Итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона: спрос просел на четверть
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на первичном рынке Петербургского региона, проанализировав динамику стоимости, ценовую политику девелоперов, структуру сделок, долю ипотеки и объем предложения.
- Продажи новостроек в 2022 г. на 25% ниже, чем в 2021 г. В отдельные месяцы разрыв с предыдущим годом по числу сделок достигал 2-х раз.
- В конце 2023 г. средняя цена предложения квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составила 202 тыс. рублей. За год “квадрат” подорожал на 13%, по сравнению с 2021 г. увеличение цен замедлилось (тогда +23%).
- 77% всех сделок в Петербургском регионе в 2022 г. были заключены с привлечением ипотеки - это рекордный показатель. В последние месяцы прошедшего года доля ипотеки превышала 85%. В ипотеку берут меньшую площадь и на больший срок.
- Объем предложения в продаже за год увеличился на 20% и в конце 2022 г. достиг 70 тыс. лотов - конкуренция на рынке усиливается.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
1. Спрос просел на четверть
По итогам 2022 г. на первичном рынке Петербургского региона заключено 67,9 тыс. ДДУ. Это на четверть меньше, чем в 2021 г. Аналогичное годовое снижение спроса и в Московском регионе (на 21%). Среди причин снижения числа сделок высокая база 2021 г. и внешние вызовы 2022 г., которые ограничивали уверенность потенциальных покупателей в завтрашнем дне. Заметнее спрос просел в Санкт-Петербурге - на 30% относительно прошлого года (48 тыс. ДДУ в 2022 г.), в области сокращение сдержаннее - на 7% относительно 2021 г. (20 тыс. ДДУ в 2022 г.)
Количество сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
Количество ДДУ, тыс. шт. |
Динамика за год |
||
|
2021 г. |
2022 г. |
||
|
Санкт-Петербург |
69,0 |
48,0 |
-30,4% |
|
Ленинградская область |
21,5 |
19,9 |
-7,4% |
|
Петербургский регион |
90,5 |
67,9 |
-25,0% |
Источник: Циан.Аналитика
Около 71% всех сделок в новостройках региона приходится на Санкт-Петербург. В предыдущие годы доля “столицы” была выше - около 76-77% в 2019-2021 гг. Из-за удорожания стоимости лотов в Санкт-Петербурге покупатели стали чаще рассматривать более бюджетные локации в области, к тому же, сейчас там в продаже находится около 35% всех лотов в регионе, тогда как еще 2 года назад - только 25%.
Так же, как в Московском регионе, в Петербургском регионе в начале 2022 г. число ДДУ превышало значения 2021 г. (кроме февраля). Начиная с апреля 2022 г. все последующие месяцы спрос в Петербургском регионе был ниже, чем в 2021 г. Наибольший разрыв с предыдущим годом был в мае-июне (в 2 раза), наименьший - в августе (-11%) - в 2021 г. в этот месяц был зафиксирован обвал спроса из-за сокращения лимита по льготной ипотеке. В июне-сентябре 2022 г. спрос на первичном рынке региона восстанавливался после весеннего падения, однако в октябре вновь снизился. В ноябре роста спроса не наблюдалось, разрыв с прошлогодними значениями увеличился до 43%. В декабре рынок показал рост до 6 тыс. ДДУ, но это все равно на 35% меньше, чем в декабре 2021 г.
Динамика числа сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2021 г. и 2022 г.
Источник: Циан.Аналитика
2. Цены увеличились на 13%
На начало января 2023 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона составляет 202 тыс. рублей: в Санкт-Петербурге - 230,6 тыс. рублей, В Ленинградской области - 146,5 тыс. рублей. За год рост на 13% (причем, в области, и в Санкт-Петербурге рост сопоставим - +12-13%). Так же, как в Московском регионе и в целом по стране, увеличение цен в 2022 г. замедлилось по сравнению с 2020-2021 гг. (в 2021 г. рост составил 23%).
Средняя стоимость кв.м. в предложении в Петербургском регионе в 2020-2022 гг. (без учета премиальных сегментов)
|
Средняя цена кв. м, тыс. рублей |
2021/2020 |
2022/2021 |
|||
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
|||
|
Санкт-Петербург |
160,2 |
205,8 |
230,6 |
+28,5% |
+12,1% |
|
Ленинградская область |
96,0 |
129,5 |
146,5 |
+34,9% |
+13,1% |
|
Петербургский регион |
146,0 |
179,3 |
202,0 |
+22,8% |
+12,7% |
Источник: Циан.Аналитика
Рост цен в 2022 г. обеспечен, прежде всего, результатами первого квартала 2022 г. - в феврале и марте цены увеличивались на 7-8,5% за месяц. С апреля по август 2022 г. на рынке Петербургского региона наблюдалась ценовая стагнация (в отдельные месяцы был небольшой рост), с сентября “квадрат” стал дешеветь. Отрицательная динамика связана с тем, что на фоне сворачивания программ с околонулевыми ставками (именно такие программы были ключевым драйвером продаж в 2022 г.) застройщики для стимулирования спроса стали все активнее использовать скидки.
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Санкт-Петербурге (без учета премиальных сегментов)
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Ленинградской области (без учета премиальных сегментов)
Источник: Циан.Аналитика
3. 77% сделок - с привлечением заемных средств
По итогам 2022 г. 77% ДДУ в Петербургском регионе были заключены с привлечением ипотеки. Это выше, чем в предыдущие годы: в 2021 г. - 64%, в 2020 г. - 60%, в 2019 г. - 50%. В Санкт-Петербурге доля в 2022 г. составила 76%, в Ленинградской области - 78%.
С мая на первичном рынке Петербургского региона наблюдалось резкое наращивание доли кредитования. Оно было связано с увеличением лимита по льготной ипотеке до 12 млн рублей (что фактически “вернуло” льготную программу на рынок Петербургского региона) и все большим распространением специальных программ от застройщиков с дополнительным субсидированием ставки (в т.ч. “нулевой” ипотеки). С июля доля сделок с привлечением заемных средств превышает 80%.
Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Всего в 2022 г. было выдано около 53 тыс. ипотек на первичном рынке Петербургского региона против 56,7 тыс. в 2021 г. Снижение всего на 6,5%, в то время как по общему числу сделок - на 25%, что подтверждает рост доли кредитования.
Покупатели в ипотеку берут все меньшую площадь на больший срок. Средняя приобретаемая в ипотеку площадь в декабре 2022 г. ниже, чем в декабре 2021 г. на 2,7 кв.м. в Санкт-Петербурге, на 0,6 кв.м. - в Ленинградской области. По сравнению с декабрем 2020 г. сокращение на 3,7 кв.м. и 1,5 кв.м. соответственно. Такая тенденция говорит об “оптимизации” площади ради сокращения бюджета на фоне роста цен. Кроме того, и сами девелоперы делают все более мелкую “нарезку” в проектах. Средний срок, на который берут ипотеку, наоборот, увеличивается. В конце 2022 г. он на ~3,5-4 года больше, чем в конце 2021 г., и на 6-7 лет больше, чем в конце 2020 г. Из-за роста цен покупатели вынуждены брать ипотеку на больший срок и большую сумму.
Приобретаемая в ипотеку площадь квартир и средний срок кредитования на первичном рынке Петербургского региона в 2020-2022 гг.
|
|
|
дек. 2020 |
дек. 2021 |
дек. 2022 |
Динамика за 2 года (относительно 2020) |
Динамика за год (относительно 2021) |
|
Санкт-Петербург |
площадь, кв.м. |
43,3 |
42,3 |
39,6 |
-3,7 |
-2,7 |
|
срок, месяцев |
213 |
248 |
291 |
+78 |
+43 |
|
|
Ленинградская область |
площадь, кв.м. |
42,3 |
41,4 |
40,8 |
-1,5 |
-0,6 |
|
срок, месяцев |
209 |
248 |
296 |
+87 |
+48 |
Источник: Циан.Аналитика
4. Объем предложения достиг 70 тыс. лотов
На начало января 2023 г. на первичном рынке недвижимости Петербургского региона в продаже находится почти 70 тыс. квартир и апартаментов. В годовой динамике выбор выше на 20% (в начале 2022 г. на рынке было доступно 58 тыс. лотов), по сравнению с началом 2021 г. - больше на 62% (тогда 43 тыс. лотов). На Санкт-Петербург приходится около 65% всех лотов в регионе.
Резкие колебания объема предложения наблюдались в начале года - в феврале выбор сократился на 11%, в марте увеличился на 8%, в апреле - еще на 8%. В условиях общей неопределенности и трудностей с логистикой застройщики пересматривали цены и объемы, выставленных на продажу лотов. Далее с апреля по август выбор на рынке практически не менялся, с сентября объем предложения непрерывно увеличивается.
Среди причин роста числа лотов - низкий уровень спроса по сравнению с предыдущими годами. Увеличение объема предложения стало одной из причин замедления роста цен в 2022 г. (за счет большей конкуренции).
Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Петербургского региона
Источник: Циан.Аналитика
«Спрос на первичном рынке Петербургского региона в 2022 г. оказался на четверть ниже, чем в 2021 г. Падение числа сделок чуть более выраженное, чем в столичном регионе (там -21%). Цены выросли сильнее (+12,7%), чем в Москве и области (+6,5%), где высокая база ограничивала динамику. Число лотов в продаже в конце 2022 г. - начале 2023 г. продолжает увеличиваться, а цены предложения - снижаться за счет роста конкуренции и предоставления скидок, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Тенденция на сокращение средних цен сохранится, вероятно, и в ближайшие 2-3 месяца 2023 г. Спрос на рынке будет зависеть от уровня ипотечных ставок (уже фиксируется их рост), динамики доходов населения и внешней повестки».
В 2021 г. спрос на гостиничную недвижимость Москвы продемонстрировал положительную динамику – после кризисной ситуации в 2020г. средний уровень заполняемости на столичном рынке достиг 60% (против 38% годом ранее), тем не менее, говорить о возвращении к допандемийным показателям (71-72% в 2018-2019 гг.) еще преждевременно.
Наиболее динамично восстанавливаются показатели в гостиницах среднего ценового сегмента (Upper Midscale & Midscale) – 64,9% в 2021 г. против 78,5% в 2019 г. Люксовый сегмент хоть и удвоил уровень заполняемости по сравнению с 2020 г. (43,7% против 21,3%), всё еще существенно отстает от допандемийных показателей (71-72% в 2018-2019 гг.).
В целом стоит отметить, что восстановлению туристического рынка столицы в серьезной степени способствовало развитие именно внутреннего туризма. Только за первое полугодие 2021 г. столицу посетило 13,4 млн туристов, что сопоставимо с результатами всего 2020 г. (13,6 млн туристов). По предварительным итогам 2021 г. туристический поток в Москву оценивается на уровне 18-19 млн – то есть на допандемийном уровне в части объема внутреннего, российского, турпотока. В Москве как в одном из городов MICE-направления на восстановление спроса на гостиничное размещение повлиял и рост числа командировок – по данным туристических агентств-организаторов, он составил 40% по сравнению с концом 2020 г.
В результате увеличения спроса на гостиничную недвижимость доходность на номер (RevPar) выросла до 3 871 руб./сутки (против 1 989 руб./сутки в 2020г.), однако также не достигла значений 2019 г. (5 164 руб./сутки). Стоит отметить, что этот показатель отстает от результатов 2019 г. по всем гостиничным сегментам – в среднем показатели ниже результатов 2019 г. на 25-30%. В то же время средняя стоимость номера в целом по рынку почти сравнялась с показателями 2019 г. Такая динамика обусловлена преимущественно приростом в люксовом сегменте рынка (+26% прирост ADR к 2019 г.), тогда как средний ценовой сегмент, ориентированный на внутреннего туриста, всё еще демонстрирует среднюю стоимость номера на 15% ниже показателей 2019 г.
Динамика ключевых показателей рынка гостиничной недвижимости
Источник: STR Global, Colliers
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers: «На фоне высокого уровня внутреннего туризма, в 2021 г. мы наблюдали положительные тенденции на столичном рынке гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, текущая ситуация сохранится и в первой половине 2022 г. – внутренний туризм останется на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему восстановлению и развитию гостиниц среднего ценового сегмента. При этом сроки полноценного восстановления к допандемийным результатам будут напрямую зависеть от эпидемиологической ситуации и сопутствующих ограничений на международные поездки».
Аналитики «Метриум» зафиксировали рекордное число сделок в 2021 году на московском рынке жилья, проанализировав последние данные Росреестра Москвы. Спрос на новостройки в ушедшем году вырос на 19% относительно 2020-го, а на вторичном рынке жилья – на 15%. Такая динамика стала возможна благодаря увеличению на 22% кредитования ипотечных заемщиков.
В 2021 году Росреестр Москвы зарегистрировал 98,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве. В 2020 году покупатели жилых помещений в строящихся зданиях заключили с застройщиками 82,8 тыс. таких соглашений. Таким образом, спрос на новостройки (без учета покупки жилья у девелоперов в готовых домах) повысился за 2021 год на 19%. Это самый высокий прирост числа сделок с 2018 года, когда относительно 2017-го было заключено на 47% больше соглашений. При этом по абсолютному числу ДДУ 2021 год однозначно стал рекордным – никогда прежде в новостройках Москвы не приобретали столько квартир.
В последнем квартале число сделок с новостройками увеличилось относительно аналогичного периода 2020 года только на 3%, хотя в I квартале рост составил 18%, а во II квартале – 109%. Тем не менее всё же именно декабрь стал самым продуктивным для застройщиков месяцем в году. В последний месяц 2021 года они заключили с дольщиками 10,8 тыс. ДДУ, что на 1% больше, чем в декабре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Основным стимулом для покупателей жилья в течение 2021 года оставалась ипотека. В 2021 году, по данным Росреестра Москвы, банки выдали заемщикам 127,6 тыс. жилищных кредитов, что на 22% больше, чем в 2020 году, когда этот показатель превысил 104,2 тыс. единиц. Прирост ипотечного кредитования так же, как и рост числа сделок с новостройками, стал самым заметным с 2018 года, когда банки выдали заемщикам на 67% больше кредитов, чем в 2017 году. По абсолютному показателю (127,6 тыс. кредитов) 2021 год стал рекордным.
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают замедление динамики рынка. В IV квартале 2021 года число выданных ипотек (35,3 тыс.) оказалось на 4% меньше, чем в тот же период 2020 года (36,6 тыс.), хотя в I-III кварталах активность заёмщиков росла по сравнению с аналогичными периодами 2020 года. В то же время в декабре банки выдали в Москве рекордное по сравнению со всеми предыдущими месяцами число ипотек – 13,6 тыс., что на 4% больше, чем в декабре 2020 года.
«Примечательно, что число сделок на рынке ипотеки сохранилось во втором полугодии 2021 года, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С лета ставки по кредитам значительно возросли, и эта тенденция сохранялась до конца года. Несмотря на это, мы видим, что активность заемщиков сохранилась на высоком уровне, а если и снизилась, то явно непропорционально тому, насколько увеличились ставки. Это свидетельствует о том, что покупатели в целом адаптировались к новым условиям кредитования».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Для вторичного рынка жилья 2021 год также стал рекордным. Росреестр Москвы зарегистрировал 171 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 15% больше, чем в 2020 году, когда общее число сделок составило 148,9 тыс. В последний раз крупнейший прирост числа заключенных договоров на вторичном рынке был зафиксирован в 2018 году относительно 2017 года (26%). Также 2021 год примечателен для вторичного сегмента еще и тем, что впервые за семь лет побит рекорд числа сделок 2014 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 162,1 тыс. сделок. А в декабре 2021 года зафиксирован абсолютный рекорд по месячному числу сделок (20,4 тыс., что на 1% больше, чем в декабре 2020).
В то же время во вторичном сегменте также отмечено замедление активности покупателей в конце года. В IV квартале 2021 года заключено на 12% меньше договоров купли-продажи, чем в аналогичный период 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«После стадии быстрого роста рынка стабилизировался, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вероятнее всего, в ближайшие месяцы мы уже не увидим столь же высокой активности покупателей, как в 2020-2021 годах, но в то же время нужно признать, что ни повышение цен, ни рост ставок не обрушили спрос, а только вызвали “плавную посадку”. Причем нельзя исключать, что на фоне ужесточения кредитно-денежной политики Центробанком власти введут новые меры стимулирования спроса, и мы зафиксируем новые всплески активности клиентов».