Треть компаний-банкротов связаны со строительством и операциями с недвижимостью. Подвели итоги 2022 года
“По итогам 2022 года в России разорилось 2 105 компаний в строительной отрасли и 987 организаций, ведущих операции с недвижимым имуществом. Это треть (34,15%) всех банкротств в РФ. Такие данные приведены на сайте Федресурса (Единого федерального реестра сведений о банкротстве)”, – отмечает Елена Козина, управляющий партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г. Москва).
Количество корпоративных банкротств в России за 2022 год снизилось до 9 055, на 12,25% относительно 2021 года (10319 шт.). Год оказался рекордно низким даже по сравнению с пандемийным 2020-ым. Тогда было зафиксировано 9 931 сообщений о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства.
«Мы видим, что по итогам года количество банкротств в отраслях “Строительство” и “Недвижимое имущество” не просто уменьшилось, а стало рекордно низким, – отмечает Елена Козина, управляющий партнёр адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г. Москва), – В строительной отрасли снижение составило 9,15%. Что касается деятельности, связанной с объектами недвижимости, число банкротств здесь уменьшилось на 17,68%».
Сдерживающим фактором в 2022 году стал запрет на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов. Правительство РФ ввело мораторий 1 апреля, и действовало оно шесть месяцев (до 01.10.2022). Мораторий не распространялся на компании-застройщики, чьи объекты были включены в реестр проблемных объектов, то есть являлись долгостроями, поскольку выплачивать компенсации дольщикам или принимать меры по достройке объекта "Фонд развития территорий" может только после признания застройщика банкротом. При этом до конца 2022 года правительство временно "заморозило" включение домов с нарушенным сроком строительства в реестр долгостроев.
По итогам 2022 года в отрасли “Строительство” (Раздел F) зафиксировано 2 105 банкротств. Это 23,25% от общего числа банкротств (+0,79%). В статистике учитываются организации, которые занимаются строительством новых объектов; реконструкцией, капитальным и текущим ремонтом, а также дополнительными работами; монтажом готовых зданий или сооружений на строительном участке (в т.ч. строительство временных сооружений); сохранением и воссозданием объектов культурного наследия.
В отрасли “Недвижимое имущество” (Раздел L) разорилось 987 компаний. Это 10,9% от общего числа банкротств в 2022 году (-0,72%). Эти цифры отражают деятельность арендодателей, агентов или брокеров, которые занимаются покупкой, продажей, сдачей внаем недвижимости, а также предоставляют услуги в сфере недвижимости (оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц).
«Совокупная доля банкротств в двух отраслях (строительство и недвижимость) незначительно выросла за год: с 34,07% (в 2021г.) до 34,15% (в 2022г.), – подвела итог Елена Козина, – Несмотря на падение количественных показателей, мы видим, что доля в общем “пироге” растет. Лидером по количеству банкротств пока еще остается торговля. Здесь за год разорилось 2235 организаций. Это 24,68% от общего числа по России. Но на протяжении последних 5 лет доля разорившихся торговых компаний сокращается».
Аналитики SuperJob изучили рынок труда и выяснили, какие именно специалисты сегодня наиболее востребованы и какими «бонусами» работодатели привлекают персонал.
Годовой прирост средних рыночных зарплатных предложений работодателей в Москве на 1 декабря 2022 года составляет в отрасли информационных технологий 16,5, в строительстве – 14,7%, в банковской сфере – 11,3%, а в кадрах – 12,2%. В маркетинге, рекламе и PR прирост составил 10%. IT-отрасль лидирует по темпам прироста.
Есть четкая зависимость уровня зарплат программистов от «сложности», «престижности» вуза, который они закончили: самые высокие средние заработки в IT в 2022 году — у выпускников МФТИ, МГУ им. Ломоносова ИТМО, МИФИ и МГТУ им.Н.Э.Баумана.
Зарплатные предложения IT-компаний Москвы для junior-специалистов, Net (на руки, после уплаты налогов), fix (без учета дополнительных льгот и компенсаций), руб. в месяц составляют у программистом PHP 90 000—120 000 руб., у программистов Python − 90 000—120 000 руб., у программист Ruby − 100 000—120 000 руб., программистам C++ − 100 000—120 000 руб., а у программистов Java 100 000—130 000 руб.
В сегменте рынка труда «IT, интернет, связь, телекоммуникации» в топ-7 наиболее востребованных направлений в 2022 году (в порядке убывания количества вакансий) вошли: инжиниринг; разработка ПО; управление продуктами и проектами; внедрение и сопровождение ПО; системное администрирование; аналитика; информационная безопасность и защита информации.
Среди предприятий и организаций различных сфер деятельности самые объемные компенсационные пакеты — у IT-компаний. Работодатели из сферы информационных технологий чаще работодателей из других отраслей организуют обучение сотрудников, проводят корпоративные мероприятия, предоставляют возможность подключения к системе ДМС.
Специалисты консалтинговой компании Nikoliers совместно с девелоперской компанией Formula City провели исследование российского рынка апартаментов. По состоянию на начало декабря 2022 года, более 80% от введенного номерного фонда апартаментов располагаются в проектах сервисного формата. Именно этот сегмент демонстрирует устойчивый рост, о чем свидетельствует и капитализация, и показатели заполняемости действующих апарт-отелей. В качественных проектах апарт-отелей доходность инвестора может быть в 1,5-2 раза выше, чем при сдаче в аренду квартиры.
В Санкт-Петербурге за десять лет было построено более 25 проектов сервисных апартаментов номерным фондом более 15 тысяч юнитов. Более половины от этого объема находятся в управлении профессиональных управляющих компаний (УК). Средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в третьем квартале 2022 увеличилась более чем на 20% (20,5%) с начала года и составила 287 тыс. руб.
В настоящий момент реальная доходность (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет порядка 6-7% годовых. Для сравнения – в квартирах доходность от сдачи в аренду не достигает даже 5%. Эксперты отмечают, что в качественных проектах, имеющих исключительные локальные и видовые характеристики, доходность может достигать 10-12%, часто – за счет круглогодичного краткосрочного и среднесрочного формата работы.
В отличие от квартир, апартаменты более интересны инвесторам по нескольким причинам: наличие гарантированных и прогрессивных программ доходности, реализация апартаментов на рынке аренды профессиональными управляющими компаниями, обеспечивающими эксплуатацию и продвижение объекта, а также выгодные условия приобретения. Так, благодаря партнерским программам с банками и рассрочкам, инвестор может намного эффективнее использовать капитал, не вкладывая в проект сразу всю сумму.
«Наш первый проект в концепции well-being – апарт-отель Well в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга полностью соответствует успешной инвестиционной модели. Мы находимся в прекрасной и перспективной локации – центр города, набережная Обводного канала и красивые виды из окон на Троицкий собор и Храм Воскресения Христова. Наш апарт-отель строится с максимальным вниманием к человеку и его потребностям, за качество его работы будет отвечать собственная профессиональная управляющая компания. Сейчас мы предлагаем инвесторам программу гарантированного дохода 720 тысяч рублей в год в течение первых трех лет, а также возможность приобрести апартаменты в ипотеку, в том числе в ипотеку траншами. Вариативность финансовых инструментов позволит нашим партнерам выбрать наиболее комфортный способ входа в проект», - рассказал Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City.
В мультиформатных функционирующих проектах доходность может меняться в зависимости от сезона. Для примера, летом 2022 г. порядка 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагалось посуточно, при этом загрузка апарт-отелей достигала 80-95%, а стоимость краткосрочного размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации, превышая 4-5 тысяч рублей.
Осенью, на фоне сезонного снижения турпотока, апарт-отели сменили ориентацию как минимум 15-25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. Но за счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность была значительно выше, чем при аренде квартир, расположенных в той же локации.
К примеру, в проектах категории 3* стоимость долгосрочной аренды апартамента площадью 24-30 кв. м находится в диапазоне 26-34 тысяч рублей в месяц при аренде на 11 месяцев, в проектах категории 4* - 33-46 тысяч рублей в месяц (без учета коммунальных платежей и сервисов, оплачиваемых арендатором). Такая гибкость позволяет удерживать высокий показатель загрузки апарт-отеля в течение всего года, и, как следствие, обеспечивает стабильный доход инвесторов.
2020-й год – год расцвета апарт-отелей, когда большая часть проектов была запущена, был исторически трудными для туристического рынка из-за распространения пандемии и ограниченного туристического потока. На даже в период локдауна апарт-отели тоже успешно доказали свою устойчивость к кризисным явлениям, что укрепило их позиции в глазах инвесторов в сравнении с другими типами недвижимости. На фоне фактического отсутствия туризма многие проекты переводили доминирующую часть номерного фонда в долгосрочное размещение, что позволило удержать заполняемость на уровне 80-90%. Данный период не только продемонстрировал гибкость и стабильность сегмента, но и принес солидную капитализацию недвижимости – во многих проектах за три года лоты выросли в два раза относительно начальной стоимости.
«Объем функционирующих апартаментов в городе фактически составляет половину номерного фонда гостиничной недвижимости, однако реально конкурируют с гостиницами 3-4 звезды всего около 6 тыс. сертифицированных номеров, находящихся в управлении. Остальные не экспонируются на рынке аренды или же управляются частными инвесторами самостоятельно, - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers. - Несмотря на то, что по итогам первых 9 месяцев года количество сделок с апартаментами существенно снизилось, этот вид недвижимости остался одним из самых доходных инструментов на рынке, дающих инвестору 6-9% годовых. Этот год был успешным для инвесторов - в Петербурге наблюдается бум внутреннего туризма, а апарт-отели, как и гостиницы среднего ценового сегмента, являются одним из самых популярных средств размещения у соотечественников».
Рынок функционирующих апартаментов стабильно прирастает, и сейчас инвесторы уже могут оценить реальную доходность проектов. Инвесторы больше не покупают самый дешевый лот на старте, а выбирают определенного оператора или диверсифицируют инвестиции в разные проекты.
Формат коммерческой недвижимости позволяет проектам появляться в уникальных престижных локациях, где стоимость квадратного метра обещает значительно вырасти с течением времени, а вариативность лотов обеспечивает комфортный порог входа.
Многие инвесторы при этом выбирают проекты определенного девелопера и управляющей компании, как правило, уже имеющего в своём портфеле успешно функционирующие комплексы и собственную управляющую компанию - комплексное управление проектом часто является показателем качества инвестиционного продукта.