Новостройки Петербурга в январях 10 последних лет дорожали на 1%
Эксперты агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП проанализировали январскую динамику цен на новостройки в Петербурге за 10 прошедших лет.
Январь – традиционно является достаточно спокойным месяцем на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга. За 10 последних лет в 7 первых месяцах годов изменение не превышало 1% ни в большую, ни в меньшую сторону.
Самое значительное изменение цены за первый месяц года, с 2012 года, было отмечено по итогам января 2015 года. Так, в первом месяце того года средняя стоимость изменилась на 2,23% или 2,3 тыс. рублей, достигнув к февралю 100,5 тыс. руб.
Самый значительный рост по итогам января был отмечен в 2021 году. Тогда в первом месяце средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,81% или на 2,7 тыс. рублей, достигнув отметки в 151,8 тыс. руб.
«Январь – это всегда месяц раскачки рынка. Более того, с текущими колебаниями политики и экономики, уж точно сильных изменений ждать не стоит. Недвижимость изначально не самый динамичный рынок. Мы увидим динамику в рамках одного процента. Возможно, даже и вниз. Не все сегменты рынка чувствуют себя хорошо. В нашей команде сейчас большое количество броней с конца прошлого года и наша основная задача их удержать. Ставки немного выросли и это не самый положительный триггер», – отметил генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарёв.
По словам эксперта, проекты в которых ценность выше цены будут идти вверх, а перегретые сегменты бизнес- и премиум-классов могут показать отрицательную динамику. Сегодня вера в наши российские активы в дорогих сегментах тает, поэтому спрос на аренду дорогих объектов кажется людям выгоднее и безопаснее. Рынки же эконом- и комфорт-класса продолжат спокойный рост.
Раскачка рынка в январе происходит пару недель, когда «докатываются» сделки декабря. Например, наша компания обычно продаёт в 2 раза больше чем в ноябре, а январь почти всегда немного не дотягивает до ноябрьских результатов по сделкам.
«По нашим прогнозам, в целом первый квартал 2023 года покажет небольшой рост, в размере 2—3% от конца года. Дорогой рынок будет стагнировать, а эконом- и комфорт-класс покажет небольшой стабильный рост. Есть определённое правило, которое гласит, что недвижимость всегда идёт либо вровень, либо чуть больше инфляции. Думаю, что и сейчас это правило будет актуально с поправкой на актуальные условия и события», – резюмировал эксперт.
Полугодовые ипотечные каникулы увеличивают первоначальный срок кредита ещё на три года и переплату по нему более чем на 20%. Больше всего придётся заплатить тем, кто оформил ипотеку в конце 2021-го – начале 2022 года на волне роста стоимости недвижимости и банковских ставок. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Закон о кредитных каникулах (Федеральный закон №106-ФЗ) разрешает заёмщикам взять паузу в погашении кредита не более чем на шесть месяцев. Если заёмщик оформлял ипотеку в 2018 году и решит воспользоваться каникулами с 1 апреля по 1 октября 2022 года, то срок окончания ипотеки вместо 2033 года настанет в 2035 году. При оформлении кредита в январе 2022 года первоначальный срок погашения с 2043-го продлится до 2046 года. В первом случае сумма переплаты по кредиту не превысит 15% или 260 тыс. рублей, во втором — 21% и 752 тыс. рублей.
«Ипотечные кредитные каникулы придуманы, чтобы дать заёмщикам время на поиск решений внезапных финансовых проблем, например, потеря работы или болезнь, но чем дольше длятся каникулы — тем больше финальная переплата и дольше сроки полного расчёта с кредитором, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Дальше простая математика: вариант хотя бы частичного погашения долга во время каникул выгоднее полного отказа от платежей, так как любая внесённая сумма позволяет снизить сумму будущих процентов».
Сравнительная таблица финансовой нагрузки в зависимости от даты оформления ипотеки и выхода на кредитные каникулы
|
Дата кредита |
Январь 2022 |
Январь 2018 |
|
Расчетная средняя сумма кредита, руб. |
3 329 588 |
1 916 476 |
|
Расчетная средняя ставка, % годовых |
7,81 |
9,8 |
|
|
||
|
Срок без каникул, мес. |
257 |
187 |
|
Срок с учетом каникул, мес. |
292 |
207 |
|
|
||
|
Процентные выплаты, без каникул, руб. |
3 538 184 |
1 829 230 |
|
Процентные выплаты с учетом каникул, руб. |
4 290 443 |
2 092 258 |
|
|
||
|
Увеличение, срок, мес. (%) |
+35 (+14%) |
+20 (+10%) |
|
Увеличение, процентные выплаты, % |
21,3 |
14,4 |
«Предварительный расчёт нового графика платежей нужно просить у своего кредитора, чтобы на основании фактических цифр принимать более экономически целесообразное решение — просить отсрочку в рамках закона №106-ФЗ или воспользоваться программой реструктуризации банка. В начале срока кредитования платёжная пауза обойдётся дороже, чем если кредит погашался хотя бы пару лет», — резюмировал Денис Аксёнов.
В законодательстве РФ есть другой вариант поддержки ипотечных заёмщиков — непосредственно «ипотечные каникулы» (поправки в Закон №353-ФЗ «О потребительском займе» были приняты в 2019 году). Разница между двумя законами в деталях: например, ипотечными каникулами по №353-ФЗ заёмщик может воспользоваться, если попал в трудную жизненную ситуацию, к которой отнесены потеря работы, присвоение инвалидности, длящаяся более двух месяцев болезнь, рождение ребенка и снижении среднемесячного семейного дохода более чем на 20%. И такими ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз.
Ипотечные кредитные каникулы по закону №106-ФЗ как временная мера поддержки граждан возобновлена с 1 апреля 2022 года. Воспользоваться ею можно только до 1 октября 2022 года. Законодатель выдвигает только три требования: документально подтверждённое снижение дохода более чем на 30% (справка по форме 2НДФЛ), сумма выданного кредита (не остатка) ниже установленного лимита (для Москвы и Петербурга 6 млн рублей, для других регионов — 3 млн), отсутствие действующих ипотечных каникул по закону № 353-ФЗ.
В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, как в новостройках столицы сократилась средняя площадь квартир всех типов и во всех классах жилья. Эта тенденция начала проявляться после кризиса 2014-2015 гг., а во время пандемии 2020 г. получила дальнейшее развитие. За последний год (в сравнении с прошлым мартом) больше всего снизилась средняя площадь квартир стандарт-класса – на 29,1% (на 18,1 кв. м), с 62 до 43,9 кв. м.
Что же касается разных категорий комнатности, то за отчетный период больше всего сократилась площадь евротрешек – на 6,1% (на 4,3 кв. м), с 70,4 до 66,1 кв. м.
Согласно наблюдениям аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», на первичном рынке старой Москвы во всех классах жилья наблюдается серьезное уменьшение средних площадей квартир. Причем специалисты компании фиксируют сокращение метражей как в 2021 году, так и в 2022 году.
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Сокращение средней площади лотов во всех классах связано со снижением платежеспособного спроса населения. Девелоперы отвечают на это оптимизацией планировочных решений, уменьшением нежилой площади и рационализацией пространства. Особенно сильно сократилась средняя площадь лотов в стандарт-классе – на 28% с марта 2020 года (с 61,1 кв. м), за год – на 29,1%, с 62 кв. м. до 43,9 кв. м. Это связано с переходом от типового панельного строительства к вариантам жилых комплексов с улучшенной панелью, в которых предусмотрены квартиры евроформата».
В комфорт-классе средняя площадь квартир сейчас составляет 48,5 кв. м, она сократилась на 17,3% (с 58,7 кв. м) по сравнению с 2020 г. и почти на 13% по сравнению с 2021 г. (с 55,7 кв. м). В бизнес-классе уменьшение площадей за 2 года составило 10,6% (с 76,8 кв. м), за год – 5,8%, с 72,9 кв. м до 68,6 кв. м. Премиум-класс также не стал исключением: здесь средний метраж за 2 года сократился на 9% (со 107,8 кв. м до 98 кв. м), в 2021 г. он практически не изменился (99,2 кв. м).
Средняя площадь квартир по классам на первичном рынке старой Москвы, 2020-2022 гг.
|
Класс |
Средняя площадь квартир, кв. м |
||||
|
2020 г. |
2021 г. |
2022 г. |
Изменения, 2020-2022 гг. |
Изменения, 2021-2022 гг. |
|
|
Стандарт |
61,1 |
62 |
43,9 |
-28,0% |
-29,1% |
|
Комфорт |
58,7 |
55,7 |
48,5 |
-17,3% |
-12,9% |
|
Бизнес |
76,8 |
72,9 |
68,6 |
-10,6% |
-5,8% |
|
Премиум |
107,8 |
98 |
99,2 |
-8,0% |
+1,2% |
Данные департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Если рассматривать разные типы квартир, то, по данным аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», за 2 года больше всего уменьшилась средняя площадь евродвушек – на 13,6%, с 48,6 кв. м до 42 кв. м. Если же рассматривать изменения за последний год, то стоит выделить сегмент евротрешек – на 6,1% (с 70,4 кв. м до 66,1 кв. м) и студий – на 5,7% (с 27,2 кв. м до 25,7 кв. м).
Средняя площадь квартир по типологии на первичном рынке старой Москвы, 2020-2022 гг.
|
Кол-во комнат |
Средняя площадь квартир, кв. м |
||||
|
2020 г. |
2021 г. |
2022 г. |
Изменения, 2020-2022 гг. |
Изменения, 2021-2022 гг. |
|
|
3-ком. (евроформат) |
71,8 |
70,4 |
66,1 |
-8,0% |
-6,1% |
|
Студия |
27,3 |
27,2 |
25,7 |
-5,9% |
-5,7% |
|
2-ком. |
62,5 |
61,7 |
58,3 |
-6,8% |
-5,6% |
|
2-ком. (евроформат) |
48,6 |
44,3 |
42 |
-13,6% |
-5,4% |
|
3-ком. |
87,7 |
85,9 |
81,9 |
-6,6% |
-4,7% |
|
4-ком. (евроформат) |
104,7 |
101,2 |
96,5 |
-7,9% |
-4,6% |
|
1-ком. |
40,2 |
39,6 |
38 |
-5,4% |
-3,9% |
|
4-ком. |
116,7 |
115,5 |
111,9 |
-4,0% |
-3,1% |
|
Многокомнатные лоты |
149,5 |
141,3 |
140,7 |
-5,9% |
-0,4% |
|
Общий итог |
71,2 |
65,9 |
58,4 |
-18,0% |
-11,4% |
Данные департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»