Итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона: спрос просел на четверть
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона, проанализировав динамику стоимости, ценовую политику девелоперов, структуру сделок, долю ипотеки и объем предложения.
- Продажи новостроек в 2022 г. на 25% ниже, чем в 2021 г. В отдельные месяцы разрыв с предыдущим годом по числу сделок достигал 2-х раз.
- В конце 2023 г. средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составила 202 тыс. рублей. За год “квадрат” подорожал на 13%, по сравнению с 2021 г. увеличение цен замедлилось (тогда +23%).
- 77% всех сделок в Петербургском регионе в 2022 г. были заключены с привлечением ипотеки - это рекордный показатель. В последние месяцы прошедшего года доля ипотеки превышала 85%. В ипотеку берут меньшую площадь и на больший срок.
- Объем предложения в продаже за год увеличился на 20% и в конце 2022 г. достиг 70 тыс. лотов - конкуренция на рынке усиливается.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
1. Спрос просел на четверть
По итогам 2022 г. на первичном рынке Петербургского региона заключено 67,9 тыс. ДДУ. Это на четверть меньше, чем в 2021 г. Аналогичное годовое снижение спроса и в Московском регионе (на 21%). Среди причин снижения числа сделок высокая база 2021 г. и внешние вызовы 2022 г., которые ограничивали уверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне. Заметнее спрос просел в Санкт-Петербурге - на 30% относительно прошлого года (48 тыс. ДДУ в 2022 г.), в области сокращение сдержаннее - на 7% относительно 2021 г. (20 тыс. ДДУ в 2022 г.)
Количество сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
Количество ДДУ, тыс. шт. |
Динамика за год |
||
|
2021 г. |
2022 г. |
||
|
Санкт-Петербург |
69,0 |
48,0 |
-30,4% |
|
Ленинградская область |
21,5 |
19,9 |
-7,4% |
|
Петербургский регион |
90,5 |
67,9 |
-25,0% |
Источник: Циан.Аналитика
Около 71% всех сделок в новостройках региона приходится на Санкт-Петербург. В предыдущие годы доля “столицы” была выше - около 76-77% в 2019-2021 гг. Из-за удорожания стоимости лотов в Санкт-Петербурге покупатели стали чаще рассматривать более бюджетные локации в области, к тому же, сейчас там в продаже находится около 35% всех лотов в регионе, тогда как еще 2 года назад - только 25%.
Так же, как в Московском регионе, в Петербургском регионе в начале 2022 г. число ДДУ превышало значения 2021 г. (кроме февраля). Начиная с апреля 2022 г. все последующие месяцы спрос в Петербургском регионе был ниже, чем в 2021 г. Наибольший разрыв с предыдущим годом был в мае-июне (в 2 раза), наименьший - в августе (-11%) - в 2021 г. в этот месяц был зафиксирован обвал спроса из-за сокращения лимита по льготной ипотеке. В июне-сентябре 2022 г. спрос на первичном рынке региона восстанавливался после весеннего падения, однако в октябре вновь снизился. В ноябре роста спроса не наблюдалось, разрыв с прошлогодними значениями увеличился до 43%. В декабре рынок показал рост до 6 тыс. ДДУ, но это все равно на 35% меньше, чем в декабре 2021 г.
Динамика числа сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2021 г. и 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
2. Цены увеличились на 13%
На начало января 2023 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составляет 202 тыс. рублей: в Санкт-Петербурге - 230,6 тыс. рублей, В Ленинградской области - 146,5 тыс. рублей. За год рост на 13% (причем, в области, и в Санкт-Петербурге рост сопоставим - +12-13%). Так же, как в Московском регионе и в целом по стране, увеличение цен в 2022 г. замедлилось по сравнению с 2020-2021 гг. (в 2021 г. рост составил 23%).
Средняя стоимость кв.м. в предложении в Петербургском регионе в 2020-2022 гг. (без учета премиальных сегментов)
|
Средняя цена кв. м, тыс. рублей |
2021/2020 |
2022/2021 |
|||
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
|||
|
Санкт-Петербург |
160,2 |
205,8 |
230,6 |
+28,5% |
+12,1% |
|
Ленинградская область |
96,0 |
129,5 |
146,5 |
+34,9% |
+13,1% |
|
Петербургский регион |
146,0 |
179,3 |
202,0 |
+22,8% |
+12,7% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост цен в 2022 г. обеспечен, прежде всего, результатами первого квартала 2022 г. - в феврале и марте цены увеличивались на 7-8,5% за месяц. С апреля по август 2022 г. на рынке Петербургского региона наблюдалась ценовая стагнация (в отдельные месяцы был небольшой рост), с сентября “квадрат” стал дешеветь. Отрицательная динамика связана с тем, что на фоне сворачивания программ с околонулевыми ставками (именно такие программы были ключевым драйвером продаж в 2022 г.) застройщики для стимулирования спроса стали все активнее использовать скидки.
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Санкт-Петербурге (без учета премиальных сегментов)
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Ленинградской области (без учета премиальных сегментов)
Источник: Циан.Аналитика
3. 77% сделок - с привлечением заемных средств
По итогам 2022 г. 77% ДДУ в Петербургском регионе были заключены с привлечением ипотеки. Это выше, чем в предыдущие годы: в 2021 г. - 64%, в 2020 г. - 60%, в 2019 г. - 50%. В Санкт-Петербурге доля в 2022 г. составила 76%, в Ленинградской области - 78%.
С мая на первичном рынке Петербургского региона наблюдалось резкое наращивание доли кредитования. Оно было связано с увеличением лимита по льготной ипотеке до 12 млн рублей (что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Петербургского региона) и все большим распространением специальных программ от застройщиков с дополнительным субсидированием ставки (в т.ч. “нулевой” ипотеки). С июля доля сделок с привлечением заемных средств превышает 80%.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Всего в 2022 г. было выдано около 53 тыс. ипотек на первичном рынке Петербургского региона против 56,7 тыс. в 2021 г. Снижение всего на 6,5%, в то время как по общему числу сделок - на 25%, что подтверждает рост доли кредитования.
Покупатели в ипотеку берут все меньшую площадь на больший срок. Средняя приобретаемая в ипотеку площадь в декабре 2022 г. ниже, чем в декабре 2021 г. на 2,7 кв.м. в Санкт-Петербурге, на 0,6 кв.м. - в Ленинградской области. По сравнению с декабрем 2020 г. сокращение на 3,7 кв.м. и 1,5 кв.м. соответственно. Такая тенденция говорит об “оптимизации” площади ради сокращения бюджета на фоне роста цен. Кроме того, и сами девелоперы делают все более мелкую “нарезку” в проектах. Средний срок, на который берут ипотеку, наоборот, увеличивается. В конце 2022 г. он на ~3,5-4 года больше, чем в конце 2021 г., и на 6-7 лет больше, чем в конце 2020 г. Из-за роста цен покупатели вынуждены брать ипотеку на больший срок и большую сумму.
Приобретаемая в ипотеку площадь квартир и средний срок кредитования на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
|
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
Динамика за 2 года (относительно 2020) |
Динамика за год (относительно 2021) |
|
Санкт-Петербург |
площадь, кв.м. |
43,3 |
42,3 |
39,6 |
-3,7 |
-2,7 |
|
срок, месяцев |
213 |
248 |
291 |
+78 |
+43 |
|
|
Ленинградская область |
площадь, кв.м. |
42,3 |
41,4 |
40,8 |
-1,5 |
-0,6 |
|
срок, месяцев |
209 |
248 |
296 |
+87 |
+48 |
Источник: Циан.Аналитика
4. Объем предложения достиг 70 тыс. лотов
На начало января 2023 г. на первичном рынке недвижимости Петербургского региона в продаже находится почти 70 тыс. квартир и апартаментов. В годовой динамике выбор выше на 20% (в начале 2022 г. на рынке было доступно 58 тыс. лотов), по сравнению с началом 2021 г. - больше на 62% (тогда 43 тыс. лотов). На Санкт-Петербург приходится около 65% всех лотов в регионе.
Резкие колебания объема предложения наблюдались в начале года - в феврале выбор сократился на 11%, в марте увеличился на 8%, в апреле - еще на 8%. В условиях общей неопределенности и трудностей с логистикой застройщики пересматривали цены и объемы, выставленных на продажу лотов. Далее с апреля по август выбор на рынке практически не менялся, с сентября объем предложения непрерывно увеличивается.
Среди причин роста числа лотов - низкий уровень спроса по сравнению с предыдущими годами. Увеличение объема предложения стало одной из причин замедления роста цен в 2022 г. (за счет большей конкуренции).
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Петербургского региона
Источник: Циан.Аналитика
«Спрос на первичном рынке Петербургского региона в 2022 г. оказался на четверть ниже, чем в 2021 г. Падение числа сделок чуть более выраженное, чем в столичном регионе (там -21%). Цены выросли сильнее (+12,7%), чем в Москве и области (+6,5%), где высокая база ограничивала динамику. Число лотов в продаже в конце 2022 г. - начале 2023 г. продолжает увеличиваться, а цены предложения - снижаться за счет роста конкуренции и предоставления скидок, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Тенденция на сокращение средних цен сохранится, вероятно, и в ближайшие 2-3 месяца 2023 г. Спрос на рынке будет зависеть от уровня ипотечных ставок (уже фиксируется их рост), динамики доходов населения и внешней повестки».
Тренд на увеличение предложения квартир с отделкой на столичном рынке новостроек продолжает наращивать объемы. Особенно показателен в таком формате жилья массовый сегмент, где покупательский спрос стабильно растет. Согласно данным департамента аналитики компании «Бон Тон», по итогам ноября 2021 года объем предложения с отделкой в стандарт- и комфорт-классах составил 13,8 тыс. лотов и на 23,3% превысил показатель прошлого года.
«В значительной степени эта тенденция связана с фокусом покупателей на кредит. Им гораздо выгоднее приобретать жилье с ремонтом и потом постепенно его улучшать, ведь отделка от застройщика получается в разы дешевле, т.к. работы и материалы приобретаются девелопером по оптовым ценам, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН». – Кроме того, одним из решающих факторов для потребителя в данных классах является то, что стоимость отделки и допопций включена, как правило, в стоимость ДДУ. Это означает, что на нее тоже распространяются условия ипотечного кредита, что, опять же, позволяет избежать дополнительных затрат на ремонт. Сегодня, в условиях инфляции и роста цен на стройматериалы, это особенно актуально».
По итогам ноября 2021 года преимущественная доля предложения в массовом сегменте, 83% лотов (-1% за месяц, +7,7% за год), реализуется с различными видами отделки, в т.ч. 65,6% лотов – с полной отделкой, 15% – с предчистовой отделкой и 2,4% – с мебелью и кухней. За год предложение с полной отделкой выросло на 12%, с предчистовой – на 70,6%, а с допопциями (отделка, мебель и кухня) – в 50 раз!! Этот вид опций стал новым трендом текущего года в массовом сегменте первичного рынка Москвы.
По итогам ноября средняя цена квартир в массовом сегменте составила 12,9 млн руб., за год она выросла на 17%. Средняя цена квартиры без отделки составила 16,1 млн руб. (+9% за год). При этом квартира с отделкой обойдется дешевле: с предчистовой – в 13,4 млн руб. (+27,6% за год), с полной отделкой – в 12,5 млн руб. (+27,7% за год) и с допопциями – в 10,7 млн руб. В большей степени это связано со структурой предложения: средняя площадь экспозиции квартир без отделки составляет 58,1 кв.м, что более чем на 18% больше, чем с отделкой – 49 кв.м, и на 45% больше, чем с допопциями – 40,8 кв.м.
За 11 месяцев 2021 году на первичный рынок квартир массового сегмента вышло 18 новых проектов, из которых в 13 представлена предчистовая и полная отделка.
|
№ |
Название проекта |
Девелопер |
Местоположение |
Срок сдачи |
Тип отделки |
СВЦ, тыс. руб. |
Средняя цена квартиры, млн руб. |
|
1 |
Лосиноостровский парк |
ПИК |
ВАО, район Метрогородок |
1 кв 2024 |
с отделкой |
231,1 |
10,2 |
|
2 |
Матвеевский парк |
ПИК |
ЗАО, район Очаково-Матвеевское |
1 кв 2024 |
с отделкой |
289,8 |
12,0 |
|
3 |
Мичуринский парк |
ПИК |
ЗАО, район Очаково-Матвеевское |
4 кв 2023 |
с отделкой |
261,6 |
12,5 |
|
4 |
Мой адрес на Береговом |
Мосреалстрой |
ЗАО, район Филевский парк |
3 кв 2020 |
с отделкой |
291,4 |
23,6 |
|
5 |
Майспейс на Окской |
MySpace Development |
САО, район Кузьминки |
2 кв 2021 |
с отделкой |
321,6 |
5,3 |
|
6 |
1-ый Ленинградский |
ФСК |
САО, район Молжаниновский |
4 кв 2022 |
предчистовая |
188,8 |
10,0 |
|
с отделкой |
201,0 |
11,0 |
|||||
|
7 |
Я51 |
Патек |
СВАО, район Ярославский |
2 кв 2022 |
предчистовая |
236,4 |
12,5 |
|
8 |
Кольская 8 |
ПИК |
СВАО, район Бабушкинский |
2 кв 2023 |
с отделкой |
283,4 |
12,3 |
|
9 |
Мой адрес в Алтуфьево |
МРС |
СВАО, район Алтуфьевский |
3 кв 2021 |
с отделкой |
283,4 |
12,3 |
|
10 |
Мой адрес на Шмитовском |
МРС |
ЦАО, район Пресненский |
3 кв 2021 |
с отделкой |
320,3 |
25,4 |
|
11 |
Зеленая вертикаль |
Э.К.Девелопмент |
ЮАО, район Чертаново Южное |
2 кв 2022 |
предчистовая |
208,9 |
10,2 |
|
с отделкой |
222,9 |
10,7 |
|||||
|
12 |
Южные сады |
А101 |
ЮЗАО, район Южное Бутово |
4 кв 2023 |
предчистовая |
236,6 |
9,7 |
|
без отделки |
222,0 |
9,4 |
|||||
|
13 |
Никольские луга |
ПИК |
ЮЗАО, район Южное Бутово |
3 кв 2024 |
с отделкой |
183,9 |
7,8 |
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» подсчитали объем предложения и цены на квартиры, расположенные на первом и втором этажах жилых комплексов Москвы и Подмосковья. Согласно данным аналитиков компании, в столице сейчас экспонируется 1,9 тыс. таких лотов, в Московской области их в 2,4 раза больше – 4,5 тыс. Причем стоимость квартир на нижних этажах заметно меньше, чем средний уровень цен в сегменте первичной недвижимости.
Согласно подсчетам специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в старой Москве на первом и втором этажах новостроек сейчас экспонируется немногим больше 1,9 тыс. объектов. При этом доля квартир на первых этажах составляет всего 7% от их общего предложения, а на вторых – 93%. В сравнении с тем же периодом прошлого года экспозиция лотов на нижних ярусах домов сократилась (-5%).
Если на первичном рынке столицы средняя цена 1 кв. м составляет 321 тыс. рублей, то стоимость «квадрата» квартир на первых этажах жилых комплексов равна 292 тыс. рублей (-9% к общему ценнику по рынку), на вторых этажах – 299 тыс. рублей (-7%). При этом за год такие объекты подорожали: в категории «первый этаж» рост усредненной цены 1 кв. м составил 29%, в категории «второй этаж» – 31%. Стоимость квартир на первых двух этажах новостроек в Москве составляет в среднем 18 млн рублей.
Среди всех жилых комплексов старой Москвы лидирующее место по доле квартир, которые находятся в экспозиции на первом и втором этажах, занимает ЖК «Зиларт» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте находится ЖК «Станция Л» – 3,5%, на третьем месте ЖК «Михайловский парк» – 3%.
По данным специалистов департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в Московской области на первых этажах новостроек экспонируется около 4,5 тыс. квартир, т.е. примерно в 2,4 раза больше, чем в старой Москве. Из них на первом этаже находятся 1,6 тыс. объектов (35,5% от общего числа), а на втором – 2,9 тыс. объектов (64,5%). Годом ранее объем предложения квартир на нижних этажах в подмосковных ЖК был меньше – 4,1 тыс. лотов.
Средняя цена 1 кв. м квартир в новостройках Московской области на данный момент равна 141 тыс. рублей. Если рассматривать отдельно квартиры на первых ярусах ЖК, то стоимость 1 кв. м в среднем составляет 125 тыс. рублей (-11,3% в сравнении с общим ценником на «первичке» Подмосковья), на вторых ярусах – 139 тыс. рублей (-1,4%). При этом за год в категории «первый этаж» 1 кв. м подорожал на 23%, в категории «второй этаж» – также на 23%. Усредненная стоимость объектов на 1 и 2 этажах подмосковных новостроек составляет сейчас 6,9 млн рублей.
В Московской области лидером по доле квартир, которые находятся в экспозиции на нижних уровнях новостроек, является ЖК «Светлый мир «БиоПолиc…» – 7% от их общего объема предложения. На втором месте ЖК «Лайково» – 4,5%, на третьем ЖК TERRA (мкр. Внуковский) – около 4%.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «Рост стоимости объектов, которые экспонируются на первом и втором этажах ЖК в Москве и Подмосковье, произошел на фоне общего подъема цен в сегменте новостроек – плюс 30-40% за год. Кроме того, нужно учитывать, так сказать, локальные причины, влияющие на подорожание квартир в отдельных ЖК, – это улучшение готовности проекта (стадия отделки, ввод в эксплуатацию, выдача ключей) или, скажем, открытие рядом с ним новой станции метро. По нашим наблюдениям, в процентном соотношении стоимость лотов на разных этажах повышается равномерно, а финальный ценник каждой отдельной квартиры зависит не столько от этажности, сколько от других характеристик – комнатности, удобства планировок, видовых характеристик и т.п.
Объекты на первом и втором этажах новостроек обычно бывают наименее ликвидными в сравнении с квартирами на других этажах, а также меньше стоят. Чаще всего именно на такие квартиры застройщики предоставляют скидки (порой до 10-15%), включают их в акционные программы. При этом можно выделить определенные группы покупателей, интересующихся предложением на нижних этажах, как пример – пожилые люди и маломобильные группы граждан. Это могут быть и молодые покупатели с ограниченным бюджетом на покупку квартиры – если им нравится определенный ЖК, но не хватает средств на более удобные варианты, то они выбирают жилплощади на первом или втором этажах.
Также отмечу, что в Подмосковье гораздо выше, чем в столице, доля квартир, которые находятся в продаже на первых этажах, – 35,5% против 7%. Это объясняется тем, что в области более распространен формат малоэтажного строительства c жилыми помещениями на первых этажах, а в некоторых подмосковных локациях вообще запрещено возведение многоэтажных домов».