Новостройки Петербурга в январях 10 последних лет дорожали на 1%
Эксперты агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП проанализировали январскую динамику цен на новостройки в Петербурге за 10 прошедших лет.
Январь – традиционно является достаточно спокойным месяцем на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга. За 10 последних лет в 7 первых месяцах годов изменение не превышало 1% ни в большую, ни в меньшую сторону.
Самое значительное изменение цены за первый месяц года, с 2012 года, было отмечено по итогам января 2015 года. Так, в первом месяце того года средняя стоимость изменилась на 2,23% или 2,3 тыс. рублей, достигнув к февралю 100,5 тыс. руб.
Самый значительный рост по итогам января был отмечен в 2021 году. Тогда в первом месяце средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,81% или на 2,7 тыс. рублей, достигнув отметки в 151,8 тыс. руб.
«Январь – это всегда месяц раскачки рынка. Более того, с текущими колебаниями политики и экономики, уж точно сильных изменений ждать не стоит. Недвижимость изначально не самый динамичный рынок. Мы увидим динамику в рамках одного процента. Возможно, даже и вниз. Не все сегменты рынка чувствуют себя хорошо. В нашей команде сейчас большое количество броней с конца прошлого года и наша основная задача их удержать. Ставки немного выросли и это не самый положительный триггер», – отметил генеральный директор агентства недвижимости ПРАЙД ГРУПП Алексей Бондарёв.
По словам эксперта, проекты в которых ценность выше цены будут идти вверх, а перегретые сегменты бизнес- и премиум-классов могут показать отрицательную динамику. Сегодня вера в наши российские активы в дорогих сегментах тает, поэтому спрос на аренду дорогих объектов кажется людям выгоднее и безопаснее. Рынки же эконом- и комфорт-класса продолжат спокойный рост.
Раскачка рынка в январе происходит пару недель, когда «докатываются» сделки декабря. Например, наша компания обычно продаёт в 2 раза больше чем в ноябре, а январь почти всегда немного не дотягивает до ноябрьских результатов по сделкам.
«По нашим прогнозам, в целом первый квартал 2023 года покажет небольшой рост, в размере 2—3% от конца года. Дорогой рынок будет стагнировать, а эконом- и комфорт-класс покажет небольшой стабильный рост. Есть определённое правило, которое гласит, что недвижимость всегда идёт либо вровень, либо чуть больше инфляции. Думаю, что и сейчас это правило будет актуально с поправкой на актуальные условия и события», – резюмировал эксперт.
По итогам 2021 года объём просроченных ипотечных кредитов на балансах банков сократился на 18% или 15 млрд рублей. Годом ранее, за 2020 год, банки столкнулись с ростом неплатежей, за тот период портфель проблемной задолженности увеличился на 7%. По оценке аналитиков коллекторского агентства «Долговой Консультант», резкое снижение показателя подтверждается активным ростом спроса на залоговую недвижимость вследствие повсеместного роста цен в прошлом году.
По итогам 2021 года всего в трёх регионах страны объём просроченных ипотечных платежей продолжил увеличиваться: в Республике Ингушетия (на 30%), в Ивановской (на 7%) и Ленинградской областях (на 5%). Максимальное сокращение отмечено в Новгородской (-40%) и Псковской (-33%), а также в Республике Карелия (-37%).
Таблица 1. Регионы лидеры и аутсайдеры по динамике просроченной ипотечной задолженности в 2021 году.
|
Регион |
Проблемная ипотечная задолженность на 31.12.2020, млн руб. |
Проблемная ипотечная задолженность на 31.12.2021, млн руб. |
Динамика |
|
Россия |
81 871 |
66 744 |
-18% |
|
Новгородская область |
159 |
96 |
-40% |
|
Республика Карелия |
143 |
157 |
-37% |
|
Псковская область |
186 |
124 |
-33% |
|
|
|||
|
Республика Ингушетия |
33 |
43 |
30% |
|
Ивановская область |
294 |
315 |
7% |
|
Ленинградская область |
805 |
846 |
5% |
Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Главная причина снижения просрочки в ипотеке – существенный рост цен на недвижимость и, как следствие, продажа с торгов или добровольная продажа из-под залога, — оценивает падение объёма просроченной задолженности Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — За короткий промежуток времени банки взыскали задолженность по ипотеке, которая копилась года три».
За прошлый год количество банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку готового жилья, сократилось на 5%, на рынке строящегося — на 12%. «Рынок постепенно монополизируется благодаря госпрограммам субсидирования, сокращается и число банков, готовых предоставить рефинансирование, один из эффективных инструментов снижения долговой нагрузки, — резюмирует эксперт. — При этом заёмщики за минувший год стали более финансово образованны, треть из должников воспользовалось ростом цен на недвижимость и добровольно с согласия кредитора реализовали залог, чтобы погасить долги без ухудшения кредитной истории и своего будущего».
В конце 2021 года предложение квартир с отделкой в новостройках Новой Москвы впервые составило 60% от общего числа помещений в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год число квартир с полной отделкой на рынке увеличилось наполовину. Впрочем, предложение квартир с черновой отделкой сравнительно стабильно.
В IV квартале 2021 года девелоперы новостроек Новой Москвы предлагали на местном рынке 11,2 тыс. квартир, по подсчетам экспертов «Метриум». Из них 5,9 тыс. помещений были с полной отделкой от застройщика, что составляет 53% от их общего числа. Еще почти 780 квартир имели предчистовую отделку (white box, то есть в них проложены все коммуникации, а поверхности подготовлены для косметического ремонта). Доля такого жилья в продаже составила 7%. В совокупности оба варианта отделки распространялись на 60% предложения новостроек.
За 2021 год доля квартир с предчистовой и полной отделкой в новостройках Новой Москвы увеличилась на 10 процентных пунктов. В IV квартале 2020 году 42% были полностью готовы для заселения, а косметического ремонта требовали 8% (в сумме – 50%). В 2019 году этот показатель составлял 52%, в 2018 году – 41%, в 2017 году – 28%, в 2016 году – 18%.
С IV квартала 2020 года по IV квартал 2021 года количество квартир с отделкой в продаже в Новой Москве выросло с 3,9 тыс. до 5,9 тыс., то есть на 53%. Вместе с тем предложение жилья в формате white box за год не изменилось (порядка 780 помещений в конце 2020 и 2021 гг.). Также сохранилось -количество предложений квартир без отделки в абсолютном выражении. Если в конце 2020 года насчитывалось 4,6 тыс. таких вариантов, то в конце 2021 года – 4,5 тыс., то есть лишь на 1% меньше.
«В сегменте новостроек бизнес-класса в Новой Москве среди покупателей по-прежнему многие ориентируются на предложение жилья без отделки, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Как правило, они стремятся реализовать собственный проект планировки квартиры, а также ее облика и интерьера. В массовом сегменте квартиры без отделки несколько доступнее, чем привлекают покупателей с ограниченным бюджетом. Впрочем, безусловно, квартиры под ключ – это тренд рынка, поэтому, к примеру, мы решили в нашем проекте в двух корпусах предусмотреть отделку для клиентов, которые хотят сохранить время и деньги на ремонте».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой (в том числе white box) в Новой Москве составляет 215 тыс. рублей. Между тем, новое жилье без отделки в среднем обойдется в 203 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, в среднем квартиры с отделкой в новомосковских новостройках дороже жилья без отделки на 6%[1].
«Безусловно, рост стоимости абсолютного большинства строительных материалов, в том числе отделочных, повысил цену ремонта «от застройщика» в 2021 году, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино», «Южные сады»). – Тем не менее, девелоперы по-прежнему закупают отделочные материалы большими партиями, стараются фиксировать цену долгосрочных контрактов на их поставки. Поэтому динамика удорожания таких материалов в рознице более заметна, чем при оптовых закупках. Это значит, что покупка квартиры с отделкой в 2022 году может стать еще более выгодной, чем раньше, особенно с учетом продолжающегося повышения цен на материалы».
«С учетом роста стоимости жилья при ограниченных доходах населения жилье с отделкой останется популярной опцией на рынке новостроек, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако не исключаю, что квартиры без отделки по-прежнему будут составлять значимую часть предложения, так как для многих покупателей может быть более приоритетной экономия в моменте, особенно если квартира приобретается в качестве инвестиции».
Источник: «Метриум»
[1] Показатель существенно усреднен. Предложение с отделкой и без отделки находится в комплексах, обладающих отличными потребительским характеристикам продукта, а также характеризующихся различной транспортной доступностью.