В Сибирском ФО это Алтай (средняя сумма кредита снизилась за два месяца с 3,81 млн до 3 млн рублей. В Южном ФО это Крым (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Северо-Западном ФО – Калининградская область (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Центральном ФО это уже 4 региона: Калужская, Костромская, Смоленская и Ярославская области. Однако наибольшее число субъектов со сниженным лимитом теперь можно найти в Приволжском ФО, их 5: Башкортостан, Мордовия, Чувашия, Кировская и Ульяновская области.

Таким образом, россияне вынуждены учитывать максимально возможную сумму кредита по льготной ипотеке – выбор новостроек стал меньше.

Средний размер займа на первичном рынке и кол-во ипотек до обновления программы и после

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

4.     Количество ипотек вернулось к уровню 2019 года

Снижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок именно на первичном рынке. Относительно июня 2021 года в августе 2021 года снизилось на 38% в целом по РФ, тогда как на вторичном рынке за тот же период падение оказалось меньше – всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся практически на уровне 2019 года, тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотек (в августе 2021 года – 32,6 тыс.) На вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного. Число сделок в августе оказалось на 6% меньше, чем в июне.

Только для четырех субъектов РФ относительно июня 2021 года в августе 2021 года число ипотек на «первичке» выросло. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 тыс. до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика также в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне, однако в каждом из регионов прошло менее 30 сделок.

В годовой динамике (относительно августа 2020 года) число оформленных ипотек на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке – рост на 5%.

5.     Выиграли заемщики, взявшие ипотеку год назад

Циан рассчитал средний ежемесячный платеж и общую переплату, исходя из суммы займа, среднего срока кредита и процентной ставки. Даже несмотря на снижение среднего размера ипотечного займа, переплата по ипотеке для среднего россиянина, взявшего ипотеку в августе 2021 года, окажется на 14% больше, чем для тех, кто взял кредит в июне. Ежемесячный платеж увеличится на 4%. Впрочем, это не столь большая разница.

В годовой динамике переплата сейчас выше на 60% или 1,19 млн рублей, а ежемесячный платеж – на 23%. В августе 2020 года средняя переплата составила бы 1,99 млн, тогда как сегодняшний заемщик переплатит существенно больше: почти 3,2 млн рублей.

Даже относительно августа 2019 года, когда кредиты брали на стандартных условиях (под 9,35%), текущая переплата по кредиту окажется выше на 9%, как и ежемесячный платеж (+9%).

Таким образом, ставки по ипотеке увеличиваются, и даже на фоне снижения среднего займа по большинству локаций, общая переплата сейчас выше, чем до льготной ипотеки. Впрочем, еще год назад, в августе 2020 года, заемщики, оформившие ипотеку, оказываются в выигрыше – переплата по их кредиту ниже, чем по кредитам, оформленным до пандемии, в 2018-2019 гг.

Средняя переплата по ипотеке на первичном рынке

Расчеты Аналитического центра Циан

«Снижение среднего займа – единственный вариант воспользоваться льготной ипотекой, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако из-за роста цен уменьшение суммы кредита ниже 3 млн уже не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики все чаще рассматривают именно вторичный рынок. Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов».

По итогам II квартала 2021 года лидерами рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] стали: канадский город Галифакс (+30,8%), турецкий Измир (+30,0%) и столица Южной Кореи Сеул (+30,0%). За квартал Москва поднялась еще на две строчки в мировом рейтинге, заняв пятое место с ростом цен на 28,8% (в I квартале 2021 года – седьмая позиция, +22,4%). При этом год назад столица находилась только на 92 строчке индекса (+2,4%). Санкт-Петербург по-прежнему входит в топ-10, переместившись за год с пятого (+16,2%) на восьмое место (+26,7%). Средний годовой рост цен в 150 проанализированных городах составил 9,8%. Увеличение показателя было зафиксировано в 139 городах.

• В 38% (57 из 150 городов) отмечается двузначный рост цен на жилье. Средний годовой показатель составил 9,8%, что превышает общенациональные значения (в 55 странах и территориях средняя цена выросла на 9,2%).

• По итогам II квартала 2021 года самые быстрые темпы роста цен на жилье были зафиксированы канадском Галифаксе – за год город поднялся с десятого (+11,8%) на первое место (+30,8%).

• Турецкий Измир потерял лидерство в рейтинге, заняв вторую строчку (+30,0% во II квартале 2021 года и 28,1% – во II квартале 2020 года). В Сеуле цены на жилье также выросли на 30,0%, годом ранее город располагался на шестом месте (+15,2%).

• Москва за год преодолела 87 строк рейтинга – позиция столицы скорректировалась с 92 места во II квартале 2020 года (+2,4%) на пятое в аналогичный период текущего года (+28,8%). В квартальной динамике разрыв показателей не так заметен: в I квартале 2021 года город находился на седьмой строчке с ростом цен на 22,4%. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Во II квартале 2021 года еще сохранялось влияние факторов 2020 года, тем не менее на рынке наметился ряд изменений. Если до недавнего времени существенную динамику цен как на первичном, так и на вторичном рынках компенсировали комфортные ипотечные ставки, то начавшийся весной период ужесточения денежно-кредитной политики должен несколько “охладить” ситуацию. В большей степени это проявится в следующих периодах. Сейчас же принятые меры мотивировали активизацию ипотечных покупателей, которые хотели успеть приобрести жилье до еще большего повышения ставок. Под давлением роста цен на первичном рынке продавцы квартир “вторички” также боятся продешевить».

• Санкт-Петербург по-прежнему входит в топ-10 индекса GRCI, переместившись за год с пятого (+16,2%) на восьмое место (+26,7%). В I квартале 2021 года город также занимал восьмую позицию (+22,1%). Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Одним из ключевых факторов повышения стоимости жилья стало удорожание себестоимости строительства на фоне пандемии, случившееся в связи с ростом цен на строительные материалы, нарушением графика их поставок, а также частичным оттоком рабочей силы со стройплощадок (в основном за счет отъезда мигрантов из ближнего зарубежья). Дополнительным фактором, отразившимся на росте показателя, стало увеличение доступности ипотечного кредитования благодаря введению в действие государственной программы по субсидированию ипотечной ставки и расширению целевой аудитории потенциальных ипотечных заемщиков. В краткосрочной перспективе мы ожидаем стабилизации ценовой динамики – до конца 2021 года она может составить не более 3-5% в квартал».

• Кризис Evergrande прервал динамичный рост цен на китайском рынке жилья. Несмотря на то, что последствия данной ситуации стали очевидны только в III квартале, замедление уже было заметным как относительно цен, так и спроса. К примеру, при сравнении 15 ключевых городов в материковом Китае и США отчетливо видны различия в показателях: в среднем рост цен составил +5,6% за год против +19,6%.

Средняя годовая динамика цен в городах материкового Китая и США

Динамика спроса на жилье в материковом Китае

• Для развитых экономик особенно актуальным становится вопрос охлаждения рынков. Спрос начнет снижаться по мере уменьшения накопленных в результате пандемии сбережений и ужесточения денежно-кредитной политики. Сейчас Норвегия является первой страной G10, которая повысила ставки, за ней в краткосрочной и среднесрочной перспективе последуют Новая Зеландия, США и Великобритания. Другие страны предпринимают и более радикальные шаги по сдерживанию цен. Следуя примеру Новой Зеландии, премьер-министр Канады Джастин Трюдо пообещал ввести двухлетний запрет на сделки для иностранных покупателей. В связи с предпринимаемыми мерами рейтинг Global Residential Cities Index в годовой или даже полугодовой перспективе будет выглядеть иначе.

• Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia: «Для состоятельных россиян наибольший интерес с точки зрения приобретения жилья представляют преимущественно европейские направления, на данный момент топ-5 выглядит следующим образом: Португалия, Греция, Кипр, Великобритания и страны Карибского бассейна. Ультрахайнеты активно вылетают на просмотры в страны с открытыми границами – на Кипр, в Грецию. Недвижимость приобретают для проживания, получения ВНЖ и гражданства, а также в инвестиционных целях. В свою очередь, на закрытых рынках продолжает формироваться отложенный спрос – сделки могут совершаться и онлайн, но для российских ультрахайнетов в приоритете классический формат офлайн-просмотров».

Global Residential Cities Index, II квартал 2021 года

Источник: Knight Frank Research, 2021

*Запрашиваемые цены

**Предварительные данные

Данные годовой динамики актуальны на II квартал 2021 года, за исключением Абу-Даби, Брюсселя, Бухареста, Будапешта, Дубая, Лимасола, Любляны, Люксембурга, Никосии, Тайбэя, Сантьяго, Вильнюса и Загреба (I квартал 2021 года). Токио, Осака и Нагоя – за период до мая 2021 года, Сантьяго – IV квартал 2020 года.

[1]  Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья всех сегментов в 150 городах по всему миру в местной валюте на основе официальной статистики.