Самые продаваемые массовые новостройки Москвы по итогам 2022 года
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в 15 наиболее востребованных массовых новостройках «старой» Москвы было заключено 46% всех сделок в данном сегменте. Более половины проектов реализуется одним девелопером. В самом популярном комплексе в месяц продавалось в среднем 196 квартир.
Показатели продаж квартир и апартаментов в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам 2022 года сопоставимы с 2021 годом. В прошедшем году в этом сегменте было совершено 37,66 тыс. сделок по ДДУ, что на 8,1% больше, чем в 2021 году. Доля 15 самых востребованных проектов выросла на 3 п.п.
Относительно 2021 года топ-15 самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы обновился сразу на 9 позиций. К тому же, произошли изменения в структуре рейтинга.
Первое место в списке самых продаваемых новостроек, как и по итогам 2021 года, занимает ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК». За 12 месяцев 2022 года в нем заключено 2356 договоров долевого участия (в среднем 196 сделок в месяц), что равно 6,3% от числа ДДУ в массовом сегменте. Наиболее успешными периодами оказались ноябрь и декабрь, когда было реализовано 296 и 357 лотов соответственно. Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года составляла 268,7 тысяч рублей.
На второй строчке расположился еще один проект девелопера «ПИК» – «Матвеевский парк». За год в нем было совершено 1700 сделок (в среднем 142 ДДУ в месяц), что составляет 4,5% от всех покупок в массовом сегменте. Больше всего квартир было реализовано в мае и ноябре – 179 и 177 лотов. Квадратный метр в «Матвеевском парке» по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 363,7 тысяч рублей.
Третье место также досталось жилому комплексу от ГК «ПИК» – «Амурский парк». В 2022 году в нем было продано 1306 квартир (109 сделок в месяц) иди 3,5% от общего количества лотов, реализованных в массовом сегменте. Самыми успешными стали март и август, когда было совершено по 161 сделке. Средняя цена квадратного метра в «Амурском парке» в декабре 2022 году составила 294,3 тысяч рублей.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ
|
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб. |
|
1 |
▬ |
Люблинский парк |
Люблино |
2356 |
6,3% |
268,7 |
|
2 |
▲ |
Матвеевский парк |
Очаково-Матвеевское |
1700 |
4,5% |
363,7 |
|
3 |
▲ |
Амурский парк |
Гольяново |
1306 |
3,5% |
294,3 |
|
4 |
▲ |
Молжаниново |
Молжаниновский |
1220 |
3,2% |
231,8 |
|
5 |
▲ |
Руставели 14 |
Бутырский |
1088 |
2,9% |
378,7 |
|
6 |
▲ |
Митинский лес |
Митино |
1015 |
2,7% |
266,5 |
|
7 |
▲ |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
1014 |
2,7% |
345,3 |
|
8 |
▲ |
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
1010 |
2,7% |
298,6 |
|
9 |
▲ |
Мичуринский парк |
Очаково-Матвеевское |
1009 |
2,7% |
317,3 |
|
10 |
▼ |
Перовское 2 |
Нижегородский |
974 |
2,6% |
313,5 |
|
11 |
▲ |
Level Южнопортовая |
Южнопортовый |
961 |
2,6% |
394,8 |
|
12 |
▲ |
Holland Park |
Покровское-Стрешнево |
943 |
2,5% |
351,1 |
|
13 |
▼ |
Волжский парк |
Текстильщики |
938 |
2,5% |
291,8 |
|
14 |
▲ |
1-й Ленинградский |
Молжаниновский |
905 |
2,4% |
210,8 |
|
15 |
▼ |
PROFIT |
Нижегородский |
885 |
2,3% |
320,4 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Источник: «Метриум»
Следует отметить, что 11 из 15 проектов, вошедших в рейтинг самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы, реализуются одним девелопером – ГК «ПИК». В 2021 году таких комплексов было 8. Также в топ-15 вошло по одному проекту от застройщиков «Самолет», Level Group, «ДСК-1» и «Гранель».
По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента «старой» Москвы по итогам 2022 года составила 305,15 тысяч рублей. Однако сразу в 8 жилых комплексах, попавших в рейтинг, данный показатель выше: «Перовское 2» (313,5 тысяч рублей), «Мичуринский парк» (317,3 тысяч рублей), PROFIT (320,4 тысяч рублей), «Второй Нагатинский» (345,3 тысяч рублей), Holland Park (351,1 тысяч рублей), «Матвеевский парк» (363,7 тысяч рублей), «Руставели 14» (378,7 тысяч рублей), «Level Южнопортовая» (394,8 тысяч рублей).
«В 2022 году спрос на массовые новостройки сохранился на стабильно высоком уровне, несмотря на ставшие его лейтмотивом социально-экономические потрясения, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Главными драйверами покупательской активности выступили государственные ипотечные программы и кредиты от застройщиков с околонулевыми ставками. Спрос на апартаменты в прошлом году существенно просел, именно потому что на них не распространяется льготная ипотека. Самыми популярными оказались небольшие лоты – студии и «однушки», что обусловлено снижением платежеспособности граждан. Учитывая эту тенденцию, застройщики на 7,4% сократили среднюю площадь квартир в массовых новостройках».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в новостройках с апартаментами представлено на 35% больше лотов в бюджете до 7 млн рублей, чем в проектах с квартирами. При этом цена самого доступного апартамента на 27% меньше, чем минимальная стоимость квартиры.
Средняя стоимость студии в массовых проектах «старой» Москвы в июле 2022 года достигла 8,1 млн рублей, а без учета проектов реконструкции – 8,3 млн рублей. Поэтому ряд потенциальных покупателей недвижимости все чаще обращают свое внимание на новостройки с апартаментами. Средний бюджет покупки в таком случае составит 6,1 млн рублей, а если исключить объекты редевелопмента (к примеру, бывшие административные здания и бизнес-центры) – 6,3 млн рублей.
Если предположить, что потенциальный покупатель располагает суммой в 7 млн рублей (1 млн рублей – первоначальный взнос в размере 15%, остальное – заемные средства) и рассматривает только студии в проектах внутри МКАД, то в указанный бюджет попадает порядка 520 вариантов в массовых ЖК «старой» Москвы (за вычетом квартир в реконструированных зданиях), минимальная стоимость лота – 5,6 млн рублей. В свою очередь, в апарт-комплексах (без объектов редевелопмента) представлено 710 лотов, подходящих под данные параметры.
Самое доступное предложение в новостройках с апартаментами по итогам июля 2022 года – студия площадью 20,6 кв. м за 4,3 млн рублей в апарт-комплексе комфорт-класса Clementine (застройщик – компания «СМУ-6 Инвестиции»), расположенном в районе Бибирево на северо-востоке Москвы. В данном проекте также зафиксирована минимальная средняя стоимость квадратного метра среди всех вошедших в топ-10 комплексов – 222 тыс. рублей. Продажи в проекте стартовали в мае 2022 года.
«Тот факт, что апартаменты доступнее квартир не означает их меньшую комфортность, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер Clementine). – Такие проекты находятся в районах со сложившейся инфраструктурой, отличаются эргономичными планировками мест общего пользования и самих помещений, а также проработанной городской средой. В свою очередь, привлекательная цена обеспечивается оптимизацией издержек. К ним относятся, например, отсутствие необходимости или меньшая стоимость смены вида разрешенного использования участка, а также проектные решения, прежде всего высотность не выше 8-9 этажей».
На втором месте – студия площадью 21,2 кв. м за 5 млн рублей в апарт-комплексе Citimix (ЗАО, Тропарево-Никулино) от застройщика APSIS GLOBE. В данном проекте средняя стоимость квадратного метра в июле 2022 года достигла 254,5 тыс. рублей. Представленные на рынке корпуса уже введены в эксплуатацию и реализуются по договорам купли-продажи, которые не отражаются в статистике по ДДУ.
Третье место досталось студии площадью 17,8 кв. м (самый компактный лот в рейтинге) в апарт-комплексе бизнес-класса N’ICE LOFT (ЮВАО, Нижегородский) от девелопера Coldy. Средняя стоимость квадратного метра в проекте в июле 2022 года – 341 тыс. рублей. По итогам I полугодия 2022 года в данном комплексе заключено 320 договоров долевого участия – второй показатель среди всех новостроек с апартаментами.
Стоит отметить, что 3 из 10 самых доступных новостроек с апартаментами находятся в СВАО. На втором месте – ВАО и ЮВАО (2 проекта). В САО, СЗАО и ЗАО расположены по одному комплексу. Причем вошедшие в топ-10 объекты размещаются как в районах со сложившейся застройкой (Бибирево, Тропарево-Никулино, Дмитровский), так и в активно развивающихся локациях (Нижегородский, Южнопортовый, Северный).
Ожидаемо, что большинство проектов (6 из 10) относятся к комфорт-классу. Однако в рейтинг вошли и 4 проекта бизнес-класса, в том числе расположенные в районах «первого пояса» от ЦАО.
Для приобретения вариантов в апарт-комплексах можно воспользоваться субсидированной ипотекой от застройщиков и ведущих банков. Например, в проекте Clementine действует совместная программа с Банком ДОМ.РФ, ставка по которой составляет 2,5% на весь срок кредита (до 30 лет), первоначальный взнос – от 15%. Таким образом, владельцем недвижимости можно стать, располагая суммой в 660 тыс. рублей. В комплексе «Level Стрешнево» клиентам доступна ставка в 0,01% от МКБ.
«Самые доступные варианты в новостройках с апартаментами подходят для широкой целевой аудитории, – подводит итог Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В нее входят не только инвесторы, приобретающие такой тип недвижимости для сдачи в аренду. Часто апартаменты покупают молодые люди (в том числе с помощью родителей) как первое жилье. Кроме того, нередко подобный формат востребован у клиентов, интересующихся вариантами в конкретной локации, но не рассматривающих в силу разных причин вторичную недвижимость».
Самые доступные предложения в новостройках с апартаментами*
|
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Класс |
Застройщик |
Min бюджет предложения в июне 2022 г., млн рублей / площадь, кв. м |
|
1 |
Clementine |
СВАО, Бибирево |
Комфорт |
СМУ-6 Инвестиции |
4,3/20,6 |
|
2 |
Citimix |
ЗАО, Тропарево-Никулино |
Комфорт |
APSIS GLOBE |
5/21,2 |
|
3 |
N’ICE LOFT |
ЮВАО, Нижегородский |
Бизнес |
Coldy |
5,8/17,8 |
|
4 |
Измайловский парк |
ВАО, Соколиная гора |
Бизнес |
ГК Новая Жизнь Недвижимость |
5,8/18,8 |
|
5 |
Физтех Сити |
СВАО, Северный |
Комфорт |
ГК Основа |
6/24 |
|
6 |
HighWay |
ЮВАО, Южнопортовый |
Бизнес |
ГК Гранель |
6,1/24,7 |
|
7 |
Level Стрешнево |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
Level Group |
6,5/20,7 |
|
8 |
ГОРОД daily |
САО, Дмитровский |
Комфорт |
СЗ Град Инвест Дмитровское |
6,6/25,2 |
|
9 |
Легендарный квартал на Березовой аллее |
СВАО, Останкинский |
Комфорт |
Д-Инвест |
6,8/24,7 |
|
10 |
Сокольнический вал, 1 |
ВАО, Сокольники |
Комфорт |
ГК ПИК |
7,1/21,9 |
*Учитывались только проекты нового строительства, без редевелопмента
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» в июле 2022 г. на первичном рынке в границах старой Москвы в сегменте бизнес-класса экспонировалось 99,6 тыс. кв. м (+0,9% за месяц; + 41,3% за год) и 14,8 тыс. квартир (+1,2% за месяц; + 52,2% за год).
Основной объем предложения сосредоточен в районе Хорошево-Мневники, на долю которого приходится 17,2% площади. Район Даниловский с долей 16,4% занимает вторую позицию. В районе лоты экспонируются в 13 проектах. Замыкает тройку район Раменки с долей 10,5%, где новостройки реализуются в 11 проектах.
По итогам июля 2022 г. средневзвешенная цена квадратного метра квартир бизнес-класса составила 437,7 тыс. руб. (+0,6% за месяц, +17,8% за год). Средняя стоимость квартиры бизнес-класса - 29,3 млн руб. (+0,3% за месяц, +9,3% за год). За год средняя площадь экспозиции снизилась на 7,2% и составила 67 кв.м.
За месяц средневзвешенная стоимость квадратного метра в 5 районах снизилась на более чем 2%. Больше всего средняя цена квадратного метра снизилась в районе Басманный на 6,6% до 402,5 тыс. руб./кв. м., в котором вышел в реализацию новый проект ЖК «Интеллигент» по стартовым ценам. В Южнопортовом стоимость «квадрата» снизилась на 3,2% и составила 360,8 тыс. руб. в результате выхода нового объема квартир на нулевом цикле в одном из проектов. В Даниловском районе средневзвешенная стоимость квадрата опустилась на 2,1% до 452,5 тыс. руб., что связано с введением скидок в большинстве проектов в этом районе (в 6 проектах из 11 в реализации). В районах Щукино и Обручевский снижение составило 2%, в результате изменения структуры экспозиции по типам лотов и введением скидок в проектах.
ТОП-5 районов старой Москвы по снижению цены в квартирах бизнес-класса
|
№ |
Район |
июл.21 |
июн.22 |
июл.22 |
Динамика месяц, % |
|
1 |
Басманный |
375 985 |
431 153 |
402 514 |
-6,6% |
|
2 |
Южнопортовый |
350 749 |
372 867 |
360 841 |
-3,2% |
|
3 |
Даниловский |
394 826 |
462 193 |
452 543 |
-2,1% |
|
4 |
Щукино |
404 362 |
428 766 |
420 083 |
-2,0% |
|
5 |
Обручевский |
386 995 |
430 287 |
421 675 |
-2,0% |