Итоги октября на вторичном рынке: продавцы не спешат повышать цены

Эксперты Циан.Аналитика подвели итоги октября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.

---

С повышением ипотечных ставок продавцы аккуратнее индексируют цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений приблизилась к среднерыночной, разрыв между средней ценой квадратного метра в “новинках” и среднерыночной ценой квадратного метра сокращается с лета этого года. На фоне продолжающегося увеличения цен на новинки первичного рынка и возобновившегося роста ипотечных ставок квартиры на вторичке остаются привлекательным вариантом.

• Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 1,7% - до 88,2 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже - на 1,9% - до 4,98 млн рублей.
• Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в городах-миллионниках вне столичных агломераций (на 2,1%). В Москве цены увеличились на 0,7%, в Санкт-Петербурге - на 1,8%.
• Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в октябре 2021 года составила 88,5 тыс. рублей за кв. м - на 0,6% выше, чем в сентябре, и на 23,3% выше, чем год назад.
• Несмотря на замедление рынка, срок экспозиции квартир не увеличивается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней.
• Объем предложения на вторичном рынке за год сократился на треть за счет повышенного спроса, за месяц небольшой рост на 1,4%. Максимальное сокращение в Тюмени и миллионниках (Ростове-на-Дону, Краснодаре, Омске, Самаре, Екатеринбурге, Волгограде, Челябинске).
• Потенциальный спрос на покупку квартиры за год сократился на 15%.

В выборку вошли 39 городов с численностью населения от 500 тысяч человек. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru

1. Цены за месяц увеличились на 1,7%

По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 года составила 88,2 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,7% (с 86,7 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 24,4% (с 70,9 тыс. рублей).

Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут).

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн рублей. За месяц он увеличился на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год - на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок - на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население приобретает в первую очередь более доступные компактные квартиры.

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+

	окт.20	сен.21	окт.21	динамика за месяц	динамика за год
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей	70,9	86,7	88,2	+1,7%	+24,4%
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей	4,11	4,89	4,98	+1,9%	+21,3%

Источник: Циан.Аналитика

 2. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее

Основной прирост цен среди анализируемых городов дают миллионники вне столичных агломераций. За месяц “квадрат” в них подорожал на 2,1%, за год - на 27,4% (в целом по анализируемым городам на 1,7% и 24,4% соответственно). Максимальные темпы роста среди миллионников в Уфе (+3,5% за месяц), Ростове-на-Дону (+3,4%), Самаре (+3,2%), Волгограде (+3,0%).

Цены на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек увеличиваются не так стремительно: +1,8% за месяц и +24,8% за год. Максимальные темпы роста в Кирове (+6,4% за месяц), в Махачкале (+3,5%), Кемерово (+3,4%), Рязани и Липецке (+3,0%). В Кирове, Махачкале и Волгограде рост связан с выходом на рынок более дорогих “новинок” (лотов, появившихся в продаже впервые). Вообще в городах  с относительно небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, чем в других.

В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах - всего +0,7% в месяц и +9,1% за год. Это объясняется итак слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста цен и перешли в категорию арендаторов.

В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,8% аналогично среднему уровню в других миллионниках, а за год сразу на 29,7% - один из самых высоких показателей. Связано это со снижением темпов ввода нового жилья. Здесь было принято соглашение об ограничении объемов строительства до 2030 года. По нацпроекту “Жилье и городская среда” ежегодно в Санкт-Петербурге застройщики должны были возводить 5,5 млн кв. м. жилья, но по мнению петербургского правительства такие объемы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн кв. м власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн кв. м в год. Она включает, в т.ч. и те объемы, которые не попадают в продажу (жилье для очередников, для расселения ветхого жилья и т.д.). Соответственно, выбор в новых проектах сократился, и цены увеличились. Похожая ситуация была в Омске, Челябинске, Красноярске, Краснодаре.

Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке

	Средняя цена кв. м., тыс. р.			Динамика
	окт.20	сен.21	окт.21	за месяц	за год
Москва	239,5	259,6	261,4	+0,7%	+9,1%
Санкт-Петербург	139,6	177,9	181,1	+1,8%	+29,7%
Города вне столичных агломераций	64,5	79,5	81,0	+1,9%	+25,6%
в т.ч. города-миллионники	66,9	83,4	85,2	+2,1%	+27,4%
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн	62,9	77,1	78,5	+1,8%	+24,8%

Источник: Циан.Аналитика

 3. Продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”

Циан отмечает небольшой рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 88,5 тыс. рублей, в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88,0 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. рублей). Т.о. цены “новинок” немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. рублей за квадрат), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие “новинки”, пытаясь не потерять потенциальных покупателей.

Более высокая стоимость “новинок” - нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными. За последние 2 года средневзвешенная стоимость квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир на вторичном рынке была в среднем на 1% или 800 рублей выше, чем средневзвешенная стоимость квадрата в целом по вторичному рынку. Минимальный разрыв за этот период был в допандемийный период - в конце 2019 - начале 2020 гг. Уже с апреля 2020 года разрыв начал расти и за исключением нескольких месяцев увеличивался до июля 2021 года вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. После повышения ключевой ставки и замедления спроса продавцы перестали выводить слишком дорогие “новинки” и цены почти выровнялись со среднерыночными.

Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку

Источник: Циан.Аналитика

 

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Кирове (+11,7%), Махачкале (+6,2%) и Саратове (+5,1%). За год “новинки” максимально подорожали в Краснодаре (54,1%) и Севастополе (37,3%), как в городах с приятным климатом, пользующихся популярностью среди покупателей и из других регионов, а также в Балашихе (+36,8%) и Кирове (+36,3%), т.е. цены в этих городах выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+

	окт.20	сен.21	окт.21	динамика за месяц	динамика за год
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей	71,8	88,0	88,5	+0,6%	+23,3%

Источник: Циан.Аналитика

Наиболее дорогие “новинки” по сравнению со средним уровнем цен в Кирове (разница в 5,3 тыс. рублей за квадрат), Махачкале (3,4 тыс. рублей), Севастополе (2,9 тыс.).

 4. Средний срок экспозиции на вторичном рынке сокращается

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым городам он составляет 105 дней. За год снижение на 18 дней, за месяц - на 3 дня. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир уходят с рынка всего за несколько дней.

Наименьший срок экспозиции в Краснодаре (в среднем - 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).

Всего в 4 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+42 дней), Воронеж и Набережные Челны (+11 дней) и Новокузнецк (+6 дней). Это локации с не самым высоким спросом, в которых, к тому же, достаточно сильно выросли цены на жилье (особенно в Воронеже - на 30% и Новокузнецке - на 29%). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-57 дней), Кемерово, Ростове-на-Дону и Ярославле (-53 дня), а в процентном отношении в Краснодаре, Тюмени и Екатеринбурге (на 38-42%).

 5. Объем предложения за год сократился на треть, в месячном выражении - стагнация

По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222  тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов. Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. В настоящее время темпы увеличения объемов замедлились.

Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%), а также в миллионниках: Ростове-на-Дону (-67%), Краснодаре (-66%), Омске (-53%), Самаре (-46%), Екатеринбурге (-46%), Волгограде (-45%), Челябинске (-44%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке.

Только в 8 городах из 39 объем предложения за год увеличился: Томск, Иркутск, Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Москва, Пенза. В городах с небольшим объемом предложения (Хабаровск, Махачкала, Владивосток, Балашиха) колебания наиболее заметны. В тех, где объем предложения существенный (в т.ч. и в Москве) на динамику влияет спрос и активность инвесторов.

За месяц объем предложения максимально увеличился в Москве (на 19%), Ижевске (+18%), Томске и Хабаровске (+15%), максимально сократился в Кемерово (-32%), Волгограде (-23%), Самаре (-21%).

Максимум нового предложения (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) на вторичном рынке в октябре 2021 года приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.). На пятом месте Тюмень, которая не является миллионником, но рынок недвижимости ее также хорошо развит (+ 5,4 тыс.). Несмотря на высокие темпы появления “новинок” в этих городах, общий объем предложения здесь (кроме Москвы) за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах.

6. Интерес к покупке квартиры снижается

Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах за последний год сократился на 15%. Это свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.

Наибольшее снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%), Кемерово, Киров и Ульяновск (-30%). Почти что на прежнем уровне остались показатели в Махачкале, Владивостоке, Перми, Тольятти (сокращение менее 10%). В Набережных Челнах и Ростове-на-Дону число просмотров даже немного увеличилось (рост на 0,5 и 6% соответственно). Здесь цены за год выросли меньше, чем в среднем по стране. В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз, что связано не с реальным ростом спроса (хотя отрицать его наличие мы не можем), а с изменениями в учете данных. Аналогичная ситуация в Челябинске и Красноярске (рост на 27% и 10% соответственно).

«Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие “новинки”, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. –  Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка - те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих новинок».

Город	Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей	Динамика цены за месяц	Динамика цены за год	Средний бюджет предложения, млн рублей	Средневзвешенная цена кв.м. в "новинках" рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей
Москва	261,4	0,7%	9,1%	16,37	276,0
Санкт-Петербург	181,1	1,8%	29,7%	10,49	183,5
Владивосток	151,2	0,5%	13,2%	8,24	153,0
Севастополь	144,1	1,3%	37,9%	8,52	147,0
Балашиха	120,1	-0,2%	39,7%	6,10	118,3
Казань	116,6	2,6%	31,9%	6,75	118,6
Краснодар	112,3	-1,7%	57,1%	6,10	108,8
Хабаровск	107,4	-1,6%	15,7%	5,75	104,4
Нижний Новгород	103,6	2,2%	31,3%	5,87	102,5
Иркутск	95,3	0,7%	24,4%	5,16	95,3
Новосибирск	93,1	2,2%	21,4%	4,96	93,3
Екатеринбург	91,4	1,9%	16,9%	5,38	91,2
Тюмень	89,7	1,6%	24,9%	5,25	91,0
Уфа	88,0	3,5%	18,6%	4,90	89,3
Красноярск	85,8	2,6%	23,6%	4,95	86,3
Томск	84,2	1,7%	26,2%	4,36	85,6
Ростов-на-Дону	81,0	3,4%	23,5%	4,74	81,9
Самара	80,2	3,2%	26,5%	4,52	81,5
Воронеж	75,5	1,6%	29,5%	4,23	76,4
Пермь	73,6	1,8%	20,7%	4,01	75,0
Омск	73,2	2,2%	32,6%	3,86	73,6
Ярославль	71,6	2,0%	25,6%	4,04	72,9
Барнаул	70,6	2,5%	25,6%	3,87	71,1
Пенза	69,7	1,9%	29,3%	3,65	71,8
Кемерово	69,4	3,4%	27,8%	3,84	69,8
Набережные Челны	65,7	2,2%	19,7%	3,78	67,9
Волгоград	65,4	3,0%	24,8%	3,51	65,9
Ижевск	65,3	2,2%	19,2%	3,44	66,7
Рязань	65,0	3,0%	27,7%	3,81	66,1
Липецк	62,7	3,0%	25,4%	3,54	63,9
Новокузнецк	62,3	1,6%	28,5%	3,39	62,9
Махачкала	61,9	3,5%	20,9%	4,81	65,3
Киров	61,5	6,4%	26,3%	3,07	66,8
Саратов	59,9	2,7%	22,2%	3,32	62,1
Ульяновск	59,6	1,5%	21,9%	3,34	60,2
Астрахань	57,4	2,1%	22,1%	3,43	59,2
Оренбург	55,9	2,6%	21,0%	3,02	57,3
Тольятти	54,4	2,4%	22,8%	2,99	55,2
Челябинск	53,0	2,5%	21,3%	3,02	53,4

Источник: Циан.Аналитика

В III кв. 2021 года было заключено столько же сделок в гибких офисных пространствах, как за весь 2020 год

Согласно последним данным ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, общий объем предложения гибких офисных пространств в III кв. 2021 года составил 283 500 кв. м. С начала года открылось чуть более 40 000 кв. м, из которых в III квартале были запущены 14 000 кв. м.  Среди крупных площадок можно отметить гибкие пространства WorkNation в Башне Федерация, Flexity в Павелецкой Плазе.

---

В IV квартале 2021 года заявлено открытие 8 гибких пространств объемом 24 300 кв. м. Открытия build-to-suit (bts) площадок (строительство под клиента), которые ранее ожидались в 2021 году, перенесены на 2022 год. Их объем составляет 58 800 кв. м, при этом почти треть уже реализована. Помимо bts-площадок на 2022 год планируются к открытию 6 гибких пространств площадью 70 000 кв. м.

В III квартале 2021 года на рынке выросла активность ряда игроков по увеличению своего портфеля. Было заключено несколько крупных сделок: оператор MULTISPACE арендовал 10 900 кв. м в ВТБ Арена Парк, Business Club – 24 600 кв. м в Искра Парк под гибкий офис для Ozon, Практик – 2 800 кв. м в МФК Сотый.

Всего за III квартал объем сделок составил 46 000 кв. м, что сопоставимо с показателем за весь 2020 год. В 2019 году был зарегистрирован рекордный объем сделок, 74 000 кв. м. По прогнозам CBRE, в 2022 году активность операторов сохранится на высоком уровне, однако она будет ограничена доступным предложением.

Доля крупных операторов гибких офисных пространств продолжает сокращаться, с одной стороны, за счет роста портфелей других игроков, с другой стороны, на рынок выходят новые компании. 10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 61% рынка. Лидером по объему открытых площадок остается SOK (9,3%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 8,8%. Другие крупные игроки: с равными долями Мой кабинет и WeWork (6,3%), Space 1 (6,1%), Ключ (5,7%), Meeting Point (5,4%), Workki (5,1%), Grow up (4,8%), Business Club (3,9%).

На фоне сохранения дефицита доступных площадей на рынке компании-арендаторы охотно рассматривают предложения аренды гибких офисных пространств. Так, за III квартал объем сделок в данном сегменте составил 47 000 кв. м, для сравнения за 1 полугодие 2021 года было арендовано 40 200 кв. м. В 2020 году объем сделок был в 2,5 раза меньше, 37 700 кв. м.

Верхний диапазон ставок аренды демонстрирует рост как за нефиксированное рабочее место, так и за рабочее место в сервисном офисе. Средний диапазон ставок аренды за нефиксированные рабочие места составляет 13 000–30 000 руб., за рабочее место в сервисном офисе: 18 000–50 000 руб., максимальные ставки аренды, 30 000–55 000 руб., запрашиваются за рабочие места в центре

Динамика объема предложения гибких офисных пространств, тыс. кв. м

Источник: CBRE, III кв. 2021 г.

 

Крупные сделки III квартала 2021 года

Площадка	Адрес	Арендатор	Площадь, кв. м.
Искра Парк	Ленинградский пр-т, 35	Ozon	24 600
Новый Балчуг	Садовническая ул., 9	СберМаркет	7 800
Большевик Фаза ||	Ленинградский пр-т, д. 15	Магнит	3 600
ЛеФорт Фаза ||	Электрозаводская ул.., 27	Hochland	1 150

 

Источник: CBRE, III кв. 2021 г.

 

Елена Денисова, старший директор отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:

«Высокие темпы восстановления спроса на рынке офисной недвижимости Москвы стимулировали увеличение активности в сегменте гибких офисов. Интерес компаний-арендаторов к гибким решениям аренды усиливается. На этом фоне операторы наращивают свои портфели, чтобы своевременно удовлетворять растущий спрос».