Самые продаваемые массовые новостройки Москвы по итогам 2022 года
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в 2022 году в 15 наиболее востребованных массовых новостройках «старой» Москвы было заключено 46% всех сделок в данном сегменте. Более половины проектов реализуется одним девелопером. В самом популярном комплексе в месяц продавалось в среднем 196 квартир.
Показатели продаж квартир и апартаментов в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам 2022 года сопоставимы с 2021 годом. В прошедшем году в этом сегменте было совершено 37,66 тыс. сделок по ДДУ, что на 8,1% больше, чем в 2021 году. Доля 15 самых востребованных проектов выросла на 3 п.п.
Относительно 2021 года топ-15 самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы обновился сразу на 9 позиций. К тому же, произошли изменения в структуре рейтинга.
Первое место в списке самых продаваемых новостроек, как и по итогам 2021 года, занимает ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК». За 12 месяцев 2022 года в нем заключено 2356 договоров долевого участия (в среднем 196 сделок в месяц), что равно 6,3% от числа ДДУ в массовом сегменте. Наиболее успешными периодами оказались ноябрь и декабрь, когда было реализовано 296 и 357 лотов соответственно. Средняя цена квадратного метра в проекте в декабре 2022 года составляла 268,7 тысяч рублей.
На второй строчке расположился еще один проект девелопера «ПИК» – «Матвеевский парк». За год в нем было совершено 1700 сделок (в среднем 142 ДДУ в месяц), что составляет 4,5% от всех покупок в массовом сегменте. Больше всего квартир было реализовано в мае и ноябре – 179 и 177 лотов. Квадратный метр в «Матвеевском парке» по итогам декабря 2022 года в среднем стоил 363,7 тысяч рублей.
Третье место также досталось жилому комплексу от ГК «ПИК» – «Амурский парк». В 2022 году в нем было продано 1306 квартир (109 сделок в месяц) иди 3,5% от общего количества лотов, реализованных в массовом сегменте. Самыми успешными стали март и август, когда было совершено по 161 сделке. Средняя цена квадратного метра в «Амурском парке» в декабре 2022 году составила 294,3 тысяч рублей.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2022 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ
|
Средняя цена кв. м. в декабре 2022 года, тыс. руб. |
|
1 |
▬ |
Люблинский парк |
Люблино |
2356 |
6,3% |
268,7 |
|
2 |
▲ |
Матвеевский парк |
Очаково-Матвеевское |
1700 |
4,5% |
363,7 |
|
3 |
▲ |
Амурский парк |
Гольяново |
1306 |
3,5% |
294,3 |
|
4 |
▲ |
Молжаниново |
Молжаниновский |
1220 |
3,2% |
231,8 |
|
5 |
▲ |
Руставели 14 |
Бутырский |
1088 |
2,9% |
378,7 |
|
6 |
▲ |
Митинский лес |
Митино |
1015 |
2,7% |
266,5 |
|
7 |
▲ |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
1014 |
2,7% |
345,3 |
|
8 |
▲ |
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
1010 |
2,7% |
298,6 |
|
9 |
▲ |
Мичуринский парк |
Очаково-Матвеевское |
1009 |
2,7% |
317,3 |
|
10 |
▼ |
Перовское 2 |
Нижегородский |
974 |
2,6% |
313,5 |
|
11 |
▲ |
Level Южнопортовая |
Южнопортовый |
961 |
2,6% |
394,8 |
|
12 |
▲ |
Holland Park |
Покровское-Стрешнево |
943 |
2,5% |
351,1 |
|
13 |
▼ |
Волжский парк |
Текстильщики |
938 |
2,5% |
291,8 |
|
14 |
▲ |
1-й Ленинградский |
Молжаниновский |
905 |
2,4% |
210,8 |
|
15 |
▼ |
PROFIT |
Нижегородский |
885 |
2,3% |
320,4 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).
Источник: «Метриум»
Следует отметить, что 11 из 15 проектов, вошедших в рейтинг самых продаваемых массовых новостроек «старой» Москвы, реализуются одним девелопером – ГК «ПИК». В 2021 году таких комплексов было 8. Также в топ-15 вошло по одному проекту от застройщиков «Самолет», Level Group, «ДСК-1» и «Гранель».
По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в проектах массового сегмента «старой» Москвы по итогам 2022 года составила 305,15 тысяч рублей. Однако сразу в 8 жилых комплексах, попавших в рейтинг, данный показатель выше: «Перовское 2» (313,5 тысяч рублей), «Мичуринский парк» (317,3 тысяч рублей), PROFIT (320,4 тысяч рублей), «Второй Нагатинский» (345,3 тысяч рублей), Holland Park (351,1 тысяч рублей), «Матвеевский парк» (363,7 тысяч рублей), «Руставели 14» (378,7 тысяч рублей), «Level Южнопортовая» (394,8 тысяч рублей).
«В 2022 году спрос на массовые новостройки сохранился на стабильно высоком уровне, несмотря на ставшие его лейтмотивом социально-экономические потрясения, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Главными драйверами покупательской активности выступили государственные ипотечные программы и кредиты от застройщиков с околонулевыми ставками. Спрос на апартаменты в прошлом году существенно просел, именно потому что на них не распространяется льготная ипотека. Самыми популярными оказались небольшие лоты – студии и «однушки», что обусловлено снижением платежеспособности граждан. Учитывая эту тенденцию, застройщики на 7,4% сократили среднюю площадь квартир в массовых новостройках».
В этом году объем существующей коммерческой недвижимости (офисы, склады, ритейл) в России побил рекорд в 100 млн кв. м арендопригодных площадей. Более 37 млн кв. м (с учетом гипермаркетов) приходится на ритейл, 35 млн кв. м — на складскую недвижимость, остальное составляют офисные объекты. В предыдущие несколько лет (2017–2020 гг.) мы наблюдали сдержанные темпы выхода на рынок новых проектов, в результате чего текущий рынок характеризуется большей сбалансированностью, чем в предыдущие кризисные периоды.
Объем ввода коммерческих площадей в России по итогам 2021 года составил 4,2 млн кв. м. В начале 2022 года общий объем ввода в России за год прогнозировался на аналогичном уровне – 4,2 млн кв. м, однако сейчас ряд девелоперов скорректировал планы по выходу новых объектов и текущие прогнозы по годовому вводу составляют 3,8 млн кв. м.
Объем ввода коммерческой недвижимости в 2023 году ожидается около 4 млн кв. м площадей: склады 2 млн кв. м, офисы - 1,2 млн кв. м, торговые центры – 486 тыс. кв. м. Если следовать пессимистичному прогнозу, объем ввода составит 3–3,1 млн кв. м площадей, что все равно больше показателей 2017-2019 гг. Лидерство по вводу объектов на рынок по-прежнему сохраняет складской сектор (этот сегмент лидирует по количеству введенных площадей с 2017 года). Наибольший объем ввода складских площадей в России был зафиксирован в 2014, 2021 и 2022 гг.: 2 950 тыс. кв. м., 2 686 тыс. кв. м. и 2 873 тыс. кв. м соответственно.
В сегменте торговой недвижимости лидером в объеме совокупного предложения торговых площадей традиционно является региональный рынок – 63%, на долю Москвы приходится 26%, а на Санкт-Петербург – 11%. Наибольший объем ввода торговых площадей за последние 10 лет был зафиксирован в период 2014–2016 гг., после чего динамика нового ввода начала резкий тренд на снижение и последние годы составляет в среднем 600-700 тыс. кв. м в год с минимальным объемом на уровне 256 тыс. кв. м в этом году. Обеспеченность России торговыми площадями в расчете на 1000 человек составляет 207 кв. м, что выше результата за прошлый год на 3%.
В сегменте складской недвижимости обеспеченность складскими площадями на 1000 человек по России составляет 241 кв. м, что выше результата за прошлый год на 9,5%. Наблюдается рост обеспеченности офисными площадями на 1 000 чел. По итогам 2022 г., данный показатель может достигнуть 189 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «В этом году на рынке коммерческой недвижимости состоялось очень значимое событие – объем качественной профессиональной коммерческой недвижимости превысил 100 млн кв. м площадей. В последние несколько лет мы наблюдали ограниченный выход новых объектов, что позволило рынку в текущий момент быть более сбалансированным по сравнению с предыдущими кризисными периодами. Несмотря на сокращение спроса по всем сегментам, мы не наблюдаем драматического роста вакансии, при этом девелоперы, адаптировавшись к текущим условиям, хотя и переносят сроки выхода ряда проектов, в целом все равно продолжают выводить новые проекты на рынок».
Рынок строительных материалов стабилизируется: по наблюдениям экспертов компании ROCKWOOL Россия, после лихорадочного роста продаж в 2021 году и резкого падения в мае-июне 2022 года, ситуация в отрасли почти нормализовалась. Влияние санкционного кризиса и ухода иностранных брендов оказалось менее выраженным, нежели в других секторах экономики, и проявилось главным образом в изменении поведения потребителей. Так, согласно опросу ROCKWOOL Россия, сразу 46% россиян изменили свой подход к покупке строительных материалов[1].
Потребители стали более разборчивы
17% респондентов сообщили, что стали чаще выбирать отечественные бренды, 6% — китайские. 3% отметили, что вообще перестали покупать строительные материалы иностранного производства. Кроме того, 16% россиян теперь покупают более бюджетные марки, а 4%, наоборот, более дорогие. Среди оставшихся респондентов только 29% полностью отказались от покупки строительных материалов, а еще 25% не изменили свой подход к этой задаче.
«Кризисная ситуация сильно меняет поведение потребителей. Первое, что они делают — перестают покупать, вкладываться и в принципе тратить деньги. Такова психология, и, к сожалению, ритейлерам очень сложно повлиять на процесс. Поэтому мы наблюдали снижение спроса с апреля 2022 г. по начало июня. Даже в традиционный дачный сезон всплеска продаж не было, если сравнивать с показателями прошлых лет. С июля-августа спад продаж сменился нормализацией — люди привыкли к изменениям. Однако неуверенность в завтрашнем дне еще сохраняется. Потребители стали очень разборчивы», — отмечает Максим Тарасов, директор по продажам ROCKWOOL Россия.
Ситуация отразилась и на выборе торговых площадок для приобретения стройматериалов. По данным опроса, 18% россиян чаще стали совершать покупки на строительных рынках, 17% — в крупных строительных гипермаркетах (в то же время еще 8%, наоборот, реже выбирают этот вариант). Интересно, что 15% перешли на покупку стройматериалов на маркетплейсах и почти 7% ― в интернет-магазинах, а 16% и вовсе теперь предпочитают заказывать такие товары из других стран.
В ROCKWOOL Россия отмечают, что перераспределение покупателей между торговыми площадками во многом связано с возросшей чувствительностью населения к ценам. По данным Росстат, с начала 2022 года стоимость стройматериалов увеличилась на 4,8%, при этом в сентябре и октябре наблюдалось снижение. Но, несмотря на это, сами потребители оценивают ситуацию совсем иначе. Как показал опрос ROCKWOOL Россия, 38% россиян считают, что строительные материалы подорожали больше, чем на треть, и только 12% отмечают небольшое подорожание, а 4% считают, что рост цен был выборочным. Небольшое снижение цен заметили 15%, еще столько же полагают, что что-то стало дороже, а что-то дешевле. 16% не увидели явных изменений.
«В первую очередь значительное повышение заметили те потребители, которые успели закупиться в марте-начале апреля. В связи с ажиотажем действительно возник атипичный скачок цен. В мае ситуация стабилизировалась, курс рубля установился, и местные производители стали работать в прежнем режиме. Цены по большей части позиций так же нормализовались. В категории общестроительных материалов не было значительного подорожания: цены на металл, бетон, теплоизоляцию остаются стабильными. Однако, мы все же замечаем, что стоимость некоторых отделочных материалов все еще искусственно завышены. Это связано со слабой конкуренцией в отдельных нишах, под влиянием которой формируется повышенный спрос, соответственно, растут и цены», ― говорит Максим Тарасов.
Проблем с ассортиментом нет
В целом только треть россиян не заметили никаких изменений на рынке строительных материалов. 18% отметили, что выбор стал меньше, 13%, наоборот, считают, что ассортимент расширился. 10% обратили внимание на то, что с полок магазинов пропали многие привычные производители, в то же время 6% заметили появление новых брендов. Только 7% не смогли при этом найти необходимый товар.
«Крупногабаритные и тяжелые строительные материалы в основном производятся на территории страны. Например, ROCKWOOL Россия производит аналог европейских материалов в полном объеме. Техническая и общестроительная изоляция и продукты DIY полностью локализованы, поэтому мы продолжаем предоставлять полный спектр этих продуктов на внутренний рынок. Уход иностранных компаний сказался в основном на ассортименте отделочных материалов, пигментов и красок. Для замещения иностранных производителей в этой категории действительно потребовался некий переходный период, но в течение лета рынок сориентировался, и произошла почти полная замена. Помимо российских компаний на рынок активно заходят Турция и Китай: сантехника, краски и пигменты, клеевые составы этих стран по качеству, как правило, не хуже европейских», — рассказывает Максим Тарасов.
В Министерстве промышленности и торговли РФ также не видят поводов для беспокойства. Как сообщил замдиректора департамента металлургии и материалов Минпромторга РФ Роман Куприн, Россия полностью обеспечена строительными материалами до 2024 года. При этом в ведомстве уверены, что в стране открываются новые возможности для развития производства строительных материалов. Потребуются дополнительные мощности, в первую очередь, связанные с теплоизоляцией.
Спрос на тепло и акустический комфорт
По данным ROCKWOOL Россия, на рынке теплоизоляционных материалов было два ярких колебания, связанных с активностью покупателей. В марте скачок потребления был вызван непониманием и боязнью курсовых разниц. И крупные компании, и частные покупатели пытались «застраховать» себя, покупая впрок. В мае произошло закономерное падение, ведь все желающие закупились на сезон вперед. Кроме того, двухзначные ставки по депозитам провоцировали людей откладывать сбережения, а ставка по кредитам в 18-20% стала серьезным барьером для покупок. Люди почти не приобретали недвижимость, а значит, и строительные материалы. В итоге оборот DIY-ритейла в России за первое полугодие 2022 года сократился на 3% без учета инфляции.
«Сейчас кредитные ставки более комфортные: на ипотеку — в районе 7-8%, а некоторые девелоперы предлагают ипотечный кредит со ставкой до 1%, на обычный потребительский кредит — 13-15%. Спрос на покупку недвижимости постепенно восстанавливается. Так, уже в июле застройщики, которые приостановили свои закупки, снова вернулись к нам за товаром: в первую очередь, это фасадные и кровельные материалы. У нас очень много запросов на все, что связано с акустическим комфортом, также приобретает серьезный вес индивидуальное домостроение. Полагаю, это отложенный спрос, так как еще в пандемию многие люди купили участки и сейчас начинают их активно застраивать», — продолжает Максим Тарасов, директор по продажам ROCKWOOL Россия.
2023 год – год стабилизации?
В ROCKWOOL Россия прогнозируют, что рынок стройматериалов ожидает стабильность: ни грандиозного роста, ни падения эксперты не ожидают. При этом, как и во многих других отраслях, очень многое упирается в государственную поддержку, в частности, большое влияние может оказать завершение программы льготной ипотеки на новостройки. Если программа не будет продлена, россиянам, решившим приобрести квартиру на первичном рынке в кредит, придется ежемесячно выплачивать за нее около половины семейного дохода, подсчитали «Циан» и hh.ru.
«Если государство сможет поддержать потребителя низкими ипотечными ставками и иными жилищными программами, то, конечно, рынок строительных материалов будет развиваться активно. Но мы рассчитываем, что население все равно продолжит покупать квартиры, так как в России очень низкая обеспеченность населения квадратными метрами. Кроме того, в стране уже не ждут финансового провала или скачущей инфляции. Поэтому баланс спроса и потребления в скором времени восстановится и как следствие — в отрасли будет появляться все больше новых проектов», — резюмирует Максим Тарасов.
Эксперты ROCKWOOL Россия уверены: сегодня на рынок строительных материалов в стране влияют не санкции как таковые и процесс импортозамещения, а спрос и цены на недвижимость, а также уровень доходов населения. Если ипотека станет недоступна, а уровень заработных плат не будет успевать за инфляцией, ждать развития рынка стройматериалов не приходится. В то же время, пока эксперты не видят серьезных предпосылок к падению.
[1] Опрос проходил 21-28 ноября, участие приняли 1 787 человек, представляющих экономически активно население