В 2022 году в Санкт-Петербурге девелоперы ввели в эксплуатацию в два раза меньше офисных площадей, чем было заявлено
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости. Объем предложения за год пополнился 13 бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Это в два раза меньше по сравнению с тем, что было анонсировано в начале года. По данным на конец декабря 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% больше, чем по итогам 2021 года. Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей достигла 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В пустует 11,1% (+3,9 п. п.) площадей. Общий объем сделок по аренде офисной недвижимости составил 180 тыс. кв. м, что превышает значения 2021 года на 38%. Основными драйверами спроса оставались компании нефтегазовой отрасли (51% всех арендованных площадей).
- Объем предложения офисной недвижимости в 2022 году пополнился 13 новыми бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Среди них четыре здания класса А и девять – класса В.
- В классе А отмечается максимальный за последние пять лет объем ввода бизнес-центров, предназначенных для сдачи в аренду – 102,4 тыс. кв. м. В частности, было завершено строительство новых корпусов в составе делового квартала «Невская Ратуша», второй очереди бизнес-центра «Феррум», «Авиор Тауэр-1», «Аквилон LINKS».
- В классе В восемь из девяти введенных в 2022 году в эксплуатацию зданий, представляют собой объекты реконструкции. Среди наиболее заметных – Левашовский хлебозавод, где разместится офис компании RBI.
- В 2022 году на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга отмечалось снижение девелоперской активности. Девелоперы ввели в эксплуатацию в два раза меньше офисных площадей, чем было анонсировано в начале 2022 года. Продление сроков разрешений на строительство стало массовым явлением на фоне нестабильного спроса и освобождения площадей после ухода международных компаний. Например, на 2023 год перенесено открытие бизнес-центра «Тесла» на Васильевском острове и второй очереди «Атлас Сити» в Московском районе и др.
- По итогам 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% превысило показатели конца 2021 года. На рост вакантности повлиял в первую очередь уход международных компаний, а также выход на рынок новых бизнес-центров, заполняемость в которых составила 53% к концу года.
- Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей за год увеличилась в три раза, достигнув 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В вакантность составила 11,1% (+3,9 п. п.).
- С точки зрения географического распределения наибольший объем свободного предложения представлен в локации «Московский проспект», где пустует 102,6 тыс. кв. м или 22,8% площадей.
- Стоит отметить, что вакантные офисные площади крайне неравномерно распределены на рынке. Так, из 519 бизнес-центров класса А и В в Петербурге – 277 зданий заполнены на 100%, а 242 предлагают свободные офисы. Причем, офис площадью от 10 тыс. кв. м можно арендовать лишь в восьми действующих бизнес-центрах – это здания, введенные в эксплуатацию в 2022 году, пустующие после освобождения иностранными компаниям, а также предлагающие офисы по ставкам выше среднерыночных.
- Общий объем сделок по аренде на рынке качественной офисной недвижимости продемонстрировал рекордные показатели за последние шесть лет и составил 180 тыс. кв. м, что больше на 38% чем в 2021 году (130 тыс кв. м), но меньше знакового 2016 года на 13% (206 тыс. кв. м).
- В 2022 году спрос был ориентирован на офисы класса В с отделкой, а иногда и с меблировкой, в новых офисных зданиях с современными инженерными системами. Арендаторы отдавали предпочтение предложению с хорошей транспортной доступностью и парковкой.
- Основными драйверами спроса на рынке остаются компании нефтегазовой отрасли, которые арендовали за год более 90 тыс. кв. м площадей (51% от всего объема сделок), и компании из сферы информационных технологий, арендовавшие более 27 тыс кв. м (15%). Для сравнения: в 2021 году на долю арендаторов из нефтегазовой отрасли в структуре сделок составила всего 8% (10,7 тыс. кв. м), а доля IT-компаний была выше – 26% (33,9 тыс. кв. м)
Динамика распределения сделок по профилям
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Общий объем сделок по аренде офисов в классе А составил 80,5 тыс. кв. м, 87% из которых пришлось на Центральный административный район. 78% площадей в классе А арендовали компании нефтегазовой сферы.
- Крупнейшей сделкой по аренде офисной недвижимости за всю историю существования рынка стала аренда компанией «Газпром нефть» 50 тыс. кв. м в офисном центре класса А «Невская Ратуша».
- Спрос на офисы в зданиях класса В представлен преимущественно российскими IT-компаниями, которые активно развиваются на фоне ухода международных игроков. Но, несмотря на рост количества сделок, средняя площадь арендуемого офиса IT-компаниями в классе В меньше, чем годом ранее – около 1 тыс. кв. м против 1,4 тыс. кв. м в 2021 году. Отсутствие дефицита офисных площадей на рынке дает возможность не арендовать площади с запасом.
- По итогам года в бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка аренды снизилась на 1,3%, до 2 279 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Запрашиваемые ставки на офисные помещения класса B снизились за год на 2,8%, до 1 481 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.
Динамика арендных ставок
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «Для офисной недвижимости 2022 год стал очень неоднозначным. Ранее мы находились в состоянии острой нехватки качественных офисных площадей, а для крупных арендаторов выбор ограничивался зданиями, которые можно было пересчитать по пальцам одной руки. Сейчас же уход международных компаний и освобождение большого количества площадей – это негативный тренд на рынке с точки зрения собственников и инвесторов, но позитивный – с точки зрения арендаторов. Увеличение выбора офисов с отделкой, а иногда и меблировкой подтолкнуло многие компании к переезду. Массовая миграция 2022 года привела к рекордному за последние шесть лет объему сделок аренды. Арендные ставки при этом показали незначительное снижение. Рынок достиг состояния здоровой конкуренции».
Эксперты Arendator.ru, проанализировавшие ситуацию на рынке коммерческих помещений в западной части Москвы, констатировали острый дефицит первичного предложения. По их подсчетам сейчас в продаже представлено менее 20 юнитов, которые могут быть использованы для открытия бизнеса. Их совокупная площадь немногим превышает 3 тыс. кв. м. Это в семь раз меньше, чем было реализовано за прошедший год.
В западном административном округе сложился очевидный дисбаланс между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости, включенной в состав жилых комплексов. Это одна из наиболее популярных локаций в столице. Соответственно, предприниматели охотно раскупают объекты для бизнеса в местных новостройках. В 2021 г. (без учета декабрьских продаж) было реализовано 145 лотов в 17 новостройках. Их совокупная площадь составляет порядка 21 тыс. кв. м. И это были последние запасы, которыми располагали застройщики. В настоящее время контент ограничивается всего 18 помещениями (3,15 тыс. кв. м). Даже этот более чем скромный по своему метражу фонд распылен по всей территории округа. На каждый адрес приходится от одного до четырех юнитов, готовых к продаже.
Основным оператором коммерческой недвижимости в ЗАО выступает ГК «ПИК». В шести ее комплексах («Академика Павлова», «Барклая 6», «Большая Очаковская 2», «Матвеевский парк», «Мичуринский парк», «Мосфильмовская») сосредоточено восемь лотов общей площадью 1,32 тыс. кв. м. Это 41,75 от общего показателя.
У Capital Group на западном направлении осталось только три крупногабаритных помещения в ЖК «Кутузовский XII». Вместе они занимают 1,04 тыс. кв. м, или 32,9% от валового объема предложения. На долю четырех других поставщиков коммерческих объектов приходится всего 0,80 тыс. кв. м площадей (семь лотов).
В большинстве своем помещения коммерческого назначения в западных новостройках имеют ценник от 20 до 60 млн рублей. Ниже этого коридора расположен только юнит (111,50 кв. м) на первом этаже ЖК «Свой». Его заявленная стоимость равна 18,67 млн рублей. Самые дорогие объекты экспонируются по адресу «Кутузовский XII». В частности, с продажи помещения площадью 383,60 кв. м застройщик может выручить 306,88 млн рублей. Два других лота в этом проекте обойдутся инвесторам в 215,12 и 310,22 млн рублей. Для желающих открыть точку у Горбушкина двора интерес представляет лот большого формата (227,60 кв. м) в ЖК «Барклая 6». На него выставлен ценник 70,62 млн рублей.
Недостаток коммерческих площадей, предназначенных для продажи, может быть частично компенсирован арендными лотами. Так, в ЖК «Береговой» (правобережная часть «Большого Сити») сдаются девять помещений общей площадью 1,45 тыс. кв. м. Их годовая ставка варьируется от 24 до 36 тыс. рублей за квадратный метр.
По оценке международной консалтинговой компании JLL, основной рост инвестиционного рынка в 2021 году в России наблюдался за счет Санкт-Петербурга. Так, по сравнению с предыдущим годом, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Северной столицы увеличился в 2,6 раза и составил 1,8 млрд долл. Для сравнения, в Москве показатель вырос лишь на 8% и достиг 3,3 млрд долл. При этом Петербург не смог превзойти свой исторический рекорд 2011 года, когда объем сделок составил 2,3 млрд долл. благодаря закрытию сделок по продаже ТРК «Галерея» и портфеля компании «Макромир».
Значительный рост в 2021 году обусловлен большим объемом сделок по приобретению земельных участков под строительство жилья и апартаментов на фоне роста спроса и цен. В предыдущие годы сделки с землей составляли меньшую часть годового объема инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга. Так, в 2021 году доля таких сделок достигла 68% в общем объеме инвестиций, тогда как в предыдущие пять лет она в среднем составляла около 36%.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млн долл.*
Источник: JLL
Участки под жилье
Исторический рекорд инвестиций был обновлен только в жилом сегменте. Объем сделок по приобретению земельных участков и проектов под редевелопмент для строительства жилья составил 1,2 млрд долл.
«В 2022 году мы прогнозируем снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков в связи с ростом ставок по ипотеке, ростом цен на землю, а также удорожанием проектного финансирования, – говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Сдерживающим фактором также является минимальный объем ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией».
Коммерческая недвижимость
В сфере коммерческой недвижимости[1] аналитики JLL наблюдают увеличение объема инвестиций в два раза по сравнению с низкой базой 2020 года и снижение на 30% к допандемийному 2019 году. В 2021 году лидировали офисы и склады, на которые приходится 47% и 30% объема инвестиций в коммерческую недвижимость соответственно.
Спрос потенциальных инвесторов на покупку объектов коммерческой недвижимости сдерживается нехваткой качественных активов, а также большим разрывом между ожиданиями продавцов и покупателей.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам
2021 год 2020 год
Источник: JLL
«Минувший год, несмотря на продолжающуюся пандемию, стал удачным для инвестиционного рынка Санкт-Петербурга. Ключевыми факторами успеха стали отложенный с 2020 года спрос, когда многие инвесторы заняли выжидательную позицию, существенное снижение стоимости финансирования, бум на логистическом рынке и резкий рост цен на рынке жилья, – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге. – Наш прогноз на 2022 год оптимистичен. Мы видим усиливающийся тренд роста привлекательности Санкт-Петербурга для широкого круга инвесторов. В свою очередь, многие собственники стали задумываться о продаже своих активов либо их подготовке к продаже – реконструкции, репозиционировании, улучшении пула арендаторов, что также может привести к ряду интересных сделок уже в этом году».
В 2021 году наблюдался рост ставок капитализации во всех сегментах недвижимости. На данный момент ориентиром для рынка, по оценке экспертов JLL, являются ставки капитализации в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9,5-11,5% для офисов, 10,25-12% для торговых центров.
[1] Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью включает покупку-продажу офисных, торговых, складских, гостиничных и многофункциональных объектов. Он не учитывает приобретение земельных участков под жилой девелопмент.