Итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона: спрос просел на четверть
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона, проанализировав динамику стоимости, ценовую политику девелоперов, структуру сделок, долю ипотеки и объем предложения.
- Продажи новостроек в 2022 г. на 25% ниже, чем в 2021 г. В отдельные месяцы разрыв с предыдущим годом по числу сделок достигал 2-х раз.
- В конце 2023 г. средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составила 202 тыс. рублей. За год “квадрат” подорожал на 13%, по сравнению с 2021 г. увеличение цен замедлилось (тогда +23%).
- 77% всех сделок в Петербургском регионе в 2022 г. были заключены с привлечением ипотеки - это рекордный показатель. В последние месяцы прошедшего года доля ипотеки превышала 85%. В ипотеку берут меньшую площадь и на больший срок.
- Объем предложения в продаже за год увеличился на 20% и в конце 2022 г. достиг 70 тыс. лотов - конкуренция на рынке усиливается.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
1. Спрос просел на четверть
По итогам 2022 г. на первичном рынке Петербургского региона заключено 67,9 тыс. ДДУ. Это на четверть меньше, чем в 2021 г. Аналогичное годовое снижение спроса и в Московском регионе (на 21%). Среди причин снижения числа сделок высокая база 2021 г. и внешние вызовы 2022 г., которые ограничивали уверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне. Заметнее спрос просел в Санкт-Петербурге - на 30% относительно прошлого года (48 тыс. ДДУ в 2022 г.), в области сокращение сдержаннее - на 7% относительно 2021 г. (20 тыс. ДДУ в 2022 г.)
Количество сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
Количество ДДУ, тыс. шт. |
Динамика за год |
||
|
2021 г. |
2022 г. |
||
|
Санкт-Петербург |
69,0 |
48,0 |
-30,4% |
|
Ленинградская область |
21,5 |
19,9 |
-7,4% |
|
Петербургский регион |
90,5 |
67,9 |
-25,0% |
Источник: Циан.Аналитика
Около 71% всех сделок в новостройках региона приходится на Санкт-Петербург. В предыдущие годы доля “столицы” была выше - около 76-77% в 2019-2021 гг. Из-за удорожания стоимости лотов в Санкт-Петербурге покупатели стали чаще рассматривать более бюджетные локации в области, к тому же, сейчас там в продаже находится около 35% всех лотов в регионе, тогда как еще 2 года назад - только 25%.
Так же, как в Московском регионе, в Петербургском регионе в начале 2022 г. число ДДУ превышало значения 2021 г. (кроме февраля). Начиная с апреля 2022 г. все последующие месяцы спрос в Петербургском регионе был ниже, чем в 2021 г. Наибольший разрыв с предыдущим годом был в мае-июне (в 2 раза), наименьший - в августе (-11%) - в 2021 г. в этот месяц был зафиксирован обвал спроса из-за сокращения лимита по льготной ипотеке. В июне-сентябре 2022 г. спрос на первичном рынке региона восстанавливался после весеннего падения, однако в октябре вновь снизился. В ноябре роста спроса не наблюдалось, разрыв с прошлогодними значениями увеличился до 43%. В декабре рынок показал рост до 6 тыс. ДДУ, но это все равно на 35% меньше, чем в декабре 2021 г.
Динамика числа сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2021 г. и 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
2. Цены увеличились на 13%
На начало января 2023 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составляет 202 тыс. рублей: в Санкт-Петербурге - 230,6 тыс. рублей, В Ленинградской области - 146,5 тыс. рублей. За год рост на 13% (причем, в области, и в Санкт-Петербурге рост сопоставим - +12-13%). Так же, как в Московском регионе и в целом по стране, увеличение цен в 2022 г. замедлилось по сравнению с 2020-2021 гг. (в 2021 г. рост составил 23%).
Средняя стоимость кв.м. в предложении в Петербургском регионе в 2020-2022 гг. (без учета премиальных сегментов)
|
Средняя цена кв. м, тыс. рублей |
2021/2020 |
2022/2021 |
|||
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
|||
|
Санкт-Петербург |
160,2 |
205,8 |
230,6 |
+28,5% |
+12,1% |
|
Ленинградская область |
96,0 |
129,5 |
146,5 |
+34,9% |
+13,1% |
|
Петербургский регион |
146,0 |
179,3 |
202,0 |
+22,8% |
+12,7% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост цен в 2022 г. обеспечен, прежде всего, результатами первого квартала 2022 г. - в феврале и марте цены увеличивались на 7-8,5% за месяц. С апреля по август 2022 г. на рынке Петербургского региона наблюдалась ценовая стагнация (в отдельные месяцы был небольшой рост), с сентября “квадрат” стал дешеветь. Отрицательная динамика связана с тем, что на фоне сворачивания программ с околонулевыми ставками (именно такие программы были ключевым драйвером продаж в 2022 г.) застройщики для стимулирования спроса стали все активнее использовать скидки.
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Санкт-Петербурге (без учета премиальных сегментов)
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Ленинградской области (без учета премиальных сегментов)
Источник: Циан.Аналитика
3. 77% сделок - с привлечением заемных средств
По итогам 2022 г. 77% ДДУ в Петербургском регионе были заключены с привлечением ипотеки. Это выше, чем в предыдущие годы: в 2021 г. - 64%, в 2020 г. - 60%, в 2019 г. - 50%. В Санкт-Петербурге доля в 2022 г. составила 76%, в Ленинградской области - 78%.
С мая на первичном рынке Петербургского региона наблюдалось резкое наращивание доли кредитования. Оно было связано с увеличением лимита по льготной ипотеке до 12 млн рублей (что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Петербургского региона) и все большим распространением специальных программ от застройщиков с дополнительным субсидированием ставки (в т.ч. “нулевой” ипотеки). С июля доля сделок с привлечением заемных средств превышает 80%.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Всего в 2022 г. было выдано около 53 тыс. ипотек на первичном рынке Петербургского региона против 56,7 тыс. в 2021 г. Снижение всего на 6,5%, в то время как по общему числу сделок - на 25%, что подтверждает рост доли кредитования.
Покупатели в ипотеку берут все меньшую площадь на больший срок. Средняя приобретаемая в ипотеку площадь в декабре 2022 г. ниже, чем в декабре 2021 г. на 2,7 кв.м. в Санкт-Петербурге, на 0,6 кв.м. - в Ленинградской области. По сравнению с декабрем 2020 г. сокращение на 3,7 кв.м. и 1,5 кв.м. соответственно. Такая тенденция говорит об “оптимизации” площади ради сокращения бюджета на фоне роста цен. Кроме того, и сами девелоперы делают все более мелкую “нарезку” в проектах. Средний срок, на который берут ипотеку, наоборот, увеличивается. В конце 2022 г. он на ~3,5-4 года больше, чем в конце 2021 г., и на 6-7 лет больше, чем в конце 2020 г. Из-за роста цен покупатели вынуждены брать ипотеку на больший срок и большую сумму.
Приобретаемая в ипотеку площадь квартир и средний срок кредитования на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
|
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
Динамика за 2 года (относительно 2020) |
Динамика за год (относительно 2021) |
|
Санкт-Петербург |
площадь, кв.м. |
43,3 |
42,3 |
39,6 |
-3,7 |
-2,7 |
|
срок, месяцев |
213 |
248 |
291 |
+78 |
+43 |
|
|
Ленинградская область |
площадь, кв.м. |
42,3 |
41,4 |
40,8 |
-1,5 |
-0,6 |
|
срок, месяцев |
209 |
248 |
296 |
+87 |
+48 |
Источник: Циан.Аналитика
4. Объем предложения достиг 70 тыс. лотов
На начало января 2023 г. на первичном рынке недвижимости Петербургского региона в продаже находится почти 70 тыс. квартир и апартаментов. В годовой динамике выбор выше на 20% (в начале 2022 г. на рынке было доступно 58 тыс. лотов), по сравнению с началом 2021 г. - больше на 62% (тогда 43 тыс. лотов). На Санкт-Петербург приходится около 65% всех лотов в регионе.
Резкие колебания объема предложения наблюдались в начале года - в феврале выбор сократился на 11%, в марте увеличился на 8%, в апреле - еще на 8%. В условиях общей неопределенности и трудностей с логистикой застройщики пересматривали цены и объемы, выставленных на продажу лотов. Далее с апреля по август выбор на рынке практически не менялся, с сентября объем предложения непрерывно увеличивается.
Среди причин роста числа лотов - низкий уровень спроса по сравнению с предыдущими годами. Увеличение объема предложения стало одной из причин замедления роста цен в 2022 г. (за счет большей конкуренции).
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Петербургского региона
Источник: Циан.Аналитика
«Спрос на первичном рынке Петербургского региона в 2022 г. оказался на четверть ниже, чем в 2021 г. Падение числа сделок чуть более выраженное, чем в столичном регионе (там -21%). Цены выросли сильнее (+12,7%), чем в Москве и области (+6,5%), где высокая база ограничивала динамику. Число лотов в продаже в конце 2022 г. - начале 2023 г. продолжает увеличиваться, а цены предложения - снижаться за счет роста конкуренции и предоставления скидок, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Тенденция на сокращение средних цен сохранится, вероятно, и в ближайшие 2-3 месяца 2023 г. Спрос на рынке будет зависеть от уровня ипотечных ставок (уже фиксируется их рост), динамики доходов населения и внешней повестки».
Эксперты компании ROCKWOOL, производителя решений из каменной ваты, провели исследование* среди жительниц России и выяснили, как женщины относятся к ремонтным работам. Оказалось, что 39% опрошенных готовы к любым работам по дому и ремонту, при этом 14% признались, что им регулярно приходится заниматься ремонтом самостоятельно.
Однозначно не хотят заниматься ремонтными работами только 32% опрошенных. В остальных случаях все зависит от конкретной задачи: 10% не против взять на себя простые задачи, например, покраску, 9% согласны заниматься дизайном интерьера, 6% – закупкой материалов, еще столько же – поиском исполнителей. Кроме того, 5% женщин согласны брать на себя только организационные моменты и контроль за ходом ремонта.
Несмотря на готовность к проведению ремонтных работ, 61% российских женщин никогда не делали этого самостоятельно. Еще 10% делали ремонт сами, но лишь несколько раз. Кроме того, 7% иногда занимаются работами по дому, 5% обычно просят помощи у мужчин из семьи, а 3% сразу вызывают мастера или бригаду.
Если говорить о навыках в ремонтно-бытовых задачах, то лишь 26% женщин признают, что не могут ничего сделать самостоятельно. Среди остальных 41% сами справляются с закупкой строительных материалов, 18% могут забить гвоздь, 17% – поменять лампочку, столько же умеют сами собирать мебель. Еще 15% могу покрасить стены и поклеить обои, а 12% – повесить полку или картину.
«Действительно, сегодня человеку без опыта, в частности и женщине гораздо легче справиться со многими задачами по ремонту, чем еще 10 лет назад. Во-первых, есть много профильных гипермаркетов, где можно приобрести все необходимое с доставкой. Во-вторых, современные материалы значительно меньше весят, например, упаковка одного из видов плит нашей звукоизоляции весит всего 11,5 кг. В-третьих, в открытом доступе очень много полезной информации, как выбрать материалы, как их использовать, какие есть подводные камни», – рассказывает Наталья Пахомова, специалист по технической поддержке и обучению компании ROCKWOOL в России.
С поиском информации о выполнении ремонтных работ так или иначе сталкивались 70% российских женщин. Из них 33% консультировались у мастеров или у прорабов, 18% искали советы в социальных сетях, 12% спрашивали у друзей и членов семьи, 10% смотрели ролики на YouTube. Реже всего россиянки ищут информацию о ремонте на форумах (6%) и в СМИ (4%).
«Единственная проблема – в обилии информации легко “нарваться” на непроверенную, а ошибка стоит слишком дорого. Поэтому советуем обращать внимание на ресурсы крупных и проверенных производителей. Онлайн-университет ROCKWOOL – одна из таких площадок», – добавляет Наталья Пахомова.
Кажется, шутка про сильных и независимых – уже совсем не юмор, а наша обычная реальность. Современная женщина, как показал опрос ROCKWOOL, не только в горящую избу войдёт, но и сама ее отремонтирует, в крайнем случае – закупит все необходимое и наймёт бригаду.
*Опрос проходил 30 мая – 10 июня 2022 года, участие приняли 1218 женщин старше 18 лет.
Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала целевую аудиторию первичного рынка Москвы на основе сделок компании в период с января по апрель 2022 г. По итогам первых четырех месяцев 2022 г. наибольшая доля сделок была заключена клиентами, зарегистрированными в Москве (57%), еще 23% сделок пришлось на жителей регионов, а 20% сделок были закрыты клиентами из Московской области. Таким образом, каждая четвертая сделка по приобретению жилья в московских новостройках была совершена клиентами из регионов. Территориально покупатели были из 13 регионов России.
Распределение покупателей по адресу регистрации
Источник: Nikoliers
Среднестатистический портрет регионального покупателя – это женатый мужчина в возрасте от 36 до 45 лет. Цель подобный покупки – для собственного проживания. Также помимо собственного проживания региональные клиенты приобретают недвижимость в качестве инвестиции. Для региональных инвесторов привлекательность рынка Москвы обусловлена динамичностью роста цен, что на региональных рынках выражено в меньшей мере.
В структуре сделок с клиентами из регионов преобладает покупка квартир, на долю апартаментов пришлось лишь 6% всех анализируемых ДДУ (для сравнения – доля сделок с апартаментами у московских клиентов составила 12%).
Средний бюджет сделки региональных клиентов составил 18,7 млн руб., что на 13% меньше бюджета сделки клиентов с московской пропиской (21,6 млн руб.).
Средний бюджет сделки (по месту прописки клиента)
Источник: Nikoliers
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «Доля сделок с клиентами из регионов составляет около четверти от общего объема продаж Nikoliers. В 2020 и 2021 гг., в период ограниченной пандемией мобильности, был зафиксирован спад региональных сделок. В настоящее время, несмотря на общее снижение покупательской активности, число региональных сделок постепенно возвращается к доковидному уровню. С учетом тренда на снижение ключевой ставки и повышения доступности ипотечных программ мы ожидаем рост числа подобных сделок во второй половине 2022 г.».
Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group: «Внимание многих консервативных региональных инвесторов сегодня действительно обратилось к московской недвижимости, в том числе высокобюджетного сегмента. Схожий тренд мы отмечаем и в элитном сегменте. Для состоятельных покупателей элитное жилье — это привлекательный инструмент для вложения за счет стабильного роста цен и сохраняющегося на фоне последних нескольких лет дефицита предложения. Кроме того, Москва – это также концентрация лучших вузов России – это важный аргумент для покупателей, планирующих приобрести жилье для детей и их последующего обучения в России, а не за рубежом.
Стоит также отметить, что особенный интерес у покупателей сегодня вызывают объекты с полностью готовой отделкой, уже сданные в эксплуатацию или находящиеся в финальной стадии строительства – поскольку новые проекты все чаще выходят без отделки и по более высокой стоимости, по сравнению с готовыми к вводу или введенными жилыми комплексами».