Новостройки Петербурга в январях 10 последних лет дорожали на 1%
Эксперты агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП проанализировали январскую динамику цен на новостройки в Петербурге за 10 прошедших лет.
Январь – традиционно является достаточно спокойным месяцем на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга. За 10 последних лет в 7 первых месяцах годов изменение не превышало 1% ни в большую, ни в меньшую сторону.
Самое значительное изменение цены за первый месяц года, с 2012 года, было отмечено по итогам января 2015 года. Так, в первом месяце того года средняя стоимость изменилась на 2,23% или 2,3 тыс. рублей, достигнув к февралю 100,5 тыс. руб.
Самый значительный рост по итогам января был отмечен в 2021 году. Тогда в первом месяце средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,81% или на 2,7 тыс. рублей, достигнув отметки в 151,8 тыс. руб.
«Январь – это всегда месяц раскачки рынка. Более того, с текущими колебаниями политики и экономики, уж точно сильных изменений ждать не стоит. Недвижимость изначально не самый динамичный рынок. Мы увидим динамику в рамках одного процента. Возможно, даже и вниз. Не все сегменты рынка чувствуют себя хорошо. В нашей команде сейчас большое количество броней с конца прошлого года и наша основная задача их удержать. Ставки немного выросли и это не самый положительный триггер», – отметил генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарёв.
По словам эксперта, проекты в которых ценность выше цены будут идти вверх, а перегретые сегменты бизнес- и премиум-классов могут показать отрицательную динамику. Сегодня вера в наши российские активы в дорогих сегментах тает, поэтому спрос на аренду дорогих объектов кажется людям выгоднее и безопаснее. Рынки же эконом- и комфорт-класса продолжат спокойный рост.
Раскачка рынка в январе происходит пару недель, когда «докатываются» сделки декабря. Например, наша компания обычно продаёт в 2 раза больше чем в ноябре, а январь почти всегда немного не дотягивает до ноябрьских результатов по сделкам.
«По нашим прогнозам, в целом первый квартал 2023 года покажет небольшой рост, в размере 2—3% от конца года. Дорогой рынок будет стагнировать, а эконом- и комфорт-класс покажет небольшой стабильный рост. Есть определённое правило, которое гласит, что недвижимость всегда идёт либо вровень, либо чуть больше инфляции. Думаю, что и сейчас это правило будет актуально с поправкой на актуальные условия и события», – резюмировал эксперт.
По данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, по итогам пяти месяцев 2022 года основной спрос на зарубежную недвижимость со стороны состоятельных россиян приходится на Турцию – 26%, ОАЭ – 18%, Кипр и Португалию – по 12%. Анализ запросов также показал, что 70% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или гражданства, а оставшиеся 30% планируют приобрести недвижимость для собственного проживания либо в инвестиционных целях.
- По данным Knight Frank Russia, по итогам мая 2022 года в топ-10 стран-лидеров по спросу на зарубежную недвижимость со стороны россиян вошли Турция (26%), ОАЭ (18%), Кипр (12%), Португалия (12%), Греция (9%), Мальта (6%), страны Карибского бассейна (5%), Испания (5%), Израиль (4%) и Сербия (3%).
Топ стран по запросам покупателей из России, январь-май 2022 года
Источник: Knight Frank Russia
- Турция стала лидером рейтинга по нескольким причинам. В первую очередь, интерес со стороны россиян обусловлен получением турецкого гражданства – оно оформляется при минимальном объеме инвестиций в 400 тыс. долларов и сроке владения недвижимостью от трех лет. Наличие турецкого паспорта дает возможность получить визу E-2, что является самым быстрым способом эмиграции в США. Во-вторых, турецкая недвижимость – это актив, который можно продать через три года после покупки. В-третьих, туристические локации Турции популярны среди тех, кто приобретает жилье для собственного пользования и для сдачи в аренду и получения дохода. Стоит отметить, что 80–85% всех запросов входят в бюджет до 1 млн долларов.
- Среди локаций Турции наибольшим спросом пользуется Стамбул. Кроме того, россияне интересуются туристическими локациями, такими как Аланья, Анталья, а также престижными курортными вариантами – такими, как Бодрум и Фетие.
- Рынок ОАЭ, занимающий вторую строчку рейтинга, предоставляет выгодные условия для бизнеса и релокации, поскольку государство проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые намереваются переехать в страну. Иностранные граждане, инвестирующие в экономику ОАЭ, имеют возможность получить аналог ВНЖ – Emirates ID. Кроме того, застройщики предлагают качественные проекты с беспроцентной рассрочкой. Основными целями приобретения недвижимости в стране являются: релокация семьи покупателя, проживание в ОАЭ от полугода и более, сдача в аренду готовых юнитов, спекулятивные сделки (то есть покупка с целью перепродажи – использование недвижимости как актива), покупка готовых объектов для редевелопмента и другие. В частности, на рынке Дубая около 55% запросов приходятся на инвестиционные цели, а 45% покупок совершаются с целью проживания и релокации. Стоит отметить, что большинство покупателей преследует несколько целей, приобретая жилье в Эмиратах. Также более 60% из них становятся собственниками сразу двух и более объектов недвижимости.
- Среди всех запросов на недвижимость в ОАЭ 75% приходится на Дубай, 20% – на Абу-Даби, 5% – на Рас-эль-Хайма. Стоит заметить, что 70% покупателей дубайской недвижимости планируют открывать компании в ОАЭ. Что касается бюджета покупки, среди запросов на недвижимость на рынке Дубая 20% составляют запросы в бюджете от 10 млн долларов, 25% – в пределах 3-10 млн долларов, 30% – 1-3 млн долларов, 25% – до 1 млн долларов. На рынке Абу-Даби 13% всех заявок превышают 10 млн долларов, 40% входят в диапазон 3–10 млн долларов, 12% – 1-3 млн долларов и 35% – до 1 млн долларов.
- Наиболее востребованными объектами на рынке Дубая являются апартаменты на стадии строительства (55%), виллы на стадии строительства (20%), готовые виллы (15%), готовые апартаменты (10%). Самыми популярными районами Дубая стали Пальм-Джумейра (30%), Дубай Марина (20%), Даунтаун (15%), Ла Мер (7%), Дубай Хиллс и Аль Барари (8%).
- Закрывает тройку лидеров Кипр – страна в ЕС, которая продолжает принимать заявления от россиян на получение как постоянного ВНЖ при покупке недвижимости от 300 тыс. евро, так и временного ВНЖ сроком на один год при покупке недвижимости стоимостью менее 300 тыс. евро. Более того, фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства (в настоящее время для этого нужно прожить в стране от пяти лет). Продажи недвижимости в период с января по апрель 2022 года выросли на 50% по сравнению с апрелем 2021 года практически во всех районах Кипра. Наибольшее число сделок зафиксировано в Пафосе, за ним следуют Лимасол, Ларнака, Никосия и Фамагуста.
- Европа и Великобритания в общем объеме запросов занимают не более 7–8%. В основном подобные запросы носят ознакомительный характер, а также касаются возможности продажи недвижимости и перевода средств в другие активы – например, продажи квартир в Лондоне или на Лазурном Берегу. При этом в прошлом году рейтинг запросов россиян возглавляли страны ЕС – Португалия (21%), Греция (21%), Кипр (14%) и Испания (12%), а лидеры 2022 года – Турция и ОАЭ – в топ-10 не вошли.
Топ стран по запросам покупателей из России, январь-май 2021 года
Источник: Knight Frank Russia
- Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia: «С начала первого квартала 2022 года мы видим все большую востребованность недвижимости Ближнего Востока среди российских покупателей. Наибольшим спросом пользуются такие города, как Дубай и Абу-Даби – на них приходится более 80% спроса. Кроме того, популярность приобретает недвижимость в Саудовской Аравии, Катаре, Египте и Бахрейне. По нашим прогнозам, в течение двух лет Ближний Восток станет одной из самых популярных локаций для приобретения недвижимости среди состоятельных покупателей из России. Повышенный спрос обусловлен инвестиционным потенциалом и заинтересованностью властей Ближнего Востока в привлечении иностранного капитала».
- Получение ВНЖ и гражданства продолжает все чаще встречаться среди целей приобретения зарубежной недвижимости – 70% запросов покупателей связано именно с желанием получить второй паспорт. В 2022 году наиболее популярными по этим запросам являются программы в ОАЭ и Турции.
- С целью покупки дома для собственного проживания подается 13% заявок. В топ стран среди этих запросов входят ОАЭ, Турция и Кипр. Также наблюдается нарастающий интерес к экзотическим локациям – Таиланду, Бали и Маврикию. Кроме того, остаются запросы на недвижимость Испании и Португалии.
- 10% покупателей готовы рассмотреть недвижимость с точки зрения инвестиционных покупок. Наиболее популярные страны в этой категории – ОАЭ (Дубай и Абу-Даби) и Турция (Стамбул). Также возрастает количество запросов в отношении Саудовской Аравии, Катара, Египта и Бахрейна.
- Как с целью инвестиций, так и для собственного проживания покупку недвижимости за границей рассматривают 7% покупателей. В этом случае речь идет о возможности приезжать на две-три недели в сезон, а в остальное время сдавать жилье в аренду. Наиболее популярной локацией в этой категории также стали ОАЭ.
Цели покупки зарубежной недвижимости, май 2022 г.
Источник: Knight Frank Russia
По предварительным итогам I полугодия 2022 г. объем инвестиций в российскую недвижимость составил 64,3 млрд рублей ($925 млн), что на 16% превышает показатели I полугодия 2021 г., когда в российскую недвижимость было вложено 55,3 млрд рублей ($779 млн). При этом 50% от общего объема инвестиций пришлось на офисную недвижимость. Востребованность офисных активов объясняется их устойчивостью к кризисным ситуациям с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности. При этом 2/3 офисных инвестиций пришлось на Санкт-Петербург – эту тенденцию мы наблюдаем уже второй год подряд, что связано с меньшим разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей, в результате чего они быстрее договариваются о заключении сделки. По нашим оценкам, из-за активности инвесторов на региональных и петербургском рынках по итогам года доля Москвы в общем объеме инвестиций может опуститься до минимального за всю историю рынка уровня.
Распределение инвестиций по регионам
По структуре инвестиций на втором месте по объему транзакций находится торговая недвижимость – на этот сегмент пришлось 28%. Складской сегмент, который в течение двух лет стабильно лидировал по объему привлеченных средств, в I полугодии сформировал всего 3% от общего объема. Это связано с тем, что несмотря на сохранение текущего уровня вакантности на минимальном уровне, до конца года ожидается выход на рынок достаточного количества свободных площадей как в субаренду, так и от тех компаний, у которых в конце года заканчивается договор аренды.
По предварительным итогам первого полугодия 2022 года, доля иностранного капитала в объеме закрытых сделок составляет 7%. Для сравнения, по итогам 2021 года показатель составлял 6%, а вот по итогам 2020 – 14%.
Динамика распределения инвестиций по источнику капитала
Станислав Бибик, партнер Nikoliers: «Большая часть от объема инвестиций в I полугодии 2022 г., а именно 64%, пришлась на второй квартал. Это объясняется тем, что текущая ситуация, простимулировала собственников быстрее выходить на сделки. Текущие сделки связаны как с желанием в состоянии неопределенности приобрести качественный актив по привлекательной стоимости, так и с уходом части иностранных компаний с российского рынка, в результате чего им пришлось продавать свои активы. По нашим оценкам, учитывая постепенную стабилизацию инвестиционного климата объем инвестиций по итогам 2022 года будет сопоставим с прошлогодними показателями».