Самые продаваемые массовые новостройки Москвы по итогам 2022 года
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в 15 наиболее востребованных массовых новостройках «старой» Москвы было заключено 46% всех сделок в данном сегменте. Более половины проектов реализуется одним девелопером. В самом популярном комплексе в месяц продавалось в среднем 196 квартир.
Показатели продаж квартир и апартаментов в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам 2022 года сопоставимы с 2021 годом. В прошедшем году в этом сегменте было совершено 37,66 тыс. сделок по ДДУ, что на 8,1% больше, чем в 2021 году. Доля 15 самых востребованных проектов выросла на 3 п.п.
Относительно 2021 года топ-15 самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы обновился сразу на 9 позиций. К тому же, произошли изменения в структуре рейтинга.
Первое место в списке самых продаваемых новостроек, как и по итогам 2021 года, занимает ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК». За 12 месяцев 2022 года в нем заключено 2356 договоров долевого участия (в среднем 196 сделок в месяц), что равно 6,3% от числа ДДУ в массовом сегменте. Наиболее успешными периодами оказались ноябрь и декабрь, когда было реализовано 296 и 357 лотов соответственно. Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года составляла 268,7 тысяч рублей.
На второй строчке расположился еще один проект девелопера «ПИК» – «Матвеевский парк». За год в нем было совершено 1700 сделок (в среднем 142 ДДУ в месяц), что составляет 4,5% от всех покупок в массовом сегменте. Больше всего квартир было реализовано в мае и ноябре – 179 и 177 лотов. Квадратный метр в «Матвеевском парке» по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 363,7 тысяч рублей.
Третье место также досталось жилому комплексу от ГК «ПИК» – «Амурский парк». В 2022 году в нем было продано 1306 квартир (109 сделок в месяц) иди 3,5% от общего количества лотов, реализованных в массовом сегменте. Самыми успешными стали март и август, когда было совершено по 161 сделке. Средняя цена квадратного метра в «Амурском парке» в декабре 2022 году составила 294,3 тысяч рублей.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ
|
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб. |
|
1 |
▬ |
Люблинский парк |
Люблино |
2356 |
6,3% |
268,7 |
|
2 |
▲ |
Матвеевский парк |
Очаково-Матвеевское |
1700 |
4,5% |
363,7 |
|
3 |
▲ |
Амурский парк |
Гольяново |
1306 |
3,5% |
294,3 |
|
4 |
▲ |
Молжаниново |
Молжаниновский |
1220 |
3,2% |
231,8 |
|
5 |
▲ |
Руставели 14 |
Бутырский |
1088 |
2,9% |
378,7 |
|
6 |
▲ |
Митинский лес |
Митино |
1015 |
2,7% |
266,5 |
|
7 |
▲ |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
1014 |
2,7% |
345,3 |
|
8 |
▲ |
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
1010 |
2,7% |
298,6 |
|
9 |
▲ |
Мичуринский парк |
Очаково-Матвеевское |
1009 |
2,7% |
317,3 |
|
10 |
▼ |
Перовское 2 |
Нижегородский |
974 |
2,6% |
313,5 |
|
11 |
▲ |
Level Южнопортовая |
Южнопортовый |
961 |
2,6% |
394,8 |
|
12 |
▲ |
Holland Park |
Покровское-Стрешнево |
943 |
2,5% |
351,1 |
|
13 |
▼ |
Волжский парк |
Текстильщики |
938 |
2,5% |
291,8 |
|
14 |
▲ |
1-й Ленинградский |
Молжаниновский |
905 |
2,4% |
210,8 |
|
15 |
▼ |
PROFIT |
Нижегородский |
885 |
2,3% |
320,4 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Источник: «Метриум»
Следует отметить, что 11 из 15 проектов, вошедших в рейтинг самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы, реализуются одним девелопером – ГК «ПИК». В 2021 году таких комплексов было 8. Также в топ-15 вошло по одному проекту от застройщиков «Самолет», Level Group, «ДСК-1» и «Гранель».
По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента «старой» Москвы по итогам 2022 года составила 305,15 тысяч рублей. Однако сразу в 8 жилых комплексах, попавших в рейтинг, данный показатель выше: «Перовское 2» (313,5 тысяч рублей), «Мичуринский парк» (317,3 тысяч рублей), PROFIT (320,4 тысяч рублей), «Второй Нагатинский» (345,3 тысяч рублей), Holland Park (351,1 тысяч рублей), «Матвеевский парк» (363,7 тысяч рублей), «Руставели 14» (378,7 тысяч рублей), «Level Южнопортовая» (394,8 тысяч рублей).
«В 2022 году спрос на массовые новостройки сохранился на стабильно высоком уровне, несмотря на ставшие его лейтмотивом социально-экономические потрясения, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Главными драйверами покупательской активности выступили государственные ипотечные программы и кредиты от застройщиков с околонулевыми ставками. Спрос на апартаменты в прошлом году существенно просел, именно потому что на них не распространяется льготная ипотека. Самыми популярными оказались небольшие лоты – студии и «однушки», что обусловлено снижением платежеспособности граждан. Учитывая эту тенденцию, застройщики на 7,4% сократили среднюю площадь квартир в массовых новостройках».
Во II квартале 2022 г. объем спроса в сегменте новостроек бизнес-класса в Москве составил 161 тыс. кв. м, что на 57% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 67% меньше, чем год назад. Это исторический минимум за последние 5 лет. Еще более низкий уровень спроса в данном сегменте был зафиксирован только во II квартале 2017 года — тогда было зарегистрировано сделок на 143 тыс. кв. м. При этом мы наблюдаем увеличение количества новых проектов в сегменте, что поможет уменьшить дефицит предложения, который присутствует на рынке уже несколько лет. На фоне роста предложения, а также благодаря программе льготной ипотеки и смешанной ипотеки, по прогнозам Nikoliers, спрос в этом сегменте будет плавно увеличиваться.
Динамика объема предложения и спроса, бизнес-класс
Предложение
Во II квартале 2022 г. объем предложения бизнес-класса составил 1 070 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем в I квартале 2022 г., и на 29% выше объема II квартала 2021 г. В бизнес-классе зафиксировано наибольшее увеличение объема предложения за квартал по сравнению с другими сегментами, за счет увеличения нового предложения, а также за счет снижения объема зарегистрированных сделок в 2,3 раза.
Объем предложения, впервые выведенный на рынок, увеличился — во II квартале 2022 г. объем нового предложения составил 149 тыс. кв. м, что почти в 3 раза выше, чем в предыдущем квартале, но все еще на 17% меньше показателя за аналогичный период прошлого года.
На апартаменты приходится 12% от общего объема предложения в бизнес-классе. Наибольшая доля апартаментов представлена в формате студий — 32%, за квартал их доля снизилась на 5 п. п. Наибольшая доля апартаментов представлена площадью до 40 кв. м — 41% (за квартал их доля снизилась на 7 п. п.).
В формате квартир наибольший объем экспозиции представлен однокомнатными лотами — 36%, за квартал их доля не изменилась. Распределение долей квартир в структуре по площади за квартал практически не изменилось.
Цены
Средневзвешенная цена во II квартале 2022 г. составила 441 тыс. кв. м, что на 5% больше показателя I квартала 2022 г. и на 25% больше, чем год назад.
Наибольший объем предложения апартаментов представлен в бюджете до 10 млн руб. — 24%, что на 8 п. п. ниже, чем в прошлом квартале. Наибольшая доля квартир представлена бюджетами от 20 до 25 млн руб. и более 40 млн руб. При этом самым дорогим районом среди проектов с предложением покупки квартир является ЗАО (495 тыс. руб./кв. м), апартаментов — ЦАО с показателем 618 тыс. руб./кв. м.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В сегменте новостроек бизнес-класса в Москве зафиксирован наибольший рост объема предложения за квартал. Хотя это и произошло за счет резкого снижения спроса со стороны клиентов, а также выхода большого количества новых проектов за квартал, мы прогнозируем дальнейшее восполнение дефицита предложения, формировавшегося последние несколько лет. Сейчас действуют различные льготные ипотечные программы, для бизнес-класса актуальна - смешанная ипотека, при которой возможно применение сразу нескольких льготных ипотечных программ, тем самым увеличивая сумму кредита. Такие программы, по нашему мнению, будут стимулировать спрос в этом сегменте и постепенно возвращать рынок до показателей 2019 года».
Специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости» исследовали основные летние тенденции на рынке новостроек старой Москвы. Одна из них – постепенное уменьшение среднего уровня цен. Согласно подсчётам аналитиков компании, по итогам июля средняя цена 1 кв. м в проектах комфорт-класса снизилась на 1,2%, бизнес-класса – на 0,9%. На это повлияло в том числе увеличение доли жилых комплексов, где покупателям предлагаются скидки до 15-25%, иногда на старте продаж. В некоторых проектах объем предложения квартир с дисконтом доходит до 25-30%.
Программы субсидированной ипотеки также остаются одним из основных инструментов для поддержания спроса. А размеры ежемесячных платежей уменьшаются и становятся всё более удобными для покупателей жилья. Специалисты компании подсчитали, что в Зеленограде (ЗелАО), где зафиксированы самые доступные цены на квартиры в новостройках масс-маркета, ежемесячный ипотечный платёж по небольшой студии в крупном ЖК может быть в 1,8 раза меньше, чем средняя ставка найма такого объекта. А в Очаково-Матвеевском (ЗАО), где стоимость лотов комфорт-класса особенно высока, ежемесячные выплаты по студии в востребованном проекте в 2,4 раза меньше средней арендной ставки.
По данным специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке жилья старой Москвы началась ценовая стагнация. По итогам июля средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе снизилась на 1,2%, в бизнес-классе на 0,9%. Основная причина этого – сжатие спроса заставляет застройщиков в массовом порядке корректировать перегретые в 2021 году цены, вводя крупные дисконты на большие массивы квартир.
Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На рынке новостроек одной из основных тенденций этого лета стало увеличение доли жилых комплексов, где на существенный пул квартир предлагаются скидки порой до 15-25%. Более того, в некоторых проектах доля квартир, на которые распространяется дисконт, составляет не менее 25-30%. Иногда застройщики предлагают крупные скидки уже на старте продаж. Однако необходимо учитывать, что даже самый выгодный дисконт не будет интересен покупателям, если не сопровождается интересными ипотечными программами».
Что же касается сферы ипотечного кредитования, то в июле ключевая ставка рефинансирования снизилась в очередной раз – до 8%, вслед за этим начали уменьшаться ипотечные ставки. Кроме того, сейчас застройщики в массовом порядке вводят субсидированные ставки по ипотеке, до 0,1% – даже несмотря на то, что стоимость квартир при этом повышается в среднем на 15-20%, ежемесячный платеж всё равно будет в 2 раза меньше, чем при покупке недвижимости по программе господдержки.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подчёркивают, что на сегодняшний день наибольшее значение для потребителей имеет не бюджет квартиры, а условия по обслуживанию ипотечного кредита, в том числе размер ежемесячного платежа по ипотеке. Поэтому застройщики сейчас нацелены на то, чтобы предлагать покупателям как можно больше программ с субсидированной ипотекой и небольшим ежемесячным платежом – фактически на любой бюджет.
Ипотека vs аренда
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассмотрели две локации – Зеленоград (ЗелАО) и район Очаково-Матвеевское (ЗАО). Именно здесь, согласно их статистике, зафиксированы одни из самых низких и высоких ценовых показателей на массовом рынке как аренды, так и новостроек. Для расчётов аналитики брали из открытых источников среднюю ставку найма объекта в данных локациях, а также рассматривали стоимость аналогичных по характеристикам квартир в проектах на первичном рынке.
В Зеленограде (ЗелАО) средняя ставка аренды квартиры студийного формата составляет сейчас 27,5 тыс. рублей. Для сравнения можно взять один из самых крупных проектов города комфорт-класса, ЖК «Зелёный парк» (ПИК, выдача ключей планируется в июле 2024 г.) – здесь компактная студия площадью 19,6 кв. м стоит 6,2 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (964 тыс. рублей) ежемесячный платеж будет 14,9 тыс. рублей, что в 1,8 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 30 месяцев аренды такой жилплощади.
В Очаково-Матвеевском (ЗАО) средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры составляет 45,5 тыс. рублей. В одном из крупных проектов «Новое Очаково» (ПИК, выдача ключей планируется в декабре 2024 г.) компактная студия площадью 20,1 кв. м стоит 7,9 млн рублей. При оформлении субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% и первоначальным взносом 15% (1,1 млн рублей) ежемесячный платёж будет 19 тыс. рублей, что в 2,4 раза меньше средней ставки найма. При этом размер первоначального взноса – около 23 месяцев аренды такой жилплощади.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», благодаря низким ставкам и небольшим ежемесячным платежам доступность ипотеки для покупателей квартир в новостройках повышается. А вопрос снимать квартиру или приобрести собственную всё чаще решается в пользу ипотеки.