Итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона: спрос просел на четверть
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона, проанализировав динамику стоимости, ценовую политику девелоперов, структуру сделок, долю ипотеки и объем предложения.
- Продажи новостроек в 2022 г. на 25% ниже, чем в 2021 г. В отдельные месяцы разрыв с предыдущим годом по числу сделок достигал 2-х раз.
- В конце 2023 г. средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составила 202 тыс. рублей. За год “квадрат” подорожал на 13%, по сравнению с 2021 г. увеличение цен замедлилось (тогда +23%).
- 77% всех сделок в Петербургском регионе в 2022 г. были заключены с привлечением ипотеки - это рекордный показатель. В последние месяцы прошедшего года доля ипотеки превышала 85%. В ипотеку берут меньшую площадь и на больший срок.
- Объем предложения в продаже за год увеличился на 20% и в конце 2022 г. достиг 70 тыс. лотов - конкуренция на рынке усиливается.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
1. Спрос просел на четверть
По итогам 2022 г. на первичном рынке Петербургского региона заключено 67,9 тыс. ДДУ. Это на четверть меньше, чем в 2021 г. Аналогичное годовое снижение спроса и в Московском регионе (на 21%). Среди причин снижения числа сделок высокая база 2021 г. и внешние вызовы 2022 г., которые ограничивали уверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне. Заметнее спрос просел в Санкт-Петербурге - на 30% относительно прошлого года (48 тыс. ДДУ в 2022 г.), в области сокращение сдержаннее - на 7% относительно 2021 г. (20 тыс. ДДУ в 2022 г.)
Количество сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
Количество ДДУ, тыс. шт. |
Динамика за год |
||
|
2021 г. |
2022 г. |
||
|
Санкт-Петербург |
69,0 |
48,0 |
-30,4% |
|
Ленинградская область |
21,5 |
19,9 |
-7,4% |
|
Петербургский регион |
90,5 |
67,9 |
-25,0% |
Источник: Циан.Аналитика
Около 71% всех сделок в новостройках региона приходится на Санкт-Петербург. В предыдущие годы доля “столицы” была выше - около 76-77% в 2019-2021 гг. Из-за удорожания стоимости лотов в Санкт-Петербурге покупатели стали чаще рассматривать более бюджетные локации в области, к тому же, сейчас там в продаже находится около 35% всех лотов в регионе, тогда как еще 2 года назад - только 25%.
Так же, как в Московском регионе, в Петербургском регионе в начале 2022 г. число ДДУ превышало значения 2021 г. (кроме февраля). Начиная с апреля 2022 г. все последующие месяцы спрос в Петербургском регионе был ниже, чем в 2021 г. Наибольший разрыв с предыдущим годом был в мае-июне (в 2 раза), наименьший - в августе (-11%) - в 2021 г. в этот месяц был зафиксирован обвал спроса из-за сокращения лимита по льготной ипотеке. В июне-сентябре 2022 г. спрос на первичном рынке региона восстанавливался после весеннего падения, однако в октябре вновь снизился. В ноябре роста спроса не наблюдалось, разрыв с прошлогодними значениями увеличился до 43%. В декабре рынок показал рост до 6 тыс. ДДУ, но это все равно на 35% меньше, чем в декабре 2021 г.
Динамика числа сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2021 г. и 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
2. Цены увеличились на 13%
На начало января 2023 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составляет 202 тыс. рублей: в Санкт-Петербурге - 230,6 тыс. рублей, В Ленинградской области - 146,5 тыс. рублей. За год рост на 13% (причем, в области, и в Санкт-Петербурге рост сопоставим - +12-13%). Так же, как в Московском регионе и в целом по стране, увеличение цен в 2022 г. замедлилось по сравнению с 2020-2021 гг. (в 2021 г. рост составил 23%).
Средняя стоимость кв.м. в предложении в Петербургском регионе в 2020-2022 гг. (без учета премиальных сегментов)
|
Средняя цена кв. м, тыс. рублей |
2021/2020 |
2022/2021 |
|||
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
|||
|
Санкт-Петербург |
160,2 |
205,8 |
230,6 |
+28,5% |
+12,1% |
|
Ленинградская область |
96,0 |
129,5 |
146,5 |
+34,9% |
+13,1% |
|
Петербургский регион |
146,0 |
179,3 |
202,0 |
+22,8% |
+12,7% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост цен в 2022 г. обеспечен, прежде всего, результатами первого квартала 2022 г. - в феврале и марте цены увеличивались на 7-8,5% за месяц. С апреля по август 2022 г. на рынке Петербургского региона наблюдалась ценовая стагнация (в отдельные месяцы был небольшой рост), с сентября “квадрат” стал дешеветь. Отрицательная динамика связана с тем, что на фоне сворачивания программ с околонулевыми ставками (именно такие программы были ключевым драйвером продаж в 2022 г.) застройщики для стимулирования спроса стали все активнее использовать скидки.
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Санкт-Петербурге (без учета премиальных сегментов)
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Ленинградской области (без учета премиальных сегментов)
Источник: Циан.Аналитика
3. 77% сделок - с привлечением заемных средств
По итогам 2022 г. 77% ДДУ в Петербургском регионе были заключены с привлечением ипотеки. Это выше, чем в предыдущие годы: в 2021 г. - 64%, в 2020 г. - 60%, в 2019 г. - 50%. В Санкт-Петербурге доля в 2022 г. составила 76%, в Ленинградской области - 78%.
С мая на первичном рынке Петербургского региона наблюдалось резкое наращивание доли кредитования. Оно было связано с увеличением лимита по льготной ипотеке до 12 млн рублей (что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Петербургского региона) и все большим распространением специальных программ от застройщиков с дополнительным субсидированием ставки (в т.ч. “нулевой” ипотеки). С июля доля сделок с привлечением заемных средств превышает 80%.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Всего в 2022 г. было выдано около 53 тыс. ипотек на первичном рынке Петербургского региона против 56,7 тыс. в 2021 г. Снижение всего на 6,5%, в то время как по общему числу сделок - на 25%, что подтверждает рост доли кредитования.
Покупатели в ипотеку берут все меньшую площадь на больший срок. Средняя приобретаемая в ипотеку площадь в декабре 2022 г. ниже, чем в декабре 2021 г. на 2,7 кв.м. в Санкт-Петербурге, на 0,6 кв.м. - в Ленинградской области. По сравнению с декабрем 2020 г. сокращение на 3,7 кв.м. и 1,5 кв.м. соответственно. Такая тенденция говорит об “оптимизации” площади ради сокращения бюджета на фоне роста цен. Кроме того, и сами девелоперы делают все более мелкую “нарезку” в проектах. Средний срок, на который берут ипотеку, наоборот, увеличивается. В конце 2022 г. он на ~3,5-4 года больше, чем в конце 2021 г., и на 6-7 лет больше, чем в конце 2020 г. Из-за роста цен покупатели вынуждены брать ипотеку на больший срок и большую сумму.
Приобретаемая в ипотеку площадь квартир и средний срок кредитования на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
|
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
Динамика за 2 года (относительно 2020) |
Динамика за год (относительно 2021) |
|
Санкт-Петербург |
площадь, кв.м. |
43,3 |
42,3 |
39,6 |
-3,7 |
-2,7 |
|
срок, месяцев |
213 |
248 |
291 |
+78 |
+43 |
|
|
Ленинградская область |
площадь, кв.м. |
42,3 |
41,4 |
40,8 |
-1,5 |
-0,6 |
|
срок, месяцев |
209 |
248 |
296 |
+87 |
+48 |
Источник: Циан.Аналитика
4. Объем предложения достиг 70 тыс. лотов
На начало января 2023 г. на первичном рынке недвижимости Петербургского региона в продаже находится почти 70 тыс. квартир и апартаментов. В годовой динамике выбор выше на 20% (в начале 2022 г. на рынке было доступно 58 тыс. лотов), по сравнению с началом 2021 г. - больше на 62% (тогда 43 тыс. лотов). На Санкт-Петербург приходится около 65% всех лотов в регионе.
Резкие колебания объема предложения наблюдались в начале года - в феврале выбор сократился на 11%, в марте увеличился на 8%, в апреле - еще на 8%. В условиях общей неопределенности и трудностей с логистикой застройщики пересматривали цены и объемы, выставленных на продажу лотов. Далее с апреля по август выбор на рынке практически не менялся, с сентября объем предложения непрерывно увеличивается.
Среди причин роста числа лотов - низкий уровень спроса по сравнению с предыдущими годами. Увеличение объема предложения стало одной из причин замедления роста цен в 2022 г. (за счет большей конкуренции).
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Петербургского региона
Источник: Циан.Аналитика
«Спрос на первичном рынке Петербургского региона в 2022 г. оказался на четверть ниже, чем в 2021 г. Падение числа сделок чуть более выраженное, чем в столичном регионе (там -21%). Цены выросли сильнее (+12,7%), чем в Москве и области (+6,5%), где высокая база ограничивала динамику. Число лотов в продаже в конце 2022 г. - начале 2023 г. продолжает увеличиваться, а цены предложения - снижаться за счет роста конкуренции и предоставления скидок, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Тенденция на сокращение средних цен сохранится, вероятно, и в ближайшие 2-3 месяца 2023 г. Спрос на рынке будет зависеть от уровня ипотечных ставок (уже фиксируется их рост), динамики доходов населения и внешней повестки».
Средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы в мае сократилась до 282 тыс. рублей, что на 1,4% меньше, чем в апреле, подсчитали аналитики «Метриум». Средняя стоимость квартиры также уменьшилась почти на 1%. Это первое столь значительное снижение цены почти за два года – в последний раз цена квадратного метра в ЖК эконом- и комфорт-класса корректировалась в мае-июне 2020 года.
Массовые новостройки Москвы впервые за два года подешевели более чем на 1% за месяц. Если в апреле 2022 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках составила 286 тыс. рублей, то в мае она сократилась до 282 тыс. рублей. Таким образом, только за месяц показатель цены уменьшился на 1,4%, подсчитали в «Метриум».
Это первая столь значительная коррекция с 2020 года. В июне 2020 года квадратный метр стал стоить 182 тыс. рублей против 188 тыс. рублей в мае, то есть на 3,2% меньше. В июле квадратный метр снова подешевел на 0,6% (до 181 тыс. рублей). В последующие два года цены только росли за исключением ноября 2021 года, когда коррекция цены составила близкое к 0% значение (0,4%). Между тем в среднем последние два года квадратный метр в массовых новостройках Москвы каждый месяц дорожал на 1,7%.
Тем не менее, не во всех округах Москвы цены на доступные новостройки снизились. Средний квадратный метр подешевел в СВАО (на 0,8% до 292 тыс. рублей), в ЮВАО (на 0,4% до 271 тыс. рублей) и в ЗАО (на 0,3% до 327 тыс. рублей). В совокупности в этих округах продается 48% представленных сейчас на рынке квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса. Заметно подорожали новостройки только в ЮЗАО (на 7,7% до 227 тыс. рублей за кв. м). В остальных округах цены выросли в диапазоне 0,3–1,3%.
Средняя стоимость квартир также уменьшилась в мае с 13,8 млн до 13,7 млн рублей, то есть на 0,7%. Заметнее всего сократилась средняя цена трехкомнатных квартир – на 3,7% до 20,8 млн рублей. За ними следуют студии, которые стали в среднем доступнее на 1,4%, а их стоимость снизилась до 8,4 млн рублей. Средняя стоимость двухкомнатных и однокомнатных квартир уменьшилась соответственно на 1,2% и на 1,1% до 16,2 млн и 11,6 млн рублей.
«Застройщики взяли паузу на фоне нестабильности – нечто похожее мы наблюдали и весной 2020 года, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Как только появляется неопределенность в экономике, связанная со спросом, девелоперы чаще всего замораживают цены или начинают давать ограниченные скидки, чтобы привлечь покупателей. В начале пандемии коронавируса весной 2020 года цены на время перестали расти, потом скорректировались, а затем возобновили рост только после введения программ субсидирования. Подобное мы наблюдаем и сейчас, хотя период ценовой стагнации может затянуться».
Источник: «Метриум»
В компании Est-a-Tet проанализировали запросы покупателей за март-май и сравнили их с зимними показателями. Больше всего выросли требования к низкой ставке по ипотечным кредитам, стадии готовности и надёжности застройщика.
В Est-a-Tet провели опрос клиентов, которые обращались в компанию с марта по май, и попросили их назвать факторы, которые имеют максимальное значение при покупке квартиры в новостройке. Затем данные сравнили с аналогичными показателями конца декабря 2021 года. Во время опроса можно было назвать несколько факторов, рассортировав их по степени важности.
Факторы, имеющие значение при покупке новостройки – данные опроса
*подписаны столбцы на 01.06.2022
Возросли требования к надёжности застройщика. Важность этого фактора выросла на 6% по сравнению с зимними показателями – теперь существенное значение этому уделяют 84% покупателей новостроек. Сейчас это второй важнейший показатель для покупателей.
Бюджет объекта по-прежнему является главным фактором для приобретения жилья. Среди покупателей на первое место его поставили почти 100% опрошенных, это значение менее чем на 1% выше, чем в декабре 2021 года. «Средневзвешенная цена кв. метра на первичном рынке Москвы по итогам мая составила 470,5 тыс. руб./кв. м, что на 8,2% больше, чем в конце 2021 года», – фиксирует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
83% клиентов отметили, что первостепенное значение имеет низкая ставка по ипотечному кредиту, и чем ниже ставка, тем выше вероятность положительного решения о покупке. Весной о важности ипотечных ставок покупатели говорили на 16% больше, чем в конце 2021 года. Почти 62% опрошенных клиентов компании весной сообщили, что готовы приобрести квартиру преимущественно на высокой стадии готовности. За полгода эта цифра выросла на 14% - это самый заметный рост значимости среди всех факторов при выборе жилья.
«В мае 2022 года доля сделок с привлечением ипотеки в Москве по всем сегментам рынка составила 65%, что превышает показатель конца 2021 года на 6%. Интересно, что по квартирам в комфорт-классе доля ипотечных сделок достигла в мае 81%, а в конце 2021 года она составляла 58,9%», – отмечает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.
При этом весной такие факторы, как коммерческая и социальная инфраструктура, качество обустройства территории волновали покупателей меньше, чем обычно – их важность отметили 63% и 67% опрошенных, что на 8% и 6% меньше зимних показателей соответственно.
Высокую степень готовности отметили как значимую 60% покупателей, что на 13% больше, чем полгода назад. Незначительно – на 2% - сократились пожелания покупателей по транспортной доступности.
«Можно увидеть, как по всем направлениям возросла важность финансовых показателей для покупателей, – резюмирует Роман Родионцев. – Такие насущные факторы, как общая стоимость лота, ипотечная нагрузка и гарантии достройки сейчас лидируют по важности для людей. При этом сейчас покупатели готовы в чем-то поступиться такими вещами, как социальная инфраструктура, привязка к конкретной локации и транспортная доступность. Сходную картину мы наблюдали в 2014-15 годах, однако эта ситуация достаточно быстро нивелировалась».