Аналитики Циан подвели итоги 3 квартала на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. За квартал стоимость “квадрата” увеличилась всего на 3%. Застройщики очень аккуратно индексируют цены, что помогло сохранить количество сделок на высоком уровне - по сравнению со 2 кварталом 2021 года число ДДУ сократилось лишь на 10%, несмотря на то, что на рынке фактически больше не действует льготная ипотека (после сокращения лимита по программе до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%).

1. Резкого снижения числа сделок не было - в 3 квартале число ДДУ лишь на 10% ниже, чем во 2 квартале

3 квартал 2021 года – первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала практически неактуальна для Петербургского региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 3 квартале заключено 20,5 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно 2 квартала 2021 года спрос оказался ниже лишь на 10% - тогда было зарегистрировано 22,8 тыс. договоров. Сокращение спроса не катастрофично - во 2 квартале на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне предполагаемого завершения программы льготного ипотечного кредитования.  В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) активность ниже на 6,8%. Примечательно, что в сентябре число сделок неожиданно выросло относительно августа - 7,6 тыс в целом по региону против 5,5 тыс. месяцем ранее. Это можно объяснить и сезонными факторами (начало нового делового сезона и учебного года в очном формате), так и отраслевыми (банки аккуратно повышают ипотечные ставки, застройщики почти не индексируют цены). Показатели в сентябре сопоставимы с темпами продаж до пандемии

В Ленинградской области снижение числа сделок за 3 квартал было сильнее, чем в Санкт-Петербурге (-18,3% против -7,6%). Всего за 3 месяца в “северной столице” было заключено 16,3 тыс. ДДУ, в области - 4,3 тыс. В течение квартала динамика и для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области была сопоставима - сокращение числа сделок в августе на фоне фактического завершения льготного ипотечного кредитования и неожиданный рост в сентябре.

2. Доля ипотечных сделок снизилась с 71% до 62%

По итогам 3 квартала 2021 года 62% сделок на первичном рынке Петербургского региона прошли c ипотекой. Это ниже и чем во 2 квартале 2021 года (71%), когда еще по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, и чем год назад (70%). Существенное снижение доли ипотечных сделок наблюдалось в июле (только 56% - антирекорд с начала действия льготного ипотечного кредитования), сразу после фактического прекращения льготной программы в регионе. В августе и сентябре показатель достиг 65% - выше, чем до пандемии, но все равно ниже, чем в среднем за последний год.

Падение числа ипотечных сделок в июле можно связать с рекордными показателями в июне (73%) - покупатели стремились успеть закрыть сделки с предыдущими условиями по программе. Поскольку банки достаточно аккуратно повышают ипотечные ставки, доля ипотеки в августе и сентябре вновь увеличилась и зафиксировалась на уровне 65%.

Показатели в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сопоставимы (в июле 56% и 55% соответственно, в сентябре по 65%), небольшие различия были в августе, когда в Санкт-Петербурге было заключено 65% сделок с ипотекой, а в Ленинградской области - 68%.

3. В конце 3 квартала цены стагнируют

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 3 квартала 2021 года 166,7 тыс. рублей: +3,2% за 3 месяца и +27,7% в годовой динамике (относительно сентября 2020 года). К концу квартала рост цен замедлился, а по итогам сентября зафиксировано даже небольшое сокращение средней стоимости “квадрата” на 0,2% в среднем по региону.

Цены достигли 186,3 тыс. рублей в столице (+4% за квартал и +29,6% за год) и 119,9 тыс. рублей в области (+1,6% за квартал и +34% за год). Т.е. за год квадратный метр сильнее подорожал в Ленинградской области, а за квартал - в Санкт-Петербурге: в июле и августе цены в Санкт-Петербурге выросли на 1,8% и 2,4% против +1,5 и +0,3% в области.

4. По сравнению со 2 кварталом выручка девелоперов сократилась на 8%

Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 3 квартале 2021 года составила 135,1 млрд рублей, что на 8% ниже, чем 3 месяца назад, количество сделок при этом снизилось на 10%. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) показатель увеличился на 27%, при том что количество сделок сократилось почти на 7%. Несмотря на падение числа сделок за счет стремительного роста цен в течение года, девелоперы смогли нарастить выручку. В течение квартала выручка сильнее сократилась в Ленинградской области (-15%), чем в Санкт-Петербурге (-7%), а за год столица показала рост на 35%, в то время как область - снижение на 6%.

Основная часть выручки в 3 квартале 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 86%. Доля столицы увеличивается - в прошлом квартале она составляла 85%, а год назад - 80%.

Источник: аналитический центр Циан

• Самые продаваемые новостройки Петербургского региона в 3 квартале 2021 года

На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 43% всех сделок. В Ленинградской области – 48%. Проекты в столице опережают проекты в области по числу сделок за квартал. Только ЖК “ID Мурино 2” попал бы в топ-10 самых продаваемых новостроек в регионе.

Средняя стоимость квадратного метра в сделке на первичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась за 3 месяца с 168 тыс. до 170 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 115 тыс. до 119 тыс. рублей. В целом по региону в 3 квартале средняя стоимость кв.м в сделке составила 159 тыс. рублей. Только в 2-х проектах-лидерах продаж (в Санкт-Петербурге) средняя цена “квадрата” превышает рыночные значения.

Средний “чек сделки” в Санкт-Петербурге в 3 квартале составил 7,0 млн рублей, в Ленинградской области – 4,4 млн рублей.

В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Источник: Аналитический центр Циан

“Резкого снижения числа сделок в 3 квартале в Петербургском регионе не произошло. По сравнению со 2 кварталом, когда еще действовали старые условия по ипотеке, количество ДДУ с физическими лицами сократилось лишь на 10%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Связано это с достаточно медленным ростом цен в регионе и аккуратным повышением ипотечных ставок. Участники рынка проявили готовность адаптироваться к новым условиям. Дальнейшая динамика числа сделок будет зависеть от того, какие шаги по стимулированию спроса предпримут продавцы, и какой объем предложения будет на рынке в условиях ограничений по строительству жилья в регионе”.

За прошедшие 3 месяца ставки аренды на качественные склады в Московском регионе существенно увеличились. Средневзвешенная ставка аренды по итогам квартала достигла 5 280 руб./кв. м/год, что на 23% выше показателя по итогам I полугодия 2021 года. Наблюдаемый рост ставок связан с увеличением цен на стройматериалы, которое девелоперы закладывают в свои будущие проекты, стабильно высоким спросом, а также низким уровнем свободных площадей.

Помимо этого, в настоящей момент на рынке в основном осталось только дорогостоящее предложение в локациях вблизи либо внутри МКАД, что соответственно, завышает среднерыночное значение. Собственники спекулятивных объектов, удаленных от МКАД, видя текущие тенденции рынка и нехватку качественного предложения, также стали поднимать ставки аренды на свободные площади – в среднем мы наблюдаем рост ставок за квартал до 10-15% в складских комплексах, расположенных на расстоянии от 30 км и выше от МКАД, в которых присутствуют готовые к въезду блоки.

Динамика средневзвешенной ставки аренды

Несмотря на существенный  рост стоимости аренды, объем спроса на складские площади остается на рекордно высоком уровне. В III квартале 2021 г. общий объем купленных и арендованных складских площадей составил 960 тыс. кв. м, из которых 46% - это сделки формата built-to-suit. С начала 2021 года общий объем сделок составил 1,9 млн кв. м площадей, что является рекордным результатом на рынке складской недвижимости за всю историю. Данный показатель превышает итоги I-III кварталов 2020 года в 1,7 раза.

Драйверами спроса с начала года выступают компании, специализирующиеся на розничной торговле, - их доля составляет 33% от общего объема сделок. Онлайн-ритейлеры сместились на второе место, их доля составляет 24%. На третьем месте - логистические компании, которые сформировали 16% об общего объема спроса с начала года.

Объем нового ввода в III квартале составил 543 тыс. кв. м складских площадей, 74% из которых - объекты, реализованные непосредственно под клиента. С начала года было введено 875 тыс. кв. м складских площадей, что, в свою очередь, на 7% ниже результатов аналогичного периода прошлого года. Из ключевых спекулятивных объектов, построенных в прошедшем квартале, можно отметить Industrial city «Есипово» (14 тыс. кв. м), предлагаемый на рынке в формате Light industrial. До конца года ожидается ввод еще 707 тыс. кв. м площадей.

Ввиду значительного объема завершенного строительства в формате built-to-suit, а также по-прежнему растущего спроса на складские помещения, доля вакантных площадей в Московском регионе опустилась до уровня 1,5%, что на 1,3 п.п. ниже результата за 1 полугодие 2021 года.

Динамика доли вакантных площадей

По прогнозам Colliers, в дальнейшем снижение вакантности замедлится, что связано с тем, что на рынке практически не осталось качественного предложения. Учитывая текущие объемы спроса и тенденцию строительства под клиента, данный тренд сохранится в ближайшее время. Уменьшение доли свободных площадей в первую очередь будет связано с завершением строительства built-to-suit объектов, которые не выйдут на спекулятивный рынок. При этом на рынке не будет наблюдаться увеличения высвобождающихся площадей, поскольку текущие арендаторы по большей части не переезжают целиком в свои built-to-suit объекты, а расширяют свои складские мощности.

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers: «На текущий момент рынок остается на стороне арендодателя. Девелоперы на сегодняшний день работают на пределе своих лимитов, что вынуждает компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды, выстраиваться в очередь, а застройщик выбирает наиболее финансово привлекательные проекты. Из-за загруженности девелоперов срок на реализацию built-to-suit объекта среднего размера увеличился со стандартных 9 месяцев до 12-14 месяцев, из которых 3-5 месяцев уходит на ожидания старта проекта, а около 9 месяцев - на строительство. Помимо этого, с целью избежать потери из-за стремительного роста цен на стройматериалы, некоторые девелоперы уже произвели пересмотр стоимости строительства для будущих проектов, другие стали закладывать процент изменения стоимости материалов в договоры».